农房改造集聚建设存在的问题和对策.doc

农房改造集聚建设存在的问题和对策
梅源办事处 吴立斌

农房改造集聚建设是解决农村住房困难，彻底改变农民生产生活方式，改善农村居住环境，集约土地，推进城乡一体化发展重要举措。我县出台了《平阳县加快推进农房改造集聚建设的实施意见（试行）》，批准了10个中心镇的农房改造集聚建设实施意见和实施细则。落实10个中心镇13个农民经济适用房置换地块，总用地面积716亩。农房改造集聚建设项目全面进入建设阶段，但还存在一定困难和问题。
存在的困难和问题。
总体上看，我县农房改造集聚建设取得一定成绩。但由于农房改造集聚建设周期长、投入大，情况复杂，与群众利益息息相关，致使目前工作遇到不少的困难和问题。
１、农民认识不到位，异地集聚难度大。部分农民认为异地就近安置较大影响了生产生活，小高层住宅生活成本提高，一次性拿出几十万元作为农房拆迁置换费难以承受。甚至部分农民老房子情结较浓，不愿拆除祖屋异地安置。因此，农民对农房改造集聚建设有抵触情绪甚至阻扰，影响了整村和连片搬迁。
２、投入资金大，工程持续建设难度大。按照目前初步拟定的货币置换补偿总价和整村连片搬迁奖励办法，政府承受一定的贴资压力。如梅源中心村集聚点建设，总占地面积25亩，建筑面积2.66万平方米，总套数242套，建设配套公建、道路、绿化及相应的市政配套设施等，总投资7800万元。七星村340户旧房拆迁安置，政府要贴资3000万。若全县700多亩集聚点开工建设，拆除相应的农民旧房，政府承受贴资压力可想而知。
3、规划滞后，持续建设难度大。全县已高标准、高起点完成了昆阳、鳌江、万全、水头、腾蛟、南雁和山门镇规划编制和部分中心村规划。但还有部分镇总规和控规尚未完成，一定程度影响了农房集聚点及周边地块的开发建设。如梅源中心村规划编制尚未完成，很大程度影响了农房改造集聚建设项目的快速推进。该项目立项时，就碰到出具规划红线和规划技术条件等问题。由于规划技术条件未出，至今无法立项。
建议和对策。
1、加强指导，形成集聚建设合力。县农房办与项目所在镇要加强沟通，积极协调发改、国土、规划、水利、环保、财政等相关部门服务于农房改造集聚建设项目。特别是国土和规划部门要加强合作，做好数据对接。相关单位要抽调懂业务、有经验，责任心强的同志充实到农房建设项目中来，切实负起责任，形成农房改造集聚建设的工作合力。要根据“政府可承受，农民可接受，工作可持续”的原则，认真制订和落实农房整村连片拆迁安置的奖励政策，所制定的奖励政策要具有很强的吸引力和感染力，使奖励政策能够起到促进整村连片拆迁安置的有效作用，从而实现农房改造的可持续发展。
2、切实降低成本，减轻政府和农民负担。我县已出台文件减免行政事业性收费，减半收取服务性收费和白蚁防治费。符合条件的置换户可享受下山移民补助和农村住房困难群众救助政策。针对具体地块具体集聚点建设项目，要分别采取多层、小高层、高层建筑相结合的建筑方式，降低建安成本和生活成本。集聚点建设要结合十百工程和中心村培育建设，移民扶持政策，小型公益项目等政策，争取上级补助资金用于集聚点公建、道路、绿地等市政配套基础设施。要提取部分复垦区项目资金补贴于集聚点建设，切实减轻农民负担。
3、加快规划编制，促进集聚点建设。按照“一镇一规划，一镇一政策，一镇一平台，一镇一试点”的要求，科学规划，整体安排，有序推进农房改造集聚建设。要科学编制“1+X”城乡统筹发展布局规划，注重与土地总体利用规划、中心镇总体规划、社区规划及各项专项规划的衔接。对总规控规未覆盖的集聚点建设项目，应根据项目具体情况和总平方案先出规划设计条件、选址意见书、土地预审等手续，加快集聚点前期工作，促进集聚点建设。
4、拓宽融资渠道，确保项目建设有序推进。要充分发挥新农村建设投资有限公司融资功能，周密制定融资项目工作计划，做好项目的宣传，加强与银行、财团、企业的对接，通过项目建设包装、融资、投资等形式，采取自建自管、融资代建、“BT”等多种筹资建设模式，促使现有金融机构更加积极放贷，以解决融资困难。要加快土地增减挂钩工作，安排少量的商住土地指标，通过多途径的运作把多余的资金转化为农房改造集聚建设的补贴资金。集聚建设点的小区内留部分的房子以市场价由被安置户增购，以此来补贴建设资金。
农房改造聚集建设不是一蹴而就的工作，是一项长期有序可控的民生工程。我们要紧扣“集聚”建设思路，根据依法自愿有偿原则，有的放矢地结合农村土地综合整治，农房改造集聚建设才能持续发展，才能焕发勃勃生机。
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