房地产开发与城市规划的关系.doc

房地产开发与城市规划的关系探讨
摘要：随着社会的发展和城市规划体系趋于完善，两个交叉学科之间有着密不可分的关系，本文就关于城市规划和地产开发之间的关系进行探讨。
关键词：房地产开发 城市规划
1.城市规划和房地产开发的概念
1.1城市规划
城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，在确保城市空间资源的有效配置和土地合理利用的基础上，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一。城市规划建设主要包含两方面的含义，即城市规划和城市建设。所谓城市规划是指根据城市的地理环境，人文条件，经济发展状况等客观条件制定适宜城市整体发展的计划，从而协调城市各方面发展，并进一步对城市的空间布局、土地利用、基础设施建设等进行综合部署和统筹安排的一项具有战略性和综合性的工作。所谓城市建设是指政府主体根据规划的内容，有计划地实现能源、交通、通讯、信息网络、园林绿化以及环境保护等基础设施建设，是将城市规划的相关部署切实实现的过程，一个成功的城市建设要求在建设的过程中实现人工与自然完善结合，追求科学与美感的有机统一，实现经济效益、社会效益、环境效益的共赢。
1.2房地产开发
“开发”是生产者或者经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义上对土地的开发和利用，城市开发则包括土地及地上建筑物的开发活动，也可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发，因此，从某种意义上讲，这些开发可以视为广义的房地产开发活动。狭义的房地产开发主要是指在依据国家的法律取得了国有土地的使用权的土地上进行基础建设、房屋建设的行为，是在特定的地段上所进行的具体的房地产项目规划、设计和建设、施工等开发活动。
2.城市规划不当会造成房地产不合理开发
2.1过度开发
房地产开发出现过两种情况:一方面是新区开发规模过大,特别是过度的开发区热,商品房开工面积过大,造成供求失衡,致使商品房滞销积压资金，例如内蒙古鄂尔多斯的“鬼城”;另一方面是旧城更新改造(再开发)零零散散,举步艰难。以上严重情况的出现,除了与某些政策失控、长官主观臆断、开发商投机行为以及新区开发成本低和旧城区拆迁安置难、投资成本高等原因有关外,也与未能强化城市规划的宏观调控和综合指导作用有着直接关系[1]。如过量的出让和划拨土地,盲目的审批开发项目等,不仅造成城市用地迅速膨胀,大量耕地良田被侵占,国有土地资产严重流失,而且城市规划失去了“龙头”地位,变成“被动”地为房地产开发服务,往往不是通过城市规划,从宏观上分析城市的优劣条件,确定城市的人口和用地发展规模,并根据城市的性质和发展方向,确定开发那些土地,上哪些建设项目,而是根据某些领导任期“贴金”的需要或某些“业主”的“旨意”来决定开发用地规模和建设项目,再由城市规划人员“机械地”进行用地区划和功能配置及项目审核,完全颠倒了宏观与微观、整体与局部、长远与近期的关系,脱离了当地的客观实际。结果给城市建设带来了不必要的损失,留下了一时难以解决的后遗症。
2.2破坏环境景观
不少城市近年来通过大规模房地产开发,旧有的城市面貌焕然一新,呈现出一派现代化的城市景观特色。但是也不能否认,由于缺乏城市设计,加上房地产开发商受自身利益驱动的弱点,也给城市景观带来了负面效果,产生了诸如在建筑高度和体量上不协调、建筑色彩上不搭配、原有一些具有传统文化特色的城市风貌被破坏等问题。开发商为了尽快拿到项目开工许可证,在进行建筑设计时,要么加一个硫璃瓦屋檐,要么在屋顶设计个“小亭子”,结果城市街头就出现了这种特殊的建筑景观,不仅没有起到保护古都风貌的作用,反而在城市设计上留下了令人遗憾的“败笔”。吴良镛先生提出要保护古都风貌必须从城市设计和新建筑创作两方面加以引导,这才是根本之道。相信,经过统盘考虑所做出的城市景观规划设计,不仅对保护古都风貌,而且对指导房地产项目开发都会起到积极的作用。
参考文献
[1]冯长春,杨志威. 城市规划与房地产开发[J]. 城市开发,1999,02:22-24.