北京市顺义新城产业定位与城市发展战略研究.ppt

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,顺义新城产业定位 与城市发展战略研究,版权声明：,本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,：,2005-GW01-1,2005.8.24,今日汇报议程,项目进程汇报,基于现状提出问题,跳出现状外的案例研究,新城发展战略与策略,功能分区与分期策略,2,本次研究的范围是：顺义新城三组团,108,平方公里、规划人口,90,万,顺义新城构成,：,空港组团,：,包括空港工业区、空港物流园区、后沙峪镇以及天竺镇的一部分,规模：,34,平方公里,规划人口：,28,万人,中心组团,：,包括仁和镇、马坡镇以及牛栏山镇,规模：,62,平方公里,规划人口：,52,万人,河东新区,：,包括北小营镇和南彩镇,规模：,12,平方公里,规划人口：,10,万人,资料来源：,北京城市总体规划,2004-2020,1,2,3,3,我们的工作是为顺义新城制定以产业为核心的城市发展战略与策略，使之成为具有示范性作用的新城建设典范,从,到,P L A N N I N G,规 划 师,北京顺义,新城建设新的里程碑,Shunyi New Town:Best Practice in China,4,2005/06/16,2005/07/16,顺义区宏观经济背景研究,区域（顺义）城市意向,区域产业、土地及房地产市场现状,区域内投,资者及消费者访谈,新城三组团目标人口和消费分布？,新城的发展优势何在？,顺义新城区产业存在的问题和可调,整的方向？,新城三组团发展的潜力如何？,国内外新城发展模式研究,相关产业带动区域发展案例研究,相关产业的产业发展规律和产业,发展环境研究,顺义新城发展的核心驱动因素是什么？与通州和亦庄是否有不同？,顺义新城的主导产业发展面临的区域竞争和国际环境如何？产业本身的发展规律何在？,顺义的几大优势（机场、会展）对区域发展的带动作用体现在哪里,新城发展核心驱动因素,产业发展战略与策略,新城发展目标体系,价值定位与功能分区,分期开发策略,2005/08/10,2005/08/20,通过国内外相关城市,/,地区的案例研究与分析，寻找产业发展规律、新城发展的核心驱动因素和规律,制定以产业为核心的顺义新城的发展战略与策略，明确新城价值定位与功能分区，制定分期推进策略,基础研究,案例研究,发展战略与策略,本项目充分结合新城的建设目标和国际上类似地区的发展经验，从顺义新城三组团的现状诊断入手，制定整体可持续发展战略,研究,结论,案例的适用性分析,结合案例制定以产业为核心的城市发展战略与策略,针对人口、产业、消费、土地利用四个方面对顺义新城的现状进行调研与研究，明确现实与理想之间的差距，寻找可能的发展方向,5,进行的研究,国内外案例研究,投资者与消费者访谈,实地调研与踏勘,围绕上述问题，工作小组在过去两个月的时间里进行了大量调查和研究,调研内容：,交通可达性,城市意向,产业分布和发展现状,自然资源、重大设施,建成区现状,调研区域：,天竺别墅区,后沙峪镇中心区,空港工业区,空港物流园区,林河工业区,汽车基地,马坡、牛栏山镇,南彩镇,北小营镇,镇园区政府官员,10,位,重点企业主管,21,位,燕京啤酒,汇源果汁,现代汽车,松下电子,华大基因,地产销售经理,14,位,投资者深度访谈,8,位,万科集团,鲁能集团,北大君仕集团,消费者深度访谈,80,位,新城案例,12,个,Letchworth,（英国）,筑波科学城,(,日本）,哥伦比亚新城（美国）,多摩新城（日本）,沙田新市镇（香港）,会展案例,6,个,汽车城案例,2,个,空港城案例,3,个,汉诺威（德国）,斯图加特（德国）,底特律（美国）,菲尔法克斯（美国）,新城现状研究,人口结构研究,消费者消费特征研究,土地利用现状研究,房地产市场研究,产业发展研究,主导产业产业链研究,主导产业区域比较研究,主导产业国际转移趋势,重大机遇影响研究,空港对周边区域影响,会展对周边区域影响,案例相关研究,新城发展模式研究,6,今日汇报议程,项目进程汇报,基于现状提出问题,跳出现状外的案例研究,新城发展战略与策略,功能分区与分期策略,7,良好的区位和资源条件、强大的产业基础使顺义具有了成功建设新城的天赋条件,2004,年北京市工业总产值排名前五位的区县,2004,年北京市工业总产值增长率排名前五位的区县,2004,年北京市人均可支配收入排名前六位的区县（单位：万元）,顺 义,温榆河,新国展,空港工业区,机场高速,首都机场,汽车基地,潮白河,8,疏散中心城区的人口与功能、集聚新的产业是北京总规中定义的新城建设目标，也是我们研究的起点和依据,新城规划目标：,新城是承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区。,新城应建设成为相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的健康新城。,顺义新城规划人口规模为,90,万人（,2020,年），同时预留达到百万人口规模的发展空间。,北京市城市总体规划,2004-2020,9,对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距,空间,/,土地,Space/Land,生活,/,消费,Living/Consuming,生产,/,产业,Production/Industry,产业：,产业结构,产业链,产业区域比较优势,产业就业,土地：,土地利用性质,土地利用强度,地价峰值,可利用土地量,人口：,人口总量,人口就业结构,人口素质,消费：,消费力,消费结构,消费地点,10,以工业为主的第二产业是顺义区经济增长的主要来源，其中汽车制造业和电子信息制造业是绝对的支柱产业,2004,年顺义第二产业与第三产业之比为,1,：,0.57,。第二产业中工业拉动,GDP,增长,11.3,个百分点，第三产业拉动,GDP,增长,7.8,个百分点。,资料来源：顺义统计信息网、世联计算,2004,年汽车制造业、电子信息设备制造业的产值占到顺义工业总产值的,70%,以上，是顺义工业的支柱产业,11,顺义的电子信息产业和汽车产业均处于各自产业链的低端加工制造环节，产品附加值低,产业链,利润,90,年代之前,90,年代之后,汽车工业产业链,电子信息产业链,工艺研发,芯片设计,零部件制造,电子通讯设备制造,整机制造,信息传输服务,计算机服务业,科技交流推广,软件业,2004,年顺义电子信息产业、汽车制造业的工业增加值率都低于全国平均水平，说明这两个产业的大多数企业都从事低附加值的工作，产业链条比较短。,2002,年全球汽车零部件销售行业、汽车整车销售行业的投资现金回报率别为,13%,和,10%,，远高于汽车制造业的,5%,，说明制造行业的利润已经很低，下游产业成为了新的利润增长点。,营销,服务,金融,整车组装制造,研发,零部件,资料来源：顺义统计信息网、中国统计局网站、新财富网站,12,顺义电子信息制造业、汽车制造业在环渤海经济圈中并无比较优势，天津滨海新区的建设进一步加强了这种趋势,面积：,2270,平方公里,人口：,107,万,GDP,：,977,亿元,工业总产值：,3030.8,亿元,外贸出口额：,89,亿美元,主导产业：电子通讯制造、石油开采与加工、海洋化工、现代冶金、机械制造（含汽车）、生物制药、食品加工,优势资源：储量丰富的石油、天然气资源；天津港；北方航空货运中心；全国领先的电子信息制造工业；,1199,平方公里可开发建设空地。,面积：,108,平方公里,人口：,30,万,GDP,：,222.2,亿元,工业总产值：,612.7,亿元,外贸出口额：,22.5,亿美元,主导产业：电子通讯制造、汽车及零配件制造,优势资源：年客流量,3500,万人次的首都机场；展览面积达,20,万平方米的新国际展览中心。,顺义区两大支柱产业,-,汽车制造业、电子信息制造业在北京占有比较重要的地位，总产值分别占全市的,1/3,、,1/5,。但在环渤海地区没有明显优势，尤其电子信息制造业产值仅为天津滨海新区的,1/6,。,天津滨海新区,顺义新城,资料来源：顺义统计信息网、天津滨海新区网站,13,以加工制造为主的产业结构决定了顺义的产业发展现状具有劳动力素质低、土地附加值低的特点,低附加值加工制造业占主导,吸纳就业人口数量不足,劳动力素质低,土地附加值低,顺义区目前制造业从业人口,2.94,万人，制造业用地,1.1,万亩，亩均劳动力,2.7,人。如果将所有,8.8,万亩未建设用地都作为制造业用地也仅能带来,26,万人。,目前顺义区本科以上学历人口比例仅为,3%,。中关村科技园区学士以上学历人数占,33%,，硕士以上占,6.7%,。,2004,年顺义汽车制造业亩产出,537,万元，电子信息制造业亩产出,502,万元；而上地信息产业基地亩产高达,2433,万元。,资料来源：顺义统计信息网、中关村管委会网站,14,与第二产业相比，顺义的第三产业所占比重小，发展速度慢，以社会服务业为主、结构不合理,顺义区第三产业结构不合理：以传统服务业为主；信息传输、计算机服务和软件业、金融保险业等生产服务业所占比重很小，且有下降趋势。,资料来源：顺义统计信息网,15,顺义工业对个别外资企业依赖性过强，但同时作为跨国公司制造业输入地顺义又具有很大的可替代性,2004,年顺义外资企业，完成工业总产值,521.2,亿元，销售收入,505.48,亿元，利润总额,33.64,亿元，分别占全区工业的,85.1%,、,85.4%,和,87.2%,。外资企业已经占据工业经济的主导地位。,时间,1915,年左右,1970,年代,1985,年,-2000,年,2000,年以后,产业转移主要内容,输出工业制成品；进口初级原材料,转移资源密集类产品,劳动资本密集型产业,以生产服务业为主的现代服务业,输入地选择,KPI,原材料丰富，价格低,劳动力、土地成本低廉；市场需求；政府政策,丰富的科技、人才资源；良好工业基础；良好基础设施,国际产业转移特征,随着国内经济发展，国际产业转移规模扩大，发展中国家尤其是东南亚国家的激烈竞争，我国传统的劳动力资源优势已不再显著，而且东南亚国家实行的更为开放和优惠的政策是我国的政策优势也逐步丧失。,在国内，北京及东部地区的劳动力成本和土地成本大大高于中西部地区，使原有的比较优势弱化,资料来源：顺义统计信息网,16,机场扩建和新国展建设是顺义新城产业发展的重大机遇，更是环渤海区域内绝无仅有的优势资源,首都国际机场,扩建前（,2002,年）,扩建后,年客流量（万人次）,2700,6000,年货邮吞吐量（万吨）,67,320,年起降架次（万次）,24.2,50,航站楼面积（万平方米）,35,70,名称,北京会展现状（,2003,年）,新国展,展馆面积,24,万平方米,20,万平方米,收入,18.3,亿元,20,亿元,带动,GDP,73.9,亿元,160-200,亿元,参观人数,922.2,万人次,1000,万人次,从业人数,1,万,2,万,首都国际机场是国内航线最丰富、覆盖面最广、航班最密集、运量最大的航空港。扩建后将跻身世界十大机场之列，成为东北亚的航空枢纽，首都经济的发动机，更会为顺义新城的发展和经济增长带来巨大推动作用。,北京已经是中国的,“,会展之都,”,，,“,九五,”,期间共举办各类展览会,1251,个，占全国展览会的,50%,。新国展的落成将是顺义新城发展现代服务业的重要契机。,空港和会展是顺义新城所具有的核心优势资源,17,对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距,空间,/,土地,Space/Land,生活,/,消费,Living/Consuming,生产,/,产业,Production/Industry,产业：,产业结构,产业链,产业区域比较优势,产业就业,土地：,土地利用性质,土地利用强度,地价峰值,可利用土地量,人口：,人口总量,人口就业结构,人口素质,消费：,消费力,消费结构,消费地点,18,建成区中居住用地和工业用地的比例过高，挤压了商业、医疗、教育等公共设施用地，影响了城市职能的发挥,空,港,片,区,中,心,片,区,空港片区,仁和镇,马坡,牛栏山,居住区 工业区,现状,34.0,49.3,国标,20-30,15-25,城市建设用地结构,图 例,居住区,工业区,公共服务区,未建成区,村庄县城,区域名称,建成区,(ha),未建成区,(ha),工业用地,居住用地,其他用地,空港片区,261,461,438,2812,仁和镇,1712.3,676.7,156.9,1054.2,马坡,35.7,131.6,46.18,1096.4,牛栏山,126.9,200.8,83.0,889.3,总计,2135.9,1470.1,724.08,5851.9,各组团用地性质分布,各片区土地利用现状,19,现状整体的开发强度偏低造成了土地资源的浪费，并影响到未来的发展空间,顺义新城现状人口居住密度约为,148,人,/,公顷，按此密度计算新城,j,仅能容纳,50,万人左右的居住人口,国际机构研究成果表明：可持续发展的城市密度梯度人公顷，顺义新城目前的居住人口密度远达不到这种水平,区域,人,/ha,来源,新的城市高密度低层住宅,赫特福德郡,256,城市推广计划,霍尔姆,曼切斯特的规划,320,霍尔姆开发,低密度,阿伯克龙比,247,1944,年伦敦大规划,中等密度,阿伯克龙比,336,1944,年伦敦大规划,高密度,阿伯克龙比,494,1944,年伦敦大规划,中心区可达到的城市密度,370,“,地球之友”,1970,年代的冬青树街,416,利维特,.,博恩斯坦协会,1990,年代的冬青树街,376,利维特,.,博恩斯坦协会,可持续的城市密度,275,“,地球之友”,可持续城市邻里社区（最大值）,494,URBED,资料来源：,可持续的城市邻里社区,顺义新城商品住宅项目容积率分布,20,未来发展的可利用土地中的,80,以上，位于距离中心城区较远的两个组团：中心组团和河东新区,规模*（公顷）,所占比例（）,空港片区,1494,21.1,中心片区,2971,52.4,河东新区,1200,26.4,总计,5665,100,*,河东新区,1200,公顷新城规划用地，均认为是可调用地,空,港,片,区,中,心,片,区,各组团土地利用现状,顺义新城可利用土地分布,21,对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距,空间,/,土地,Space/Land,生活,/,消费,Living/Consuming,生产,/,产业,Production/Industry,产业：,产业结构,产业链,产业区域比较优势,产业就业,土地：,土地利用性质,土地利用强度,地价峰值,可利用土地量,人口：,人口总量,人口就业结构,人口素质,消费：,消费力,消费结构,消费地点,22,从整体上看顺义新城现状人口与规划人口之间存在,55,万巨大缺口，且现状人口近一半从事加工制造业，人口素质低,现状人口与规划人口的存在,54.6,万缺口,近一半的常驻人口在从事加工制造业，大学以上学历者不足常驻人口的,6,在业人口行业分布*,在业人口受教育水平,6,万人,22,万人,7.4,万人,35.4,万人,90,万人,54.6,万人,现状和,2020,年规划人口数,注：*在业人口是指,15,岁及,15,岁以上，从事社会劳动并取得报酬或经营收入的人口,资料来源：顺义统计信息网,空港片区,中心片区,河东新区,现状总计,规划总计,23,空港片区吸引了部分高素质外来人口，但从整体上看，顺义的外来人口以加工制造业工人为主，外来人口素质较低,空港片区的外来人口的收入状况呈现沙漏形分布，中产阶级的量相对较少；高素质的外来人群多数不在区域内就业,顺义外来人口年龄构成以青壮年人口为主，文化素质也普遍较低，受过高等教育的人只占,3%,空港片区外来人口的收入分布,空港片区外来人口的教育程度分布,顺义区外来人口的年龄分布,资料来源：顺义统计信息网；世联调研,顺义区外来人口的教育程度分布,24,尽管拥有良好的资源条件，但高水准的生活配套和公共服务的缺乏已经成为阻止郊区化高素质人口大规模进入的主要障碍,京顺路不好，一般走京承高速，教育和交通问题最吸引业主的是万科的品牌和安静环境，但是商场少，配套设施不齐全,-,万科业主,每天上班，走机场高速或者京承费用太高，但京顺路太堵,;,市政基础设施比较差,购物（包括日常消费品）一般在城里，一周去城里的超市一次,-,万科业主,教育配套是最大的问题。周边的两所私立学校力迈和京华口碑差，孩子目前在北大附小上学，那么小的孩子只能住校，因此现在想搬走，很多邻居也因为同样的原因搬走了,-,万科业主 私营企业主,万科、裕翔社区较成熟，与市区比环境好，密度低；不利因素是交通问题和市政配套设施如学校、医院、超市、大型文体设施等，整体环境应该改善基础设施，水电气通信等，政府应该牵头做好基础工作。,-,莫奈花园销售人员,顺义目前郊区化高素质人口仅占全区总人口的,0.7%,。而这些人基本都居住在万科城市花园当中。顺义良好的资源条件是吸引其进入的主要动因。,万科城市花园以来，再无同类项目的出现，万科城市花园的房屋价格近年来也一直在贬值。根据访谈结果，交通不便、配套设施匮乏是组织高素质人群大规模进入的主要原因。,25,高档住宅的开发使得空港片区成为了北京最具特色的外籍人士聚集区，国际化的生活氛围逐步成熟并开始向外辐射,这里有德国乡村城市的味道，如果有地铁就和德国很相似了,。,-,裕祥花园德国居民,这里很舒适、安全、友好；喜欢中式烹饪培训；一般一周购物一次,-,波兰主妇,这里环境很好，每周末来日翔广场购物。,-,香江别墅美国夫妇,天竺、温榆河地区是北京最早最成熟的高档别墅区，吸引了大批外国使馆人员、外企高管的进入，逐渐形成了北京最具国际色彩的居住区。,宁静、和谐、具有北美街镇风情的日翔广场成为周边居住的外籍人士的汇聚地。并且对喜欢这种生活氛围的高素质人群产生了强烈的吸引作用。,26,已经生活在这里的高素质人群普遍对顺义缺乏认知和归属感，因此对区域的发展未能有进一步的贡献和推动,顺义高素质郊区化居住区没有形成规模，造成区域发展不匀质，从而导致能够吸引高水平就地消费的配套设施匮乏。,配套设施的匮乏，造成高素质人群就业与消费均在区域外进行，对顺义缺乏认知和归属感，进而对区域经济社会的发展没有起到应有的作用。,已经在此居住十年，喜欢周边的环境。喜欢万科社区的融洽与交流，从来没去过顺义老城区。,-,万科业主 中法夫妇,万科城市花园现在贬值的重要原因是由于规模不够，周边区域人口复杂导致同质消费减弱，从而导致整体配套的弱化。,-,万科公司 王先生,交通，商业，医疗设施不好，一般到市区购物，不到顺义老城，因为档次低，服务质量不够。日常用品也要到望京的超市买。一周进城,1,2,次。,-,裕祥花园业主 退休干部,平时买菜在后沙峪菜场，外出吃饭去日祥广场，在附近没有太多其它消费，没去过顺义老城。,-,万科业主,月家庭支出,日常消费,耐用品消费,休闲娱乐消费,子女教育消费,主动郊区化的中产阶级,5000-1,万元,北京城区,北京城区,北京城区,北京城区,被动郊区化的城市平民,1000-2000,元,区域内,北京城区,区域内,北京城区,空港片区现状人口消费特征调研节选,27,对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距,空间,/,土地,Space/Land,生活,/,消费,Living/Consuming,生产,/,产业,Production/Industry,产业：,产业结构,产业链,产业区域比较优势,产业就业,土地：,土地利用性质,土地利用强度,地价峰值,可利用土地量,人口：,人口总量,人口就业结构,人口素质,消费：,消费力,消费结构,消费地点,28,在新城人群的消费中，中高档消费一般在北京市区发生，而中低档消费在本地形成一个相对独立的消费圈,空港片区消费特,:,征空港片区匮乏的服务业，使得区域内的,50%,以上的消费被北京市区和顺义老城区分流，收入较高的人在城区消费，收入低的人在老城消费,中心片区及河东新区消费特征,:,中档和中低档购物场所基本满足居民消费需求，使县城成为一个相对独立的消费圈,月家庭支出,日常消费,耐用品消费,休闲娱乐消费,子女教育消费,别墅区的高收入人群,1,万元,区域内,北京城区,区域内,区域内,主动郊区化的中产阶级,5000-1,万元,北京城区,北京城区,北京城区,北京城区,被动郊区化城市平民,1000-2000,元,区域内,北京城区,区域内,北京城区,机场及工业区中等收入人群,1000-2000,元,区域内,顺义老城区,顺义老城区,顺义老城区,工业区外来劳工,500,元,区域内,区域内,当地农民,500,元,区域内,区域内,区域内,区域内,构成：原住民或外来人口,职业：,70,以上为产业工人和批发零售等经,商人员,年龄：,30-50,岁为主,收入：,800-2000,元,/,月,商业消费：消费支出的,60-70,用于吃穿住,;,消,费一般在县城完成，到市里消费的频率,和次数较少,娱乐消费：消费力低，一般局限于县城，偶,尔去市里，或密云消费消费,构成：原住民为主,职业：务农少量务工,收入：,600-1000,元,商业消费：乡镇只能满足油盐酱醋等最,基本的生活需求，其他形式的消,费基本上去老县城消费,娱乐消费：很少,仁和镇居民,马坡，牛栏山，南彩，北小营居民,29,顺义的消费旺盛，但消费结构不合理，休闲娱乐场所较少,2003,年顺义区社会消费品零售额,50.4,亿元，在北京郊区各区县中仅次于房山区,衣食住等基本生活品支出比重较大，娱乐休闲等高档消费购买比重很小,区内娱乐消费地,公园,顺义公园；卧龙公园和怡园公园。娱乐消费基本符合“娱乐公园”这一等式,通过,60,多位居民访谈表明，,85%,的居民认为：,本地的娱乐的地方很少，大部分体育场馆不向公众开放，公园是他们日常休闲娱乐的唯一场所。,2003,年顺义城镇居民消费结构,数据来源：北京统计年鉴；顺义区统计年鉴，访谈,2003,年北京郊区各区县社会消费品零售额,24.5,61.8,50.4,36.2,41.4,18.4,20.0,26.7,29.9,46.4,10,20,30,40,50,60,70,门头沟区,房山区,通州区,顺义区,昌平区,大兴区,平谷区,怀柔区,密云县,延庆县,30,支柱产业是加工制造业，缺乏区域比较优势，且产业附加值低，劳动力素质低,作为跨国企业的加工制造基地具有很大的可替代性,第三产业比重低，发展慢，结构不合理,机场和国展为区域经济发展提供了在整个环渤海经济圈中不可替代的优势和契机,产 业,居住、工业用地比例过高挤压公共设施用地影响城市职能发挥,现状开发强度偏低影响未来发展空间,可利用土地大多位于距离中心市区相对较远的组团中,用 地,现状与规划人口之间存在巨大的缺口，且现状人口整体素质偏低,缺乏高水准的生活配套和公共服务阻止了高素质郊区化人口的大规模进入,已经生活在这里的高素质人群当地就业率低，对顺义缺乏归属感,局部形成的国际化生活氛围已经成为整个北京的特色地区并具有对外辐射性,人 口,高消费力人群当地消费率低,当地已经形成了一个相对封闭的中低档消费圈，且以满足基本生活消费为主，教育、医疗、休闲娱乐等高层次消费设施相对缺乏,消 费,当未来大部分的可利用土地都位于距离北京城区相对较远的区域，当轻轨的建设还未提上日程，顺义新城发展的驱动因素到底何在？与其他两个重点新城又有什么不同？,机场和国展在顺义的经济和产业发展中到底将扮演何种角色？,当继续以现代制造业为支柱产业已明显无法实现新城的建设目标，顺义究竟可以又应该发展什么样的主导产业以实现疏散人口、置换人口的新城规划目标？,如何吸引高素质人口的大规模进入，同时促进他们的就地就业和就业消费，从而实现产业发展和人口置换之间相互促进的良性循环？,什么样的用地比例、用地布局和开发强度能够在土地存量并不宽裕的情况下容纳未来的产业和人口，在发展经济的同时保持地区固有的环境资源的吸引力，并保障未来的可持续发展？,新城发展模式与核心驱动因素研究,重大机遇影响研究,产业定位与产业发展策略,人口发展策略,土地利用策略,31,今日汇报议程,项目进程汇报,基于现状提出问题,跳出现状外的案例研究,新城发展战略与策略,功能分区与分期策略,32,筑波科学城,Welwyn Garden City,Columbia,多摩新镇,初步考虑案例,Letchworth,，英国,Welwyn Garden City,，,英国,Port Sunlight,，英国,Grande Cache,，,加拿大,筑波科学城，,日本,Radburn,，美国,Columbia,，美国,千里新城，日本,多摩新镇，日本,沙田新市镇，香港,Canberra,，澳洲,Brasilia,，巴西,着重分析了其中五个,韦林花园城,，英国,筑波科学城，日本,哥伦比亚新城，美国,多摩新镇，日本,堪培拉，澳大利亚,田园新城,公司城,/,产业新城,城市郊区化发展的边缘新城,公共交通导向发展的新城,行政中心新城,Canberra,资料来源：文献检索、世联分析,案例研究,Part 1:,新城开发模式的,5,个案例研究,33,韦林花园城是霍华德“田园城市”规划思想的集中体现，是田园化城镇的杰出代表,Welwyn Garden City,：,位置和规模：,位于Colchester、Hertford及,St.Albans,这三个小城之间,，距离伦,敦西北,36km,占地,970,公顷,规划人口,5,万人,用地功能组合：,工业占,25,，居住占,40%,，商业服务,占,10%,，公共绿地,/,公园占,25%,主要特点：,规模较小，密度较低，多为多层建筑,城市四周有永久性农地围绕,按邻里单位进行规划建设，绿地相隔,规划采用了更为规则、几何的方式,强调城市田园风貌和美学景观设计,1,伦敦,Welwyn Garden City,Mimram流域,36km,34,田园城市在城市环境不断恶化的工业革命时代获得了成功，但随着汽车时代和城市郊区化的到来，田园城市的理想再难实现,内在核心驱动因素,工业革命造成了城市的环境不断恶化，人们都在向往和追求田园般城市的美好生活,毗邻大城市伦敦，一次世界大战后英国城市均面临着住房紧缺的问题，居住需求急剧上升,田园新城发展模式的关键成功因素,邻近大城市，制造业和工业从内城迁至田园城市,交通方式基于铁路与步行,城市规模较小，人口数量少，避免了大城市的通病,城市四周必须要有永久性的绿地和农地围绕,采取的关键举措,控制城市规模和人口数量，如需扩延则再建一座田园新城,田园城市选址的用地范围内必须含有一定数量的农地和绿地,城市土地归公众所有，由委员会受托管理,最大限度的吸引私人企业和政府机构来田园城市投资，以提供足够的就业机会,1,35,筑波科学城依靠教育科研产业的驱动，经过,40,多年的发展已成为国际知名的,R&D,中心城市,筑波科学城：,位置和规模：,距离东京都东北约,60km,用地,2696,公顷,规划总人口,35,万人（至,2030,年）,用地功能组合：,科研教育用地占,54,，居住占,25%,，,商业服务占,4%,，道路公园占,17%,主要特点：,46,家科研教育机构迁入筑波新城，研,究领域有教育、建设、科学与工程、,生物工程等,私有研究机构纷纷进入工业园和周边,郊区，行业涉及医药、化工、电子、,机械、建设等领域,70%,以上的雇员从事教育科研工作,Tokyo,60KM,2,36,产业新城的形成与实现是与政府的决策和大力投入密不可分的,内在核心驱动因素,日本政府决策促进学术新城建设，以满足国家经济发展对于教育科研和高端人才的大量需求,毗邻大城市东京，直接产生大量高端技术人才和科研技术的需求,产业新城发展模式的关键成功因素,政府主导开发建设，投入资金用于城市公建和市政配套设施建设,政府主导迁入大量国立、公有科研教育机构，主动形成产业积聚,日本政府约,40%,的预算科研经费都集中在筑波新城,交通便捷,采取的关键举措,政府决策成立学术新城建设促进指挥部,政府陆续迁入大量国家级研究机构,73,年建立筑波大学,多条交通特快轨道专线陆续建成,吸引私营部门机构投资部分商业、金融设施建设，兴建信息交流中心、酒店与物流配送系统,2,37,哥伦比亚新城是美国大城市郊区化快速发展下所形成的全美最知名的新城,哥伦比亚新城：,位置和规模：,距离华盛顿中心约,48km,，距离巴尔,的摩,24km,占地,5600,公顷,规划总人口,11,万人,用地功能组合：,居住、商业服务设施用地为主，绿地,公园用地占到,23%,主要特点：,邻近核心城市，公路交通网发达,新城建设按照邻里单位结构组成,公共配套设施完善,60,以上的人在本地居住和工作，本,地企业提供了大量的工作机会,48KM,24KM,高速公路网,3,38,汽车的普及与便捷的交通路网是推动城市郊区化发展建立边缘新城的内在核心驱动因素,内在核心驱动因素,汽车普及率高,便捷的公路交通路网,城市的郊区化发展,边缘新城发展模式的关键成功因素,城市郊区化快速发展带来城市人口郊区化、产业郊区化和中产阶级的郊区化,二、三产业的发展实现了居民的本地就业,位于大城市边缘,交通便捷，公路交通路网发达,采取的关键举措,建设发达便捷的交通高速路网,完善教育、商业、娱乐等生活配套设施,在城市边缘建立工业园区发展工业，提供本地就业机会,鼓励发展第三产业服务业，使得人们尽可能的在本地工作、本地生活消费,3,39,多摩新城是在交通引导开发模式下发展起来的日本最大的新镇，同时也是一座典型的“卧城”,多摩新城：,位置和规模：,位于东京都中心西南约,25-40km,，距,离横滨市西北约,25km,规划占地面积约,3016,公顷，包括了,东京都的多摩市、稻城市、八王子市,和町田市,规划总人口约,37.3,万人,用地功能组合：,居住用地占,47,、道路占,15.9,，商,业用地占,3.7,，公共服务设施用地,占,22.1,，绿地公园占到,11.3%,主要特点：,邻近核心城市，轨道交通系统发达,城市建设沿轨道沿线及站点附近开发,典型的卧城，没有产业发展,京王电铁,多摩新城,东京都心,小田急电铁,4,40,多摩新城是在交通引导开发模式下发展起来的日本最大的新镇，同时也是一座典型的“卧城”,多摩新城：,位置和规模：,位于东京都中心西南约,25-40km,，距,离横滨市西北约,25km,规划占地面积约,3016,公顷，包括了,东京都的多摩市、稻城市、八王子市,和町田市,规划总人口约,37.3,万人,用地功能组合：,居住用地占,47,、道路占,15.9,，商,业用地占,3.7,，公共服务设施用地,占,22.1,，绿地公园占到,11.3%,主要特点：,邻近核心城市，轨道交通系统发达,城市建设沿轨道沿线及站点附近开发,典型的卧城，没有产业发展,京王电铁,多摩新城,东京都心,小田急电铁,4,41,堪培拉是澳大利亚政府主导规划建设的首都,堪培拉：,位置和规模：,距离悉尼和墨尔本,1,小时飞行距离；,规划占地面积约,6,平方公里,用地功能组合：,主要为政府办公大楼，居住区和零售,商业较少,主要特点：,中央和市政府以及各政党总部所在地,许多国立机构，如国立图书馆、大学,众多的地标性建筑和纪念碑，如议会,大厦、澳大利亚战争纪念馆等,5,42,堪培拉行政中心新城是在政府全面参与下创建的,内在核心驱动因素,需要解决悉尼和墨尔本两个城市争夺国都的问题,议会的决策,行政中心新城发展模式的关键成功因素,地理位置优越,政府的大量资金投入,主要政府机构的所在地,高质量办公楼由政府机构占用，其中一些是地标性建筑,采取的关键举措,议会通过迁都立法，使堪培拉即刻成为主要城市,政府出资建造办公楼并聘请建筑师设计和建造地标性建筑,在完成大楼建设前，政府已完成道路和其他基础设施的建设,5,43,根据案例我们总结了新城开发的,5,种主要模式，并找到了每种模式的核心驱动因素和关键成功因素之所在,新城发展模式,田园城市,公司城,/,产业城,边缘新城,TOD,新城,行政中心新城,核心驱动因素,关键成功因素,典型代表案例,工业革命造成城市环境恶化,城市居住需求急剧上升,政府决策,市场对于产业的需求,汽车普及和便捷的交通路网,城市郊区化,大城市中心城区人口高度恶性膨胀,政府决策,政府决策，发展新区域,交通方式基于铁路与步行,控制城市规模、规模较小,政府主导开发、投入大量资金,政府强制或引导产业积聚,位于大城市边缘,;,建设快速的交通路网,产业郊区化带动的二、三产业的快速发展，解决了职住平衡问题,兴建连接大城市的轨道交通系统,轨道沿线有大量的建设用地可供房地产开发,政府主导开发、投入大量资金,主要政府机构所在地,Welwyn Garden City,筑波科学城,哥伦比亚新城,多摩新城,堪培拉,44,案例研究,Part 2:,汽车产业带动城市发展的,2,个案例研究,底特律（,Detroit,）：,始建于,1701,年并于,1815,年正式设立为,城市，因汽车制造业而闻名全球,占地,218.5,平方公里，,2004,年人口,91,万,除了汽车制造，底特律地区主要的工业,还包括：机床附件生产、内燃机制造、,钢铁锻造、金属切削刀具加工等,斯图加特（,Stuttgart,）：,斯图加特市占地面积,207,平方公里，,2004,年人口,59,万,斯图加特地区由市区和周边的,5,个州级,县 构成，占地面积,3654,平方公里，,2004,年人口,266,万,2004,年德研究机构推出德国主要城市,排名中，斯图加特在生活水准，经济活,力和综合排名均列前三,45,案例研究,Part 2:,汽车产业带动城市发展的,2,个案例研究,底特律（,Detroit,）：,始建于,1701,年并于,1815,年正式设立为,城市，因汽车制造业而闻名全球,占地,218.5,平方公里，,2004,年人口,91,万,除了汽车制造，底特律地区主要的工业,还包括：机床附件生产、内燃机制造、,钢铁锻造、金属切削刀具加工等,斯图加特（,Stuttgart,）：,斯图加特市占地面积,207,平方公里，,2004,年人口,59,万,斯图加特地区由市区和周边的,5,个州级,县 构成，占地面积,3654,平方公里，,2004,年人口,266,万,2004,年德研究机构推出德国主要城市,排名中，斯图加特在生活水准，经济活,力和综合排名均列前三,46,底特律的发展告诉我们：汽车制造业的产业聚集所吸纳的人口数随科技的进步在缩减，而人口的整体素质仍就不高,1,2000,年底特律人口种族构成,2000,年底特律教育水平构成,数据来源：,U.S.Census Bureau,decennial census of population,1900 to 2000,1920,年由于汽车工业的发展，包括在国外出生的居民在内，城市人口迅速增长到几乎,200,万，但随着科技的发展制造人口在流失，在,92,到,02,年的十年中制造业工人就减少了近,1,万人,加工制造业带来人口结构较低，,81%,是黑人，大学以上学历不超过,10,（万人）,47,加工制造业的发展带动了第三产业的迅速膨胀，但制造业带动下形成的第三产业以中低档社会服务业为主,长期来看，就业人口从制造业向商业和个人服务业转移是每个大城市发展的必然趋势。在,2000,年，在美国,100,个大城市中，每个城市几乎都有过半的居民在从事和工业相关的各种服务业,.,Detroit in Focus:A Profile from Census 2000,不同产业职工数比例变化趋势