居住类型与容积率的一般匹配关系.docx

居住类型与容积率的一般匹配关系
何谓容积率？
所谓容积率简单的说是规划净用地上允许建设的建筑容量。定义上是指规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积：总用地面积
注明：
1、 计算容积率时，总建筑面积不包括地下建筑面积；（半地下室层高超过2.2米时，按全面积算，层高低于2.2米时，按半面积计算）；
2、"当建筑层高超过3M时，这些层应除以3M进行层数折算，
余数不足1.5m时，多出部分不计入容积率；余数大于或等于1.5m时，多出部分按1层计算。
容积率在规划中属于一个微观问题，主要呈两大特性：
第一、作为社区规划中的一个重要参数，它数值的高低直接反映了土地利用的强度、地价高低的差异、物业类型、建筑布局、居住舒适度等问题；
第二、在社区规划中它是个相对指标，并不是绝对值，它与其他规划指标之间也并不是一个简单的线性比例关系，从不同的利益承担和行为观点出发，有不同的解析：对于开发商来说，容积率决定项目效益的高低，对规划者来说，容积率决定了城市环境质量与整体效益，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
所以，当我们面对一个地块时，如何理解容积率在规划中的关系，将是我们需要探讨的问题。
容积率与物业类型
通常，当我们拿到一块地，只有容积率的时，很难判定什么样的物业才能和容积率匹配。只有充分了解容积率对物业类型的影响，我们面对项目时，才能对项目的品质有个概念，这样才能与开发商进行交流、沟通。
先简单说一说各类物业分别对应的容积率数值：（依据经验和规律）
1）在容积率低于0.3 （超低）的情况下，可以判是一个非常高档的独栋别墅项目；
2）容积率0.3-0.5, 一般独栋别墅项目，环境还可以，但密度有点大，如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，项目品位就相当提高了很多；
3）容积率0.5-0.8, —般的双拼、联排别墅项目，如穿插独栋别墅的话，密度将增大许多，即使容积率不大舒适度也会收到很大的影响；
场需求，并塑造了生态景观公寓，在区域内打造出了自己的差异化产品。
入项目：3.0容积率，城市公园东侧，建筑类型为叠拼别墅+小高层+高层；
容积率与建筑密度
建筑密度反映了同一土地上空白面积即能够留给园林规划面积的大小，从定义上是指规划用地范围内，所有建筑物低层占地面积与用地面积的比率（%）。
在用地面积一定的前提下，建筑密度与容积率两者是反比关系；建筑容量增加需要建筑层数的增高，密度则降低；这时，社区舒适度提高，但同时会带来土地利用的不充分和建筑成本的增加；建筑容量的减小，密度增大，这时，社区居住舒适度又将会受到影响；
在项目规划中，容积率和建筑密度二者是一个矛盾点，需要去寻找找一个合理点、均衡点，来实现项目开发的最大目标。
如：B、。项目，容积率相同，因为建筑密度的差异，项目的品质就有了很大的差异。
8项目：容积率0.88，密度25%，规划采用组团围合布局，每个组团都拥有一个相对组团中心景观；全部采用多层电梯洋房；项目并没有强调传统低密度项目拥有的私有花园和战天占地的概念，而是把社区品位放在环境空间上。
。项目：容积率0.88，密度32%，建筑类型以联排别墅为主，
少量小高层物业，排列式布局；在0.88的容积率下采用了常规的低密度项目产品类型，所以密度相对大，社区可利用的绿地空间少，基本上没有什么绿化空间，居住的舒适度受到了很大的影响。
容积率与社区规模
在传统思维中，觉得社区规模越大，容积率越低，舒适度越高。实际情况并不全是这样。从规划条件上来看，规模小的项目，在规划审批阶段多为一个大项目的某一个部分，其绿化率和建筑密度已在整个用地上进行了平衡，在这个单独小块地上，建筑密度能够做的较高而绿化率能够做的较低，容积率自然能够做的比较高，而其舒适度却不会因此而降低，而且还可能通过建筑类型上的差别而优于规模较大的社区。
D与£项目是就是一个很好的例子。同为住宅项目，地理、资源环境相当，两个项目要就是因为用地规模的差别由此产生容积率的差异，而产生的建筑布局、中心、绿地以及配套设施等的差异。由于D项目规模大，那么大社区基本配套不可缺少，中心绿地、会所、学校等缺一不可。但从规划图上看，虽然其规模大，配套全，但从建筑的形式、社区空间等方面分析看，其居住空间舒适度并比尽人意。虽然E项目规模小，因为它毗邻城市公园，所以不仅能够共享城市公共配套，还可以共享公共绿地。因此，在缺乏社区配套的情况下对于每户生活舒适度来讲丝毫没有什么影响。从居住空间的角度来说，£项目比D
又如丫项目，容积率高达4,不仅拥有大比例的高层板楼，而且社区还营造了罕有的大规模中心园林。在这里，其关键的围合式布局起到了很大的作用，三栋板楼式住宅围合成三合院式，将节省的占地面积让给了中心园林，使社区中心景观作为黄金地段的市区中心城市稀缺景观资源，成为项目最有力的核心卖点。
三合院排列，面对面的两栋楼相距超1米，让每户对景观和阳光充分的收纳，化解了高容积率建筑布局的紧张局促，给人超乎想象的舒适生活享受和稀缺感。同时，还作为消耗东西朝向住宅很好的营销主题。该项目高容积率、高舒适度的规划布局成为了当地一个个性很鲜明的案例。它不仅以差异化的社区空间和生活便利的享受引起购房者青睐，而且还可以用高容积率、高售价保证开发商丰厚的利润回报。
丫项目：4.0容积率，围合式布局，采用了大比例的高层板楼，社区还营造了罕有的大规模中心园林。
结论
综合上面的各种因素和相互之间的关系，我们要充分和全面的考虑、均衡容积率和地块情况、建筑密度、物业之间的关系，寻找到一个符合项目目标的最合理值和搭配比重，从而达到相对的建筑成本最小化，土地利用最大化，居住品质最高化，进而得到收益的最大化，利润的最大化，这将是我们对容积率进行深度解析的最终目标。