常州宏观经济分析[]PPT课件.ppt

LOGO 常州凯悦中心常州凯悦中心大型城市综合体项目营销报告大型城市综合体项目营销报告汇报人：中国安居常州分公司策划部汇报人：中国安居常州分公司策划部汇报人：中国安居常州分公司策划部汇报人：中国安居常州分公司策划部 王倩、陈栖、晏雯婷王倩、陈栖、晏雯婷王倩、陈栖、晏雯婷王倩、陈栖、晏雯婷指导老师：蒋英指导老师：蒋英指导老师：蒋英指导老师：蒋英LOGOPage 2市场篇目录市场篇目录n第一部分第一部分 常州宏观经济分析常州宏观经济分析n第二部分第二部分 常州房地产市场环境分析常州房地产市场环境分析n第三部分第三部分 钟楼怀德生活板块房地产市场分析钟楼怀德生活板块房地产市场分析n第四部分第四部分 样本楼盘简介样本楼盘简介LOGO第一部分第一部分常州宏观经济分析常州宏观经济分析LOGOPage 4目录目录LOGOPage 5一、常州城市概况一、常州城市概况 常州位于长江之南、太湖之滨，中国经济高速发展的长三角区域中心地带。与上海、省会南京等距相望，与苏州、无锡联袂成片，构成以经济发达、民生富庶而著称的传统意义上的苏南市，即苏锡常都市圈。行政区域面积4385平方公里；总人口459万；共辖天宁、钟楼、新北、戚墅堰、武进五大区及溧阳、金坛两个县级市。LOGOPage 6二、常州经济环境分析二、常州经济环境分析常州经济状况、常州经济状况、GDPGDP及人均收入状况分析及人均收入状况分析1固定资产投资及人均消费支出分析固定资产投资及人均消费支出分析2常州商业发展状况常州商业发展状况城市综合体分析城市综合体分析3LOGOPage 7 2011 2011年，中国年，中国GDPGDP排行榜中，常州排行榜中，常州GDPGDP总额总额36003600亿元亿元，较较20102010年增长年增长12%12%。人均人均GDPGDP超过超过1.21.2万美元。万美元。城镇居民城镇居民人均可支配收入人均可支配收入29630元元。常州位居全国科学发展综合常州位居全国科学发展综合评价第评价第5位。位。LOGOPage 82011年常州完成全社会固定资产投资年常州完成全社会固定资产投资2338.9亿元亿元，比上年，比上年增长增长20%，其中其中房产投资较快增长。列统房地产开发企业全年完成投资房产投资较快增长。列统房地产开发企业全年完成投资565.9亿元亿元，比上年，比上年增长增长33.2%，其中住宅完成投资，其中住宅完成投资402.9亿元亿元，比上年，比上年增长增长39%；商业营业用；商业营业用房、办公楼分别完成投资房、办公楼分别完成投资82.5亿元、亿元、28.3亿元亿元，增长增长21.3%、51.5%。全年。全年商品房屋施工面积达商品房屋施工面积达3927.1万平方米万平方米，比上年，比上年增长增长22.4%，其中新开工面积，其中新开工面积1435.3万平方米万平方米，增长增长8.5%LOGOPage 9商业发展日趋完善商业发展日趋完善大型城市综合体大型城市综合体LOGOPage 10三、配套环境分析三、配套环境分析交通配套BRT人性化、科技化人性化、科技化高效化高效化公建配套青奥中心针对市中心西南片（运河以南）游泳、羽毛球、兵乓针对市中心西南片（运河以南）游泳、羽毛球、兵乓球活动项目场地紧张的现状而兴建的全民健身中心。球活动项目场地紧张的现状而兴建的全民健身中心。市政配套翠竹大道通车翠竹大道通车 港录安洲夹江大桥竣工通车港录安洲夹江大桥竣工通车 常焦线常焦线“白改黑白改黑”春节前通车春节前通车 LOGOPage 11四、政策环境分析四、政策环境分析 2011 2011年下半年开始，常州房价逐渐回归合理化范围内，而其成交量也日趋上升，可年下半年开始，常州房价逐渐回归合理化范围内，而其成交量也日趋上升，可以看出，常州以看出，常州20122012年房地产市场行情展露年房地产市场行情展露回暖回暖现象，楼市前景一片光明，这对于很多现象，楼市前景一片光明，这对于很多大型开发商来说，常州较于那些被限购限贷的一二线城市，更具有开发价值及发展前大型开发商来说，常州较于那些被限购限贷的一二线城市，更具有开发价值及发展前景。所以景。所以20112011年，很多大型的开发商开始进驻常州市场挖掘金矿。年，很多大型的开发商开始进驻常州市场挖掘金矿。LOGOPage 12五、常州未来规划五、常州未来规划 常州市政府通过常州市政府通过商讨决定，由商讨决定，由一体两翼一体两翼向一体四翼向一体四翼发展，全面发展，全面发展常州的商业经济，发展常州的商业经济，随着南北两翼的发展，随着南北两翼的发展，常州已由市中心单一的常州已由市中心单一的商业模式发展为了现在商业模式发展为了现在的多中心商业格局的多中心商业格局，为，为了扩充常州的商业中心了扩充常州的商业中心数量，全面建设常州商数量，全面建设常州商业配套，通过对城西及业配套，通过对城西及城东的规划发展，城东的规划发展，力争力争将常州打造成一个多元将常州打造成一个多元的商业规模化城市的商业规模化城市。LOGO常州未来城建规划常州未来城建规划钟楼区钟楼区钟楼新城版块钟楼新城版块 钟楼将力争通过钟楼将力争通过3 35 5年的建设，加快吸引、年的建设，加快吸引、集聚一批高端服务业领集聚一批高端服务业领域的大项目，实现域的大项目，实现从从“南大街时代南大街时代”迈向迈向“龙龙江路高架时代江路高架时代”的历史的历史性跨越性跨越，使钟楼新城成，使钟楼新城成为为“面向未来、国际水面向未来、国际水准，西部门户、现代新准，西部门户、现代新城城”。Page 13LOGOPage 14常州常州 20122012年保障房规划年保障房规划 2012常州将建设保障房23150套，比去年增加3350套。此外，今年常州将进一步放宽住房保障申请条件，在廉租住房和经济适用住房保障“应保尽保”的基础上，进一步加大实物配租工作力度，在加强保障性住房建设的同时积极筹集社会房源，确保年内新增廉租住房和公共租赁住房实物配租家庭1500户，力争1800户。让更多的住房困难家庭住上政府提供的保障房。LOGO第二部分LOGOPage 16目录目录 一、一、常州常州20052010年商品住宅市场回顾年商品住宅市场回顾三、三、常州各区商品房市场综述常州各区商品房市场综述二、二、四、四、常州未来商品房发展状况及综合体的前常州未来商品房发展状况及综合体的前景综述景综述常州常州2011年年2012年常州商品房市场回顾年常州商品房市场回顾LOGOPage 17一、常州一、常州20052010年商品住宅市场回顾年商品住宅市场回顾安居观点：从上图可以看出，常州从2005年到2010年商品住宅的上市面积和销售面积每年呈现逐渐上升趋势，销售均价增长趋势较平稳；08年由于国家政策的调控，销售面积明显少于07年；但是在09年，房地产市场一片大好，销售面积史上最高；10年的销售均价史上最高，主要原因是09年的市场火爆造成的，还有就是10年上市面积的较少。LOGOPage 18二、二、2011年年2012年常州商品房市场回顾年常州商品房市场回顾LOGOPage 19安居总结安居总结n与去年相比，今年前两个月的成交量明显下降，成交价年度最低。从商品房供求走势不难发现，2011年上半年成交价年度最高，下半年由于政策的显效，成交价从9000多降到6000多，2011年的一月份、二月份、五月份、六月份成交量远远高于供应量，尤其是2月份，成交量远远大于供应量5倍，而到11年的8月份开始一直到12月份，供应量远远大于成交量，成交量下滑到了一个低点。2011年的金九银十开发商推出大批房源，但市场观望者却迟迟不肯下手，11月和12月份开发商继续推出大量房源，想在年底降价跑量，所以12月的成交量年度最高，成交价年度最低为6000左右 LOGOPage 20LOGOPage 21 安居总结安居总结 商业商业 住宅住宅办公办公2011年住宅市场发展最好，成交量远远高于其他物业，为34000套左右 商业市场表现位居第二，成交量虽远远不及住宅，但整体发展态势良好。办公市场成交状况仅次于商业，可见市场的需求还有待开发安居预测：2012年综合体的发展态势良好，市场前景看好。LOGOPage 22三、常州各区商品房市场综述单击添加段落文字单击添加段落文字单击添加段落文字单击添加段落文字单击添加段落文字新北区新北区武进区武进区天宁区天宁区钟楼区钟楼区戚墅堰戚墅堰LOGO2024/3/1 周五23LOGOPage 24安居观点安居观点：据数据监控中心统计：新北区全年成交面积最大，达：据数据监控中心统计：新北区全年成交面积最大，达126.45万平米；各区成交均价仍然保持传统，由万平米；各区成交均价仍然保持传统，由钟楼、天宁领跑钟楼、天宁领跑，这两大盘踞，这两大盘踞市中心的区域成为市中心的区域成为常州楼价的最高地段常州楼价的最高地段，而意外的是，本年度武进区超，而意外的是，本年度武进区超越新北区，以超越新北区，以超1000元元/平的差距位居第三。平的差距位居第三。LOGOPage 25安居观点安居观点：前十强中，有三个是：前十强中，有三个是城市综合体城市综合体，说明购房者对这类物，说明购房者对这类物业持信任态度，城市综合体的业持信任态度，城市综合体的市场占有率逐渐加强市场占有率逐渐加强LOGOPage 26安居观点安居观点：通过这张表看出钟楼区：通过这张表看出钟楼区2月成交均价处于五大区中游，月成交均价处于五大区中游，其成交均价较上个月有所下降，而随着其价格的下降，成交面积和其成交均价较上个月有所下降，而随着其价格的下降，成交面积和成交套数逐步增长成交套数逐步增长LOGOPage 27四、常州未来商品房发展状况及综合体的前景综述四、常州未来商品房发展状况及综合体的前景综述安居总结:通过2011年12月常州土地成交表可以看出，地块用途大多以住宅和商业为主，这说明常州未来房地产的物业类型以住宅和商业为主，对于凯悦中心这样的城市综合体来说，比较适应这样的发展主流，有利于项目的营销推广。LOGOPage 28常州目前已开发的城市综合体常州目前已开发的城市综合体 安居总结：通过以上各区已开发的商业综合体运营情况分析，结合常州一体四翼的商业发展格局，本项目处于钟楼区怀德路生活版块，居于东西两条主干道的核心位置，人流量密集，极具发展前景，是常州未来CBD商业核心聚集地之一。LOGOLOGOPage 30目目 录录钟楼怀德生活板块概述钟楼怀德生活板块概述 1区域房地产市场概况区域房地产市场概况2钟楼区怀德生活板块房地产竞争分析钟楼区怀德生活板块房地产竞争分析3LOGOPage 31一、钟楼怀德生活板块概述一、钟楼怀德生活板块概述 样本楼盘凯悦中心所处的地理位置钟楼区怀德生活板块，地处城市交通主干线怀德路，拥有40多条公交线路，并且有9条BRT在此处设有站点。5分钟直达常州环城高架路，迅速接驳沿江高速（约20分钟车程），沪宁高速（约10分钟车程），常州火车站（约5分钟车程），奔牛机场（约30分钟车程），整体构架快速便捷，形成了水陆空交通立体网，出行6快捷，轻松自如。目前更有规划中的轨道交通2号线怀德桥站与之相连。届时将会连通第四医院和金鹰国际。更是为出入怀德桥的大量客流提供了一个休闲娱乐购物的便捷消费场所。LOGOPage 32二、区域房地产市场概况二、区域房地产市场概况 目前，钟楼区的房地产市场整体状况较2012年1月来说有所上升。不仅各地块的配套逐步完善，开发商也度过了冬季的资金冷冻期，所以周边楼盘均价都有所回升，但由于政策的毫不放松，今年的房地产市场还是很紧张！但从长远来看，怀德生活板块的日新月异，如凯悦中心等大型城市综合体的加入，也会让怀德生活板块聚集人气、带来效益！怀德板块又是市中心地带，所以钟楼怀德生活板块的房地产市场具有较大的潜力和升值空间。LOGOPage 33（一）、目前区域商品房开发情况分析（一）、目前区域商品房开发情况分析 从表格以及目前钟楼区商品房开发市场来看：1.热点开发板块热点开发板块：（1）怀德生活板块凯悦中心，怀景一号等（日趋成熟）（2）钟楼新城板块新城香悦半岛等（日趋成熟）2.已开发成熟板块已开发成熟板块：（1）勤业生活板块高成莱茵，都市桃源等（逐渐成熟）（2）青枫公园板块青枫公馆，凯尔锋尚等（逐渐成熟）LOGOPage 34（一）、（一）、2012年年2月份区域商品房市场情况分析月份区域商品房市场情况分析 从该表格能够看出，2月份中的商品房市场总体表现供不应求，但单月成交均价却有所下降。而结合下表又可看出成交数量占大量比重的是保障性住房，且占总成交套数的50%以上，因而，综上可得出成交均价下降的原因。LOGOPage 35（二）、钟楼怀德生活板块房地产特征分析（二）、钟楼怀德生活板块房地产特征分析1、从产品层面上来看、从产品层面上来看（1）、区域产品的形式大多为高层，别墅项目也有不少。（2）、区域产品的建筑风格一般以现代都市为主。在建筑元素上也有很多突破，如外墙设计，园林绿化主题，内部装修等，对于产品设计方面，开发商们也逐渐引进欧美风格，别墅项目的设计更是趋向于国际化！2、区域消费特征、区域消费特征区域产品的规划，在户型上不仅有紧凑型的刚需户型，也有很多享受型的大平层户型。在产品发展上，精装修也逐步代替毛坯房。LOGOPage 36三、钟楼区怀德生活板块房地产竞争分析三、钟楼区怀德生活板块房地产竞争分析（一）、区域主力产品形态、户型、价格调查分析（一）、区域主力产品形态、户型、价格调查分析 项目项目位置位置住宅产品形住宅产品形态态总建筑面总建筑面积（）积（）主力面主力面积积（）（）推出时推出时间间嘉宏盛世嘉宏盛世晋陵中路和吊晋陵中路和吊桥路的十桥路的十字路口字路口 高层高层280000 40-14040-1402008.6.2008.6.2929巨凝金水岸巨凝金水岸吊桥路吊桥路1号号高层、别墅高层、别墅24000024000080-50080-5002011.4.2011.4.3030新城万博国际新城万博国际广场广场延陵路与怀德延陵路与怀德北路交汇北路交汇处处高层高层3000098-17098-1702011.6.2011.6.2525LOGOPage 37区域主力产品形态、户型、价格调查比较表分析区域主力产品形态、户型、价格调查比较表分析 从上表中可以看出，目前区域周边竞争项目产品形态以高层和别墅为主，主力户型为四房以上的大户型为主，从目前区域价格的涨幅来看，从2011年的上半年至2011年年底，主力盘价格涨幅基本在10004000元/平米，上涨幅度在4%左右，区域升值潜力看好。LOGOPage 38（二）、区域产品推广主题和销售卖点调查分析（二）、区域产品推广主题和销售卖点调查分析 案名案名推广主题推广主题销售卖点销售卖点产品风格产品风格客源分析客源分析嘉宏盛世嘉宏盛世常州走也走不出常州走也走不出的诗墅院落的诗墅院落汇集市中心无限汇集市中心无限商机商机简约简约以晋陵中路为中以晋陵中路为中心向周边辐心向周边辐射射巨凝金水岸巨凝金水岸你的天然养生会你的天然养生会馆馆五星级平层大宅五星级平层大宅新古典主义新古典主义以高端人士为主以高端人士为主新城万博国际广新城万博国际广场场创造愉悦体验创造愉悦体验成为常州下一个成为常州下一个新地标新地标现代现代目标人群为上层目标人群为上层和初级中产和初级中产阶级人士阶级人士LOGOPage 39区域产品推广主题和销售卖点调查比较表分析区域产品推广主题和销售卖点调查比较表分析 安居分析：从上表中可以看出，与凯悦中心最具竞争力的是新城万博广场，该竞品的地段与客群与我样本楼盘都集聚威胁！LOGOPage 40（三）、区域产品价格、去化情况调查分析（三）、区域产品价格、去化情况调查分析 楼盘名称楼盘名称价格（元价格（元/）优惠措施优惠措施去化情况去化情况最新动态（营销推广）最新动态（营销推广）嘉宏盛世嘉宏盛世1000010000开盘当天订开盘当天订购享购享97.897.8，开盘前，开盘前96.896.8，/2011.11.252011.11.25 10 10套特价房，套特价房，面积面积40-8040-80，98859885每平每平巨凝金水岸巨凝金水岸2350023500一次性一次性9797折，折，购房送平购房送平面车位面车位/2011.12.222011.12.22 精装豪宅全款精装豪宅全款9797折折新城万博国新城万博国际广场际广场1800018000交诚意金优交诚意金优惠惠2 2万万/2011.9.212011.9.21 16 16至至19#19#，开盘，开盘前交诚意金优惠两万前交诚意金优惠两万LOGOPage 41区域产品价格、去化情况调查比较表分析区域产品价格、去化情况调查比较表分析 安居分析：从上表中中可以看出，凯悦中心开盘前优惠政策是预约即可抵10万现金，优惠程度与新城万博诚意金抵2万相比具有更大的优势。价格上凯悦的14000元与万博18000元相比也具有优势。LOGOPage 42（四）、区域畅销楼盘调查表（四）、区域畅销楼盘调查表楼盘名称楼盘名称嘉宏盛世开发商开发商常州嘉宏房地产开发有限公司地理位置地理位置天宁区晋陵中路吊桥路路口总建面积总建面积280000平方米在售面积在售面积40-250本批户数本批户数158预售价预售价35000销售率销售率90%预售日期预售日期2006.9交付日期交付日期/销售动态销售动态2011.11.25 10套特价房，面积40-80，9885每平促销优惠促销优惠开盘当天定购的客户可享受97.8折优惠，五重惊喜大礼本期户型本期户型面积面积户数户数配比配比2/2/181.32214%3/2/11132214%4/2/2112-2509258%5/2/2103.512214%LOGOPage 43区域畅销楼盘调查表分析区域畅销楼盘调查表分析 该项目的户型80-250平米，从而能够满足各类消费者，而且身处的地理位置也很有优势，再加上报纸媒体的推广，项目本身的规模也很大，所以整体销售较好。LOGOPage 44第四部分第四部分样本楼盘凯悦中心简介LOGOPage 45LOGO2024/3/1 周五46