商业地产四先四后原则-fsw.doc

商业地产"四先四后"原则
　中国的商业地产和购物中心在经历了起步阶段的探索和实践后正在重新回到起点。重新回到起点并非是退归于零点，而是一种螺旋式的上升，是中国的商业地产和购物中心转型、转入发展期并日趋深入和专业的新开始。

　　应该说，在最近三到四年的发展历程中，中国商业地产的开发运做模式并没有发生实质性的改变，但是主动性的改良探索以及模式重塑已经在部分区域和部分项目中显露头角，也由此而逐步进入到过渡期的新一轮发展，相信随着外部制约因素的有效改善，中国商业地产将在未来两到三年步入发展时期。

　　商业地产发展的社会性制约因素

　　作为复合型的商业、地产、金融产品，商业地产的成长是需要一定基础条件的，除了开发商自身的专业能力以外，社会发展和城市经济环境对商业地产的开发更是具有至关重要的影响，商业地产的主要困扰就是社会化制约因素的存在，这也是不能全盘把商业地产出现的问题全部推给开发商的根本原因。在国内融资通路持续未有改善的环境下，即使调高贷款利率，商铺的分割出售现象仍将难以停止，“只租不售”的推行将会依然艰难，因此尽快出台房地产信托基金REITs已经成为争取更多有潜力项目取得成功的关键因素。

　　商业地产的第二个制约因素是专业化因素，主要包括复合型专业人才缺乏，商业地产项目的创新度和专业度严重不足等。

　　商业地产具备进一步发展的基础

　　从城市发展角度看，商业地产的社会化目标在于服务城市建设、商业发展和生活方式的改善；商业地产与扩大内需和改善生活环境相联系。这一结论可以在2006年初全国建设工作会议的主旨报告中得到体现，其主要内容表述为：房地产业是国民经济的重要支柱产业，对经济的持续稳定健康发展具有重大影响，城乡建设直接为人民生活改善提供各种服务，负有满足消费需求、扩大内需的重要责任。

　　从这个意义上讲，城市建设需要持续性的成长空间，而商业地产是长期性、持续性的生活形态和商业产品、地产产品、金融产品集合体，二者目标吻合，因此构建城市发展与商业地产开发的和谐关系将成为寻求商业地产发展突破的着眼点。

　　从投资者对项目战略预期的调整看，商业地产的企业化目标开始转化为注重开发之后的长期运营价值和物业资产价值，这种趋势符合企业追求长期稳定价值的投资理念。从市场消费、零售企业连锁拓展和资金出路等商业地产整合链条构成元素功能作用分析，三者的组合构成了商业地产赖以发展的重要支撑。

　　商业地产虽然具备着进一步发展的客观基础，可以认为是一个有发展前景和发展潜力的行业，但是我认为，潜力并不一定等于机会，机会只属于坚持持续运营的决策人，属于有专业判断和专业执行的战略投资人，这就要求中国商业地产必须尽快从地产开发模式向商业不动产价值提升模式转变，从开发时代向运营时代转变。

　　为了实现上述重要转变，商业地产开发商和投资者需要强化三种认识。一是对商业地产价值认识要深化，要加强对商业运营价值和商业运营技术的研究和分析，适应商业地产从开发向运营的转变，使开发、招商和运营之间保持互通能力和互助能力；二是对商业地产实质认识要深化，商业地产的投资目标上应尽快从单纯的地产产品向商业不动产价值提升型产品转变，只有实现了这样的转变，才能更加准确地反映商业地产复合性、专业性、商用性、持续性、经营性、增殖性的六大特征；三是对商业地产回报理解要深化，要变追求短期房产销售利润为商业地产的持续经营回报和长期物业回报，切实扭转商业地产是暴利行业的误区。

　　确立四先四后原则促建设与开发和谐发展

　　依据目前中国商业地产和购物中心行业的发展状态，我认为只有从政府和企业层面严格商业地产规划和专业操作程序，确立“四先四后”为原则的专业开发、招商、运营逻辑序列，才能确保城市建设与商业地产开发之间的和谐关系。

　　第一，城市功能规划为先，商业地产项目立项为后，商业地产项目一定要符合城市发展的总体目标。

　　首先，商业地产是城市发展中最为活跃的元素之一，是需要不断改善和提高的商业经营场所，也是城市再开发的战略承担者。商业地产与城市长期性、持续性发展特征具有相结合的内在机理，城市开发战略应坚持“以城建商、以商兴城”，以把商业地产作为城市基础设施的高度严格规划商业地产，政府调控和专业完善并重。我们也必须要看到，商业地产与城市发展之间具有“双韧剑”的特殊关系，促进意义与破坏风险同时存在，因此商业地产投资必须跟紧城市规划的要求，而城市规划也要通过其它公用设施的建设助力经过严格规划和专业评估的商业地产项目。

　　其次，商业地产项目必须在城市功能指导下实施开发规划，其功能布局应与城市功能布局相协调，并与城市的招商引资形成统筹关系，与城市环境、商业和交通的改善相协调，最终使商业地产项目达成市民需要的生活方式提升的社会责任和“物尽其用”的经济功能。

　　目前阶段，中国商业地产面临的最为普遍的一个问题就是，政府在城市新区建设中强调更多的是建筑开发本身，而对招商统筹的重视程度还远远不够，这是造成很多城市在建设之中出现“有场无商”的主要原因。

　　第二，在商业与地产之间的关系上，应以需求方的零售企业发展为先，供给方的商业物业开发为后。商业地产的开发规模和供给结构需要以零售业的增长规模和发展结构作为依托，并与零售服务企业增长速度相适应。商业地产的发展需要还要以社会消费力的增长为基础，并与生活方式的改善相协调。商业地产开发必须以长期投资回报为目标，并与其它形式的投资回报相协调，杜绝暴利行业的理解。商业地产开发商也要关注商业零售业和消费力的变化，关注零售企业的经营和效率、承租能力，并以此为依据调整自身的开发、招商和运营策略，从而满足市场消费、零售企业拓展以及投资者资产管理的需要。只有把握好上述商业地产发展的各项基础条件和专业条件，商业地产的金融合作才能收到实际效果，金融机构也才能真正对商业地产项目产生直接的资金支持和资金拉动。

　　第三，专业化的商业经营为先，个性化的地产开发为后。商业地产是商业和地产中的高科技产品，需要遵循专业化的程序和逻辑序列，核心的要求是一切从商业运营出发。首先，商业地产的价值取决于开发、招商、运营的统筹能力，应该形成招商持续改善的业务过程，使招商成为商业运营的组成部分。其次，商业地产所具有的六大特征都与租户组合及其经营状况具有直接的关联，所以商业地产要“经营好租户关系”。同时，在商业地产的开发运营中，我们需要遵循“在市场定位下以运营为先导的商业地产开发计划”，以长期的商业运营体系为基准，确定合理的商业组合，根据商户的需要开发物业，以创新经营增进租户销售和利润增长，这是提高商业地产成功率的专业条件。

　　第四，持续性的商业运营为先，选择性的动态招商为后。从目前情况看，中国很多商业地产项目是把开发、招商、运营相对割裂的，MALLCHINA在对全国64家购物中心的综合研究中发现，在这些购物中心中，它们的招商并不是独立存在的，招商构成了其运营计划中的一个重要组成部分；同时，由于商业运营的改善需要通过租户组合的变化来引导消费、顺应市场，因此招商一定是一项持续性的工作，是随时都在进行的动态业务内容。这是“传统购物中心”对中国新兴商业地产开发商非常有价值和有帮助的一个启示。

　　商业地产的投资收益体现为长期性和可持续性，坚持准确定位———运营计划———商业规划和租户组合———工程开发———管理创新是保证商业地产取得最大收益的程序保证，其各自关系体现为开发是运营的平台，招商是运营的组成部分。商业地产的运营需要细节化的商业管理和物业管理，表现为通过租户组合空间品质化和功能化的不断创新提升其吸引力和消费力。与此同时，在商业地产项目中，我们还必须认识到，不同商户具有的不同的经营能力和经营效率将直接影响其承租能力，进而也会影响到商业物业的增值能力，所以选择优质商户是商业地产价值提升的重要基础。

　　我认为上述商业地产开发“四先四后”原则是保持城市建设与商业地产开发和谐关系的最重要的支撑力量，二者之间的和谐关系是产生双向积极推动的基础，也是从失败项目教训转化而来的对商业地产本质认识的一种深化，在这种深化过程中，商业地产的本来面目将得以还原，专业化的思维和理性心态将日趋增强，配套性政策也将基于城市发展和产业发展的需要而趋于完善，二者之间的和谐关系将会使中国更多商业地产项目“从形似演变为神似”，成为真正的商业地产。