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苏州住宅需求市场区域需求转向分析

一、苏州住宅市场历史吸纳能力探析
1、时间序列图分析
通过对苏州住宅市场历史吸纳能力的分析，利用时间序列图，察看曲线的运行趋势并预测未来某时间点的估计值。在此，通过对苏州住宅市场2005年7月到2006年8月的月成交套数和周成交套数时间序列图，分析并预测未来走势以及特定时间点的成交套数预测值。

从上面的两个时间序列图可以看出，该曲线整体呈现螺旋上升的态势，虽然曲线中途有一时间段的下滑，但整体曲线上升态势明显。
★★★结合地产市场的具体事件对月成交套数时间序列图进行说明如下：
政策对刚性需求者的影响快速弱化，成交量再次呈现上升态势
6月1日 国六条颁布
投资（投机）者基本被清理市场
2005年3月26日 国八条
2005年4月27日 新国八条
国家对房产市场宏观调控的开始，带来的影响是苏州住宅市场在短短3个月内成交量下降到3月的1/3左右。
大量小户型集中上市，有效拉动了刚性需求，连续3月刷新纪录
政策影响逐渐弱化，需求市场经过4个月的观望又陆续进入市场，小户型“推波助澜”
部分嗅觉灵敏的投资（投机）者的撤离

分析：
○经过两次深度政策调控，以及两次加息，尤其是对二手房征收营业税的颁布，需求市场从最初的投资需求和刚性需求“并驾齐驱”到目前的“刚性需求”一支独秀”，在这个过程中，需求市场的变化是非常明显的。
○调控对投资需求尤其是投机需求的影响是深度的，国八条后，二手房市场出现大量的期房和次新房的房源，一度被市场认为是恐慌性抛房的开始，在这个时间段，嗅觉敏锐的置业炒家完成了出仓，而刚性需求和长期投资需求经过4个月的观望期后，又陆续进入市场，当然这和供应市场顺应市场需求投放大量小户型住宅有着必然的联系。国六条后，市场和国八条反映相差很大，并没有对市场造成预计的影响深度，短短的1个月后，市场又开始复苏，而国八条给需求市场带来了整整4个多月的观望。
○经过两次高频度的调控，需求市场的“抗政策影响”能力增强，调整期大大缩短。
2、未来几月成交量预测
通过对数据进行ARIMA模型、多元线性回归法和灰色系统模型分析比较，用ARIMA模型的二阶滑动平均模型效果比较理想（过程略），得到2006年9月、10月、11月、12月的成交预测值如下表：

9月
10月
11月
12月
ARIMA模型
预测值
4681.11211
4898.24609
5115.38007
5332.51405

二、需求市场购买力时间序列变化探析

时间序列图

单套成交总价自相关图

单套成交总价偏相关图

分析：
○从上面统计分析的结果来看，两个时间序列（单套成交面积和单套成交总价）具有稳定性（部分SPSS执行数据和表格以及图表太多，略）

○随着国六条的颁布实施，需求市场的结构进一步纯净，投资者和投机者基本撤离出市场，从两个指标的运行来看，单套成交面积稳定在120平米/套左右，单套成交总价稳定在60万/套左右，剔除别墅类的高档住宅的成交拉动影响，目前普通住宅的单套成交面积应该浮动在90-100平米/套之间，单套成交总价应该浮动在40-50万/套之间，进一步验证了刚性需求是目前需求市场的主导力量的假设。
三、中心城区需求市场和边缘地带（城乡结合部）需求市场吸纳能力对比
PS：数据为2006年1-8月周成交套数时间序列，分析方法为时间序列图运行对比。

分析：
○ 从上面的吸纳能力对比可以看出，新区和吴中区的吸纳能力不断增强，中心城区呈现不断衰减的态势
○ 结合市场实际情况：
★ 中心城区可供于住宅开发的土地基本消耗了，目前在售房源主要为别墅和大套型高档住宅，针对改善型居住需求而设计的，而针对目前市场主力——首次置业需求和部分改善性需求的住宅基本形成“真空”状态，故该区域对需求市场的吸纳能力逐渐减弱。
★ 边缘地带从今年开始向市场投放了大量的小面积、低总价针对首次置业需求的小户型住宅，推出后得到了市场的追捧，无论是年前的山水华庭还是最近推出的新创理想城都被需求市场一抢而空。
○ 我们可以断定，中心城区的客源在中心城区已经形成“供应真空”的状态下，不得不把目光转向城市边缘地带，而城市边缘地带例如新区和吴中区接壤区域、沧浪新城、新区北部和浒关接壤的区域正好承接了这部分需求。
四、需求市场变化总结
通过上面的分析可以得出一下观点：
1、目前需求市场形成刚性需求（首次置业为主、改善型需求为辅）支撑的局面，这个局势在未来2-3年内（剔除重大利好政策的拉动），市场将持续刚性需求一支独秀的态势。
2、日益发达的交通道路网线无形中拉长了需求市场的触角，同时也扩大了边缘楼盘的影响半径。
3、中心城区针对刚性需求房源的“真空状态”，使得该区域内需求不得不转向边缘地带，从而拉动边缘地带的兴起和地产的蓬勃发展。
4、边缘地带大量的中小户型产品承接了中心城区客源的需求，“蚕食”了中心城区客源