收入与利润.pptx

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第十三章,收入与利润,2,学习目的及要求,（,1,）了解房地产企业营业收入的分类及构成内容。,（,2,）掌握开发产品销售、转让收入与成本的账务处理。,（,3,）掌握销售费用、管理费用和财务费用的核算。,（,4,）掌握本年利润的核算。,3,第一节 营业收入的确认,一、营业收入的分类,营业收入一般分为主营业务收入和其他业务收入。,主营业务收入具体包括：土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程收入和出租开发产品的租金收入等。,其他业务收入具体包括：商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产使用费收入、固定资产出租收入等。,二、营业收入的确认,1转让、销售开发产品营业收入的确认（同时）,（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方。,（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。,（3）与交易相关的经济利益很可能流入企业。,（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。,二、营业收入的确认,2代建工程开发建造收入的确认,房地产开发企业接受委托，为其他单位代建的土地、房屋或其他工程，一般情况下应在工程竣工验收、办妥财产交接手续，并开具“代建工程价款结算账单”，经委托单位签证认可后，确认开发建造收入的实现。,3出租开发产品租金收入的确认,房地产开发企业出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为营业收入的实现。但如果估计租金收回的可能性不大，就不应该确认收入。,7,第二节 主营业务收入,一、账户设置,1“主营业务收入”科目,本科目应按经营收入的类别设置明细账，如“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”等明细科目。,2“主营业务成本”科目,本科目应按照经营成本的种类设置明细账，如“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建工程结算成本”等明细科目。,3“营业税金及附加”科目,二、主营业务收入的一般会计处理,1商品房销售收入,企业一般是在商品房移交买主，并提交发票结算账单时作为销售实现，将其销售收入记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“主营业务收入商品房销售收入”科目的贷方。月份终了，应将销售房屋的实际开发成本自“开发产品商品房”科目的贷方结转“主营业务成本商品房销售成本”科目的借方。,二、主营业务收入的一般会计处理,2土地转让收入,向其他单位转让的土地，应在移交转让土地、并将发票账单提交买主时，将其转让价格记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“主营业务收入土地转让收入”科目的贷方。,月份终了，应将转让土地的实际开发成本自“开发产品商品性土地”科目的贷方结转“主营业务成本土地转让成本”科目的借方。,二、主营业务收入的一般会计处理,3配套设施转让收入,对有关单位有偿转让的配套设施，应在办理财产交接手续、并在将配套设施工程价款账单提交有关单位时，按其转让价格记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“主营业务收入配套设施销售收入”科目的贷方。,月份终了，应将转让配套设施的实际开发成本自“开发产品配套设施”科目的贷方转入“主营业务成本配套设施销售成本”科目的借方。,二、主营业务收入的一般会计处理,4代建工程移交收入,房地产开发企业的代建工程，一般采用竣工后一次结算办法。企业可向委托（发包）单位预收一定数额的工程款和备料款，可设置“预收账款预收工程款”、“预收账款预收备料款”科目核算。期末或竣工后结算工程价款时，从应收工程款中扣除。,开发企业代委托单位开发的代建工程，应在工程竣工验收、办理财产交接手续、并将代建工程价款结算账单提交委托单位时，将其工程价款记入“银行存款”、“应收账款”科目的借方和“主营业务收入代建工程结算收入”科目的贷方。,月份终了，应将移交代建工程的实际开发成本自“开发产品代建工程”科目的贷方转入“主营业务成本代建工程结算成本”科目的借方。,二、主营业务收入的一般会计处理,例13-1,甲房地产开发公司本期发生如下经济业务：,（1）对外一次收款销售商品房（写字楼）4套，建筑面积560平方米，每平方米售价5 200元，价款共计291.2万元。房屋已经移交，并将发票账单提交买主，价款收讫存入银行。,（2）销售商品房住宅小区配套设施商店用房1套，销售价款163.3万元。房屋已经移交，发票已提交买主，同时收到买主开具并承兑的商业汇票,二、主营业务收入的一般会计处理,例,13-1,（,3,）公司开发的商品性建设场地,A,场地竣工验收合格，根据转让协议，将该场地,6 000,平方米移交市旅游局，协议规定的转让价格为,800,元,/,平方米，交接手续已办妥，款项尚未收到。,（,4,）以预售方式销售高级公寓两套，建筑面积,700,平方米，售价,12 000,元,/,平方米，前已按合同规定预收购房款,500,万元。该公寓楼现已建设完工验收合格，公司已将发票账单提交买主，并办妥移交手续，余款收讫存入银行。,二、主营业务收入的一般会计处理,例,13-2,甲房地产开发公司接受市干道指挥部的委托，代建,50,公里的四环路建设，发生如下经济业务：,（,1,）收到市干道指挥部按合同规定拨付的建筑用水泥，价值,500,万元：,（,2,）按工程实际进度向市干道指挥部预收工程价款,300,万元：,（,3,）代建的,50,公里四环路建设工程全部竣工，验收合格，根据代建合同规定，向委托方提交“工程价款结算账单”，结算合同工程价款,1 000,万元：,（,4,）与市干道指挥部结清代建工程价款，收取余款,200,万元：,三、分期收款销售收入的会计处理,当开发产品以分期收款方式销售、办妥分期收款销售合同、移交开发产品时，应将分期收款开发产品的实际开发成本，从“开发产品商品房”、“开发产品商品性土地”等科目的贷方转入“分期收款开发产品”的借方。,企业按合同规定的期限分次收取销售价款（包括第一次收款）时，应记入“银行存款”等科目的借方，和“主营业务收入商品房销售收入”、“主营业务收入土地转让收入”等科目的贷方。,同时，应结转分期收款开发产品的销售成本，将其从“分期收款开发产品”科目的贷方转入“主营业务成本商品房销售成本”、“主营业务成本土地转让成本”等科目的借方。,三、分期收款销售收入的会计处理,（1）分期收款开发产品销售成本的结转时间,根据会计配比原则，企业营业收入与其相对应的成本、费用应当相互配比，以便正确计算和考核企业的经营成本。因此，采用分期收款办法销售的开发产品，它的销售成本的结转，应与分期收款销售收入实现的时间相一致。分期收款开发产品的应收价款，应按合同规定的收款时间分次转作收入，它的销售成本也应于销售实现时分次进行结转。,三、分期收款销售收入的会计处理,（2）分期收款开发产品销售成本的结转数额,由于分期收款开发产品的销售收入是分次实现的，因此与销售收入相关联的销售成本也应分次结转。企业当期结转销售成本的数额，一般可根据当期收回的价款（即合同规定当期应收价款数额）占分期收款产品应收价款总额（即全部售价）比例计算。分期收款开发产品应结转销售成本的计算一般可按下列公式进行：,某项分期收款开发产品当期应结转的销售成本=该项分期收款开发产品总成本（该项分期收款开发产品当期收回或应收价款该项分期收款开发产品应收价款总额）,三、分期收款销售收入的会计处理,例13-3,甲房地产开发公司采用分期收款方式出售给华东印染厂一幢商品房，该商品房实际开发成本为700 000元，现以价款1 000 000元销售，双方签订的合同规定价款分三次支付：2004年10月移交房屋时支付50，计500 000元；第二年10月支付30%，计300 000元；第三年10月支付20，计200 000元。根据上述资料，企业应编制如下分录入账：,20,第三节 其他业务收入,一、其他业务收入,房地产开发企业除了开发经营业务外，还有物业管理、材料销售、固定资产出租等业务的，其收入应在“其他业务收入”科目下按业务种类设置“物业管理收入”、“材料销售收入”、“固定资产出租收入”等二级科目进行核算。,开发企业实现的其他业务收入，应按实际收到或应收价款时记入“银行存款”、“应收账款”科目的借方和“其他业务收入”科目的贷方。,对于实现的各种其他业务收入，并应记入“物业管理收入”、“材料销售收入”、“固定资产出租收入”等二级科目的借方。,二、其他业务成本,按照成本、费用配比的原则，开发企业其他业务收入将在各个月份实现收入时入账，并同时将其相关的其他业务成本结转入账。开发企业其他业务发生的成本、费用，应在“其他业务成本”科目下设置“物业管理成本”、“材料销售成本”、“固定资产出租成本”等二级科目进行核算。,例13-4,甲房地产开发公司2006年度发生了下列非主营业务：,（1）企业开发建设的某小区商品房销售后，设立了非独立核算的小区物业管理机构。本月发生售后服务支出如下：应付管理服务人员工资20 000元，计提职工福利费2 800元，办公用房折旧1 600元，另用现金支付各项零星费用1 560元。向用户收取当月管理服务费52 000元，款项已存入银行。编制会计分录如下：,（2）企业将一台起重机出租给外单位使用，租赁合同规定每月租金12 000元，月末收到当月租金并存入银行。该台起重机本月计提折旧7 000元。编制会计分录如下：,（3）月末，按规定计算并结转本月实现的其他业务收入应缴纳的营业税4 200元，城市维护建设税292元，教育费附加 128元。编制会计分录如下：,24,第四节 期间费用,一、销售费用,房地产开发企业的销售费用，是指企业在销售、转让、出租开发产品过程中发生的各项费用。,例13-5,甲房地产开发公司本月发生销售费用情况及账务处理如下：,（1）公司为出售小区商品房，根据客户需要进行改装，发生改装费8万元，款项尚未支付：,（2）为推销商品房，支付广告费45万元：,二、管理费用,房地产开发企业的管理费用是指企业行政管理部门（公司总部）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。,例13-6,甲房地产开发公司本月发生管理费用情况及账务处理如下：,（1）总经理办公室工作人员报销差旅费1.2万元：,（2）用支票支付本年度审计费17万元：,三、财务费用,房地产开发企业的财务费用是指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用，包括利息净支出、汇兑净损失，以及相关的手续费等。,例13-7,甲房地产开发公司本月发生财务费用情况及账务处理如下：,（1）收到开户行通知，已从企业存款账户扣收银行结算业务手续费0.5万元：,（2）收到银行通知，企业发生银行存款利息收入0.7万元：,28,第五节 利润与利润分配,一、房地产开发企业利润的构成,利润是企业在一定会计期间的经营成果，包括收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失。,营业利润：,营业利润,=,营业收入,-,营业成本,-,营业税金及附加,-,销售费用,-,管理费用,-,财务费用,-,资产减值损失,+,公允价值变动收益（,-,损失）,+,投资收益（,-,损失）,利润总额：,利润总额,=,营业利润,+,营业外收入,-,营业外支出,净利润：净利润,=,利润总额,-,所得税费用,1、营业外收入或支出的会计处理,营业外收入或支出是指企业发生的与日常活动无直接关系的各项收支。,（一）营业外收入,营业外收入指企业发生的与日常活动无直接关系的各项利得。包括：非流动资产处理利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、政府补助、盘盈利得、捐赠利得等。,营业外收入并不是由企业经营资金耗费所产生的，不需要企业付出代价，实际上是一种纯收入，不可能也不需要与有关费用进行配比。因此，在会计核算时按实际发生的数额入账。,1、营业外收入或支出的会计处理,（一）营业外收入,例13-8,甲房地产开发公司本月发生与营业外收入有关的经济业务及账务处理如下：,（1）经批准，将盘盈设备的净值14万元转作营业外收入：,（2）收到正方公司支付的捐赠款2万元，存入银行：,（3）月末，结转“营业外收入”科目余额：,2、营业外收入或支出的会计处理,（二）营业外支出,营业外支出指企业发生的与日常活动无直接关系的各项损失。包括：非流动资产处理损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、公益性捐赠支出、非常损失、盘亏损失等。,需要注意的是营业外收入和营业外支出应当分别核算。在具体核算时。不得以营业外支出直接冲减营业外收入。也不得以营业外收入冲减营业外支出，即企业在会计核算时，应当区别营业外收入和营业外支出进行核算。,2、营业外收入或支出的会计处理,（二）营业外支出,例13-9,甲房地产开发公司本月向希望工程捐款8万元，账务处理如下：,月末结转“营业外支出”科目余额：,3、利润总额的形成,房地产开发企业期末将各收益类科目的余额转入“本年利润”科目的贷方；将各成本、费用类科目的余额转入“本年利润”科目的借方。转账后，“本年利润”科目如为贷方余额，反映本年度自年初开始累计形成的净利润；如为借方余额，反映本年度自年初开始累计形成的净亏损。年度终了，应将“本年利润”科目的全部累计余额转入“利润分配”科目，如为净利润，借记“本年利润”科目，贷记“利润分配”科目；如为净亏损，则作相反会计分录。年度结账后，“本年利润”科目无余额。,3、利润总额的形成,例13-10,甲房地产开发公司2006年12月1日“本年利润”科目有贷方余额303万元，12月末，各损益类科目的余额见表：,科目余额表,该企业账务处理如下：,（1）月末，将各收益类科目的余额转入“本年利润”科目贷方。,（2）将各成本费用类科目余额转入“本年利润”科目借方。,（3）年末，结转“本年利润”科目的贷方余额6 517 000元。,二、所得税的会计处理,（一）当期所得税,应交所得税应纳税所得额,所得税税率,应纳税所得额税前会计利润,+,纳税调整增加额,-,纳税调整减少额,二、所得税的会计处理,（二）所得税费用,所得税费用当期所得税,+,递延所得税费用（,-,递延所得税收益）,递延所得税费用递延所得税负债增加额,+,递延所得税资产减少额,递延所得税收益递延所得税负债减少额,+,递延所得税资产增加额,三、利润分配的程序,（,1,）弥补在税前利润弥补亏损之后仍存在的亏损；,（,2,）提取法定公积金；,（,3,）提取任意公积金；,（,4,）向股东分配利润。,注：,累计额为公司注册资本的,50%,以上时，可不再提取；转赠资本时，不得少于转赠前注册资本的,25%,