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谈房地产开发的成本控制
摘要：房地产企业管理的核心内容是房地产企业的成本管理，房地产成本管理的好坏对企业的经济效益和市场竞争力有直接影响，通过成本管理工作能减少和杜绝企业中的浪费现象，有限的社会和经济资源得到节约。房地产企业竞争随着房地产市场逐步规范和完善而变得日益激烈，成本管理引起了房地产开发商的高度重视，由于房地产企业经营管理有着重要的现实意义，所以如何加强并改善成本管理是房地产开发工作应着重解决的问题。 
　　关键词：房地产 开发 成本控制 
　　0 引言 
　　目前，利用精细化管理节省生产成本的企业经营模式已得到众多房地产开发商的认可。成本管理，主要是指成本的精细化管理。众所周知，房地产开发项目比较特殊，房地产成品多为一次性商品，开发周期较长，具有多变的特性，超过半数的地产开发商都采用粗放型成本管理模式。成本的精细化管理就是由原有的粗放型向集约型转变的管理模式。当前许多家地产开发商都开始尝试采用这种管理模式，将各环节的开发工作通过流程再造、优化设计、知识积累等变得程序化，提升成本控制的能力，明确各环节的成本控制目标。 
　　1 加强管理，提高员工素质 
　　投资需要大家的共同参与，因为它不只是领导者或投资成本控制部门的事情，在工作中降低投入的各种潜能，要时刻注意节约和深入挖掘。首先依赖领导对投资控制的重视、企业科学管理、提倡以身作则和良好投资控制系统的环境与氛围。投资项目是否合理以及工程项目选择是否科学，对于决策部门或决策者来说，要给予明确，要想提高投资效益，就需要普遍提高职工素质、业务水平；设计变更要尽量减少，工程项目要由负责规划设计的部门做到优化设计；合理安排工期，工程部门要注意加强现场管理；成本控制部门要精通招标与合同管理、工程技术等知识，不要局限于预算审计以及和既定供应商的讨价还价。 
　　2 策划阶段的项目成本控制 
　　项目开发成功与否主要取决于产品的策划。产品策划就是利用项目的可行性分析数据确定策划方案，再考虑利润收益和进行风险评估确定最终方案。策划环节关于项目开发方式林林总总，但是都偏离不了成本控制这一关键点。 
　　2.1 必须仔细调研土地拍卖合同中的各个款项，确保工程资料的客观准确，开发用地通过拍卖方式获得。包括：详细勘察用地上的地下管线、地上建筑物、构筑物等；合同中提及的应由政府负担的水、电、煤气、大市政和公建配套增容费及建设费，应预先考察政府的履约能力，对预交费用返回可能存在的风险进行分析；由于收费标准偏高，任意性强，收费若属于垄断性经营企业或事业单位的，对公司实力及与相关单位的关系须充分考虑。 
　　2.2 如果采用合作的模式开发或买断建设项目，事前必须充分考虑道德、法律等可能发生的风险因素。项目策划中关于项目买断的内容、范围以及交付验收标准等都要一一列出，还要考虑承担必要的手续风险；以何种方式合作开发、采用何种比例分成、交房的具体标准和时间等，都需要策划人员仔细探讨。 
　　2.3 项目若是异地开发的，灵活运用当地的人力、信息、人际关系等资源，遵守当地的政策法规，尽可能地争取优惠政策，及时办理各项通关手续，最大限度地节省开发成本。 
　　3 成本在规划及设计阶段应如何控制 
　　开发项目的设计质量必须符合国家相关标准和行业要求，因为设计方案是否经济可行将直接影响房房地产商品交付使用后所产生的利润收益，设计质量是规划设计阶段的首要控制要素。一般，工程设计占项目投资的30%～40%，即使如此，工程造价还是会大大影响投资企业的最终收益。因此，一定专业知识是投资开发商本身应具备的，应慎重考虑材料设备、结构形式、建筑装饰，勤于与设计人员联系、沟通，真正做到优化设计，把设计做深、做细。设计费用控制不可忽视，设计费用低并不意味着项目投资额小，合理费用的界线是设计费用的控制目标，而不是费用的最小。在设计阶段采用招标形式，选择设计单位或实行设计费用限额和设计费用奖励结合方法，设计最优方案，设计费用要综合考虑设计质量、项目控制，把设计费用的控制和质量结合起来。 
　　4 招投标环节的成本控制 
　　这个环节成本控制的要点主要是投标单位的选择、招标文件的编制、评标和定标。招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作。 
　　4.1 若施工设计合理可行，可采用总价包干的方式进行项目开发。这能有效控制工程造价。投标单位可利用工程量清单开展报价工作，可着力分析工程单价以及完善设计方案。各投标单位所报工程量避免相差太远，利于评标和选择合适的施工单位。 
　　4.2 在条件成熟或积累开发经验的同时，建立长期合作的战略联盟。选择信誉良好、实力雄厚、造价合宜、建设周期短且工程质量优良的施工单位。 
　　4.3 采用合理低价中标，坚决杜绝个别投标单位不顾工程质量，恶意降价中标的不良竞争行为。地产开发企业应该考察投标单位的各项资质，选择符合项目建设要求的建设单位。而中标单位通过合理竞争低价中标后，从长远考虑不应再压价，因为，对规范管理还是工程造价控制，这种做法都是不利的。 
　　4.4 在签订承包合同时要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，明确划分双方的权责义务，以免在施工过程中出现权责不明、互相扯皮、拖延工期、抬高造价等问题。 
　　4.5 提高工程造价控制的有效手段之一，是预先进行风险评估，提前做好工程保险、工程担保等风险控制措施，从而有效规避各种风险。 
　　5 投资控制在施工阶段如何实施 
　　工程投资的具体实施阶段是工程项目施工阶段，投资支出大部分都要在这一阶段落实，也是人力、物力、财力消耗的主要阶段和建筑物实体形成阶段。在这一阶段的投资控制主要需要解决以下几个方面问题：①施工任务要选择什么样的施工单位来承担；②施工单位采用什么招标方式来选择；③什么类型的承包合同适合投资者与施工单位签订；④在具体的施工过程中如何进行有效造价控制。
　　一个好的施工单位，在施工过程中必然具备良好自身素质。可以保证安全的前提下，保质、保量，如期地履行合同应有的责任和义务；保障建设资金的节约和合理有效使用，在工程实施阶段还要严格执行工程招标，对影响造价、延误工期等因素要约定好，合同订立要规范、严密，职责、义务要通过法定形式来划分，避免损害双方合法权益。在项目建设过程中，节约投资的可能性虽然很小，但很容易产生浪费投资的情况，所以要足够重视投资控制，检查和执行两个职能要特别强化。投资控制部门应该指派专人负责管理工程造价，对工程造价方案实施全过程进行动态跟踪，而不仅仅局限于工期要求。 
　　工程索赔是不可避免的。索赔时，施工单应预先整理索赔资料，再交由投资控制部门审核；其中不合理的索赔要求要依据原有的合同文件、技术资料等予以剔除，来自施工方的材料代用、工程变更、额外用工、现场签证及各种预算外费用建设单位要严格控制，现场施工管理要加强，设计变更在无特殊情况下，不要发生。对不可避免的工程变更，对工程造价的增加额度要随时掌握，做到先做预算、后花钱，应增减的款项应由专业预算人员与施工方在当时就算清。发生变更时的各种相关记录施工方做好，避免或减少结算时的纠纷，尤其要做好隐蔽工程记录及其签证工作。 
　　6 做好材料及设备采购环节的成本控制工作 
　　计划性及对价格信息的掌握是材料及设备采购环节成本控制的主要核心。在总的工程造价中，材料设备费占有相当大的比例，自然是成本控制的关键点。 
　　6.1 分析材料设备的性价比，同一楼盘各部件必须采用同等质量的原材料，材料采购部门一定要认真审核材料设备的质量和等级。 
　　6.2 材料及设备采购价格只有在掌握材料设备价格，特别是大宗材料设备的价格变动趋势后才能控制好，必须做好市场价格的管理工作。 
　　6.3 对于甲供的材料设备不仅要满足使用功能和结构安全的要求，还要选择质优价廉、市场供应充足的材料设备，订货时机要把握好。 
　　6.4 在保证质量的前提下，可以采用对于施工企业自行采购的材料设备合理限价，双方共同承担风险。 
　　7 结束语 
　　以上，介绍了房地产开发各个阶段成本管理与控制的一些内容、要点及方法，主要由基础设置费、土地费用、前期工程费、公建配套费、建筑安装工程费及开发间接费等组成房地产开发成本，在项目的开发的整个过程中涵盖了这些费用，所以必须在房地产开发的各个环节进行严格掌控，才能很好地控制开发的成本，最终达到盈利的目的。 
　　参考文献： 
　　[1]李颖.谈房地产开发成本的管理方法[J].西部经济，2011（07）. 
　　[2]赵丽.浅谈房地产开发与管理[J].山西建筑，2011（01）. 
　　[3]李晓伟.解读房地产的成本[J].建筑经济，2010（05）.