表13企业价值评估国有资产评估业务检查底稿编写说明.docx

企业国有资产评估〔企业价值评估〕
业务检查底稿编写说明
一、评估工作底稿标准性与完备性
依据“企业价值评估业务检查底稿〞检查要点与打分要求进展。
二、评估报告内容标准性及完备性
〔一〕评估报告
8、评估报告根本内容与格式的标准性
〔1〕检查依据和检查要点
根据?资产评估准那么——评估报告?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，企业国有资产评估报告由标题、文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表和评估说明构成。检查中，重点关注评估报告构成的完备性，缺一不可。
〔2〕打分要求
〔1〕上述评估报告五大项内容完整，且声明和摘要内容披露恰当、充分，打5分；
〔2〕上述评估报告五大项内容完整，但声明和摘要内容披露根本恰当、充分，打3-4分；
〔3〕上述评估报告五大项内容完整，但声明和摘要内容披露标准性差的，打1-2分；
〔4〕上述评估报告五大项内容，缺一大项，打0分。
9、评估报告标题形式
〔1〕检查依据和检查要点
根据?资产评估准那么——评估报告?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，评估报告标题应当简明清晰，一般采用“企业名称+经济行为关键词+评估对象+评估报告〞的形式。检查中，重点关注是否符合上述要求。
〔2〕打分要求
①符合上述要求，打5分
②缺少评估对象或经济行为关键词时，打4分
③缺少经济行为和评估对象时，打3分
④缺少企业名称，打2分
⑤仅有评估报告字样，打1分
⑥无名称，打0分
10、评估报告声明
〔1〕检查依据和检查要点
根据?资产评估准那么——评估报告?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，注册资产评估师应当声明遵循法律法规，遵守资产评估准那么，并对评估结论合理性承当相应的法律责任。评估报告声明应当提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项和使用限制等内容。检查重点关注是否符合上述要求。
〔2〕打分要求
①符合上述要求，打5分
②声明内容根本完整，但缺乏事实的程序缺失或需声明的特别事项、假设等情形描述，打2－4分
③未提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项和使用限制，打1分
④缺声明或未声明遵循法律法规，遵守资产评估准那么，并对评估结论合理性承当相应的法律责任时，0分
11、评估报告摘要
〔1〕检查依据和检查要点
根据?资产评估准那么——评估报告?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，注册资产评估师应当在评估报告正文的根底上编制评估报告摘要；评估报告摘要应当简明扼要地反映经济行为、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估方法、评估结论及其使用有效期、对评估结论产生影响的特别事项等关键内容；评估报告摘要应当采用下述文字提醒评估报告使用者阅读全文：“以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估工程的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。〞检查中，重点关注是否符合上述要求
〔2〕打分要求
①符合上述要求，打5分
②经济行为、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估方法等内容缺少一项，或说明不清晰，扣1分，直至0分。
③评估结论披露不清晰，或与正文评估结论不一致，打3分
④对评估结论产生重大影响的特别事项未披露或披露不充分，打1-2分
⑤缺摘要，打0分
12、评估报告正文内容的完整性
〔1〕检查依据和检查要点
根据?资产评估准那么——评估报告?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，评估报告正文应当包括：绪言；委托方、被评估单位〔或者产权持有单位〕和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况；评估目的；评估对象和评估范围；价值类型及其定义；评估基准日；评估依据；评估方法；评估程序实施过程和情况；评估假设；评估结论；特别事项说明；评估报告使用限制说明；评估报告日；签字盖章。
检查中，重点关注评估报告内容是否符合上述要求〔完整〕。
〔2〕打分要求
①评估报告正文内容完备，打5分
②缺少任何一项时，打0分
13、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
〔1〕检查依据和检查要点
根据?资产评估准那么——评估报告?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，评估报告正文应当介绍委托方、被评估单位〔或者产权持有单位〕和业务约定书约定的其他评估报告使用者的概况。委托方和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况一般包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本及主要经营范围等。企业价值评估中，被评估单位〔或者产权持有单位〕概况一般包括：名称、法定住所及经营场所、法定代表人、主要经营范围、注册资本、公司股东及持股比例、股权变更情况及必要的公司产权和经营管理构造、历史情况等；近三年资产、财务、经营状况；委托方和被评估单位〔或者产权持有单位〕之间的关系〔如产权关系、交易关系〕；存在穿插持股的，应当列示穿插持股图并简述穿插持股关系及是否属于同一控制的情形；存在关联交易的，应当说明关联方、交易方式等根本情况。
检查中，重点关注上述内容的完整性和表述是否清晰。
〔2〕打分要求
①符合上述要求，表述完整清晰的，打5分
②表述根本完整、清晰的，打4—3分
③表述不够完整、清晰的，打2-1分
④无此项内容，打0分
14、经济行为及评估目的
〔1〕检查依据和检查要点
根据?资产评估准那么——评估报告?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，评估报告应当说明本次资产评估的目的及其所对应的经济行为，并说明该经济行为获得批准的相关情况或者其他经济行为依据。检查中，重点关注是否符合上述要求。
〔2〕打分要求
①符合上述要求，打5分
②未说明对应的经济行为、及其获得批准的相关情况。打3-4分
③说明不完整、不准确，打1-2分
④未说明评估目的、出现两个评估目的时，打0分
15、评估对象与评估范围
〔1〕检查依据和检查要点
根据?资产评估准那么——评估报告?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，企业价值评估中，应当说明委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是否一致，不一致的应当说明原因，并说明是否经过审计；对企业价值影响较大的单项资产或者资产组合的法律权属状况、经济状况和物理状况；企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况等；企业申报的表外资产的类型、数量；引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额〔或者评估值〕。
检查中，重点关注是否符合上述要求。
〔2〕打分要求
1〕按上述要求，表述完整、清晰、准确，打5分
2〕按上述要求，表述根本完整、清晰、准确，打3-4分
3〕按上述要求，表述过于简单、不完整，打1-2分
4〕无此项内容，打0分
16、价值类型及其定义〔市场价值类型〕
〔1〕检查依据和检查要点
根据?资产评估准那么——评估报告?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，评估报告应当说明市场价值及其定义。选择市场价值以外的价值类型，应当说明选择理由及其定义。检查中，重点关注是否符合上述要求。
〔2〕打分要求
①符合上述要求，打5分
②未说明市场价值的定义，打3-4分
③选择了市场价值以外的价值类型，未说明选择理由及定义，打1-2分
④无此项内容，打0分
17、评估基准日
〔1〕检查依据和检查要点
根据?资产评估准那么——评估报告?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，评估报告应当说明评估基准日及确定评估基准日所考虑的主要因素。检查中，可重点关注是否符合上述要求。
〔2〕打分要求
①符合上述要求，打5分；
②未说明选取评估基准日时考虑的因素，打3-4分；
③评估基准日与业务约定书或其他相关文件约定的评估基准日不一致，或者无此项内容，打0分。。
18、评估依据
〔1〕检查依据和检查要点
根据?资产评估准那么——评估报告?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，评估依据应当完整，包括本次评估业务所对应的经济行为、法律法规、评估准那么、权属、取价等依据；评估依据的表述应当明确、具体；评估依据应当是与本工程相关的、有效的；经济行为依据应当为有效批复文件。检查中，重点关注是否符合上述要求。
〔2〕打分要求
① 符合上述要求，打5分；
② 根本符合上述要求，但有局部评估依据存在表述不准确，或者在评估基准日已失效的情况，打3-4分；
③四大项评估依据中有缺项，或者根据评估报告特点有明显遗漏的重要权属依据或取价依据；经济行为依据不是对应的的有效批复文件；两种情形均打2分以下；
④无此项内容，打0分。
19、评估方法
〔1〕检查依据和检查要点
根据?资产评估准那么——评估报告?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，评估报告应当说明所选用的评估方法，以及选择评估方法的理由；以持续经营为前提，采用两种以上方法进展企业价值评估，应当分别说明两种评估方法选取的理由以及评估结论确定的方法。检查中，重点关注是否符合上述要求。
〔2〕打分要求
①符合上述要求，打5分；
②根本符合上述要求，但对选择评估方法的理由表述不够具体充分，打3-4分；
③未表述选择评估方法的理由以及评估结论确定的方法，打2分以下；
④无此项内容，打0分。
20、评估程序实施的过程和情况
〔1〕检查依据和检查要点
根据?资产评估准那么——评估报告?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，评估报告应当说明自承受评估工程委托起至出具评估报告的主要评估工作过程。包括承受工程委托，确定评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日，拟定评估方案等过程；指导被评估单位清查资产、准备评估资料，核实资产与验证资料等过程；选择评估方法、收集市场信息和估算等过程；评估结果汇总、评估结论分析、撰写报告和内部审核等过程。检查中，重点关注是否符合上述要求。
〔2〕打分要求
①上述过程描述清晰、完整，打5分
②上述过程描述根本完整、清楚，打3-4分
③上述过程有缺项，打2分以下
④上述过程与实际不符，或无此项内容，打0分
21、评估假设
〔1〕检查依据和检查要点
根据?资产评估准那么——评估报告?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，清晰披露评估假设及其对评估结论的影响。检查中，重点关注是否完整、清晰、恰当披露评估假设及其对评估结论的影响。
〔2〕打分要求
①描述完整、清晰、恰当，打5分
②描述根本完整、清楚、恰当，3-4分
③描述不完整、不清晰，打1-2分
④描述内容与评估实际相矛盾，或缺该项内容，均打0分
22、评估结论
〔1〕检查依据和检查要点
根据?资产评估准那么——评估报告?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，评估报告应当以文字和数字形式清晰说明评估结论；评估结论应当是确定的数值；采用资产根底法进展企业价值评估，应当以文字形式说明资产、负债、所有者权益〔净资产〕的账面价值、评估价值及其增减幅度，并同时采用评估结果汇总表反映评估结论。；采用两种以上方法进展企业价值评估，除单独说明评估价值和增减变动幅度外，应当说明两种以上评估方法结果的差异及其原因和最终确定评估结论的理由。检查中，可重点关注是否符合上述要求。
〔2〕打分要求
①按上述要求描述评估结论，描述清晰，打5分
②按上述要求描述评估结论，描述根本清晰，打3-4分
③按上述要求描述评估结论，描述不够清晰；或者未说明两种以上评估方法结果的差异及其原因和最终确定评估结论的理由，打1-2分
④缺少该工程，或者描述混乱、或原因分析与实际矛盾，或结论披露错误，均打0分
23、特别事项
〔1〕检查依据和检查要点
根据?资产评估准那么——评估报告?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，①评估报告应当说明评估程序受到的限制、评估特殊处理、评估结论瑕疵等特别事项，及期后事项〔根据企业国有资产评估报告指南，包括八项内容〕；②应当说明对特别事项的处理方式；③说明特别事项对评估结论可能产生的影响；④提示评估报告使用者关注其对经济行为的影响等四个方面的要求。检查中，重点关注是否符合上述要求。
〔2〕打分要求
①符合上述要求，打5分；
②符合第一项要求，未说明②③④项，打3-4分；
③第一项中，仅披露重大事项，其余未说明，打1-2分；
④无此项内容，或重大事项未披露〔或披露错误〕，打0分。
24、评估报告使用限制
〔1〕检查依据和检查要点
根据?资产评估准那么——评估报告?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，评估报告使用限制通常包括以下事项：1〕评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；2〕评估报告的全部或者局部内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；3〕评估结论的使用有效期；4〕因评估程序受限造成的评估报告的使用限制。检查中，重点关注是否包含上述要点以及要点披露的准确性。
〔2〕打分要求
①以上4条均披露，且表述准确，打5分；
②以上4条均披露，且表述根本准确，打3-4分；
③缺一项扣1分，直至为0分；
④无此项内容，打0分。
25、评估报告日
〔1〕检查依据和检查要点
根据?资产评估准那么——评估报告?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，评估报告应当明确说明出具评估报告的日期。检查中，重点关注是否符合上述要求。
〔2〕打分要求
①符合上述要求，打5分；
②无此项内容，打0分。
26、签字盖章
〔1〕检查依据和检查要点
根据?资产评估准那么——评估报告?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定， 评估报告正文应当由两名以上注册资产评估师签字盖章，并由评估机构盖章；有限责任公司制评估机构的法定代表人或者合伙制评估机构负责该评估业务的合伙人应当在评估报告上签字。检查中，重点关注是否符合上述要求。
〔2〕打分要求：
①符合上述要求，打5分；
②由法定代表人授权人签署的，且其他要素符合上述要求，打4分；
③注册资产评估师未签字盖章，或评估机构未盖章，或法定代表人〔合伙人〕未签字，均打0分。
27、评估报告附件
〔1〕检查依据和检查要点
根据?资产评估准那么——评估报告?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，评估报告附件内容应当与评估目的、评估方法、评估结论相关联，通常包括十三项内容〔企业国有资产评估报告指南第二十六条〕；评估报告附件内容及其所涉及的签章应当清晰、完整，相关内容应当与评估报告摘要、正文一致；评估报告附件为复印件的，应当与原件一致；按有关规定需要进展专项审计的，应当将企业提供的与经济行为相对应的评估基准日专项审计报告〔含会计报表和附注〕作为评估报告附件，按有关规定无需进展专门审计的，应当将企业确认的与经济行为相对应的评估基准日企业财务报表作为评估报告附件；如果引用其他机构出具的报告结论，根据现行有关规定，所引用的报告应当经相应主管部门批准〔备案〕的，应当将相应主管部门的相关批准〔备案〕文件作为评估报告的附件。
检查中，重点关注附件的完整性；附件内容与评估目的、评估方法、评估结论关联性；附件与正文摘要内容的一致性；审计报告要求；引用其他机构结论要求等。
〔2〕打分要求
①符合上述要求，打5分
②附件十三项内容缺少一项内容，扣1分，直至为0分。
③无审计报告，或存在引用情形但未附相应主管部门的相关批准〔备案〕文件，均扣1分。
④附件内容与评估目的、评估方法、评估结论不关联，或与正文摘要内容不一致的，均视同缺少此项内容〔即为不完备〕，每一项，扣1分。
〔二〕评估说明
28、资产核实情况总体说明
〔1〕检查依据和检查要点
根据?资产评估准那么——评估报告?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，资产核实情况总体说明包括资产核实人员组织、实施时间和过程；影响资产核实的事项及处理方法；核实结论。检查中，重点关注资产核实情况总体说明是否完整、清晰；影响资产核实的事项披露的准确性及处理方法的合理性。
〔2〕打分要求
①资产核实情况总体说明完整清晰，影响资产核实的事项披露准确，处理方法合理，打5分；
②资产核实情况总体说明根本完整清晰，影响资产核实的事项披露根本准确，处理方法合理，打3-4分；
③资产核实情况总体说明不完整，影响资产核实的事项披露不准确，处理方法不妥，打1-2分；
④资产核实情况总体说明内容过于简单、描述混乱，或影响资产核实的事项披露错误，处理方法错误，或缺少此项内容，均打0分。
29、本钱法评估说明
〔1〕流动资产〔非实物局部〕，负债的清查核实方法、过程结论；评估具体方法、过程、结论
①检查依据和检查要点
根据?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，应当包含流动资产和流动负债的内容和金额、核实方法、评估值确定的方法和结果等根本内容，以及清查与评估值确定处理的合理性。检查中，重点关注是否包含上述内容以及清查与评估值确定处理的合理性。
②打分要求
a.符合上述要求，打5分
b.根本符合上述要求，打3-4分
c.缺少清查说明、或清查与评估值确定处理不合理，打1-2分
d.评估处理错误，打0分
(2)存货的清查方法、过程和结论；评估方法、参数确定和评估结论
①检查依据和检查要点
根据?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，评估说明应当说明1〕存货的种类、金额等。应当分别按材料采购〔在途物资〕、原材料、在库周转材料、委托加工物资、产成品〔库存商品〕、在产品〔自制半成品〕、发出商品、在用周转材料等进展说明；2〕存货数量和品质核实的方法、过程和结果；3〕外购存货账面记录的构成，并分析构成的合理性，说明市场价格的查询情况；4〕自制存货的销售本钱费用率及相关税费额或者比率确实定方法和数额；5〕对外销售存货的适销程度及判断理由；6〕在用存货成新率确实定方法；7〕失效、变质、残损、无用等存货的可变现价值的判断过程和结论，或者技术鉴定〔如需要〕情况及可变现价值的判断情况。技术鉴定应当说明鉴定方法及鉴定结论。
检查中，重点关注是否符合上述要求。
②打分要求
a.符合上述要求，打5分
b.根本符合上述要求，打3-4分
c.缺少清查说明、或清查与评估值确定处理不合理，打1-2分
d.评估处理错误，打0分
(3)长期股权投资的清查核实方法和结论；具体的评估方法〔根据具体资产、盈利状况及其对评估对象价值的影响程度等因素，合理确定是否进展单独评估〕
①检查依据和检查要点
根据?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，评估说明应当包括1〕长期股权投资的内容和金额；2〕长期股权投资核实的内容〔投资日期、持股比例、投资协议等〕、方法和结果；3〕控股长期股权投资，应当说明对被投资企业的企业价值进展评估的情况以及评估结果，并说明控股长期股权投资评估值确定的方法和结果；4〕非控股长期股权投资，应当按投资工程分别说明非控股长期股权投资评估值确定的方法和结果。
检查中，重点关注是否符合上述要求。
②打分要求
a.符合上述要求，打5分
b.根本符合上述要求，打3-4分
c.缺少清查说明、或清查与评估值确定处理不合理，打1-2分
d.评估处理错误，打0分
(4)投资性房地产的清查核实方法、过程、结论；具体评估方法和评估参数确实定以及评估结论
①检查依据和检查要点
根据?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，评估说明应当包括1〕投资性房地产的种类、内容和金额；2〕投资性房地产核实的方法和结果。并应当说明投资性房地产权属资料的查验情况、租赁合同约定的租金、租赁期限等内容；3〕采用收益法评估投资性房地产，应当说明现实租赁合同约定的租金、租赁期限，租赁合同到期后租金确实定方法，折现率确定方法和结果，评估值确定的方法和结果；采用市场法评估投资性房地产，应当说明可比交易实例的选取、可比因素比拟调整、评估值确定的方法和结果；4〕公允价值计量的投资性房地产，应当说明评估值与公允价值及其变动的差异及原因。
检查中，重点关注是否符合上述要求。
②打分要求
a.符合上述要求，打5分
b.根本符合上述要求，打3-4分
c.缺少清查说明、或清查与评估值确定处理不合理，打1-2分
d.评估处理错误，打0分
(5)固定资产的清查核实方法、过程、结论；具体评估方法、评估参数确定以及评估结论；评估举例参数确定的合理性
①检查依据和检查要点
根据?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，机器设备类固定资产评估说明应当包括1) 机器设备类固定资产的数量、账面原值、账面净值、减值准备等；2) 机器设备类固定资产的特点、购置日期、类别、工艺流程、技术状况、日常维护和管理制度、折旧及计提减值政策等；3) 机器设备类固定资产核实的方法和结果；4) 评估方法选取的依据和理由，并列示主要计算公式、参数涵义及参数确定的方法；5) 采用本钱法评估，应当说明重置全价的构成、各费用工程的测算过程、采用的价格和费用标准等；说明设备成新状况〔或者增值贬值因素〕以及进展量化的方法及依据。对于待修理设备，应当说明修复的可能性及预计费用；6) 采用收益法〔对可单独获利的机器设备〕评估，应当说明其收益状况及收益额预测过程和结果，折现率确定的方法及结果；7) 采用市场法〔对存在活泼二手设备市场的机器设备〕评估，应当说明交易价格的根本内涵、交易时间等情况；8) 根据评估工程的具体情况，应中选择典型设备〔一般指单台金额大、技术典型的设备〕举例说明评估参数的测算和判断以及评估值确定的方法、过程和结果；9) 对于精细、大型、高价的设备，应当说明技术和使用状况；对于报废的设备，应当说明变现的可能性；10) 对于国家强制淘汰、报废的设备，受火灾、水灾浸泡或者地震等其他因素导致设备严重毁损的情况，应当特别提示，并说明改变用途使用和原用途继续使用的可能性；11) 大型或者重型设备的建筑根底，按房屋建筑物类固定资产评估说明的要求编写。
房屋建筑物类固定资产评估说明应当包括1) 房屋建筑物类固定资产的类型、数量、账面原值、账面净值、减值准备等；2) 房屋建筑物类固定资产购建日期、构造型式、权属状况、日常维护和管理制度、最近一次大修或者装潢情况、折旧及计提减值政策，以及房屋建筑物类固定资产所占用土地的情况；3) 房屋建筑物类固定资产核实的方法和结果。对于复杂、大型、独特、高价的房屋建筑物，应当说明已进展现场勘查以及勘查情况；对于国家强制报废的房屋建筑物，受腐蚀、过火、水灾浸泡或者地震等其他因素导致建筑物严重毁损的情况，应当特别提示，并说明核实情况；4) 评估方法选取的依据和理由，并列示主要计算公式、参数涵义及参数确定的方法；5) 采用本钱法评估，应当说明重置全价的构成、各费用工程的测算过程、采用的价格和费用标准等；说明房屋建筑物类资产成新状况〔或者增值贬值因素〕以及进展量化的方法及依据；对于待修理房屋建筑物，应当说明修复的可能性及预计费用；6) 采用市场法评估，应当说明选取交易实例的依据或者理由、交易实例的根本情况、成交时间、交易状况及交易价格内涵等，对所选取的交易实例，应当全面介绍比拟因素、比拟结果以及评估值确定的方法；7) 采用收益法评估，应当说明其租金预测情况，以及折现率确定的方法和结果；8) 根据评估工程的具体情况，应中选择典型房屋建筑物举例说明评估参数的测算和判断以及评估值确定的方法和过程。典型房屋建筑物应中选择能代表不同的构造型式〔一般包括框架构造、框剪构造、全现浇构造、排架构造、钢排架、砖混构造、砖木构造、简易构造、钢棚构造等〕、不同的分布地点、不同的建筑年代，且金额较大的房屋建筑物类资产；9) 房屋建筑物中含大型附属设备的，应当按机器设备类固定资产评估的要求编写评估说明；10) 对于在房屋建筑物科目核算的投资性房地产，应当按投资性房地产的要求编写评估说明。
检查中，可重点关注是否符合上述要求。
②打分要求
a.符合上述要求，打5分
b.根本符合上述要求，打3-4分
c.缺少清查说明、或清查与评估值确定处理不合理，打1-2分
d.评估处理错误，打0分
(6)在建工程的清查核实方法；在建工程情况的说明；具体评估方法
①检查依据和检查要点
根据?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，在建工程评估说明应当包括 1〕在建工程的内容、账面价值、减值准备、开工日期和预计完工日期；2〕在建工程工程的合规性文件核实情况。一般包括：工程可行性研究报告及批复、初步设计及批复、建立用地规划许可证、建立工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。对于停建和缓建等在建工程，应当说明已进展现场勘查以及勘查情况；3〕在建工程账面记录的明细构成，并分析相关费用支出是否正常；4〕在建工程的形象进度、合同签订情况、已支付工程款和应付〔未付〕工程款情况，并说明对评估价值的影响；5〕参照房屋建筑物、机器设备类固定资产的要求编写评估说明。
检查中，重点关注是否符合上述要求。
②打分要求
a.符合上述要求，打5分
b.根本符合上述要求，打3-4分
c.缺少清查说明、或清查与评估值确定处理不合理，打1-2分
d.评估处理错误，打0分
(7)土地使用权评估说明
①自行评估情形下的评估说明
A.检查依据和检查要点
根据?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，自行评估情形下，土地使用权评估说明内容应包括①土地的宗数、面积、土地使用权取得方式、性质、原始入账价值、摊销政策、摊余价值等；②土地的登记状况、权利状况、利用状况。土地的登记状况和权利状况，以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有关内容为准，土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘查与调查的内容为准；③ 土地的一般因素、区域因素和个别因素〔一般包括：城市资源状况、房地产制度与房地产市场概况、产业政策、城市规划与开展目标、城市社会经济状况等；区域概况、交通条件、根底设施条件、环境条件、产业集聚状况和规划限制等；土地位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、根底设施以及评估对象现状利用或者规划利用等影响地价水平的因素〕；④ 土地使用权核实的方法和结果；⑤ 土地使用权评估价值内涵，所选取评估方法的依据或者理由；⑥采用市场法评估，应当说明所选交易实例的根本状况〔名称、坐落、四至、面积、用途、产权状况、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑构造、周围环境等〕、成交日期、成交价格〔包括总价、单价及计价方式、付款方式〕、交易情况〔交易目的、交易方式、交易税费负担方式、交易人之间的特殊利害关系、特殊交易动机等〕等内容，并说明交易情况、交易日期等修正情况；⑦采用收益法评估，应当说明收益期限、净收益与折现率确定的过程和结果；⑧ 采用本钱法评估，应当说明费用工程的构成、各费用工程的测算过程、采用的价格和费用标准等；说明与地上建筑物费用工程的划分；说明评估对象的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准及依据；说明土地增值标准确实定方法和依据；说明修正的因素及修正过程；⑨采用基准地价修正法评估，应当说明基准地价的公布时间，批准机关和文号，基准地价的内涵，利用基准地价估算宗地价格的公式；说明宗地位置、用途及评估对象所在级别或者区域的基准地价和对应的因素修正系数；说明评估对象的价值内涵与基准地价内涵的差异，以及修正的内容〔土地级别、用途、权益性质、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、使用年期修正和开发程度等〕；⑩采用假设开发法评估时，应当说明开发完成后的不动产价值、后续开发建立的必要支出和应得利润等确实定方法、过程和结果。
检查中，重点关注是否符合上述要求。
B.打分要求
a.符合上述要求，打5分
b.根本符合上述要求，打3-4分
c.缺少清查说明、或清查与评估值确定处理不合理，打1-2分
d.评估处理错误，打0分
②引用结论情形下的评估说明
A.检查依据和检查要点
根据?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，引用土地估价报告评估结论，应当说明引用的土地宗数、面积、土地使用权取得方式、性质、原始入账价值、摊销政策、摊余价值等；说明所引用土地评估结论的地价定义、评估方法、评估结果及调整使用的情况。
检查中，重点关注是否符合上述要求。
B.打分要求
a.符合上述要求，打5分
b.根本符合上述要求，打3-4分
c.引用说明内容简单、不清晰，引用欠合理，打1-2分
d.引用处理错误，打0分
(8)矿业权评估说明
①自行评估情形下的评估说明
A.检查依据和检查要点
根据?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定， 自行评估情形下，矿业权评估说明内容应当包括①矿业权人的根本情况；②矿床勘查、矿山建立规划或者矿山建立和生产经营等根本情况；③矿业权取得时间、方式和以往矿业权价款〔或者价值〕评估、处置或者交易等情况；④有效的勘查许可证、采矿许可证的主要信息〔探矿权主要包括勘查许可证号、探矿权人、勘查工程名称、勘查范围、各拐点地理坐标、勘查面积、有效期限等。采矿权主要包括采矿许可证号、采矿权人、矿山名称、开采矿种、开采方式、生产规模、矿区面积、有效期限、各拐点地理坐标、开采深度等〕；⑤评估对象的矿产资源勘查和开发概况；⑥选择评估方法的依据和理由，并列示主要计算公式及参数涵义；⑦参数确定情况，包括所依据或者参考资料的来源出处；各评估参数确实定原那么、依据、过程和结果；⑧引用专业报告确定评估参数，应当说明专业报告的名称、形成时间、结论等主要情况。引用专业报告参数进展调整确定评估参数，应当说明其调整确定过程。利用专家协助确定价值指数，应当说明专家的数量、专业及资格、专家工作过程、结论等主要情况，并说明对其检查、汇总及分析的过程。
检查中，重点关注是否符合上述要求
B.打分要求
a.符合上述要求，打5分
b.根本符合上述要求，打3-4分
c.缺少清查说明、或清查与评估值确定处理不合理，打1-2分
d.评估处理错误，打0分
② 引用结论情形下的评估说明
A.检查依据和检查要点
根据?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，引用矿业权评估报告评估结论，应当说明引用的矿业权名称、矿业权取得方式、性质、原始入账价值、摊销政策、摊余价值等；说明所引用矿业权评估结论的价值内涵、评估方法、评估结果以及引用处理情况，同时说明矿业权价款评估、备案及价款缴纳情况。检查中，重点关注是否符合上述要求。
B.打分要求
a.符合上述要求，打5分
b.根本符合上述要求，打3-4分
c.引用说明内容简单、不清晰，引用欠合理，打1-2分
d.引用处理错误，打0分
〔9〕其他资产和负债的评估说明
①检查依据和检查要点
根据?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，采用资产根底法评估企业价值，各资产负债评估技术说明应当包含资产负债的内容和金额、核实方法、评估值确定的方法和结果等根本内容。检查中，重点关注是否符合上述要求。
②打分要求
a.符合上述要求，打5分
b.根本符合上述要求，打3-4分
c.缺少清查说明、或清查与评估值确定处理不合理，打1-2分
d.评估处理错误，打0分
30、收益法评估说明
(1)评估对象〔企业整体价值、股东权益价值〕明示；收益法应用前提及选择的理由和依据
①检查依据和检查要点
根据?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，在检查中，可重点关注是否包含以下要点：1〕说明评估对象，即企业整体价值、股东全部权益价值和股东局部权益价值。2〕收益法的应用前提及选择的理由和依据〔收益法的定义和原理、收益法的应用前提、收益法选择的理由和依据〕。检查中，重点关注是否符合上述要求。
②打分要求
a.符合上述要求，打5分
b.根本符合上述要求，打3-4分
c.说明过于简单，理由和依据不从分，打1-2分
d.未说明，或说明错误，打0分
(2)收益预测的假设条件是否全面合理，与收益预测关联
①检查依据和检查要点
根据?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，在检查中，可重点关注是否包含以下要点：收益预测的假设条件应当结合评估工程的具体情况确定。检查中，重点关注假设是否合理、是否全面、是否与收益预测相关，并关注描述的清晰、准确性。
②打分要求
a.假设合理、全面、与收益预测相关，描述准确清晰，打5分；
b.假设合理、全面、与收益预测相关，描述不够准确清晰，打3-4分；
c.假设不全面、不尽合理、局部假设与收益预测无关，描述不准确清晰， 1-2分；
d.未说明假设条件；假设不合理、假设全部与收益预测无关，均打0分。
(3)企业经营、资产、财务分析是否全面；经营性资产、非经营性资产、溢余资产分析。
①检查依据和检查要点
根据?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，在检查中，可重点关注是否包含以下要点：1〕被评估单位所在行业状况及开展前景、生产经营的历史情况、面临的竞争情况及企业战略等；2〕企业内部管理制度、人力资源、核心技术、研发状况、销售网络、特许经营权、管理层构成等经营管理状况；3〕企业历史年度财务分析；4〕经营性资产、非经营性资产、溢余资产分析。检查中，重点关注分析的全面性，分析的合理性、是否与收益预测相关，并关注描述的清晰、准确性。
②打分要求
a.分析合理、全面、与收益预测相关，描述准确清晰，打5分；
b.分析合理、全面、与收益预测相关，描述不够准确清晰，打3-4分；
c.分析不全面或过于简单、不尽合理、大局部分析与收益预测无关，描述不准确清晰， 1-2分；
d.未分析说明；分析不合理、分析内容全部与收益预测无关，均打0分。
(4)评估计算及分析过程
①收益模型的选取
A.检查依据和检查要点
根据?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定， 评估说明应当包括①选取收益法的具体测算方法及模型；②列示计算公式并对参数进展解释与说明。检查中，重点关注是否包含上述内容，以及模型选取理由是否充分、模型与参数是否匹配、模型选取是否合理等。
B.打分要求
a.符合上述内容，模型选取理由充分、模型与参数匹配、模型选取正确，打5分
b.根本符合上述内容，模型选取理由比拟充分、模型与参数匹配、模型选取合理，打３－４分
c.模型选取理由不充分，但判断模型根本合理的，打３－４分
d.未分析选择的理由，无法判断模型选取合理性以及与参数的匹配性，打１－２分；
e.模型与参数不匹配、模型选取错误，未说明模型，均打 0分
②收益年限确定
A.检查依据和检查要点
根据?企业价值评估指导意见?和?企业国有资产评估报告指南?〔中评协[2021]218号〕的相关规定，检查中，重点关注确定的收益年限，理由充分性、分析内容的完整性。
B.打分要求
a.符合上述内容，年期确定理由充分、分析内容完整，打5分
b.根本符合上述内容，年期确定理由比拟充分、分析内容根本完整，打３－４分
c.年期确定理由不充分、但判断所确定的年期根本合理的，打1-2分
d.未分析确定理由，无法判断年期确定的合理性，打１－２分；
e.未分析确定理由、年期