重庆省2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价对象区位状况描述与分析考试试题.docx

重庆省2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价对象区位状况描述与分析考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说（）对小型商场并不很重要。
A．停车
B．位置
C．特色
D．距离
2、城市用地共分为__大类。
A．8
B．10
C．16
D．46
3、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是。
A：形象差异化战略
B：人员差别化战略
C：服务差别化战略
D：产品差别化战略
E：借款合同
4、下列有关平均指标，表述正确的是。
A：平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分散趋势的指标
B：简单算术平均数适用于分组的分布数列
C：数列“102、103、104、105、106、107、108”的中位数为104
D：众数是分布数列中出现频率最高的标志值
E：执行层的组织协调
5、动态投资回收期是指项目以抵偿全部投资所需的时间。
A：净现金
B：净收益
C：净现值
D：财务净现值
E：借款合同
6、房地产估价师续期注册的有效期为__年。
A．一
B．二
C．三
D．四
7、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。
A．23.4
B．28.6
C．33.4
D．46.8
8、w市A房屋拆迁公司，在拆迁w市房屋时，与被拆迁人孙某达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。
A：w市房地产管理部门
B：w市规划管理部门
C：W市建设管理部门
D：w市房屋拆迁管理部门
E：房地产估价机构必须加盖公章
9、假设开发法中预期开发后的楼价不可用__求取。
A．市场比较法
B．收益法
C．成本法
D．长期趋势法
10、路线价法主要适用于两侧土地的估价。
A：城市街道
B：城市主干道
C：城市商业街道
D：城市高速公路
E：工业用地的监测点评估价格
11、以下房地产中既可以出租或销售，也可以自用的是。
A：行政办公楼
B：商店
C：公寓
D：学校
E：工业用地的监测点评估价格
12、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。
A．较大
B．较小
C．不同
D．大致相同
13、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。
A：6825万元
B：6866万元
C：6203万元
D：6713万元
E：工业用地的监测点评估价格
14、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是。
A：公共使用的排水沟
B：市政道路
C：权属不明的巷道
D：房屋占地面积
E：执行层的组织协调
15、__是规范担保公司的主要的组织法。
A．担保法
B．公司法
C．民法
D．合同法
16、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括。
A：估价目的、估价原则、估价时点
B：估价目的、估价原则、委托人
C：估价原則、估价对象、估价时点
D：估价目的、估价对象、估价时点
E：工业用地的监测点评估价格
17、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。
A．在建工程抵押估价
B．房地产损害赔偿估价
C．期房市场价值评估
D．房地产估价的复核估价
18、下列关于预售房地产开发经营期的图示正确的是。
A：
B：
C：
D：
E：工业用地的监测点评估价格
19、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1．5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0．5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。
A：1
B：1．5
C：2
D：2．5
E：工业用地的监测点评估价格
20、契据登记制度的理论基础是__。
A．对抗要件主义
B．成立要件主义
C．产权登记制
D．托伦斯登记制
21、设计阶段影响工程造价的因素，不包括。
A：总平面设计
B：施工组织设计
C：建筑设计
D：工艺设计
E：执行层的组织协调
22、工程成本控制的主要对象是主要费用的__。
A．变动费用
B．同定费用
C．材料费用
D．人工费用
23、民事法律关系是指由民法确认和保护的关系。
A：人身
B：社会
C：经济
D：财产
E：执行层的组织协调
24、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。
A：过去数据简单算术平均法
B：过去数据加权算术平均法
C：未来数据简单算术平均法
D：未来数据资本化公式法
E：工业用地的监测点评估价格
25、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和。
A：注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价作业日期、估价报告编号
B：注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号
C：估价作业日期、估价报告编号、附件
D：估价时点、估价作业日期、估价报告编号
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。
A．投资的资本价值
B．总开发成本
C．总开发价值
D．总投资额
2、基础设施建设费包括__的建设费用。
A．自来水
B．污水
C．煤气
D．热力
E．电信
3、下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有。
A：房地产同时具有经济寿命和自然寿命
B：自然寿命一般要比经济寿命长
C：如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
D：房地产的经济寿命与使用性质无关
E：房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间
4、需求规律的例外是炫耀性物品和__物品。
A．特殊
B．另类
C．吉芬
D．个性
5、变更合同价款的确定方法包括。
A：合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款
B：合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款
C：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经承包人确认后执行
D：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经建设单位确认后执行
E：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行
6、下列关于收益率指标的表述中，错误的是。
A：基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B：财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C：常规项目的财务内部收益率是唯一的
D：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
E：借款合同
7、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A：政府部门
B：建设部门
C：房管部门
D：开发企业
E：借款合同
8、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由__构成。
A．直接费
B．间接费
C．利润
D．税金
E．预备费
9、集体土地未经依法不得出让。
A：征用
B：征收
C：批准
D：备案
E：执行层的组织协调
10、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有。
A：估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B：建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C：建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D：建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额
E：建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
11、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。
A．合法原则
B．最高最佳使用原则
C．估价时点原则
D．替代原则
12、房地产金融的特点包括__。
A．集中性
B．风险性
C．流通性强
D．资金增值性
E．资金周转期长
13、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有．(2009年试题)
A：风险产生的原因分析
B：风险发生的概率大小分析
C：风险因素检验
D：风险变量间的相关性分析
E：风险概率分布情况分析
14、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自__之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。
A．使用土地
B．土地使用权出让合同生效
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用证取得
15、造成成交价格偏离正常市场价格的因素有__等。
A．利害关系人之间的交易
B．供求不均衡
C．急于出售的交易
D．交易税费非正常负担的交易
E．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
16、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括__等。
A．环境景观
B．离市中心距离
C．朝向
D．城市规划限制条件
E．地势
17、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是．【2005年考题】
A：不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B：房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C：理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关
D：房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化
E：汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降
18、某企业2008年12月末，流动资产为540万元，流动负债为270万元。则该企业流动比率是。
A：40％
B：50％
C：200％
D：250％
E：执行层的组织协调
19、下列关于城市土地的基本特征中的区位，表述正确的是。
A：城市土地由于不可移动，导致了区位的极端重要性
B：城市土地区位的涵义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置
C：城市土地区位不包括无形的因素
D：城市土地区位既包括有形的区位，也包括无形的因素，如经济发展水平等
E：城市土地区位的涵义，更重要的是某一地段与周围经济环境的相互关系
20、《开发经营条例》规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列__事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。
A．房地产开发项目的性质、规模和开发期限
B．城市规划设计
C．基础设施和公共设施的建设要求
D．基础设施建成后的产权界定
E．项目拆迁补偿、安置要求
21、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是__。
A．用作公共休憩的架空层
B．本幢公共使用的电梯井
C．本幢的公共门厅
D．本幢的公共过道
22、下列属于报酬率求取方法的是。
A：累加法
B：功能法
C：市场提取法
D：投资报酬率插入法
E：均衡法
23、动态分析与静态分析的本质区别是__。
A．动态分析复杂
B．静态分析简单
C．是否考虑资金的时间价值
D．国家规定
24、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》，对等內容作出了明确规定。
A：房地产交易管理机构人员资格管理
B：房地产交易管理机构的管理
C：房地产中介服务人员资格管理
D：房地产中介服务机构的管理
E：房地产中介服务管理等要求
25、保险的基本原则包括。
A：最大诚信原则
B：保险利益原则
C：远因原则
D：近因原则
E：损失补偿原则