产权案例没有房产证签订的房屋买卖合同是否有效.doc

产权案例-没有房产证签订的房屋买卖合同是否有效
没有房产证签订房屋买卖合同是否有效
      案情：2006年3月，王某与胡某签订《房屋转让合同》，约定王某将其购买集资房一套出卖给胡某，房价12.6万元，同时约定，王某协助办理过户手续。合同签订当日，胡某付清了房款，王某将房屋交付给胡某。
2008年3月，王某向法院起诉，以房屋转让时尚未取得房产证为由要求法院确认房屋买卖合同无效，相互退房退款。
经认真研究，认为房屋转让合同有效。
分析： （1）没有任何关于没有取得权属证书房屋买卖合同无效规定；
（2）《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书房地产不得转让”规定，是指没有权属证书房产在法律上所有权不能转移，并不是指不能订立转让房产所有权合同，更不是指订立转让合同无效。
《民法典》第130条规定：“买卖合同是出卖人转让标物所有权于买受人，买受人支付价款合同。”众所周知，房屋买卖分为两道程序。一是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方权利义务，当事人之间发生债法律关系，双方均受合同约束；二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记，将房屋所有权转移于买受人。可见，合同关系是因，过户登记、转移所有权是果。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行问题，与合同效力无涉。以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系，不符合交易顺序与逻辑。
结合本案，王某与胡某签订《房屋转让合同》时，王某已实际取得对房屋支配权，对房屋有完全处分权。至于过户手续，当然可以待取得房屋权属证书后履行。我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。”《最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”
我们知道，我国房地产市场上销售房屋绝大多数是期房，即房屋销售时尚未盖好，更遑论取得房产证了。如果象原告所说那样，没有房产证就导致买卖合同无效，那么我国房地产市场会是一种何等混乱景象？！那样话，所有房地产开发商都可以随时以“签订合同时没有取得房产证，房屋买卖合同无效“为由，随意撕毁合同，肆意侵犯买受人利益，而买房人付了款得不到房子不合理、不公平现象就会变得合法、合理，《房地产管理法》这条规定岂不成了开发商恶意毁约“保护神”、老百姓买房“拦路虎”了吗？谁还会去、谁还敢去买房呢？？房地产业也只能是死路一条了！因此，根据房屋买卖交易行为顺序、内在逻辑及以上法律规定，对《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书房地产不得转让”立法本意应理解为：此条旨在贯彻不动产物权登记生效主义，是指没有权属证书房地产在法律上所有权不能转移。而不是指不能订立转让房产所有权合同，更不是指订立转让合同无效。原告以此规定主张《房屋转让合同》无效是对法律理解错误，不应得到支持。
（3）“未取得权属证书房地产不得转让”只是行政管理性规定，并非效力性规定，不能作为认定合同无效依据。
我国法律法规中有大量强制性规定。这些条款一般是用“不得”、“禁止”、“应”等词语表述。但不是违反任何强制性规定都导致合同无效。民法理论认为，强制性规范又可分为效力规范和取缔规范。法律法规明确规定违反将导致合同无效，是效力规范；没有明确规定违反将导致合同不成立或者无效，只是规定违反应受到有关机关行政处罚，属于取缔规范（见王利明著《民法典研究》2002年11月第一版中国政法大学出版社第658—659页）。可见，只有违反效力性强制规定合同才无效。《房地产管理法》上述规定并未明确规定违反此规定合同无效，因此不属于效力性规定，不能作为认定合同无效依据。
（4）从维护“诚实信用”这一民法“帝王原则”和鼓励交易，建立诚信社会要求出发，应认定合同合法有效。
我国已建立并正在健全社会主义市场经济体制。社会主义市场经济是鼓励交易和保护交易。所以，无论是《民法通则》还是《民法典》，对于合同无效认定都持十分谨慎态度，不轻易判定合同无效。早在1988年发布《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题意见》第85条就规定：“财产所有权合法转移后，一方反悔，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又能够履行，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失，应当负赔偿责任。”，努力维护合同效力，贯彻诚实信用原则；在市场经济日益健全和完善，全国人民致力于构建“和谐社会”“诚信社会”今天，诚实守信更是发展社会主义市场经济基本原则，是建设和谐社会基础。《民法典》、《物权法》无不以鼓励交易、维护合同效力为原则。