正合地产-生区大盘操作思路沟通.ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,谨呈：,卉森置业,新区大盘操作思路沟通,重庆正合嘉地产顾问有限公司,Reporter,：维勒,M,版权声明：,本文仅供客户内部实用，板权重庆正合谷麦地产顾问有限所有，未经重庆正合谷麦顾问地产有限公司书面许可，不得擅自向其他任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容,1,浅谈新区大盘开发,2,3,从,万科良渚文化村,看,新区大盘开发模式,3,1、项目概况,2、项目规划借鉴,3、项目运营借鉴,4,万科良渚文化村,4,5,城市结构,摊大饼结构。郊区居住圈的六大核心组团之一，自然风貌,与产业结构相适应的近郊居住区，被赋予“北秀”的内涵,交通,距离市中心26公里，车程超半小时。距离萧山国际机场车,程最少1小时,1.项目概况,距离市中心26km,5,6,规模,幅员面积总规模10000亩,租用地范围约5000亩：山林保护，项目区隔等,代征地范围约500亩：道路交通等城市配套,征地范围约5000亩：住宅（70%）、公建,（10%）、旅游开发用地（20%）,人口,1万户，3-4万人，可提供8000个工作岗位,1.项目概况,万亩大盘，含旅游开发用地,6,7,2.项目规划,规划愿景,7,8,2.项目规划,传统的产品体系,8,9,2.项目规划,良渚的产品体系：以文化、休闲、旅游为价值外延，从,“卖房子”到卖“生活方式”,核心支撑价值外延,9,10,2.项目规划,良渚的产品体系,10,11,2.项目规划,良渚的产品体系,11,12,2.项目规划,良渚的规划布局,12,13,2.项目规划,良渚的规划布局,13,14,2.项目规划,良渚的规划布局,14,15,2.项目规划,良渚的规划布局,15,16,2.项目规划,良渚的配套简介：文化配套设施,16,17,2.项目规划,良渚的配套简介：文化配套设施,17,18,2.项目规划,良渚的配套简介：旅游休闲配套设施,18,19,2.项目规划,良渚的配套简介：旅游休闲配套设施,19,20,2.项目规划,良渚的配套简介：旅游休闲配套设施,20,21,2.项目规划,良渚的配套简介：旅游休闲配套设施,21,22,2.项目规划,良渚的配套简介：旅游休闲配套设施,22,23,2.项目规划,良渚的配套简介：旅游休闲配套设施,23,24,2.项目规划,良渚的配套简介：旅游休闲配套设施,24,25,2.项目规划,良渚的配套简介：医疗配套设施,25,26,2.项目规划,良渚的配套简介：医疗配套设施,26,27,2.项目规划,良渚的配套简介：医疗配套设施,27,28,2.项目规划,良渚的配套简介：医疗配套设施,28,29,2.项目规划,良渚的配套简介：教育配套设施,29,30,2.项目规划,良渚的配套简介：教育配套设施,30,31,2.项目规划,良渚的配套简介：教育配套设施,31,32,2.项目规划,良渚的配套简介：商业配套设施,32,33,2.项目规划,良渚的配套简介：商业配套设施,33,34,2.项目规划,良渚的配套简介：商业配套设施,34,35,2.项目规划,良渚的配套简介：商业配套设施,35,36,2.项目规划,良渚的配套简介：商业配套设施,36,37,2.项目规划,良渚的配套简介：商业配套设施,37,38,2.项目规划,良渚的配套简介：商业配套设施,38,39,2.项目规划,良渚的配套简介：商业配套设施,39,40,2.项目规划,良渚的配套简介：居住产品,40,41,2.项目规划,良渚的配套简介：居住产品,41,42,2.项目规划,良渚的配套简介：居住产品,42,43,2.项目规划,良渚的配套简介：居住产品,43,44,2.项目规划,良渚的配套简介：居住产品,44,45,1.,2.,3.,4.,5.,6.,7.,建立分散式的村落中心，形成了快捷高效、步行可达的配套系统。,完善的、全生命周期的、各消费档次兼备的商业配套才是郊区大盘必备,阶段性持有社区商业有利于社区良好商业配套氛围的构建。,文化设施建设实现对古、今、中、西文化艺术的覆盖，构建完整的文化设施系统。,理想人居模式：有山有水，有点田，离尘不离城。,实行以初改为主，终改为辅的稳健性、全产品线策略。,以相对高品质、全配套、低总价的高性价比策略吸引主城客群快速导入居住人口,的关键因素。,2.项目规划：借鉴,良渚文化村规划体系及产品结构的成功要素：,45,46,3.项目运营,开发历程：四个阶段,46,47,3.项目运营,开发过程中住宅与配套交替实施,47,48,3.项目运营,从项目运营层面，住宅持续热销,48,49,3.项目运营：借鉴,良渚的开发原则,49,50,对,本项目的核心借鉴,50,万亩新城再造，应站在城市运营高度，多元化战略合作，一二级联动、PPP模,式等，而不是与非同景、金科等项目在二级开发层面比较,正合观点1:,万亩新城再造，须占位城市运营高度,51,配套、住宅交替开发、逐步呈现，给客户以看得见的未来,正合观点2:,漫长开发周期，须逐步兑现规划，构建持续的市场信心,52,53,五星级酒店集群,鹭岛高尔夫球场,璧山文化古镇,滨湖商业街、会所,SPA,、恒温泳池、,2,个室外泳池,游艇码头,中药老年养生基地,婚纱摄影基地,墅外露营基地等,正合观点3:,新区生活，完善可落地的便民配套，远比高大上更重要,项目内部,规划,配套极其完善,：,53,正合观点4:,当下最紧急，保证充足供货量，快速平衡现金流，,保证配套建设；,正合观点5:,当下最重要，全盘整体定位和开发战略，多元,化战略合作，一二级联动,54,正合顾问业务中心案例卡,55,A,区域规划案例,56,项目名称：,“金牛区城市中心”定位,项目地址：,位于成都市金牛区,委托方：,成都市金牛区政府,服务时间：,2008年3月,项目简介：,占地约8平方公里，以沙湾-交大路,为主轴，包括中铁二局、沙湾、交大、金府四,大片区，打造金牛城市副中心。,服务内容：,城市建设发展战略及区域板块功能,定位。,金牛区城市中心规划,57,项目名称：,成华中心区整体发展战略研究,项目地址：,位于成都市成华区,委托方：,成都市成华区政府,服务时间：,2010年2月2010年3月,项目简介：,占地约5平方公里，加快成华区现,代化转型，将建设路打造为“城市商业副中心,”，实现“一核”、“两心”、“一线”、“,一河”的片区改造。,服务内容：,城市建设整体发展战略、区域板块,功能定位及改造建议。,成华区中心区,58,项目名称：,中信华阳万亩区域整体功能定位及,功能分区规划,项目地址：,位于成都市双流县,委托方：,中信集团,服务时间：,2010年05月2010年06月,项目简介：,占地约6.7平方公里，本区域位于,城市发展主轴方向，是城市新CBD延展区域，,是城市功能的完善、补足，RBD休憩新城定位,。,服务内容：,项目一二级联动发展战略、整体功,能定位及功能分区规划，土地营销策略。,中信城南万亩区域,59,项目名称：,中信蜀都新城土地发展战略研究,项目地址：,位于成都市郫县,委托方：,中信集团,服务时间：,2008年,项目简介：,占地4.7平方公里，集居住、商务,和旅游度假休闲功能于一体，规划有住宅、酒,店、大型购物中心、文化体育中心等多种产品,型态的宜居新城。,服务内容：,项目一二级联动发展战略定位和策,划分析，土地营销策略。,中信蜀都,60,概念高度建立,旧城改造模式,项目开发策略,土地出让策略及次序,服务内容：,整体定位、规划建议、出让模式及次序,迈瑞沙坪坝中心片区项目,项目位置：,重庆市沙坪坝,委托方,：迈瑞,项目规模：,3.5平方公里,项目属性：,城市中心旧城改造,客户困惑：,61,临沂城市RBD休闲娱乐产业链,项目名称：,化武路产业功能发展方向研判,项目地址：,位于山东省临沂市,委托方：,中核集团,服务时间：,2013年,项目简介：,政企合作/一级土地整理项目，总,占地2.1万亩，2020年前，实际可开发用地约,4.7平方公里，集休闲、娱乐、商贸、旅游、,教育、居住等复合功能为一体的城市新中心。,服务内容：,一级土地整理、产业功能发展方向,研判、细化定位及运营发展建议。,62,项目名称：,青白江汽车博览产业项目定位,项目地址：,位于成都市青白江区,委托方：,金通运德,服务时间：,2014年,项目简介：,打造成都“汽车后市场”的全产业,链，形成成都“汽车后市场”的研发、物流、,展示、交易、会展、商务、以及信息交换的平,台。,服务内容：,汽车产业区功能细化定位及地块发,展战略。,青白江汽车博览产业链,63,B,大盘开发案例,64,重庆,成都,昆明,西安,福州,华侨城项目,65,区位属性：,礼嘉新兴生态居住区,服务时间：,2014年,项目属性：,礼嘉新城规划（,215万,综合大盘）,客户关注点：,城市站位、项目定位、各物业形态落位及开,发时序,正合价值（解决方案）,【城市站位】,正合经过多年对重庆发展趋势研究，基于重庆经,济产业、城市建设、人口能级、楼市格局及本项目基础属性、,发展目标分析，提出世界级城市度假区城市站位,【项目定位】,基于板块为城市新区、资源型区域等要素，正合,提出“新兴城市模板公园城市”核心方向。打造便捷之城,、生态之城、时尚之城、休闲之城、健康之城,【物业落位及产品创新】,结合项目竞品及市场发展趋势研究，,正合在联排、叠拼、高层、洋房、独栋打造全方位创新产品，,控制销售面积、提升赠送率、提升溢价能力,世界级城市度假区,重庆华侨城定位,66,区位属性：,重庆主城西进发展轴，主城第三极发展方向,服务时间：,2015年6月,项目属性：,重庆西部新城文旅复合大盘,客户关注点：,城市区域站位、重庆宏观楼市、项目物业发,展方向及价格研判,正合价值（解决方案）,【城市区域站位】,正合经过多年对重庆发展趋势研究，基于重,庆经济产业、城市建设、人口能级、楼市格局及本项目基础属,性、发展目标分析，给出项目属于高潜力城市、低非优质区域,占位,【主城宏观楼市】,基于主城、沙坪坝区域及大学城西永板块市,场近三年商品房、住宅、商业、写字楼、公寓等成交量价、成,交结构变化及未来趋势研究，正合得出重庆目前处于市场下行,阶段、以价换量特征明显，机遇小于等于风险。,【物业发展方向及价格研判】,结合主城、沙坪坝区域及大学城,西永板块市场发展特征及趋势，正合认为住宅与公寓属机会与,风险共存，商业和写字楼受市场和产业限制，风险大于机会,新城文旅复合大盘,重庆万达文旅城,67,项目名称：,香江长寿湖项目整体功能定位及功,能分区规划,项目地址：,位于重庆市长寿区长寿湖西岸,委托方：,香江,服务时间：,2012年,项目简介：,占地约2平方公里，于重庆长寿湖,景区，站位西南首席养生度假区的，以山水、,人文、温泉、高尔夫等多重资源打造生态度假,体验区。,服务内容：,项目发展战略、整体功能定位、功,能分区规划及营销推广战略,香江长寿湖项目,68,项目名称：,鼎邦篆山坪项目整体功能定位及功,能分区规划,项目地址：,位于重庆市江津篆山坪区域,委托方：,鼎邦,服务时间：,2012年,项目简介：,占地约3.3平方公里，以江津绝无,仅有的规模优势，定位于国际半岛公园城，承,载江津居住拓展功能区使命,服务内容：,项目发展战略、整体功能定位、功,能分区规划,江津篆山坪项目,69,项目名称：,国盛莲花湖项目整体定位及功能规,划分区布局,项目地址：,位于重庆市大学城,委托方：,国盛,服务时间：,2013年,项目简介：,占地约20平方公里，以人文、生态,、安居为核心的国际级湖居生活新典范。,服务内容：,项目发展战略、整体功能定位、功,能分区规划及经济评估,国盛莲花湖项目,70,项目名称：,南充青莲万亩区域开发项目,项目地址：,南充市高坪区青莲镇境内,委托方：,泽科集团,服务时间：,2014年4月-至今,项目简介：,南充市青莲统筹城乡发展试验区,分为果镇、花镇、草镇、林镇四大功能片区,。规划总面积约,7.6平方公里。目前，该项,目已完成总体规划和控制性详细规划及一期,修建性详细规划设计工作，土地平整及拆迁,工作正在紧锣密鼓进行中。,服务内容：,项目区域整体发展战略定位，首,期市场定位及物业建议,南充青莲万亩区域开发项目,71,C,政府性质企业服务案例,72,73,重钢旧址文创新革,渝富大渡口工博项目,区位属性：,大渡口城市传统边缘区,服务时间：,2014年,项目属性：,重钢旧址改造文创项目（总占地95亩，总,建面11万,，其中自持9万,，销售2万,）,客户关注点：,销售型商业定位,正合价值（解决方案）,【销售型商业定位】,基于“中国首个主题体验式工业博物馆,”整体定位前提下，结合板块为城市传统边缘区，商务价值,弱，区域各种配套匮乏等实际情况，正合提出先运营后销售,策略，产品功能复合化，提高其兼容性,【产品策略】,产品功能性强，实行先运营后销售策略，通过,前期招商引进知名品牌，形成集聚效应，加速区域成熟度及,弱化客户对区域抗性，以便后期销售，降低销售风险,73,74,景区文化综合体,国富沙磁文化广场,区位属性：,磁器口旅游景区沙磁文化中心嘉陵江景,服务时间：,2014年,项目属性：,城市景区文化综合体项目（19.4万方住宅，,8.3万方公建）,客户关注点：,整体规划、产品定位、品质打造,正合价值（解决方案）,【整体规划】,内部商住分离，外部打造3万方文化立体广场，,保证与磁器口、嘉陵江等的最佳动线联系,【公建定位】,街区游逛商业对磁器口商业进行提档升级，打,造深度体验的时间消费场；以公建住宅LOFT为塔楼主力，并,打造酒店和少量办公,【住宅定位】,抓市场主力刚需客群，打造人文、绿色、智慧,的滨江品质人文活力社区,【文化挖掘】,深度挖掘沙磁文化，打造文化广场的同时，寄,文于商，将文化融入商业，并打造文化社区，全方位渗透沙,磁文化,74,纯商业定位,康田紫悦府二期商业项目,区位属性：,沙坪坝大学城,服务时间：,2015年04月,项目属性：,大学城纯商业项目（3.3万,纯商业用地,）,客户关注点：,产品定位、客户定位、塔楼方向,正合价值（解决方案）,【商业可行研究】正合通过详细梳理区域内商业的供,求量，判断适合本项目发展的商业模式，找到并解决,客户来源、客户需求，再次基础上，顺应市场变化，,提出二层7.3米的产品创新，并提出商业发展的新模,式O2O；,【产品规划设计】正合通过设计院资源将本次产品规,划尽可能的落地，并指导项目经济测算及估值,75,76,高强度低密创新,康田茶园项目,区位属性：,茶园新区中央居住区,服务时间：,2015年,项目属性：,低密度住宅地产（总建筑面积44万方，容积,率1.5）,客户关注点：,住宅产品定位,正合价值（解决方案）,【产品方向】,结合开发商核心诉求：如何在高楼面价下，实,现产品价值最大化，同时保证快销；正合提出极致高低配（,高层+别墅）的组合方案,【住宅产品】,正合根据扎实的市场数据分析基础和丰富的产,品创新沉淀，提出项目无资源条件下必须走经济型路线,【产品创新】,联排、叠拼、高层产品创新，更高强度的排布,方式，控制销售面积、增加赠送面积、提升溢价能力,76,77,高强度低密创新,渝开发星河one,区位属性：,两江新区传统居住区,服务时间：,2014年,项目属性：,低密度复合住宅地产（13万,低密住宅+6万,方公建）,客户关注点：,公建定位、住宅产品定位,正合价值（解决方案）,【公建定位】,基于板块为传统居住区，商务价值弱，正合提出,公建住宅化、打造LOFT，主打投资和刚需居住客群,【住宅产品】,正合根据扎实的市场数据分析基础和丰富的产品,创新沉淀，提出项目无资源条件下必须走经济型路线,【产品创新】,联排、叠拼、洋房产品创新，控制销售面积、,增加赠送面积、提升溢价能力,77,区位属性：,城市外延版块白市驿镇边缘区,服务时间：,2015年,项目属性：,白市驿城区规模最大的商住复合项目（48万方）,客户关注点：,项目定位、各物业形态落位及开发时序,正合价值（解决方案）,【项目定位】,作为区域规模最大的领导项目，正合提出“产城融合,示范区中央城市综合体”的定位方向。全面超越竞品，构建白市驿,新中心；,【产品定位】,在容积率2的条件下，正合提出商住高低配，住宅打,造“纯洋房社区”，商业定位为“高新西区首个家庭全业态，体验,式购物中心”,打造购物中心+主题商街+社区商业+塔楼公寓的产品,组合；,【开发策略】,针对目前区域陌生的条件，正合提出“先品质、后生,活；先住宅、后商业”的开发策略，前期以品质洋房入市，以高品,质产品和区域大盘形象获得认知；随着区域发展，单一住宅产品转,向公寓、商业街多元产品配套；到片区成熟，住宅反哺商业,购物中,心运营，实现利润和口碑双重丰收,产城融合示范区中央城市综合体,西锦白市驿项目定位,78,C,商业、城市综合体及其他品牌,开发企业案例,79,【发展方向】正合基于江北区第二大核心商圈的城市发展,轨迹，从配套、规划供地、周边四大板块客群需求等研究，,制定本项目”江北区第二中心”的发展方向；,【核心价值】正合通过对各条产品线的梳理，构建让客户,“看到并信任”的6大核心价值体系；,【开发分期】基于对区域发展阶段的梳理和地块条件的研,究，正合提出“先品质、后生活；先住宅、后商务”总体,发展策略，整体分为三期开发。,核心商圈大型城市综合体,中渝国际都会,区位属性：江北区,新牌坊,服务时间：,2015年,项目属性：,大型城市综合体（200万方）,客户关注点：,项目发展方向、核心价值体系构建、开,发分期,正合价值（解决方案）,80,区位属性：,璧山绿岛新区CBD核心区域,服务时间：,2014-2015年,项目属性：,160万,集居住、办公、商业等于一体的城市,综合体项目,客户关注点：,住宅产品品质与商业配套,正合价值（解决方案）,【公建定位】,对于尚不成熟的城市新区，,65万方公建风险较,大，正合将公建进行多条产品线分解分别研究可行性，提出,公建住宅化、产品试水化策略,【住宅定位】,基于2地块综合质素优于3地块，正合建议2地,块以舒居型联排别墅为主，高层填补容积率，3地块打造以刚,需为主的中等规模社区,【产品创新】,（3地块）街镇中心与新式街坊互补；三叠、住,宅化LOFT等多条产品线覆盖，高性价比,天安绿岛中心CBD规划,81,区位属性：,世界遗产金佛山景区正门口,服务时间：,2014年,项目属性：,低密度复合旅游地产（3万低密住宅+1万方,旅游度假商业）,客户关注点：,文化挖掘和商业主题打造、住宅产品定位,正合价值（解决方案）,【商业定位】依托于世界自然遗产金佛山的强势区位条件，以,及政府统一规划的5400亩的金佛山国际度假村的定位，找到,项目商业在这5400亩中的角色定位；其次根据甲方要求挖掘,百年中华文化主题，打造商业的主题性，真正实现寄文于,【住宅产品】正合结合丰富的重庆旅游度假市场经验、扎实的,市场数据分析基础和丰富的产品创新沉淀，提出项目在金佛山,旅游地产处于发展起步阶段的条件下必须走经济型路线,【产品创新】mini度假洋房产品创新，控制销售面积、增加赠,送面积、提升溢价能力,景区文化主题商业,旅投天星小镇,82,【项目定位】,基于板块为空港区域，配套不成熟，临空为,特色优势，正合提出主打体验式公园商业，打造重庆首个,百万方世界体验式购物公园,【主题概念】,正合根据地块周边分析及客群调研，提出以,“重庆第四航站楼”主题概念，打造江北国际机场以外重,庆唯一的值机服务中心，提升项目商业价值,渝北回兴片区商贸中心规划,区位属性：,回兴板块产业园区域,服务时间：,2014年,项目属性：,以临空经济为主题的大规模综合型商业开,发项目,（78万方商业）,客户关注点：,项目定位、商业主题概念,正合价值（解决方案）,83,84,【住宅产品定位】,正合根据扎实的市场数据分析基础和丰,富的产品创新沉淀，提出复合型的产品组合，面对区域竞,争，主打经济型产品路线；,【产品创新】,联排、叠拼、洋房、高层、公建产品创新，,低总价、高赠送、提升溢价能力,滨江资源型中低密复合,招商依云江湾,区位属性：,巴南区巴滨路中央活动区,服务时间：,2013年,项目属性：,滨江资源型低密度复合住宅地产（32万,中低密住宅+6.5万方公建）,客户关注点：,住宅产品定位,正合价值（解决方案）,84,85,高成本高溢价突破,招商Yoho,town,区位属性：,江北电测村观音桥扩容边缘区域,服务时间：,2015年,项目属性：,小规模中密度住宅地产（7.6万,小规模二类,居住用地项目）,客户关注点：,商业定位、其他公建定位、住宅定位、高,成本下高溢价,正合价值（解决方案）,【商业定位】,正合提出强主题概念、业态复合化、产品主流,化、街区最大化四大商业溢价策略，打造城市主场*24小时*,全时段艺术时尚商业范本,【其他公建定位】,基于板块为商圈扩容边缘区，受老旧小区,阻隔，商务价值弱，且LOFT溢价较高，正合提出公建住宅化,、打造LOFT，主打投资和刚需居住客群,【住宅定位】,正合根据抓主流客户趋势、产品创新找溢价、,区域内外对比具优势三大原则，提出打造区域首个全跃层活,力居住社区，实现产品溢价,85,86,高强度低密创新,世茂茂悦府,区位属性：,照母山城市热点居住板块,服务时间：,2013年,项目属性：,低密度复合地产（22万,住宅+8万,公建）,客户关注点：,公建定位、住宅产品定位,正合价值（解决方案）,【公建定位】,基于板块为传统居住区，商务价值弱，正合提,出公建住宅化、打造LOFT，主打投资和刚需居住客群,【住宅产品】,正合根据扎实的市场数据分析基础和丰富的产,品创新沉淀，提出项目无资源条件下必须走经济型路线,【产品创新】,联排、叠拼、洋房产品创新，控制销售面积、,增加赠送面积、提升溢价能力,86,方兴,金茂悦、金茂珑悦、渝北金茂悦、红领巾项目、,中航,中航mytown，二项目，中航成都航空城项目，渝中水市巷项目可研,蓝光,弹子石,中铁建,中铁建璧山、贵州项目,中交,璧山、开县项目,华宇,西永项目,新跨越,新跨越回兴工业园项目,融创&阳煤,双碑、石马河,其它战略合作企业，长期提供,拿地策略，项目可行性研究,服务,87,D,土地推荐成功案例,88,华港翡翠,城,华港翡翠城正式更名为中航,翡翠城,出售照母山地块,现项目名称,世贸府,出售中信未来城部分地产,正合在充分理解开发商战略合作需求的同时，还曾成功,引荐联系了多个优,质企业,进行战略合作，促进双方合作伙伴的达成，,成功转介土地,部分引荐案例展示：,89,