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签署商铺租赁协议注意事项
在商铺投资中, 租店是很常见, 很多情况下, 投资者要租店铺往往不是新房, 而是过去房子, 也可能不是大量由开发商来制订统一协议形式来签这个店, 所以往往是一个单独店铺给您去买或者去租, 在这么情况下, 有时候转铺人心思就比较多, 期望让买家多出钱, 而假如不了解部分细节, 就很轻易吃亏。这期我们将为您具体介绍商铺租赁协议文本中注意事项, 期望对您投资有所帮助。
商铺租赁协议通常包含以下几方面:当事人姓名、 名称及住所; 房屋座落、 地址、 面积、 装修及设施情况, 租赁用途; 租赁期限; 租金及交付方法; 房屋情况及修缮责任; 相关转租部分约定; 协议变更、 解除条款, 违约责任以及约定部分其她条款等等。
下面我们就来具体解读一下协议中需要注意事项。
一、 明确要租赁商铺或者物业地址面积、 范围以及租赁用途 :
1、 比如本店铺位于天津市某个区某条街多少号一定要明确, 具体面积大小也要明确, 还要强调范围, 并要落在图上。一定要在房屋结构图上画出您范围并列在协议上, 因为假如没有明确范围, 可能以后某个通道或者某个墙都会起争议。
2、 写出做什么用途, 比如做餐饮、 家居。先要确定您要做什么然后再签协议。比如您要开餐饮或者美容院就一定要先限定, 在协议上写明。要做什么一定要表示出来, 以防一旦有冲突时候业主或者出租方拿这个和您找麻烦, 这也是双方一起定, 一切都是为了避免可能冲突。一定要限定明确表示用途, 假如未来您要做别业态, 完全能够跟出租方去商议。
二、 明确租金相关事项:
1、 租金支付方法:
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首先, 要表明租赁日期和房租交付方法。要写明哪年, 打印清楚而且不要在打印过程中留下空格, 在后面要附上大写。其次, 要表明租金支付方法, 是按月、 按季度、 还是按年, 一定要有明确标明。最好不要说每三个月支付, 要更明确部分, 最好写明是几月几日到几月几日。还要说明法定假日往后顺延, 比如每个月3日要支付这笔钱, 不过10月3日大家都休息, 这个是要顺延。这么做是预防有些人说房客写是3日就要3日把钱给房东, 另外要注明拖延交租金应该付滞纳金数额。再有, 还要表明支付方法, 就是用现金还是支票来支付。最好标明现金或支票方法, 不然也有可能说用什么给您抵押了, 造成无须要麻烦。
2、 租金调整:
在协议中要注明对租金调整时间和方法, 通常常规情况是三到五年后房东就可能会递增租金, 所以承租方不要认为三到五年递增2％等等就不愿意。假如房东不能判定会涨多少话, 她就会一年一年去签。不过假如您是在做高投入实体时候就要多签些时间, 不然一年以后房东完全能够把您哄出去不跟您签, 那么您装修就全浪费了, 所以这些一定要考虑。
3、 免租期问题:
通常免租期是在30天到45天, 是用于租客装修或者申办证照一个期限。有些人还不知道会有这么一个免租期。租赁免租期通常也有条款, 不过有时候争取不到免租期, 比如所租店铺位置非常好情况下就不轻易得到免租期。若争取到了免租期, 也可能需要给出租方一定经济赔偿。
4、 租赁确保金和定金:
通常在签定协议之前有意向时候都要向房东支付一定租赁确保金, 这么做首先从房东来讲说明房子一定要优先考虑您, 假如房东违约就要双倍赔付确保金给承租方, 假如承租方违约了这个确保金就不退还了。
租赁确保金数额通常是一到两个月租金。这个确保金是不计利息, 这么能够确保承租方一定利益。确保金和房东谈好话, 在签署正式协议支付房
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租时就能够折合为租金。其次还有定金, 它与确保金有一定区分。正式签协议时都会有定金, 这个是由承租方交付给出租方, 这个在租赁期内一直会存在房东身上, 用在承租方违约时候, 实际上起到押金作用, 不过协议上不会这么提。通常定金是在整个租赁期结束以后, 部分该还费用全部向房东还清以后, 会退还给承租方。 但一旦出了部分磨损或问题就会从定金里扣, 直到扣完为止。另外前期租赁确保金在协议正式签署以后也是能够转为定金。
三、 改造与装修问题:
承租方另需装修或者增设隶属设施和设备, 或要做部分重大、 关键性结构改造, 应事先取得出租方书面同意, 按要求向相关部门审批, 则还由出租方委托承租方报相关部门同意后, 方可进行。比如城管, 还有市政部门, 通常去这里审批, 假如包含到部分其她问题, 比如环境保护、 消防, 还要去这些部门审批。有些情况则可能要去全部部门进行审批。比如装修时候, 消防通道变了, 就必需得到消防部门许可, 另外交通部门也要去。承租方增设隶属设施和设备及其维修责任由承租方负责。
装修时候怎么申请许可, 这些一定要写进协议里去。比如一个品牌, 不会像其她部分独立业态那样灵活去变换外立面装修、 LOGO。品牌需要统一, 如麦当劳一定要有大M, 假如空间限制做不了, 那么它就无法选择这个店铺。所以这些一定要明确, 要根据品牌要求来达成承租方设计目, 不光是外面, 也包含里面结构。
其次, 相关招牌也要写进去。可能很多人会认为我在这里做餐饮凭什么不让我弄招牌啊？实际上不是这么, 一定要写进协议中去, 而且要确保无偿提供招牌, 不然可能有些要收费, 这个是很常见, 所以一定要提前把这些考虑进去, 让出租方能够提供满足您要求招牌位置而且写进协议里去。招牌是需要许可政府部门同意, 并不是出租方许可就能够了, 这也是要提前得到一个许可。实际上这种许可听着麻烦, 正式审批时候需要一定手续, 不过前期去咨询一下就能够。比如这个地方可不能够挂招牌, 她会告诉您, 然后再继续下一步工作就能够了。
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四、 明确相关交付场地条款:
第一点, 一定要明确在什么时间, 在什么样条件下交付房屋, 这个也要写在协议中。假如不明确这个, 有可能造成协议已经签可, 但出租方会时时拖延您时间, 或者说并不是房东人为原因而是其她部分原因造成拖延房屋, 假如您有这一条话, 能够用来约束出租方。
第二点, 在交付场地时一定要要求房东提供具体、 所承租房屋全部结构图、 多种相关证件以及上下水、 供电等方面资料, 另外要明确交付场地条款。
还有一条, 就是在交付场地这方面, 假如包含到在这个地方注册您营业执照, 那一定要确定有没有相关手续能够申办营业执照。
五、 排她性条款:
不管是经营品牌服装, 还是餐饮或娱乐, 想排除您竞争对手, 最好加进这一条:能够在协议当中约定, 比如一个大厦, 您租下了其中店铺, 让甲方确保在您协议期内, 任何与您所经营内容直接或间接相关业态和经营形式不得进入这个大厦内, 而且最好也要具体列举出来, 哪些品牌不能进来, 这是一些有经验商家或大型品牌一个做法。可能很多人不了解有这么条款, 而这是作为协议签署时需要注意一个排她条款。
六、 确定唯一使用权:
要能够确保您所承租物业中您拥有唯一使用权。很多人可能认为她租给我肯定是我用, 但有时却不是这么, 一定要在协议中明确, 以预防同时租给他人事情发生类似住宅租赁中出现部分不良现象。另外, 还要确保所租物业, 比如隶属一个集团之类, 以后它隶属关系发生了改变, 但这不能因这个隶属关系改变而影响到您租赁权益。
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补充:
我准备租赁一商铺经营服装生意。请问租赁商铺要注意什么法律问题？ 提议承租方在签署商铺租赁协议之前做好以下法律准备工作:
（一）核实出租方是否含有法定出租资格:
承租方能够经过查验房产证及对应身份证件来确定出租方是否享受出租商铺资格。假如出租方不是房屋权利人, 则承租方应向对方索取该房屋权利人同意转租相关书面证实。
（二）核实租赁房屋法律性质:
1、 承租方应依据租赁目调查租赁房屋用途和土地用途。必需确保承租房屋类型为商业性用房、 土地用途为非住宅性质。不然, 营业执照无法办出, 协议目无法实现;
2、 为保障承租方利益, 提议承租方到当地房管局调查了解该房屋是否存在抵押等权利负担情况;
3、 查清该房屋是否已经存在租赁登记信息。假如存在, 将造成新租赁协议无法办理登记手续, 从而造成新租赁关系无法对抗第三人, 也会影响新承租人营业执照办理, 协议目也无法实现。