房地产开发与经营的环境概述.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,第,2,章 房地产开发与经营的环境概述,2.1,房地产开发活动的主体及其关系,2.2,房地产开发与经营的行政环境,2.3,房地产开发与经营的经济环境,2.4,房地产开发与经营的法律环境,2.5,房地产企业管理与项目管理的关系,2.1,房地产开发活动的主体及其关系,2.1.1,房地产开发活动的主体的类型与资质条件,2.1.2,参与房地产开发活动其他经济机构及其 关系,2.1,房地产开发活动的主体及其关系,2.1.1,房地产开发活动的主体的类型与资质条件,房地产开发企业的概念,指自负盈亏，实行独立核算，从事房地产开发经营的具有法人资格的经济实体。,（,1,）,房地产开发企业的类型,1,）,按产权关系划分,2,）按经营业务范围划分,专营公司、兼营公司、项目公司,3,）按企业资质等级划分,2.1,房地产开发活动的主体及其关系,按产权关系划分：,全民所有制房地产开发企业,集体所有制房地产开发企业,中外合资形式的房地产开发企业,中外合作经营的房地产开发企业,外商独资的房地产开发企业,2.1,房地产开发活动的主体及其关系,（,2,）,房地产开发企业的资质条件,房地产开发企业资质管理规定,2003,年,3,月,23,日修订通过并实施,房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级,（一）一级资质：,注册资本不低于万元；,从事房地产开发经营年以上；,近年房屋建筑面积累计竣工万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；,连续年建筑工程质量合格率达；,上一年房屋建筑施工面积万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；,有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于人，持有资格证书的专职会计人员不少于人；,工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；,具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了,住宅质量保证书,和,住宅使用说明书,制度；,未发生过重大工程质量事故。,二级资质：,注册资本不低于万元；,从事房地产开发经营年以上；,近年房屋建筑面积累计竣工万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；,连续年建筑工程质量合格率达；,上一年房屋建筑施工面积万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；,有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于人，持有资格证书的专职会计人员不少于人；,工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；,具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了,住宅质量保证书,和,住宅使用说明书,制度；,未发生过重大工程质量事故。,三级资质：,注册资本不低于万元；,从事房地产开发经营年以上；,房屋建筑面积累计竣工万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；,连续年建筑工程质量合格率达；,有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于人，持有资格证书的专职会计人员不少于人；,工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；,具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了,住宅质量保证书,和,住宅使用说明书,制度；,未发生过重大工程质量事故。,四级资质：,注册资本不低于万元；,从事房地产开发经营年以上；,已竣工的建筑工程质量合格率达；,有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于人，持有资格证书的专职会计人员不少于人；,工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；,商品住宅销售中实行了,住宅质量保证书,和,住宅使用说明书,制度；,未发生过重大工程质量事故。,2009-2010,中国房地产年度,社会责任感企业,中国房地产公司排名,(,),1,万科企业股份有限公司,6,中国海外发展有限公司,2,恒大地产集团有限公司,7,绿城房地产集团有限公司,3,保利房地产,(,集团,),股份有限公司,8,广州富力地产股份有限公司,4,上海绿地（集团）有限公司,9,碧桂园控股有限公司,5,大连万达集团股份有限公司,10,雅居乐地产控股有限公司,2.1,房地产开发活动的主体及其关系,土地所有者或当前的,使用者,开发商及投资者,政府机构,金融机构,建筑承包商,消费者或买家,勘察单位,设计单位,监理单位,招标代理机构,2.1.2,参与房地产开发活动其他经济机构及其关系,房地产开发与经营的环境概述,房地产业,运行环境,主要影响因素,社会环境,人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展形态等,政治环境,政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性，政府及公众对待外资的态度等,经济环境,城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业布局与结构、基础设施状况、利率和通货膨胀等,金融环境,宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等,法律制度环境,与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策,技术环境,建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；而更为重要的信息技术的发展和应用，及伴随而来的房地产业信息化的要求要求,资源环境,土地、能源等资源约束,国际环境,国际资本流动和经济的全球,2.2.2,房地产业的内涵,从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动,的,主体,及其所进行的上述,经济活动,的有机结合。,主体,：投资主体、开发主体、经营管理主体、,建筑商、金融机构、物业管理商、中介,活动,：投资、开发、经营管理、建筑施工、,金融活动、物业管理、中介服务,2.2.3,在国民经济中的定位和作用,基础产业,&,支柱产业,重要作用：,（,1,）基本生产要素,（,2,）带动关联产业,（,3,）改善人民生活,（,4,）促进城市建设,（,5,）优化产业结构,（,6,）扩大城乡就业,（,7,）增加政府收入,2.2,房地产开发与经营的行政环境,2.2.1,房地产开发与经营行政管理部门及其职能,2.2.2,房地产开发与经营行政管理对房地产开发活动过程及效果的影响分析,2.2,房地产开发与经营的行政环境,2.2.1,房地产开发与经营行政管理部门及其关系,1,、发改行政主管部门,2,、土地行政管理部门,3,、房地产行政主管部门,4,、规划行政主管部门,5,、建设行政主管部门,6,、环境管理部门,7,、人防管理部门,8,、消防管理部门,9,、节水节能管理部门,2.2,房地产开发与经营的行政环境,2.2.2,房地产开发与经营行政管理对房地产开发活动过程及效果的影响分析,2.3,房地产开发与经营的经济环境,2.3.1,影响房地产开发活动过程及效果的宏观经济环境分析,1,、国民经济发展,如：,GDP,、国民收入、物价指数等,2,、金融条件,3,、经济、财政政策,4,、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。,2.3,房地产开发与经营的经济环境,2.3.2,影响房地产开发活动过程及效果的区域经济环境分析,1,、市场环境,市场现状、未来趋势,2,、财务环境,金融环境、经营环境,3,、资源环境,人力资源、土地资源、原材料资源、能源,4,、社会因素,：,传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素。,2.4,房地产开发与经营的法律环境,2.4.1,房地产开发的法律体系概述,2.4.2,房地产开发管理相关法律规定,2.4.1,房地产开发的法律关系概述,1,、概念,2,、房地产开发与经营法律关系的构成,（,1,）,房地产法律关系的主体,（,2,）房地产法律关系的内容,（,3,）房地产法律关系的客体,3,、房地产法律事实,（,1,）房地产法律行为,（,2,）房地产法律行为,2.4,房地产开发与经营的法律环境,2.4,房地产开发与经营的法律环境,房地产法律关系的主体：,国家,政府机构,房地产开发商,建筑商,房地产的卖方,房地产的买方,房地产中介机构,房地产的他项权利人和义务人,2.4,房地产开发与经营的法律环境,2.4.2,房地产开发管理相关法律规定,1,、土地开发利用管理法律制度,2,、房地产开发经营管理制度,3,、城乡规划管理制度,4,、房屋征收管理制度,5,、工程建设管理制度,6,、房地产交易管理制度,7,、物业管理制度,土地管理法,城市房地产管理法,城乡规划法,城市房屋征收管理条例,城市房地产开发经营管理条例,土地储备管理办法,最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释,自,2005,年,8,月,1,日起施行,招投标法,建筑法,国家发展计划委员会等七部委,;,工程建设项目施工招标投标办法,国家计委：,工程建设项目招标范围和规模标准规定,房屋建筑和市政基础设施工程招投标管理办法,合同法,民法通则,最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释,自,2005,年,1,月,1,日起施行。,建筑法,建设工程质量管理条例,安全生产法,建设工程安全生产管理条例,2004,年,2,月,1,日起施行。,房屋建筑工程质量保修办法,建设部令第,88,号,商品房销售管理办法,（,2001,年,6,月,1,日起施行）,建设工程质量保证金管理暂行办法,(2005,年,1,月,12,日实施）,2.5,房地产企业管理与项目管理的关系,2.5.1,房地产开发企业的组织机构设置,2.5.2,房地产企业管理与项目管理的关系,2.5,房地产企业管理与项目管理的关系,2.5.1,房地产开发企业的组织机构设置,房地产开发公司的职能设置,Marketing,Sales management,Investment decision,Financing,Project management,Property management,资本,资产,资本,Timing,时机把握,Land&Capital,土地和资本金,Process management,过程管理,Key point,关键点,主营业务理解,房地产开发公司的职能设置,企划部,销售部,设计部,企划部,销售部,招商部,工程部,设计部,采购部,投资发展部,财务部，审算部，行政人事部,客户服务部,物业管理部,Marketing,Sales management,Investment decision,Financing,Project management,Property management,资本,资产,资本,项目前期阶段,施工管理阶段,经营销售阶段,主营业务分解,各个职能部门在开发过程中的作用,?,产品实现,说,明,物,业,公,司,客,户,中,心,销,售,部,项,目,部,工,程,部,成,本,部,设,计,部,财,务,部,营,销,部,项,目,发,展,/,拓,展,部,入伙保修阶,段,项目策划阶,段,项目施工阶段,设计管理阶段,物业管理阶段,项目论证,阶段,销售管理阶段,营销策划阶段,2.5,房地产企业管理与项目管理的关系,2.5.2,房地产企业管理与项目管理的关系,2.5,房地产企业管理与项目管理的关系,2.5.2,房地产企业管理与项目管理的关系,安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！,-,杜甫,