物业管理公司招标文件2016-7-26.doc

滦平凤凰谷返迁房项目
前期物业管理招标文件

招标人：承德天缘盛世房地产开发有限公司

2016年 7 月
目 录

第一部分 招标物业简介

第二部分 投标须知

第三部分 投标文件编制要求

第四部分 技术要求

第五部分 合同文本

第六部分 投标表格
第一部分 招标物业简介
一、 项目概述
1、项目坐落位置：滦平凤凰谷返迁房位于河北省承德市滦平县巴克什营镇古城川村附近。北侧隔河与101国道相接，东西侧现为农田，南侧为金山岭长城。
2、项目名称：滦平凤凰谷返迁房项目
二、 物业基本情况
详见招标文件技术要求

第二部分 投标须知
投标须知前附表
项号
内 容
说明与要求
1
项目名称
滦平凤凰谷返迁房项目
2
建设地点
承德市滦平县巴克什营镇古城川村附近
3
建设规模
总建筑面积：约13万平方米
4
结构类型、层数
砖混
5
招标人
承德天缘盛世房地产开发有限公司
6
相关单位
总包单位：中国建筑一局（集团）有限公司(A区)
7
招标范围
见技术要求
8
工期
见技术要求
9
质量要求
《承德市普通住宅区物业服务等级和基准价格》中的三级标准实施物业管理与服务
10
投标周期
发招标文件日期： 2016年 7 月 26 日
投标截止日期： 2016年 8 月 2 日 15时
11
踏勘现场
2016 年 7 月 28 日 10 时，投标人自行安排人员参加
12
投标人提交疑问卷
投标人提交疑问卷截止时间：2016 年7月 28 日 15 时前；
请将疑问卷以电子版形式发送招标单位经济联系人邮箱并电话告知
13
投标有效期
从投标截止之日算起：90日历天
14
招标人联系方式
招标人联系方式：电话：[phone] 传真：[phone]
现场踏勘及技术联系人： 江深 联系电话： [phone]
经济联系人（投标文件接收人、疑问卷接收人）: 崔伟
联系电话： [phone] 邮箱: wei.cui@
15
招标方式
邀请招标
16
报价及合同形式
见招标文件规定
17
投标保证金
提交投标保证金： 无 ；
18
投标文件提交地点
北京市朝阳区望京西路一号北小河公园内天缘兆业大楼成本合约部
19
开标
招标人内部开标
20
评标办法
招标人内部评标
21
签订合同时间
中标人接到中标通知后20天内与招标人完成合同签订

一、 说明
(一) 合格投标人
（1）依法注册登记、具有独立法人资格，并有三级以上（含三级）物业管理资质的物业管理企业；
（2）达到招标人对本项目物业管理服务内容及要求；
（3）投标人在物业公司经历中没有负面记录、不良社会报道及法律纠纷。
(二) 投标委托
如投标人代表不是法定代表人，须持有《法定代表人授权委托书》。
(三) 投标费用
投标人在参加投标过程中所产生的一切费用，不论结果如何全部由投标人自理。
二、 招标文件
(一) 招标文件内容
Ø 招标物业简介
Ø 投标须知
Ø 技术要求
Ø 投标文件编制要求
Ø 拟签订的合同文本
Ø 附件
(二) 招标文件的澄清
任何要求对招标文件进行澄清的投标人，均应以书面形式通知招标人。招标人对招标文件的澄清要求均以书面形式予以答复。
(三) 招标书补充文件
3.1 招标人修改标书的内容或答复投标人所提出的问题，将以招标书补充文件的形式通知所有投标人。投标人在收到上述通知后，应立即向招标人回函确认
3.2 招标书补充文件与招标书具有同等法律效力。当两者内容矛盾时，以日期在后的文件为准。
三、 投标文件
(一) 投标文件构成
1.1技术回标文件组成
1.2商务回标文件组成
(二) 投标范围及投标文件计量单位
2.1 投标人必须对招标文件所列的所有服务项目进行投标，不能只对其中一种服务投标，否则其投标将被拒绝。
2.2 投标文件中所使用的计量单位，除招标文件有特殊要求外，应采用中华人民共合国法定计量单位。
(三) 投标文件的格式
投标人应按“招标文件”中提供的“文件格式”填写。若有些内容需要填写，招标文件无格式的投标人可自行制定。
(四) 投标报价
4.1 结合市场自主报价。
4.2 所有投标均以人民币报价。
(五) 投标文件的密封
5.1 提交的投标文件投标书均须经正式授权代表签署，其中投标应答书必须加盖投标人签章。
5.2 投标书同时须加盖投标人公章。投标文件不应有涂改、增删处；修改错误时，修改处须由投标人法定代表人或其授权人确认。并加盖投标人公章。
5.3 投标书的正本、副本、电子文档应分别密封在各自内层包封内，再密封在外层包封内，并在包封的显著位置上标明“文件正本” “文件副本” “文件电子版本”。
5.4 投标文件内应包含正本 一 份，副本 两 份。技术标、商务标分别装订，不得装订同一册。
5.5 投标文件内外层密封的封口须加盖投标人公章及法定代表人或其授权人签字，封皮上注明“物业管理服务投标书”，并写明投标人的名称、地址、联系方式。
5.6 电报、电话、传真形式的投标概不接受。
(六) 投标文件的澄清
6.1 为了有助于对“投标文件”进行审查、评估比较，招标人有权向投标人提出询问，并请投标人澄清。
6.2 重要的澄清答复应是书面的，但不得对投标内容进行实质性修改。
（七）其它：
7.1招标人不退还投标文件，招标人将通知投标人中、落标的情况。
7.2参与投标单位需签署保密承诺书。

第三部分 投标文件编制要求
各投标人按下述要求的内容回标，招标人未提内容，投标人可根据企业自身情况自行补充。
一、技术回标文件组成：
（一）资信部分
1、公司情况介绍
2、受邀单位简介及相应资质证明文件（包含但不限于）:
1) 受邀单位简介及经营状况介绍；
2) 《营业执照》复印件；
3) 《税务登记证》复印件；
4) 《组织机构代码证》复印件；
5) 物业管理企业资质证书复印件（或相关有效证明）；
6) 授权代表人或法定代表人身份证复印件；
7) 公司其他相关资质证书及荣誉证书复印件
1.3企业已往业绩（标明小区名称、建筑面积、建筑业态、服务时间段等）
（二） 技术部分
1、投标公司管理服务理念和目标
要求结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。
2、管理说明
2.1投标单位拟采取的管理方式。包括：编制项目管理机构、工作职能组织运行图，管理服务职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。
2.2拟配主要管理人员、工程技术人员的姓名、学历、职称，以及相似工作岗位工作年限，经历；其他岗位人员拟配人选的数量、职称。管理人员的培训，包括培训计划、内容、方式、目标等；
2.3管理工作必需的物质装备计划情况。包括：管理服务人员住房、管理用房、器械、工具以及通讯、治安装备及办公用品等；
3、物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案
3.1对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施；
3.2物业管理区域内共用设施设备的维修措施；
3.3 业主（使用人）装饰物业的管理措施；
3.4 住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；
3.5 保障物业管理区域内环境清洁度的措施；
3.6 物业管理区域内保安24小时值勤，巡视重点部位，24小时监控岗位责任描述；
3.7 小区绿化（乔木草坪及其他附属设施）按季节维护、保养项目和措施。
4、物业维修和管理的应急措施
4.1业主（使用人）自用部位突然断电、断水、天然气的解决办法或应急措施；
4.2 小区物业管理范围突然断电、断水、天然气的解决办法或应急措施；
4.3 业主（使用人）自用部位排水设施阻塞的解决办法或应急措施；
4.4 雨、污水管及排水管网阻塞的解决办法或应急措施；
4.5发生火警时的应急措施。
5、 其它管理措施及方案
5.1丰富小区文化，加强业主相互沟通的具体措施；
5.2智能化设施的管理与维修方案；
5.3施工噪音控制等与业主生活密切相关事项的应对预案；
5.4提供《临时管理规约》的建议稿；
二、 商务回标文件组成：
（一）投标函
1、投标函
2、法定代表人身份证明书
3、法人授权委托书
（二）物业管理服务费用说明（A区和B、C区分开说明）
1、前期介入及物业管理启动经费预算及说明；
2、预收物业服务资金测算依据、标准及相应说明；
3、物业服务资金收缴指标和管理方式；
4、空置房物业管理费；
5、能源费用收支测算；
6、有偿服务收费项目及标准；
7、停车场经营收益管理；
8、物业经营服务方案及费用收支赢余管理；
9、其他费用测算及说明；
10、投标人报价：
10.1投标报价项目：
1）物业费收取？（详见报价表格）
2）给水（含污水处理费）收费标准？
3）锅炉取暖收费标准？
4）规划用于停放机动车辆的车位，车位使用人按露天车位缴费标准？
5）占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的车位，车位缴费标准？
6）车位使用费，非机动车辆缴费标准？
7）物业办公需物业用房面积多少？
注：各项费用不高于政府部门指导价。
10.2物业费报价表：
滦平凤凰谷返迁房项目物业费收取报价表
序号
服务区域
建筑面积
（平方米）
（a）
服务时间（月）（暂定）
（b）
单价（元/月*平方米）
（c）
合价（元）
d=a*b*c）
备注
1
A区
40201.41
16

2
B、C区
73364.3
6

3
村委会（2个）
993
6
　——
—
不需物业
4
卫生福利设施
3251.2
6

5
文体活动中心
1075
6

6
12班小学
5150.2
6
　——
——
不需物业
7
6班幼儿园
2046.4
6
　——
——
不需物业

合计

10.3报价特殊说明：
（1）投标人自拟格式报价，若招标人提供报价项目不全，由投标人自行补充，一旦中标包干。
（2）物业费由物业公司向业主收取，招标人每年以收取物业费30%向物业公司给予奖励，奖励期限为两年且不超过物业服务期。（投标人可在商务标中明确）
第四部分
滦平凤凰谷返迁房项目前期物业管理
技术要求

一、 项目概况
1、项目坐落位置：滦平凤凰谷返迁房位于河北省承德市滦平县巴克什营镇古城川村附近。北侧隔河与101国道相接，东西侧现为农田，南侧为金山岭长城。
2、项目名称：滦平凤凰谷返迁房项目，由A区和B、C区组成（以下简称“本物业”），分期建设，分期交工。
3、开工日期：A区开工：2015年 4 月 1 日，竣工日期：2016年8月30日。
BC区计划开工日期：待定。计划竣工日期：待定。
4、项目建筑简介：
（1）返迁房A区住宅占地面积　32672.8 平方米，住宅总建筑面积 40201.41 平方米，其中地上建筑总面积 40201.41 平方米，地下建筑总面积 0 平方米。以上数据仅为暂定数据，最终数据以本物业建设工程规划许可证及竣工后面积实测报告为准。
由11栋4~5层的多层住宅组成，并配多栋配套建筑。功能及面积分别如下：
序号
栋号
功能
层数
建筑面积（平米）
户数
1
1#楼
住宅
4~5
3400.57
36
2
2#楼
住宅
4~5
3400.57
36
3
3#楼
住宅
4~5
3400.57
36
4
4#楼
住宅
5
3505.34
40
5
5#楼
住宅
5
3505.34
40
6
6#楼
住宅
4~5
3400.57
36
7
7#楼
住宅
4~5
3904.55
36
8
8#楼
住宅
5
4336.61
40
9
9#楼
住宅
5
4336.61
40
10
10#楼
住宅
5
3505.34
40
11
11#楼
住宅
5
3505.34
40
合计
40201.41
420套
12
污水处理站
配套用房
-1
443
-
13
锅炉房
配套用房
1
622.7
-
14
水泵房
配套用房
1
447.1
-
15
垃圾站
配套用房
1
86.8
-
16
开闭站
配套用房
1
101.4
-
（注：上表配套用房为无居住条件用房）
容积率 1.23 ；绿地率不低于 30% ，建筑密度 26% 。地上车位 183 个，地下车位 0 个。
（2）返迁房B、C区住宅占地面积92101.2平方米，住宅总建筑面积约 73364.3 平方米，其中地上建筑总面积 73364.3 平方米，地下建筑总面积 0 平方米。地上车位约 600 个，地下车位 0 个。
以上数据仅为暂定数据，最终数据以本物业建设工程规划许可证及竣工后面积实测报告为准。
由9栋4~5层的多层住宅及30栋2~3层的低层住宅组成。配建的配套建筑功能及面积分别如下：
序号
名称
功能
层数
建筑面积（平米）
备注
1
村委会（2个）
配套用房
2
993

2
卫生福利设施
配套用房
3
3251.2

3
文体活动中心
配套用房
1
1075

4
12班小学
配套用房
3
5150.2

5
6班幼儿园
配套用房
2
2046.4

合计
12515.8
5个单体
（注：上表配套用房为有居住条件用房）
5、主要配套设施：
1）供电系统：设变电室 1 处，箱变8处；该区域供电实行“一户一表”。
2）弱电系统：设宽带网络、有线电视、电话、消防自动报警对讲系统等装置。
3）电 梯：住宅无电梯。
4）给水系统：生活给水水井2口、处理及加压机房 1 处，该区域供水实行“一户一表”。
5）中水系统：中水处理站1个，处理中水回用，污水零排放。
6）供暖系统：设生物质锅炉房 1 处，散热器集中采暖。
7) 燃气系统：无。
8）消防系统：设水泵结合器、喷淋、烟感、温感、消火栓等。
9）垃圾处理：设垃圾转运站 1 处，垃圾收集箱 多 处。
10）地下车库：无。
6、其他配套设施：
1）燃气智能化报警系统（无此项）；
2）室内紧急呼叫系统；
3）太阳能热水系统。
二、 招标范围
1、包括本物业及配套范围内公共设施设备和公共事务的服务与管理。
2、前期物业服务介入包括但不限于以下各项：
1）收集整理各类建筑、设备等图纸资料；
2）建立物业服务前期介入档案；
3）工程竣工验收合格后，组织项目接管验收，并办理接管手续；
4）配合甲方向业主交房；
5）配合甲方协调业主与供电、供水单位签订“一户一表”协议；
6）配合甲方做好其他工作。
7）与业主签署各种入住协议（比如：物业管理协议、采暖协议、供水协议等）。
3、前期物业服务：
1）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括但不限于：楼盖、房屋承重结构部位（基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面）、专用房间、楼梯间、走廊通道、门厅及外墙面、物业管理用房（包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房）等，但需移交予政府及其他相关部门的共用部位除外；
2）本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：给排水系统、供暖系统、防雷接地系统、公共照明系统、安全监控、消防设施、宽带网络系统、有线电视系统、变配电系统、供水设施设备、中水设施设备、电梯及其他设施、设备等；
3）配套公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外给排水管道、化粪池、沟渠、池、井、井盖、停车场、庭院灯、邮箱等；
4）公用绿地、花木、建筑小品、庭院铺装、草坪灯等园林景观工程的养护与管理；
5）公共环境卫生的维护和管理，包括：公共场所、场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。其中管理区域内生活垃圾由乙方自行组织外运；
6）交通与车辆停放秩序的管理以及停车系统、设施、设备（包括车辆出入电脑系统及开杆机）的维护，业主装修管理；
7）维护公共秩序，包括安全监控、值班、巡视、门岗执勤等，发生刑事案件依照法律规定报经公安部门处理。对物业管理服务范围内违反治安、环保、消防等方面法律法规的行为，予以制止，并及时向有关行政管理部门报告；
8)物业档案管理，包括管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等；
9）组织开展居住区文化娱乐活动；
10）组织开展社区利民有偿服务活动；
11）建立消防管理制度，进行公共区域消防设施的维护；
12）根据法律、法规及《规约》的规定，负责向业主收取物业服务费；代收代缴的各项费用，以及和其他与物业有关的费用；
13）业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，若当事人委托乙方维修时，乙方可以接受委托并合理收费；
14）对业主和物业使用人违反、不遵守或不履行《临时管理规约》的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、通报、警告、制止、提出及进行诉讼等一切必要措施；
15）在建设单位与施工单位约定包修期内出现的应有施工单位维修的问题，甲方委托乙方直接联系施工单位进行维修；施工单位不予配合或难以解决的问题，乙方及时反馈甲方，由甲方协助处理。
16）就本物业按法律、法规的规定，及/或《临时管理规约》的规定，提供应由物业服务企业提供的其他服务及履行应由物业服务企业履行的其他职责。
17）配合甲方做好其他工作。
三、物业服务的标准
小区物业管理应遵照《承德市普通住宅区物业服务等级和基准价格》中的三 级标准实施物业管理与服务。
四、本招标项目物业服务期限：
乙方提供的前期物业服务期限自甲方通知进场开始物业服务合同签订之日起至本物业业主委员会成立后，通过合法招标方式与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止，届时物业服务合同自行终止。
小区及其配套实施分期入住，其中A区为2016年9月1日，B、C区待定。
物业管理期限：A区计划2016年8月15日至2017年12月15日；
B、C区待定；

五、投标人资格及要求
1、依法注册登记、具有独立法人资格，并有三级以上（含三级）物业管理资质的物业管理企业；
2、达到招标人对本项目物业管理服务内容及要求；
3、投标人在物业公司经历中没有负面记录、不良社会报道及法律纠纷。

六、图纸（项目总平面图）

34

第五部分 合同文本

滦平凤凰谷返迁房项目
前期物业管理合同

甲方： 承德天缘盛世房地产开发有限公司
业主委员会主任： 联系电话：
住 所： 邮政编码：

乙方：
法定代表人： 联系电话：
住 所： 邮政编码：
营业执照号码：
企业资质证号： 资质等级：

滦平凤凰谷返迁房项目
前期物业管理合同

甲方： 承德天缘盛世房地产开发有限公司
乙方：
根据《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，甲方代表全体业主将 滦平凤凰谷返迁房项目委托乙方进行物业管理服务事宜，订立本合同。
本合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。
第一条 委托物业的基本情况
（详见招标文件中的技术要求）
第二条 物业服务内容及标准
（详见招标文件中的技术要求）
第三条 前期物业管理服务期限
物业管理服务期限为：
A区自 年 月 日起至 年 月 日终止。
B、C区待定；
第四条 甲方权利义务
业主委员会成立之前由承德天缘盛世房地产开发有限公司代行甲方权利及义务，业主委员会成立后甲方权利及义务交由业主委员会行使。
（一）代表和维护全体业主在物业管理服务活动中的合法权益；
（二）制定、修改业主大会议事规则和管理规约，监督业主遵守管理规约；
（三）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；
（四）审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业，向乙方提供物业管理用房；
（五）审定乙方提出的物业管理服务年度计划及管理制度、资金使用计划及决算报告；检查监督并配合乙方管理服务工作的实施及制度的执行；
（六）审定乙方制定的物业管理服务方案、物业管理服务费预算及物业管理服务费收取标准。
（七）制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项；
（八）负责提供物业管理服务所需相关文件和资料；
（九）制定专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施；
（十）制定改建、重建建筑物及其附属设施方案；
（十一）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
（十二）负责处理本合同生效前发生的属于设计及施工方面遗留问题：

（十三）其他：

第五条 乙方权利义务
（一）依照国家、地方有关规定和本合同约定，制定物业管理服务方案、物业管理服务制度，物业管理服务费预算和物业管理服务费收取标准，对物业及其环境、卫生、公共秩序进行管理服务；
（二）在本物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示；
（三）依照本合同约定向业主收取物业管理服务费；
（四）建立物业项目的管理档案；
（五）对业主和物业使用人违反国家和本市法律、法规和规章及管理规约的行为，进行劝阻、制止，并向甲方和有关部门报告；
（六）对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为要求责任人停止侵害、排除妨害、恢复原状；
（七）不得将物业项目整体转让给其他方管理，但可以将专项服务委托专业公司承担；
（八）加强对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年第四季度将运行状况的报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告；负责编制物业的年度维修养护计划，并组织实施；
（九）提前将装饰装修房屋的有关规定书面告知业主，并负责进行管理和监督。当业主装饰装修房屋时，对不符合安全要求和影响公共利益的，进行劝阻制止，责令改正；劝阻无效时向有关行政管理部门报告；
（十）负责编制物业管理服务年度计划，交由甲方审定，并向全体业主或物业使用人公布；
（十一）定期向全体业主公布场地占用费、利用物业共用部位共用设施所得收益收支情况；
（十二）对本物业的共用部位、设施及场地不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或者完善配套设施设备，经甲方和有利害关系的业主同意后报有关部门批准后方可以实施；
（十三）自本合同终止时起十日内，向甲方或业主委员会或业主大会选聘的新的物业服务企业办理下列移交事项，并配合交接工作：
1、预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、共用设施、场地经营所得的收益余额；
2、物业管理项目的档案资料，并对业主个人信息和资料负有保密义务；
3、物业管理用房和属于业主共同的场地、设施设备；
4、实行酬金制收费方式的，应移交物业管理服务期间的财务资料。
（十四）应当协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。在本物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。
（十五）按照法律、法规的规定，缴纳各项税、费；
（十六）接受全体业主和业主委员会的监督；
（十七）接受物业管理行政主管部门的监督指导；
（十八）其他：

第六条 物业管理服务费用
经协商，本物业管理区域内的物业管理服务费采取 包干制 的形式收取。
（一）物业管理服务费用标准如下（按建筑面积计算）：
（1）多层住宅： 元/月·平方米
（2）商 业： 元/月·平方米
（3）配套公建： 元/月·平方米
（4）其 它 ： 元/月·平方米
业主向乙方交纳物业管理服务费后，乙方按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
乙方应向全体业主公布物业服务资金年度预决算并于每季度公布一次物业服务资金的收支情况。
预收的物业服务支出为所交纳的业主所有,由乙方代管，并由乙方按已公示的预算方案主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业服务企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
（10）经业主同意的 其他 费用。
（二）未出售的空置房屋的物业管理服务费由开发建设单位全额交纳；
（三）竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主交纳。
（四）业主转让物业时，须结清转让之前的物业管理服务费用；
（五）交纳费用时间：
（1）业主于 物业管理公司与业主签署物业合同规定时间 交纳；
（2）开发建设单位于 集中交房后2个月开始 交纳。
（六）业主委员会的活动经费每年按照不超过实收物业管理服务费 1 %从物业管理服务费中提取，采取实报实销的方式由乙方单独设置科目列支。
（七）业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的 5‰ 比例交纳违约金。
（八）业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第七条 车位使用费收费分别采取以下方式
（一）机动车辆
1、占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的车位，按照 元/个·月的标准向乙方交纳场地占用费。
场地占用费用于养护维修本物业管理区域内的道路和停车设施、改善共用设施设备等。
甲乙双方可就机动车停放管理服务的有关事宜协商如下：

场地占用费的收支情况于每 三 个月公布一次。
2、规划用于停放机动车辆的车位，应当委托乙方管理服务，车位使用人按露天车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车服务费。
3、业主对机动车辆有保管要求的，另行与乙方签订机动车辆保管合同。
（二）非机动车辆收费标准：
第八条 代办服务和特约服务费
（一）代办服务费：
乙方可以接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、 等有关部门委托，提供代办服务，代办服务费由委托方交纳。
（二）特约服务费：
业主委托乙方提供物业服务合同约定以外特约服务的，其费用由双方约定；乙方应当将服务项目、收费标准进行公布。
第九条 专项维修资金
业主应当按照下列约定，筹集、使用和管理本区域内的专项维修资金：
（一）业主应当按照规定交纳和续交专项维修资金；
（二）业主在转让其物业时，其帐户上的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造；
（三）按照国家或地方有关规定使用专项维修资金。
第十条 房屋装饰装修
业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和地方有关规定。业主、物业使用人和装饰装修企业应当与乙方签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。
第十一条 物业管理用房
在合同生效之日起 20 日内，甲方向乙方无偿提供并移交 2套房共约 130 建筑平方米、坐落于A区住宅区 的临时物业管理用房。物业管理用房属全体业主所有，乙方负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。
第十二条 物业及物业管理交接
自本合同生效之日起，由甲方向乙方移交下列资金、物品和资料：
（一）文件和资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；
2、物业竣工验收资料；
3、共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料；
4、物业质量保证书和使用说明书；
5、业主有关情况资料；
6、物业管理需要的其他资料。
（二）财务资料：
物业管理服务费、场地占用费、利用物业共用设施所得收益等余额和财务账册；
（三）物业管理用房和属于业主共同的场地、设施设备。
（四）乙方退场时，向业主的收取而未服务的物业费、停车位收益、采暖费、水费等，全额退还甲方或业主委员会或业主大会选聘的新的物业服务企业，退还原则符合收费标准，超支部分由乙方补贴。
第十三条 违约责任
（一）甲方违反合同第四条的约定，使乙方未完成规定的管理服务目标，乙方有权要求甲方解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应当给予乙方经济赔偿。
（二）乙方违反本合同第二、五条的约定，未能达到约定的物业管理服务内容及标准的，甲方有权要求乙方在 15 日内整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应当给予甲方全部经济赔偿。
（三）乙方违反本合同第六、七、八条约定，擅自提高收费标准的，业主和物业使用人有权就超额部分拒绝缴纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还，造成业主和物业使用人经济损失的，乙方应当给予全部经济赔偿。
（四）合同期满，乙方未按规定时间向甲方办理移交事项，乙方向甲方支付违约金 10万 元人民币。
（五）若相关业主拒绝、阻碍乙方对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护，造成损失的，业主应当承担赔偿责任；
（六）甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应当向对方支付 10万 元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应当对超过的经济损失给予赔偿。
第十四条 质量纠纷的约定
因房屋建筑质量、设施设备质量或者安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方向开发建设单位反映并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以有资质的鉴定部门的鉴定为准。
第十五条 不可抗力的约定
本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同部分或全部无法履行时，双方应当按有关法律规定及时协商处理。
第十六条 免责条款
以下情况乙方有确凿证据证明时可免于承担违约责任：
1、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
2、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
3、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
第十七条 争议处理
本合同在履行中如发生争议，双方应当协商解决或者报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或者调解不成的，按下列第
2 种方式处理：
1、向 仲裁委员会申请仲裁；
2、向工程所在地人民法院提起诉讼 。
第十八条 合同附件
（一）双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
（二）本合同附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照国家和本市有关法律、法规和规章执行。
第十九条 合同备案
（一）本合同正本，一式三份，甲乙双方及区（县）物业管理行政主管部门（备案）各执一份，副本五份，甲方执四，乙方执一份，具有同等法律效力。
（二）本合同签订之日起三十日内，乙方持本合同到项目所属的区县物业管理行政主管部门办理备案。
第二十条 其他约定事项

第二十一条 合同的解除
本合同期限届满前三个月，甲乙双方经协商不再续约的，乙方应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案，履行撤出程序，按照规定办理相关交接手续。
乙方应该继续按照合同约定做好服务，协助甲方选聘新的物业服务企业；业主应当按时交纳物业管理服务费，至合同终止。
第二十二条 合同续约及生效
（一）本合同期限届满三个月前，乙方与甲方协商续约事宜，双方同意续约的，应当重新签订物业服务合同。
（二）本合同自签订之日起生效。

甲方： 乙方：
住所： 住所：
业主委员会主任： 法定代表人：
委托代理人： 委托代理人：
邮政编码： 邮政编码：
电话： 电话：
传真： 传真：
年 月 日 年 月 日

第六部分
投标表格
附件1
投 标 函

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