房地产估价实务全套实验材料.doc

山西建筑职业技术学院

《房地产估价》

实 训 指 导 书

系 别： 工程管理系
专 业: 房地产经营与管理
班 级: 班

年 月 日
目 录

一、实训大纲……………………………………………………………………………………………
二、实训项目卡片 ………………………………………………………………………………
三、实训项目指导书………………………………………………………………………………
实训项目一、市场法估价实务…………………………………………………………………
实训项目二、成本法估价实务…………………………………………………………………
实训项目三、收益法估价实务…………………………………………………………………
四、实训课程考核办法……………………………………………………………………………

山西建筑职业技术学院

《房地产估价实务》

实 训 大 纲

系 别： 工程管理系
专 业: 房地产经营与管理
班 级: 班

年 月 日

20 / 24
第一部分：《房地产估价实务实验》教学大纲
一、课程代码

二、课程名称
（一）中文名：房地产估价实务
（二）英文名：
三、课程管理院、系
管理学院信息与工程管理系
四、大纲说明
（一）适用专业、层次
本课程适用高等院校工程管理、房地产经营管理、土地管理、城市规划等专业的本科与专科学生的实验教学。
（二）学时与学分数
学时，学分
（三）课程的性质、目的与任务
、本课程是一门专业选修课。
、本课程的教学目的是房地产估价这门课程的开设旨在让学生系统地掌握房地产估价的理论与基本方法，为将来进入房地产估价、咨询或其他中介行业打下良好的专业基础。
、实验教学任务是通过实验和实例操作，验证学生对房地产评估的基本理论与三大估价方法的实际操作，了解房地产估价结果报告和技术报告的内容，培养学生进行房地产评估的工作方法和基本技能。
（四）先行、后续课程
、先行课程：西方经济学、房地产经济学、房地产经营管理
、后续课程：房地产投资分析、投资项目评估
（五）考核方式与成绩构成比例
、考试方式：考试采用提交实验报告方式。根据学生的平时表现、实验方法、实验结果的准确性、实验报告的质量等情况进行评定。
、成绩评定：以实验报告的结果与质量进行评定，满分分。

五、纲目
实验项目一、市场法估价实务
一、本实验目的和实验内容要求
实验目的：通过案例分析与评估项目模拟让学生掌握房地产估价三大方法市场法、成本法、收益法估价的原理、方法和操作步骤，为将来学生从事房地产估价行业打下基础。
实验内容：、介绍市场法的基本程序、估价对象与条件要求；
、交易案例调查表设计；
、用表格制作市场法估价计算模板。
二、本实验的基本原理和方法(含实验数据处理的基本步骤)
在充分搜集房地产交易实例的基础上，进一步选取与估价对象处于同一供需圈内、具有较强相关性、替代性且属近期交易的类似房地产个作为参照物，再根据估价对象与参照物经比较分析后的差异情况，进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正与个别因素修正等，最终得出估价对象的公开市场价值。
计算公式：
比准价格＝交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
三、本实验使用的仪器设备（软件）
不需要单独的软件，只需要软件即可。
四、实验基本步骤(操作流程)
、介绍市场法估价的含义、基本原理与应用领域，通过案例演示介绍市场法估价的基本步骤。
、学生实际操作并出具实验报告。
五、实验记录与数据处理要求
、搜集交易实例：学生通过市场调查与分析，选择个近期交易的，与估价对象相关程度较高的实例作为参照物。
、学生制作评估项目比较因素条件系数表、因素比较修正系数表，并综合以上因素修正分数，确定可比实例的修正系数，最后根据市场法公式计算估价对象的比准价格。
六、实验中的注意事项
、注意选择合适的可比实例，即可比实例与估价对象处于同一供需圈内、具有较强相关性、替代性且属近期交易。
、提醒学生注意不同用途的估价对象要设计不同的比较因素才能进行准确估价。
七、实验预习与准备要求
、了解房地产估价的含义与应用领域。
、能够掌握表格的基本操作。
八、实验思考题
商业用途房地产和办公用途房地产分别应该选择哪些比较因素？
九、实验报告的基本要求
按照学校规定的实验报告规范，内容完整，排版美观，实验步骤清晰，实验结果合理。
实验项目二、成本法估价实务
一、本实验目的和实验内容要求
实验目的：通过案例分析与评估项目模拟让学生掌握成本法估价的原理、方法和操作步骤，为将来学生从事房地产估价行业打下基础。
实验内容：、成本法估价的基本程序、估价对象与条件要求；
、房地产项目成本和折旧的计算；
、用表格制作成本法估价计算模板，计算房地产项目成本价格。
二、本实验的基本原理和方法(含实验数据处理的基本步骤)
通常运用房地分估的方法评估待估房地产的总价值。
、先运用重置成本法求取建筑物重置价格，即以购置或重建估价对象所需的各项费用之和为基础，加上正常的利息、利润与税费，得出估价对象房产价格的一种估价方法。
、用基准地价系数修正法求取地价：基准地价系数修正法是根据宗地的土地级别、土地使用条件和开发程度等，按照替代原则，就影响待估宗地的区域因素和个别因素的影响程度，与基准地价修正系数说明表中的区域因素和个别因素指标条件相比较，确定这些因素影响地价的程度，再对照修正系数表相应的影响程度，确定每个影响地价因素的修正系数，据此对基准地价进行修正。同时，根据基准地价评估期日、使用年限、宗地成熟度、容积率、土地使用权类型等，分别对待估宗地进行期日修正、年期修正、宗地成熟度修正、容积率修正与土地使用权类型修正等，最后求得待估宗地在评估期日的土地价格。基本公式为：
待估宗地价格基准地价×（成熟度修正系数区域和个别因素修正系数）×容积率修正系数×年限修正系数×基准日修正系数
三、本实验使用的仪器设备（软件）
不需要单独的软件，只需要软件即可。
四、实验基本步骤(操作流程)
、介绍成本法估价的含义、基本原理与应用领域，通过案例演示介绍市场法估价的基本步骤。
、学生实际操作并出具实验报告。
五、实验记录与数据处理要求
、先运用重置成本法模板计算建筑物重置价格，再通过实地查看结合年限法计算建筑物成新率，计算估价对象房产价格。
、用基准地价系数修正法或成本法求取地价。
基准地价法公式：待估宗地价格基准地价×（成熟度修正系数区域和个别因素修正系数）×容积率修正系数×年限修正系数×基准日修正系数
成本法地价公式：土地单价＝ (土地取得成本＋开发费用＋利息＋利润)×年限修正系数×（＋位置修正系数）＋土地增值收益
、成本价格＝ 房屋价值＋土地价值
六、实验中的注意事项
成本法估价在实际工作中非常复杂，注意不同的估价对象要采用不同的估价公式，新建房地产和旧房地产有所不同。
七、实验预习与准备要求
、了解房地产估价的含义与应用领域。
、能够掌握表格的基本操作。
八、实验思考题
新建房地产和旧房地产的估价思路有何不同？
九、实验报告的基本要求
按照学校规定的实验报告规范，内容完整，排版美观，实验步骤清晰，实验结果合理。
实验项目三、收益法估价实务
一、本实验目的和实验内容要求
实验目的：通过案例分析与评估项目模拟让学生掌握房地产估价收益法估价的原理、方法和操作步骤，为将来学生从事房地产估价行业打下基础。
实验内容：、收益法估价的基本程序、估价对象与条件要求；
、净收益的计算、折现率的计算、收益法公式的选择；
、用表格制作收益法估价计算模板，计算房地产项目收益价格。
二、本实验的基本原理和方法(含实验数据处理的基本步骤)
收益法的估价思路为：收集与验证有关租金，营业收入和营业费用等的市场客水平资料，加以分析判断；预测未来各期的潜在毛收入；考虑客观完置率等后估算有效毛收入；估算正常运营费用；预测净收益；选择适当的报酬率(资本化率)，运用适宜的收益法计算公式，计算估价对象的收益价格。
公式[()]
其中：房地产收益价格（元）
年净收益价格（元）
资本化率（）
未来可获收益的年限
三、本实验使用的仪器设备（软件）
不需要单独的软件，只需要软件即可。
四、实验基本步骤(操作流程)
先调查评估对象房地产月正常的年平均租金水平，再计算评估对象年管理费、年维修费、年保险费、税金等扣除项目，计算评估对象年平均净收益，再运用合适的折现率以与测算的收益年限、收益法公式，计算估价对象的收益价格。
五、实验记录与数据处理要求
、搜集类似房地产的租金数据和成本费用数据、收益年限、折现率等。
、选择合适的收益法公式，运用收益法模板进行计算。
六、实验中的注意事项
、注意净收益的取值要考虑有形收益和无形收益、实际收益和客观收益，收益法采用的净收益应是估价对象未来的净收益，而不是历史收益或当前净收益。
、不管采用何种净收益流模式、报酬率、收益年限与收益公式，一定要有足够的理由。
七、实验预习与准备要求
、了解房地产估价的含义与应用领域。
、能够掌握表格的基本操作。
八、实验思考题
实际操作中如何调查租金、费用和成本、报酬率与收益年限等数据？
九、实验报告的基本要求
按照学校规定的实验报告规范，内容完整，排版美观，实验步骤清晰，实验结果合理。

六、课程学时分配表
序号
实验项目名称
（或实践环节基本内容摘要）
实验项目类型
开设性质
实践（实验）环节
时间安排
演示
验证
综合
设计
必修
选修
开放
课内学时
课外安排与说明

市场法估价实践

√

√

市场法估价实践

成本法估价实践

√

√

成本法估价实践

收益法估价实践

√

√

收益法估价实践

合 计

(注：表中“演示”、“验证”、“综合”、“设计”、“必修”、“选修”和“开放”栏用“√”表示对应的选择)

七、建议教材与教学参考书
.房地产估价（修订第六版），首都经济贸易出版社，柴强著，年月
.教学参考书：
（）《房地产估价》（新世纪高校工程管理专业系列教材），上海财经大学出版社，王人己、姚玲珍编著，年月
（）《房地产估价理论与方法》（中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材），北京，中国建筑工业出版社，柴强主编，年月日出版。

八、本教学大纲使用说明
课程实验项目的背景资料主要由教师给出，学生只须验证和综合性实验。

第二部分：重庆工商大学实验项目卡片

制卡日期：2:00
实验序号

单位名称
经济管理实验教学中心
实验名称
市场法估价实务
课程编号

课程名称
　房地产估价实务
专业分类号

专业名称
　工程管理、土地管理等
实验类别

每组人数

实验类别

计划学时

实际学时

计划学时

获奖等级

实验类型

获奖等级

项目简介
实验目的：
通过案例分析与评估项目模拟让学生掌握房地产估价市场法的原理、方法和操作步骤，为将来学生从事房地产估价行业打下基础。
实验内容：、介绍市场法的基本程序、估价对象与条件要求；
、交易案例调查表设计；
、用表格制作市场法估价计算模板。
实验设备套数（含软件）

实验
指导书
有、自编
考核方法
书面、报告
首开日期

主要实验设备
设备（软件）名称
型号规格（版本）
数量
设备性质
设备现状
计算机

教学
有
软件

教学
有

耗材需求情况

制卡日期：2:00
实验序号

单位名称
经济管理实验教学中心
实验名称
成本法估价实务
课程编号

课程名称
　房地产估价实务
专业分类号

专业名称
　工程管理、土地管理等
实验类别

每组人数

实验类别

计划学时

实际学时

计划学时

获奖等级

实验类型

获奖等级

项目简介
实验目的：
通过案例分析与评估项目模拟让学生掌握房地产估价方法之一成本法估价的原理、方法和操作步骤，为将来学生从事房地产估价行业打下基础。
实验内容：、成本法估价的基本程序、估价对象与条件要求；
、房地产项目成本和折旧的计算；
、用表格制作成本法估价计算模板，计算房地产项目成本价格。
实验设备套数（含软件）

实验
指导书
有、自编
考核方法
书面、报告
首开日期

主要实验设备
设备（软件）名称
型号规格（版本）
数量
设备性质
设备现状
计算机

教学
有
软件

教学
有

耗材需求情况

制卡日期：2:00
实验序号

单位名称
经济管理实验教学中心
实验名称
收益法估价实务
课程编号

课程名称
　房地产估价实务
专业分类号

专业名称
　工程管理、土地管理等
实验类别

每组人数

实验类别

计划学时

实际学时

计划学时

获奖等级

实验类型

获奖等级

项目简介
实验目的：
通过案例分析与评估项目模拟让学生掌握房地产估价方法之一收益法估价的原理、方法和操作步骤，为将来学生从事房地产估价行业打下基础。
实验内容：、收益法估价的基本程序、估价对象与条件要求；
、净收益的计算、折现率的计算、收益法公式的选择；
、用表格制作收益法估价计算模板，计算房地产项目收益价格。
实验设备套数（含软件）

实验
指导书
有、自编
考核方法
书面、报告
首开日期

主要实验设备
设备（软件）名称
型号规格（版本）
数量
设备性质
设备现状
计算机

教学
有
软件

教学
有

耗材需求情况

第三部分 实验项目指导书
实验项目一、市场法估价实务
一、本实验目的和实验内容要求
实验目的：通过案例分析与评估项目模拟让学生掌握房地产估价三大方法市场法、成本法、收益法估价的原理、方法和操作步骤，为将来学生从事房地产估价行业打下基础。
实验内容：、介绍市场法的基本程序、估价对象与条件要求；
、交易案例调查表设计；
、用表格制作市场法估价计算模板。
二、本实验的基本原理和方法(含实验数据处理的基本步骤)
在充分搜集房地产交易实例的基础上，进一步选取与估价对象处于同一供需圈内、具有较强相关性、替代性且属近期交易的类似房地产个作为参照物，再根据估价对象与参照物经比较分析后的差异情况，进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正与个别因素修正等，最终得出估价对象的公开市场价值。
计算公式：
比准价格＝交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
三、本实验使用的仪器设备（软件）
不需要单独的软件，只需要软件即可。
四、实验基本步骤(操作流程)
、介绍市场法估价的含义、基本原理与应用领域，通过案例演示介绍市场法估价的基本步骤。
、学生实际操作并出具实验报告。
五、实验记录与数据处理要求
、搜集交易实例：学生通过市场调查与分析，选择个近期交易的，与估价对象相关程度较高的实例作为参照物。
、学生制作评估项目比较因素条件系数表、因素比较修正系数表，并综合以上因素修正分数，确定可比实例的修正系数，最后根据市场法公式计算估价对象的比准价格。
六、实验中的注意事项
、注意选择合适的可比实例，即可比实例与估价对象处于同一供需圈内、具有较强相关性、替代性且属近期交易。
、提醒学生注意不同用途的估价对象要设计不同的比较因素才能进行准确估价。
七、实验预习与准备要求
、了解房地产估价的含义与应用领域。
、能够掌握表格的基本操作。
八、实验思考题
商业用途房地产和办公用途房地产分别应该选择哪些比较因素？
九、实验报告的基本要求
按照学校规定的实验报告规范，内容完整，排版美观，实验步骤清晰，实验结果合理。

实验项目二、成本法估价实务
一、本实验目的和实验内容要求
实验目的：通过案例分析与评估项目模拟让学生掌握成本法估价的原理、方法和操作步骤，为将来学生从事房地产估价行业打下基础。
实验内容：、成本法估价的基本程序、估价对象与条件要求；
、房地产项目成本和折旧的计算；
、用表格制作成本法估价计算模板，计算房地产项目成本价格。
二、本实验的基本原理和方法(含实验数据处理的基本步骤)
通常运用房地分估的方法评估待估房地产的总价值。
、先运用重置成本法求取建筑物重置价格，即以购置或重建估价对象所需的各项费用之和为基础，加上正常的利息、利润与税费，得出估价对象房产价格的一种估价方法。
、用基准地价系数修正法求取地价：基准地价系数修正法是根据宗地的土地级别、土地使用条件和开发程度等，按照替代原则，就影响待估宗地的区域因素和个别因素的影响程度，与基准地价修正系数说明表中的区域因素和个别因素指标条件相比较，确定这些因素影响地价的程度，再对照修正系数表相应的影响程度，确定每个影响地价因素的修正系数，据此对基准地价进行修正。同时，根据基准地价评估期日、使用年限、宗地成熟度、容积率、土地使用权类型等，分别对待估宗地进行期日修正、年期修正、宗地成熟度修正、容积率修正与土地使用权类型修正等，最后求得待估宗地在评估期日的土地价格。基本公式为：
待估宗地价格基准地价×（成熟度修正系数区域和个别因素修正系数）×容积率修正系数×年限修正系数×基准日修正系数
三、本实验使用的仪器设备（软件）
不需要单独的软件，只需要软件即可。
四、实验基本步骤(操作流程)
、介绍成本法估价的含义、基本原理与应用领域，通过案例演示介绍市场法估价的基本步骤。
、学生实际操作并出具实验报告。
五、实验记录与数据处理要求
、先运用重置成本法模板计算建筑物重置价格，再通过实地查看结合年限法计算建筑物成新率，计算估价对象房产价格。
、用基准地价系数修正法或成本法求取地价。
基准地价法公式：待估宗地价格基准地价×（成熟度修正系数区域和个别因素修正系数）×容积率修正系数×年限修正系数×基准日修正系数
成本法地价公式：土地单价＝ (土地取得成本＋开发费用＋利息＋利润)×年限修正系数×（＋位置修正系数）＋土地增值收益
、成本价格＝ 房屋价值＋土地价值
六、实验中的注意事项
成本法估价在实际工作中非常复杂，注意不同的估价对象要采用不同的估价公式，新建房地产和旧房地产有所不同。
七、实验预习与准备要求
、了解房地产估价的含义与应用领域。
、能够掌握表格的基本操作。
八、实验思考题
新建房地产和旧房地产的估价思路有何不同？
九、实验报告的基本要求
按照学校规定的实验报告规范，内容完整，排版美观，实验步骤清晰，实验结果合理。

实验项目三、收益法估价实务
一、本实验目的和实验内容要求
实验目的：通过案例分析与评估项目模拟让学生掌握房地产估价收益法估价的原理、方法和操作步骤，为将来学生从事房地产估价行业打下基础。
实验内容：、收益法估价的基本程序、估价对象与条件要求；
、净收益的计算、折现率的计算、收益法公式的选择；
、用表格制作收益法估价计算模板，计算房地产项目收益价格。
二、本实验的基本原理和方法(含实验数据处理的基本步骤)
收益法的估价思路为：收集与验证有关租金，营业收入和营业费用等的市场客水平资料，加以分析判断；预测未来各期的潜在毛收入；考虑客观完置率等后估算有效毛收入；估算正常运营费用；预测净收益；选择适当的报酬率(资本化率)，运用适宜的收益法计算公式，计算估价对象的收益价格。
公式[()]
其中：房地产收益价格（元）
年净收益价格（元）
资本化率（）
未来可获收益的年限
三、本实验使用的仪器设备（软件）
不需要单独的软件，只需要软件即可。
四、实验基本步骤(操作流程)
先调查评估对象房地产月正常的年平均租金水平，再计算评估对象年管理费、年维修费、年保险费、税金等扣除项目，计算评估对象年平均净收益，再运用合适的折现率以与测算的收益年限、收益法公式，计算估价对象的收益价格。
五、实验记录与数据处理要求
、搜集类似房地产的租金数据和成本费用数据、收益年限、折现率等。
、选择合适的收益法公式，运用收益法模板进行计算。
六、实验中的注意事项
、注意净收益的取值要考虑有形收益和无形收益、实际收益和客观收益，收益法采用的净收益应是估价对象未来的净收益，而不是历史收益或当前净收益。
、不管采用何种净收益流模式、报酬率、收益年限与收益公式，一定要有足够的理由。
七、实验预习与准备要求
、了解房地产估价的含义与应用领域。
、能够掌握表格的基本操作。
八、实验思考题
实际操作中如何调查租金、费用和成本、报酬率与收益年限等数据？
九、实验报告的基本要求
按照学校规定的实验报告规范，内容完整，排版美观，实验步骤清晰，实验结果合理。

第四部分：经济管理实验教学中心 实验课程考核办法
实验课程名称
房地产估价实务
学 分

总学时

课程归属
管理学院 信息与工程管理 系(工程管理专业)
考核比例（总分：分，不同课程根据课程特点确定比例与具体考核内容）
具体考核内容
1. 平时成绩计算依据和要求：
因为本开放实验项目课时较少，故仅以实验报告作为评定成绩的依据，不考虑平时成绩。

2. 集中考核方式和要求：
①成绩：实验报告占
②要求：根据教师提供的估价对象的资料以与学生自己补充的相关资料，运用所学的估价方法、模板与公式，对项目进行估价并出具估价报告。

3. 其它考核方式和要求：
无

4. 具体考核比例说明：
实验报告：分，。

（此栏不够可添加）
教师签字：
年 月 日