物业接管保修协议(三方协议).doc

物业接管保修协议书
甲方（地产名称）： 盐城中南世纪城房地产投资有限公司
乙方（接管方名称）： 南通中南世纪城物业管理有限公司盐城分公司
丙方 （施工方名称）：
根据甲方（开发商）和丙方（施工方）已签订的《承包合同》。为规范住宅用房保修责任事宜，做好房屋保修工作，经甲、乙、丙三方协商，针对 订立如下协议：
一、甲方移交的 .
二、保修内容： .
三、保修期限： .
为规范三方维修保养行为，明确三方责任和义务，经友好协商，甲、乙、丙三方达成如下协议条款：
　　（一）、甲方委托乙方负责对甲方开发的物业在工程保修期内的保修管理工作，授权管理范围包括甲方与丙方签订的《房屋工程质量保修书》约定的保修范围。
　　（二）、甲方委托乙方负责保修期到期时(但主体和基础的保修期为终身)的验收工作，验收标准按建设部标准，无建设部标准按省、市或行业标准的最高标准，无行业标准的以《中南宪章》之工程质量管理制度为准进行保修工程验收，乙方验收出具的书面意见将成为甲方向丙方支付或扣除维保款的有效凭证，乙方的验收不免除丙方对质量的保修责任。若甲方与丙方约定维保款分期支付，则甲方支付每笔付款时均需有乙方出具的书面验收意见。
　　（三）、丙方各项工程的质量保修范围和内容、保修期限、保修责任、保修费用返还均按甲方与丙方签订的《房屋工程质量保修书》中约定的条款内容执行。保修期限内出现的工程质量问题和由于工程质量造成的损失均由丙方承担。房屋保修期自工程竣工验收合格之日起计算。
　　（四）、丙方应成立相应的维保队伍，其专业施工人员（特别是管理人员）的资质须征得甲方认可，同时作为本协议的附件（须注明各联系人员、联系地址、联系方式）。丙方应保证该队伍的固定性及稳定性，确保在维修问题发生时乙方可在第一时间联系到丙方维保人员；若丙方拒绝维修、故意拖延维修、超过本合同约定的期限仍不维修、超过约定期限不能维修(须经丙方确认合格)、屡修屡坏的，甲、乙方可自行维修或委托他方进行维修，所产生一切费用的120%从质保金中直接扣除。
　　（五）、乙方、丙方需做好维修保养全过程的记录（包括通话记录、维修记录等），以确保维修工程的透明度同时也便于甲方对维修问题进行检查跟踪。对于乙方的电话通知，丙方不得以任何理由搪塞拖延，应在第一时间响应；对于乙方送达的书面通知文件（包括但是不限于传真、电子邮件、EMS信函等方式），丙方应书面签收而不得拒收，否则乙方可以此视为拒绝维修，由此产生的一切后果均由丙方承担。
（六）、1、在保修期内的保修、返修由丙方承但。乙方接到报修后15分钟内派人到现场核实并拍照存档，认定故障点所属维修方，并按照各类维修项目规定的处理时效进行维修处理，若属于丙方责任且未在规定的时间内维修处理的，由乙方自行维修或委托第三方维修，所发生的维修费用的120%直接从质保金中扣除。根据维修项目的紧急程度和维修类别。维修项目分为A类、B类、C类，具体各类维修项目处理时效如下：
（1）、A类（包括水管爆裂、电梯故障、下水管堵塞、窗台渗水、玻璃破损、面砖脱落、地角线脱落、管道渗漏、电梯基坑积水等）小型维修或紧急维修项目的，丙方在12小时内处理。
（2）、B类（包括园区内照明、线路缺相或故障、门禁系统故障、窨井盖破损、石材铺装路空鼓、起拱、墙面空鼓、天花发霉、水景故障等）普通维修项目，三星级项目丙方在3个工作日内维修完毕；四星级项目丙方在2个工作日内维修完毕；五星级项目丙方在1个工作日内维修完毕。
（3）、C类（包括墙体渗水、绿化植物枯死、坡道破损、地坪漆脱落、石材破损脱落、地下室墙面返潮、渗水、裂缝、铝合金窗变形、管道井门锁故障、进户门变形等）等中型维修项目，三星级项目丙方在7个工作日内维修完毕；四星级项目丙方在5个工作日内维修完毕；五星级项目丙方在3个工作日内维修完毕。
2、如果同一部位质量缺陷经丙方两次修理后再次发生，在乙方对维修部位拍照存档后，由乙方直接代替丙方实施修理，其发生的人工费按500元/工记取，材料费按照市场价格的3倍记取，并收取20%的配合费。乙方可凭照片证明或监理公司证明直接扣除上述费用，而无须丙方认可或确认。
3、丙方在维修前应制定施工方案并经乙方审核通过后方可实施，如没有经过乙方审核而自行施工的，造成的损失由丙方承担。
4、若因丙方工程质量原因导致住户提出大面积维修及其他索赔要求，丙方授权乙方全权代表丙方与业主进行谈判，乙方拥有决定权，谈判结果经乙方代表和业主签字后即生效、丙方予以无条件确认。发生索赔的费用由丙方直接支付现金，不得从保修金中提取。若丙方拒绝赔偿，乙方有权从保修金中扣除赔偿费外，并从保修金中提取本次索赔费用的25%作为违约金，作为甲乙方处理投诉的管理费及名誉补偿费。
5、丙方在返场施工、维修维保时应遵守物业的相关管理规定，主动到物业办理入场手续，施工人员办理出入证；丙方在进行维保施工的过程中，对其它单位的作业面造成损坏的，经物业公司提交书面情况说明后，丙方负完全责任。
（七）、工程移交时丙方须提供工程相关的图纸、施工资料、其他工程技术资料、水电消防设备的检验合格证书、竣工验收证明、主要材料的质量保证书、新材料和配件的鉴定合格证书、设备的使用说明书和保修卡、材料供应商等一套完整的资料给乙方，同时还应提供一份详细的维保人员及联络方式名单给甲方和乙方，如丙方提供资料每欠缺一份应向甲方及乙方各支付违约金500元。
（八）、丙方须按本协议约定的保修程序履行保修义务，若未能按规定完成工程保修任务，丙方须承担协议约定的违约责任。由于保修期出现的工程质量问题所造成的一切损失均由丙方承担。
（九）、下列情形，由物业登记汇总，并由施工方承担相应费用：
对小业主因室内工程质量问题造成装修修复损失，因未维修或未全面维修或未及时维修造成的其他直接损失和间接损失，如未在约定期限内及时补偿而导致业主拒交的物业费。
（十）、发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故，丙方在接到乙方的保修通知后，应立即到达现场抢修；发生涉及结构安全的质量缺陷，乙方应向当地建设行政主管部门报告，同时采取安全防范措施；原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督（具体见维修保修类标准及时限附件）。
（十一）、针对设备系统（电梯、智能化、生活水泵、消防系统等）、景观绿化等需要定期维护养护的项目，丙方在交接验收同时应向乙方提供维保养护服务清单、记录表格、设备系统交接验收，另应提供产品操作、使用、维保说明书。
（十二）、保修期结束后（但主体和基础为终身），丙方应主动书面提请乙方进行验收，乙方在收到丙方书面申请后七个工作日内对工程质量验收，若无异议，甲方给予办理保修款支付，将剩余保修款一次性支付给丙方，保修金的支付不减轻或免除丙方按原承包合同应付的保修责任 ；绿化景观单位还应提供按维保清单要求维保的经物业签核的维保记录文件；设备系统单位除应提供维保记录文件外另要提供产品维保、养护说明书或手册并对物业相关维保人员进行维保培训。
（十三）、乙方及乙方人员须认真、勤勉地履行甲方授予的权利，做到不乱签字，若因乙方过错造成损失的，乙方须赔偿相应损失的120%。若因乙方人员不专业造成应由丙方承担保修责任而乙方未发现的，则甲方仍有权行使相应权利要求丙方承担保修责任。
（十四）、保修程序、维修保修标准及时限见附件。
（十五）、如乙方在履行本协议期间弄虚作假的，则每发现一次，乙方应向甲方支付10000元违约金。
（十六）、如在本协议履行期间，物业公司变更的，则乙方的权利义务由新接任的物业管理公司享有和承担，丙方同意仍按本协议履行其义务。
（十七）、于本协议之外三方在谈判中的声明、理解、承诺以及协议之内容，如有与本协议不相符的，以本协议为准。
（十八）、本协议一式 3 份，自甲、乙、丙三方签字、盖章之日起生效。其中甲方 1 份、乙方 1 份、丙方 1 份，具同等法律效力。
（十九）、本协议产生争议，三方协商无法解决时，三方均可向工程所在地人民法院起诉解决。

甲方： （房产公司）

法定代表人或委托代理人：

联系地址：

日期：

乙方： （物业公司）

法定代表人或委托代理人：

联系地址：

日期：

丙方： （施工单位）

法定代表人或委托代理人：

联系地址：

日期：

附件（1）:保修程序
保修期内出现工程质量问题

乙方对工程质量问题初步分析（现场拍照、录像可做为证据）

乙方自己处理
是否属保修项目范围
否

第一次电话通知、第二次发函通知工程承包单位人员到现场确认，
　　　乙方同时知会甲方（到达现场时限：见附件2）

丙方没有在规定时限内到达现场，或到达现场后没有在规定的答复时限内向乙方保修答复；答复保修后对应保修的工程没有按施工时限进行保修。

丙方是否按时到场
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　否

丙方现场确认后给出答复（答复时限：见附件2）

乙方书面告知甲方，并在征得甲方同意后，乙方聘请其他施工单位对保修工程进行施工，丙方不得有异议。

丙方是否按时答复
　　　　　　 　　 否　　　　　　

工程完工后，乙方将工程费用，管理费和因工程质量造成的其它损失赔偿费用，已书面形式报送甲方。（当月结算上月费用）。
丙方制定施工方案

乙方对施工方案审核

方案审核是否通过
甲方从丙方的质保金中直接扣除，上述费用支付给乙方，质保金不足时差额部分由丙方承担。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　否　　

丙方按乙方规定时限施工，乙方对施工进度、工程质量进行监管，工期按施工时限（见附件）

若同一保修工程连续两次返工，则乙方有权聘请专业施工单位进行施工，所产生的费用从丙方质保金中扣除，质保金不足时差额部分由丙方承担。

丙方是否按时完成维修
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　否

返工
验收是否合格
工程完工后丙方通知乙方验收

验收合格后，甲方支付除扣款外的质保金。但不减轻或免除应负或未到期的保修责任
。

附件（2）：维修时限表
保修项目分类
保修期限
（年）
到达现场时限
维修时限
（工作日）
备注
A类：水管爆裂、生活水泵故障、下水堵塞、电梯故障井坑积水、窗台渗漏、玻璃破损、面砖地角线脱落、管道渗漏等。
见质保书
小型维修当天，紧急维修接报后立即来人。
12小时内
小型或紧急维修。
B类：园区照明线路故障、门禁系统故障、井盖破损、石材铺装空鼓、起拱、地面墙面空鼓起沙、天花发霉、水景故障等。
见质保书
物业15分钟内到现场核实，2小时内通知施工方。
三星：3个
四星：2个
五星：1个
普通维修。
C类：墙体渗水、绿化问题、坡道破损、地坪漆脱落、石材破损、地下室返潮渗漏裂缝、铝合金变形、门故障变形等。
见质保书
物业15分钟内到现场核实，2小时内通知施工方。
三星：7个
四星：5个
五星：3个
中型维修。
D类：墙体地面开裂、横梁立柱变形、门、窗框不规则等。
见质保书
物业15分钟内到现场核实，2小时内通知施工方。
15个工作日内。
涉及建筑主体、土建等的重要维修。
注：1、保修期限自工程竣工验收合格之日起开始计算。
2、到达现场时限：丙方在接到乙方保修通知后到达现场的时间。
3、答复时限：丙方在对保修工程现场勘察后对保修作出答复的时间。
4、施工时限：在规定时间内完成保修工程的时间（施工时限以施工方案为准）。