张家口项目营销策划报告.pptx

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,汇龙森招商服务中心,张家口房地产市场分析,当前在售项目概况及分析,本案,SWOT,分析,本案定位,张家口市概况,目录,本案开发周期与销售周期,本案经济效益分析,张家口市概况,张家口市地处京、晋、蒙交界处，东临首都北京、西连煤都大同、北靠内蒙古草原、南接华北腹地，因战略位置重要，被称为北京的北大门，距北京,150,公里。,90,年代曾驻军达,10,万，包括全部的陆军第,65,集团军和空军的两个飞行团。张家口资源丰富，已探明矿种近,60,种，黄金、煤炭、铅、锌、磷等,10,多种矿产储量居全省首位，煤炭总储量达,27,亿吨；天然草场面积达,1600,多万亩,风力和地热资源丰富。张家口市是中国北方早期的工业城市，具有较好的工业基础和技术优势。现在全市有工业企业近万家，其中大中型企业,89,家，形成了门类齐全的工业体系，是河北省重要的工业城市。,张家口市概况,张家口市地处河北省西北部，三面环山,。,五区,桥东、桥西、高新、宣化和下花园区；,十三个县,康保县、沽源县、尚义县、张北县、崇礼县、赤城县、怀安县、万全县、宣化县、阳原县、蔚县、涿鹿县、怀来县,康保县,尚义县,怀安县,沽源县,赤城县,崇礼县,张北县,怀来县,涿鹿县,蔚县,阳原县,桥东区,桥西区,高新区,万全县,宣化县,宣化区,下花园区,张家口市概况,张家口人口总数为,450,万，除汉族外，还有回、满、蒙古、壮、朝鲜、藏、苗、维吾尔等,26,个少数民族；,五个区总面积为,850,平方千米，总人口为,85,万人；,十三个县总面积为,35900,平方千米，总人口为,365,万人；,康保县,尚义县,怀安县,沽源县,赤城县,崇礼县,张北县,怀来县,涿鹿县,蔚县,阳原县,桥东区,桥西区,高新区,万全县,宣化县,宣化区,下花园区,23,万人,26,万人,29,万人,7,万人,30,万人,33,万人,34,万人,28,万人,23,万人,28,万人,12,万人,28,万人,19,万人,37,万人,28,万人,22,万人,25,万人,张家口市概况,主城区面积范围及南北、东西跨度总面积,36873,平方公里,.,南北最大距离,300,公里,东西最大距离,228,公里,张家口市概况,城市经济发展,2008,年张家口社会经济发展经受了严禁的挑战与考验，,国内经济形式变化快，市场需求波动大。在这种特殊的市,场背景条件下，张家口市全市的生产总值为,720.4,亿元，,人均,GDP2286,美元（按,1/7,计算），增长,11.9%,，低于计划,增速,0.1,个百分点,08,年张家口市经济,增速为,11.9%,，经济,速度有所放缓，是,自,04,年以来最为不,理想的一年，这主,要是受到当前国,内、国际不景气经,济形式的影响,张家口市概况,08,年张家口年财政收入为,114.6,亿元，较,07,年,91.87,亿元有,较大幅度的增长，增长,24.8%,，高于计划增速,4.8,个百分点。,其中地方一般预算收入完成,41.6,亿元，增长,20.7%,。,08,年在国内外经济不景气的背景下，张家口财政收入让仍保证了一定幅度的增长，这表明金融还小并未对张家口本土企业造成较大的影响,张家口市概况,08,年张家口市城市居民人均可支配收入,12054,元，增长,19.9%,，高于计划增速,9.9,个百分点；农民人均纯收入,3286,元，,增长,15.1%,，高于计划增速,5.1,个百分点；,从,02,年至,08,年的数据分析，张家口城乡居民收入相差较大，且城市居民的增长幅度明显高于农村人口，张家口市人均可支配收入总体水平不是很高,张家口市概况,自,2002,年以来，张家口社会消费品总额每年都会有一定程度的增长，可以表明张家口市居民的生活水平和可支配收入逐年都在提高，人均购买力逐年增强,08,年张家口市社会消费品零售总额为,232.6,亿元，较,07,年增长,42.38,亿元，表明经济低迷期并未对张家口当地居民的消费习惯造成较大的影响,张家口市概况,从以上数据表可以看出，,02,年至,07,年，张家口市的对外,贸易都一直保持着较为稳定的增长速度，,07,年达到高峰，,07,年以后，由于全球经济的不景气，张家口的外贸值开始有一,定程度的下滑,由于受全球经济危机的影响，,08,年张家口全市对外贸易值为,37782,万美元，较,07,年有较大幅度的下降,张家口市概况,08,年张家口全市其他各项经济指标,城镇新增就业人数,3.6,万人，完成年计划的,128.6%,。城镇登记失业率为,4.4%,，控制在,4.5%,的预期目标以内。城镇参加基本养老保险人数达到,36.49,万人，完成年计划的,102.8%,；,居民消费价格总水平上涨,6.9%,，超出计划目标,2.9,个百分点；,全社会固定资产投资完成,410.3,亿元，增长,41.5%,，高于计划增速,21.5,个百分点。其中城镇固定资产投资完成,361.6,亿元，增长,44.9%,，高于计划增速,24.9,个百分点；,实际利用外资,6371,万美元，增长,23.4%,，完成年计划的,106.2%,；,单位生产总值能耗、化学需氧量排放量和二氧化硫排放量分别下降,5%,左右、,7%,和,16%,，均实现了年度计划目标；,地方普通高等学校招生,5500,人，完成省下达计划任务的,106.8%,。中等职业技术学校招生,1.98,万人，完成年度计划,106.5%,；,人口自然增长率为,4.34,，控制在,6,的预期目标以内；,张家口市概况,发展次序,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,发展阶段,初步城市化,低速发展期,高速增长期,稳定发展期,城市化水平,30%,30%-50%,50%-90%,90%,以上,城市,发展,特征,工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放,工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口,工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速曾长期,城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移,张家口市目前的城市化发展特征,张家口市概况,张家口市目前所处的房地产发展阶段,发展阶段,启动阶段,快速发展阶段,平稳发展阶段,减缓发展阶段,人均,GDP,（美元）,800-3,000,3,000-4,000,4,000-8,000,8,000,以上,需求特征,生存需求,生存、改善,需求兼有,改善需求为主,改善需求为主,发展特征,超速发展,政府主导,快速发展,市场调节增强,政府干预减弱,平稳发展,市场主导,政府宏观调控,缓慢发展,市场主导,人均,GDP,与房地产发展阶段关系表：,08,年张家口市人均,GDP,为,2286,美元，可以判定张家口市目前房地产市场正处于,启动阶段，,主要以,生存需求,为主，发展特征为,政府主导、超速发展型,张家口市概况,一主三副：,以五个区为为,主,，辐射万全县。以怀安、张北和蔚县为,三个副中心,，辐射周边其他县,两轴四区：,依托交通走廊，形成东西和南北两轴。,根据自然、生态、经济条件划分为北部坝上次区域，东部次区域，中部次区域和南部次区域,城市发展战略,张家口市概况,城市主要道路景观环境治理以,大清河两旁主干道、五一大道、胜利路和建国路,为主要主要治理对象，包括,公厕、市场、绿地和停车厂,的修建和政治,张家口市概况,2008,年张家口市主要实施了主城区“三纵十横十四路”的道路建设改造工程，长度,110,公里。完成了胜利中路，滨河路，清水河路三条城市纵向主干道的改造拓宽，实现南北向道路的畅通；,完成了城市快速路南北环线、赐儿山大街、东兴街、建设街、工业西街、盛华大街、市府大街、朝阳大街、站前大街十条城市横向道路的拓宽改造工程，打通了城区道路与城市快速路的连线；,对工业南横街等部分断头路以及路况较差的十四条支路实施了拓宽改造；,张家口市概况,2008,年,2010,年,三年时间，张家口市要完成主城区,73,家工业企业外迁工作，提供城市建设用地,5200,亩。其中：,桥东区,23,家,，,占地,3000,亩,；,桥西区,17,家,，,占地,500,亩,；,高新区,33,家,，,占地,1700,亩；,全市经济,的断增长,城区土地资,源的有限性,迫使城区工,业企业外迁,城区工业,发展受限,因素加大,城区工业扰,民污染造成,的社会因素,张家口市概况,三个产业聚集区发展规划,东山产业聚集区,南山产业聚集区,西山产业聚集区,张家口市概况,住房建设用地,其他建设用地,中心城区住房用地规划,张家口市概况,中心城区住房用地布局,张家口市概况,中心城区住房用地规划,住房建设用地,其他建设用地,张家口市概况,张家口房地产市场分析,当前在售项目概况及分析,本案,SWOT,分析,本案定位,张家口市概况,目录,本案开发周期与销售周期,本案经济效益分析,当前张家口市房地产主要分为三大板块,桥东、桥西和高新区板块；,桥东和桥西板块是张家口的老城区，老旧建筑较多，且规划凌乱，但市政设施和各项商业配套完善；,高新区是张家口市的新城区，人口稀少，市政设施缺乏，商业配套还有待进一步的完善,桥西区,桥东区,高新区,张家口房地产市场分析,当前张家口市房地产住宅类型,多层住宅,是张家口房地产市场的主流建筑形式，也是中、低端客户市场最受青睐的产品。,现在张家口房地产市场有近,70%,的需求来自中低端客户，面积在,80-100,平方米；,高层住宅,在张家口的走势平缓。张市最早出现的小高层在博杨小区，但是其销售状况,一直不是很理想。主要是当时小高层作为新的产品形式，张家口人接受还需要,一定的时间。后来随着世纪豪园和金鼎项目的开发，以及,08,年远大,盛和苑项,目的热销，小高层的销售情况才逐渐表现良好，现在已经开始被许多当地市民接受；,高端住宅,在张家口市表现的参差不齐，主要是由于张家口市地段的分布和周边消费群体的,结构不同所引致，但总体来说，高端产品市场还不足以满足现状需求；,张家口房地产市场分析,2009,年张家口市主城区计划完成,29,个项目，用地规模,1865.08,亩，建设规模,247.65,万平方米，总投资,507230.4,万元；,各县及管理区完成,55,个项目，用地规模,2719.49,亩，建设规模,289.02,万平方米，总投资,294335,万元。,全市累计计划完成项目,84,个，用地规模,4584.57,亩，建设规模,536.67,万平方米，总投资,801565.4,万元。,康保县,尚义县,怀安县,沽源县,赤城县,崇礼县,张北县,怀来县,涿鹿县,蔚县,阳原县,桥东区,桥西区,高新区,万全县,宣化县,宣化区,下花园区,张家口房地产市场分析,张家口市主城区普通商品住房建设计划,项目,名称,占地规模,（亩）,建筑面积,（万）,建设,地址,总投资,（万元）,施工,现状,桥西美新区旧城改造,80,14,桥西区新华后街,28000,南口改造,30,3.8,南口（建设东街）,7000,西泽园小区,41,9,桥西区建设西街,6,号,10000,同人创业园三期工程,21,10,桥西区西苑中路,5,号,20000,容辰花园,134,21.3,探机小学、食品公司、石油机械,75000,荔模公寓及附属小区,19,2,平门路,4,号,3000,综合楼,6.01,1.02,张家口市桥东区纬一中路,700,京都花园小区（二期）,30,5,桥东区陵园路,18,号,7600,华新园三期,97.55,8.44,桥西区通顺街白家沟街交岔路口西北侧,23294.4,玻璃厂项目,46,6,纬三路,20000,天宝花园,B8,、,B21,、,B22,20,3,桥西白山街,2,号,3000,“绿景康城”住宅小区二期,71,9.09,桥西区瓦盆窑村,22700,张家口房地产市场分析,张家口市主城区普通商品住房建设计划,项目,名称,占地规模,（亩）,建筑面积,（万）,建设,地址,总投资,（万元）,施工,现状,“,绿景园,”,住宅小区,68,11,桥西区白山路,27500,“,金赛锦园,”,住宅小区,25,2.1,桥西区印台沟,5200,美居小区二、三期工程,168,20,桥西区南瓦大街,19,号、副,235,号、副,19,号,18436,南瓦盆窑西山项目,162,21,桥西区南瓦盆窑,46000,北瓦盆窑西山项目,374,30,桥西区北瓦盆窑,66000,住宅,35,2.3,沈家屯村,4000,盛隆家园,20,2,桥西区四方台沟,15,号,6000,天秀花园三期（东园）,60,8,高新区沈家屯镇高家屯村,12000,怡园小区,10,1,桥西印台沟,9,号,2000,大境门平安小区二期工程,58.2,10,市社会福利院,20000,商住楼,60,12,纬一东路,16800,时尚家园,7,1.2,纬一路,3600,张家口房地产市场分析,张家口市主城区普通商品住房建设计划,项目,名称,占地规模,（亩）,建筑面积,（万）,建设,地址,总投资,（万元）,施工,现状,时尚家园,7,1.2,纬一路,3600,张垣新城小区,80,13,桥东区胜利南路,2,号,20000,欣盛家园三期,24.37,2.4,桥东区杨家坟北路,17,号,2400,桥东区胜利南路三仓库马路西院内,20,4,胜利南路马路西,15000,东方苑六期,53,10,桥东区陵园南路,7,号,12000,电池厂改造,45,5,桥东区钻石路,10000,总计,1865.13,247.65,507230.4,张家口房地产市场分析,张家口市购房客群分析,根据客户对一居室、二居室、三居室和四居室四类户型的,置业倾向，我们将客户进行如下对比分析研究,通过对张家口市当地居民的调查，我们发现当前张家口市,对一居室、二居室、三居室和四居室的需求比率分别为,8%,、,38%,、,51%,和,3%,，可以看出二居室和三居室仍然市主流户型；,张家口房地产市场分析,从被访的客户数据表明，倾向一居室、三居室和四居室类的客户多为二次置业，比率分别为,58.82%,、,57.14%,和,66.67%,，其中一居室类客户有,35.29%,是一次置业，也占有较大的比重。二居室类客户第一次置业的比重较大，占,55.56%,，二次置业的比重占,38.89%,。,置业比率（一居客户）,置业比率（二居客户）,置业比率（三居客户）,置业比率（四居客户）,张家口房地产市场分析,置业次数,目前张家口市居民购房主要是用于自住，其次是改善居住环境，唯有一居室客户改善居住环境的比率相对较小。而用于投资增值和为子女购房的比率均较小，唯有一居室中为子女购房占到了,33.33%,的比率。这表明，当前张家口市投机性需求较少，主要以刚性需求为主。,购房用途（一居客户）,购房用途（二居客户）,购房用途（三居客户）,购房用途（四居客户）,张家口房地产市场分析,购房用途,从图表数据显示，张家口目前购买一居和二居的客户多倾向于多层建筑形态，其次是小高层建筑形态。三居类客户则对多层、小高层和跃层产品均能接受，四居类的客户则对跃层和复式产品更加情有独钟。高层产品无论对于哪个层次的购房客群都相对比较排斥，这主要与张家口市居民的生活习惯和传统观念有很大的联系。,建筑类型（一居客户）,建筑类型（二居客户）,建筑类型（三居客户）,建筑类型（四居客户）,张家口房地产市场分析,建筑类型,一居室类客户购房考虑因素主要是价格、交通其次市物业管理，对周边配套、自然环境及户型设计和社区规模要求不是很高,张家口房地产市场分析,购房考虑因素,二居室类客户购房考虑因素主要是交通、价格和物业管理，对社区品牌和区域发展前景的要求不是很高,购房考虑因素,张家口房地产市场分析,三居室类客户购房主要考虑因素市交通、价格和物业管理，其次市户型设计、社区配套、周边自然环境和区域发展前景,购房考虑因素,张家口房地产市场分析,四居室类客户购房考虑主要因素是交通、建筑户型设计、周边自然环境，其次才是价格和物业管理,购房考虑因素,张家口房地产市场分析,需求面积（一居客户）,需求面积（二居客户）,面积需求（三居客户）,面积需求（四居客户）,根据图表显示，一居、二居类客户，需求面积主要在,70-90,之间，其中一居类客户对,70,以下户型的的钟爱也占有,23.53%,的比率，二居类客户对,91-120,之间的户型的认同率占,29.73%,；三居类客户对面积的需求主要集中在,91-120,，比率为,53.06%,，四居类客户对面积的需求集中在,121-140,，比率占,66.67%,，其中三居和四居类客户对,140,以上的超大户型的钟爱也占有较高的比率，比率分别为,24.49%,和,33.33%,需求面积,张家口房地产市场分析,车位需求（一居客户）,车位需求（二居客户）,车位需求（三居客户）,车位需求（四居客户）,张家口市目前对车位的需求不是很强烈，从购买各类户型的客户来看，一居类客户对车位的需求为,7.14%,，二居类客户对车位的需求为,10.81%,，三居类客户对车位的需求为,12.24%,，四居类客户对车位的需求为,16.67%,。,车位需求,张家口房地产市场分析,交房要求（一居客户）,交房要求（二居客户）,交房要求（三居客户）,交房要求（四居客户）,目前张家口市一居室类客户对住房的交房条件偏爱厨卫精装修，其次是毛坯房；二居室、三居室和四居室类的客户在交房标准上更喜欢毛坯房,00,交房标准,张家口房地产市场分析,一居室类客户获取楼盘信息途径主要是售楼中心、报纸，其次市户外和熟人介绍,信息渠道,张家口房地产市场分析,二居室类客户获取楼盘信息途径主要是售楼中心、报纸和熟人介绍,信息渠道,张家口房地产市场分析,三居室类客户获取楼盘信息途径主要是售楼中心、报纸和报纸,信息渠道,张家口房地产市场分析,四居室类客户获取楼盘信息途径主要是售楼中心和户外广告牌，其次杂志、报纸和熟人介绍也占有较大的比率,信息渠道,张家口房地产市场分析,张家口房地产市场分析,当前在售项目概况,本案,SWOT,分析,本案定位,张家口市概况,目录,本案开发周期与销售周期,本案经济效益分析,各在售楼盘基本指标,案名,占地,建筑面积,起价,均价,户型,客源成分,可销户数,新东亚时代广场,147,亩,23.8,万,3400,元,/,3700,元,/,两居：,6086,个体经营者，公务员，事业单位，周边人群为主，烟草专卖局成交客户较多,三居：,110137,奥林星城,90,亩,20,万,2880,元,/,3300,元,/,一居：,34.753,客户群较杂，以中等收入人群为主,两居：,7293,三居：,93.15125.25,府街庭院,160,亩,18,万,3280,元,/,3760,元,/,两居：,84,以中高端人群为主，周边人群相对较少,三居：,133,金华怡园,57,亩,10,万,2680,元,/,3200,元,/,两居：,90110,周边的拆迁户，本地改善生活的换房客,200,多户,三居：,110130,远大 盛和苑,83,亩,17.8,万,2860,元,/,3300,元,/,一居：,3270,主要以中高收入人群为主，多为改善居住环境，婚房，拆迁人群,两居：,70100,三居：,100130,四居：,130,以上,香江名城,200,亩,24,万,3000,元,/,3600,元,/,两居：,6690,县里的客户，个体，事业单位，公务员,三期开了,90,户剩余,40,户,三居：,125149,天河骏层,178,亩,21,万,2800,元,/,协议价,一居：,60,县里人（有钱的），公务员，事业单位，个体,1074,户,两居：,51.92120,三居：,97170,案名,占地,建筑面积,起价,均价,户型,客户群体,可销户数,龙兴国际花园,10,亩,10,万,2880,元,/,3300,元,/,两居：,104/109,医生，县里（张北，宣化）有钱的，个体，事业单位,75,户剩余,40,余户,三居：,128/135,首府 香格里拉,102,亩,15,万,3000,元,/,3400,元,/,两居：,98.75103.51,军分区，各事业单位，公务员居多,700,户,三居：,129.65138.25,美居 丽景园,2988,元,/,3300,元,/,一居：,70,周边地区与县城人群较多,两居：,90111,三居：,118153,沁馨园,100,亩,10,万,2360,元,/,3000,元,/,两居：,7090,周边居民与周边县城的客户，以中低收入人群为主,1600,户剩余,1300,户,三居：,80150,龙兴 润城,88,亩,12.92,万,2900,元,/,3200,元,/,两居：,98.82117,散户居多，以中低收入人群为主,三居：,126136,四居：,161228,佳境天城,200,余亩,2650,元,/,3100,元,/,两居：,66.3194.8,二五一医院，部队，事业单位的人群较多，散户很少,三居：,114123.92,山语华庭,94,亩,16,万,2800,元,/,3250,元,/,两居：,77110,普通工薪家庭居多，中的低收入者,三居：,100130,汇嘉花园,2650,元,/,3200,元,/,两居：,112,供电区，事业单位等中高端客户为主,75,户,三居：,135/155,各在售楼盘基本指标,案名,占地,建筑面积,起价,均价,户型,客户群体,可销户数,新城名座,1.5,公顷,3.1,万,3280,元,/,3700,元,/,一居：,3655,以中高端客户为主，公务员，事业单位人群居多,270,户,两居：,7194,三居：,107147,京都花园,65,亩,11,万,3080,元,/,3600,元,/,两居：,8098,主要附近居住人群或附近上班人群,897,户,三居：,118,绿林紫庭,8.3,公顷,20.13,万,3380,元,/,东山彩橘,4.76,公顷,9.46,万,3600,元,/,3700,元,/,多层为财政局团购，高层为,18,层塔楼违背市场需求,嘉苑 郦景,24000,67900,3400,元,/,两居,三居：,90160,未开盘,未定,天秀花园,200,亩,22,万,2530,元,/,3300,元,/,一居：,50,以工薪阶层人群为主，周边人群相对较多,两居：,7090,三居：,100150,各在售楼盘基本指标,容辰庄园,案名,容辰庄园,销售电话,2131888,板块,桥东区,项目位置,胜利北街交工业东街,占地面积,15,公倾,开发商,张家口市方正房地产开发有限公司,建筑面积,24.5,万,建筑楼层,多层,6F-11F,高层,30F,建筑间距,16,米,交房日期,09,年底,建筑结构,框架,建筑类型,多层、高层,销售起价,多层,5000,元,/,销售均价,多层,5500,元,/,高层,4800,元,/,高层,5000,元,/,房型,面积,二居,90-110,三居,110-160,产品分析,以中大面积户型为主，户型偏大；哥特式建筑；,客源分析,中高收入人群为主，个体经营者与政府机关事业单位人群，周边人群为主,广告策略,以主流媒体为主，大型的户外广告牌，与媒体广告（报纸，车体广告等）,项目优势,市区内单价最高楼盘,地段较为优越，交通较为便利，小区规模相对较大，拥有小区独立的商业区,项目劣势,紧邻铁路，噪音嘈杂，设计落后，楼宇过于紧凑。已无发展空间。,主要楼盘概况及详细分析,新东亚时代广场,案名,新东亚时代广场,销售电话,5900000,板块,高新区,项目位置,纬一路烟草专卖局,占地面积,147,亩,开发商,新东亚房地产开发有限公司,建筑面积,23.8,万,建筑楼层,多层,6F,高层,11F,建筑间距,28,米,交房日期,09,年底,建筑结构,框架,建筑类型,多层、高层,销售起价,多层,3080,元,/,销售均价,多层,3300,元,/,高层,3400,元,/,高层,3700,元,/,房型,面积,二居,60,、,86,三居,110-137,产品分析,以中大面积户型为主，户型偏大；外立面浅色调，现代感较强；,客源分析,中高收入人群为主，个体经营者与政府机关事业单位人群，周边人群为主，烟草专卖局成交客户较多,广告策略,以主流媒体为主，大型的户外中心低端广告牌，与媒体广告（报纸，车体广告等）,项目优势,地段较为优越，交通较为便利，小区规模相对较大，开完完成后拥有小区独立的商业区,项目劣势,户型偏大，价位偏高,主要楼盘概况及详细分析,奥林星城,案名,奥林星城,销售电话,4037888,板块,高新区,项目位置,长城乳业院内,占地面积,90,多亩,开发商,张家口新天地房地产开发有限公司,建筑面积,20,万平米,建筑楼层,6.5F,，,11F,，,17F,建筑间距,33-50,米,交房日期,部分已交房,建筑结构,砖混，剪力墙,建筑类型,多层，小高层，高层,销售起价,2700,元,/,销售均价,3400,元,/,房型,面积,一局,34.3753,二居,7293,三居,93.15125.25,产品分析,户型从小到大都有，相对较全，对于客户的选择性较广：外立面一、二层贴砖、三层以上涂料，现代感较强,客源分析,以中等收入人群为主，购买客群区域较广,广告策略,以大型户外广告，与邮政直投为主,项目优势,户型齐全，多层，高层小高层都有给客户的选择空间较大，现在为现房准现房，广告覆盖面较广吸引客户的看点较多,项目劣势,本项目处于开发阶段，周边配套还不完善,主要楼盘概况及详细分析,府街庭院,案名,府街庭院,销售电话,4108888,板块,高新区,项目位置,高新区 纬二路与张宣公路交汇处,占地面积,160,亩,开发商,长江房开 金鑫地产 恒达地产,建筑面积,18,万平方米,建筑楼层,7F,、,12F,、,15F,建筑间距,38m44m,交房日期,09,年底全部交房,建筑结构,砖混，剪力墙,建筑类型,多层，高层，小高层,销售起价,多层,2726,销售均价,多层,3260,高层,3280,高层,3760,房型,面积,二居,84,三居,133,产品分析,产品实用性强；外立面浅灰色，清新自然,客源分析,以中高端人群为主，购房客户范围较广，周边人群相对较少只占,2%,广告策略,以主流媒体广告为主,项目优势,开发商实力雄厚，小区内配套高档，是高新区核心位置,项目劣势,价格略贵，户型单一，且不是很好，面积浪费严重,主要楼盘概况及详细分析,金华怡园,案名,金华怡园,销售电话,8205555,板块,桥西区,项目位置,张市二医院西行,300,米,占地面积,57,亩,开发商,张家口金华鼎房地产开发有限公司,建筑面积,10,万,建筑楼层,6F,，,18F,建筑间距,30m;40m,交房日期,2010,年年底,建筑结构,框架,建筑类型,多层；高层,销售起价,2600,元,/,销售均价,3200,元,/,房型,面积,二居,90110,三居,110130,产品分析,外立面简洁现代，颜色为浅灰色，缺乏时尚气息,客源分析,周边的拆迁户，本地改善生活的换房客,广告策略,目前只打了户外围挡广告,项目优势,周边交通体系完善生活配套齐全，全框架结构，质量较高，抗震性好。,项目劣势,外立面缺乏时尚感，不大气，地块形状不规则，产品分布较散，缺乏凝聚力,主要楼盘概况及详细分析,远大,盛和苑,案名,远大,盛和苑,销售电话,4035555 4065555,板块,桥西区,项目位置,西苑中路,21,号,占地面积,83,亩,开发商,远大集团,建筑面积,178000,建筑楼层,11F,17F,18F,建筑间距,50m,交房日期,09,年,8,月底,/09,年底,建筑结构,框架、剪力墙,建筑类型,小高层；高层,销售起价,2700,元,/,销售均价,3320,元,/,房型,面积,一居,30-70,二居,70-100,三居,100-130,四居,130,以上,产品分析,南北通透、干湿分离卫生间、双层中空玻璃、半弧形观景阳台；外立面以咖啡色为主简洁大方,客源分析,主要以中低收入人群为主，多为改善居住环境，婚房，拆迁人群,广告策略,以大型户外广告，媒体广告，各种活动为主,项目优势,南低北高的山台地形，高新区、桥西区与桥东区的重要节点,项目劣势,坡地形式，地势不够平坦，出行不够方便，周边配套尚未齐全，且户型相对周边竞争项目缺乏竞争力,主要楼盘概况及详细分析,天河骏层,案名,天河骏层,销售电话,8086666,板块,桥西区,项目位置,赐儿山与西环交汇处,占地面积,178,亩,开发商,张家口市小环球房地产开发公司,建筑面积,21,万,建筑楼层,6F,，,11F,建筑间距,28.5m,交房日期,2009.12.31,建筑结构,砖混，框架,建筑类型,多层，小高层,销售起价,2800,起,销售均价,协议价,房型,面积,一居,60,二居,51.92120,三居,97170,产品分析,项目地块较大，易形成品牌效应，户型齐全客户选择面大，外立面清新淡雅，现代感强,客源分析,县里人（有钱的），公务员，事业单位，个体等,广告策略,以大型户外广告，报广，,DM,单页为主,项目优势,规模大，开发商实力雄厚，有大部分的多层适合市场需求,项目劣势,位置较偏，价格略高,主要楼盘概况及详细分析,龙兴润城,案名,龙兴润城,销售电话,5912345,板块,高新,项目位置,南站东面原特陶厂,占地面积,88,亩,开发商,龙兴宏基房地产开发有限公司,建筑面积,12.92,万,建筑楼层,11F,，,12F,，,14F,建筑间距,3750m,交房日期,一期,09,年底,建筑结构,剪力墙,建筑类型,小高层,销售起价,2760,元,/,销售均价,3260,元,/,房型,面积,二居,98.82117,三居,126136,四居,161228,产品分析,客源分析,散户居多，以中低收入人群为主,广告策略,未开盘现以报广，活动为主,项目优势,项目劣势,主要楼盘概况及详细分析,佳境天城,案名,佳境天城,销售电话,8166888,板块,桥东,项目位置,东兴街,14,号,占地面积,200,余亩,开发商,张家口融桥房地产开发有限公司,建筑面积,建筑楼层,6,层,建筑间距,27,米,交房日期,09,年底,建筑结构,砖混,建筑类型,多层,销售起价,2650,元,/,销售均价,3100,元,/,房型,面积,二居,66.3194.8,三居,114123.92,产品分析,一期,14,栋多层，面积适中，符合张家口市场需求,客源分析,二五一医院，部队，事业单位的人群较多，散户很少,广告策略,以大型户外广告与报广为主,项目优势,一期全为多层，户型面积区间合理,项目劣势,位置稍偏,主要楼盘概况及详细分析,张家口房地产市场分析,当前在售项目概况及分析,本案,SWOT,分析,本案定位,张家口市概况,目录,本案开发周期与销售周期,本案经济效益分析,项目,SWOT,分析,机会,威胁,优势,劣势,本案,SWOT,分析,本案,SWOT,分析,桥东区,本案位于张家口市桥东区，桥东板块是张家口市场的主城区，该板块开发力度较大，在售楼盘较多，区域环境和档次相对较高。,本案,SWOT,分析,本案,东临，城市外环，东环路，鱼儿山，七里山。,南临，胜利公园，察哈尔烈士陵园,西临，察哈尔购物广场，二五一医院,北临，五一东大街，直达五一广场,本案,优势,地处桥东区，区域价值极高发展前景广阔,优势,桥东板块的项目在开发规模、社区品质以及市场价格等方面呈现马首姿态，如容辰庄园、首府,香格里拉等，规模和档次都比较高。,容辰庄园期房均价在,5000,元,/,左右，现房更是达到了,5500,元,/,，是区域的顶尖大盘，也是张家口市房价的领头羊。,优势,在建筑形态方面，该板块的楼盘均以小高层和高层为主，个别楼盘突破,30,层，这使得多层退居二线，小高层、高层成为主流。另外，该区域的地价也在不断攀高，这让开发成本进一步提高；区域楼盘的建筑形态在不断“拔高”，这让建筑成本也不断上扬，这些因素累积相加，客观上推动了区域楼盘价格的走高，带动了张家口房价的走高。,总的来说，该板块是张家口“发展最快、价格最高、品质最好”的房地产三最区域，未来发展前景广阔。,优势,景观资源得天独厚，无可复制,优势,毗邻七里山、鱼儿山，山景一览无余。周边无污染、空气清新。紧邻胜利公园，烈士陵园。胜利公园为张家口最具盛名的白鸽广场，公园设施齐全，风景优美。每日前来参观白鸽与散步的市民络绎不绝。是附近区域居民最主要的活动场所。,优势,周边配套齐全,优势,紧邻张家口著名医院,251,医院，就医极为方便。此医院为军队医院，是张家口最好的医院不仅医术高超同时设施齐全。,紧邻察哈尔购物广场（帝达购物广场），购物方便，此广场为张家口最大购物广场是张家口本地居民及区县人民最重要的消费场所。,紧邻水上公园，五一广场体育场。,周边七中、十一中、六中、五中、卫华小学，回民小学、实验中学等学校,劣势,1.,周边交通设施不完善，公交较少。,2.,周边较为荒凉,3.,本地居民对本案地块认知度不高,(,由于以前为工厂,本区域在以前属于贫民区，治安环境较差）,威胁,10,年张家口市楼盘放量依然很大，竞争依然激烈,项目的档次缩小了客户群的范围,客户持币观望情绪依旧严重,Thank You!,