房地产经济波动的影响因素及完善对策.pdf

老字号品牌营销经济观察362023 年 9 月（上）李青/中国江西国际经济技术合作有限公司（南昌 330038）李青房地产经济波动的影响因素及完善对策摘要：房地产行业是我国经济体系中的重要产业，中国经济简报指出，截至 2022 年 7 月，我国房地产行业估值约占我国 GDP 的 30%，一旦房地产经济出现波动，必然会造成重要影响。本文以房地产经济波动为切入点，从外生因素、内生因素两方面着手，深入剖析房地产经济波动的主要影响因素，并从多个方面提出完善对策，旨在控制房地产经济波动过程，避免经济波动对行业发展、企业生存造成剧烈冲击，为我国房地产行业创造稳定的发展环境。关键词：房地产；经济波动；影响因素；完善对策引言经济发展历程表明，我国房地产行业在经济增长期间会周期性出现经济波动现象，不但对企业发展乃至行业发展造成明显影响，严重时还会影响到我国社会经济的总体协调发展。因此，应深入分析导致房地产经济出现波动的原因，了解房地产经济波动的基本特征，这样才能准确把握房地产发展的趋势，及时采取相应的措施，避免房地产出现过热或者不热的情况，促进房地产经济的可持续健康发展，为我国整体经济发展做出贡献。一、房地产经济波动的主要影响因素（一）外生因素1.经济增长相较于其他产品，房地产具备独特消费属性，属于居民刚性消费支出，房地产经济发展主要受国民生产总值的涨幅影响，国民生产总值长时间保持稳定增长趋势时，将会起到促进房地产经济发展、稳步提高房屋交易量与市场价格的作用。而在国民生产总值呈现下滑趋势时，则会推动房地产经济加速进入危机衰退阶段。同时，房地产行业具备产业扩张传导属性，随着宏观经济的复苏，将会带动社会生产资源转向房地产行业，使房地产经济先于其他行业进入复苏阶段1。2.居民消费水平居民消费水平是收入扣除各项固定支出费用后所表现出的消费能力，居民的消费能力越强，则在购买房屋等大额资产时的消费意愿越强。如果居民消费水平在短时间内骤然变动或是长期呈现持续下降趋势，将会对房地产经济发展造成剧烈的外部冲击，在传导机制作用下造成房地产消费需求和投资需求萎缩的后果。与此同时，相当比例的居民选择通过银行贷款等形式来购买房屋，在房屋使用期间持续支付现金来分期还款，使得现金支付承受力对房地产消费需求造成明显影响，如果居民消费水平过低，或是住宅消费在生活费总体结构中的比重过大，都会改变房地产需求水平。此外，从房地产企业风险规避角度来看，财务部门应持续收集有关居民消费水平的资料信息，如当地社会平均收入、中位数收入、居民消费结构比例等。如果所在地区居民消费水平呈现下降趋势，需要提前采取相应的风险规避措施，如缩小项目投资规模、调整销售价格、增加中小户型房屋占比等。3.通货膨胀第一，在价格价值变动方面，房地产的名义价格和真实价值存在一定差异，正常情况下二者并无明显偏差，但在通货膨胀形势下，会加剧二者的偏差，致使房地产经济随之呈现出扩展趋势或是收缩趋势。例如，在物价总体大幅上涨时，房地产的名义价格与真实价值都有所提高。而在物价总体下降时，房地产的名义价格与真实价值分别会趋于下调与明显减少。第二，在保值升值功能变动方面，总体物价和货币价值保持反比关系，总体物价越高，则货币价值越低，多数消费者青睐于持有具备升值潜力的真实资产，以购买房地产作为主要投资渠道。而在总体物价下降情况下，房地产名义价格下跌，且真实价值也会出现一定程度的减少，最终造成房地产需求水平下降、房地产投资规模萎缩的后果2。4.银行利率首先，从房地产需求角度来看，我国多数地区的房地产价格超过居民的支付能力，多数购房者通过银行等渠道贷款购房，银行利率与消费者的购房意愿有紧密联系。在银行利率过高的情况下，将会打消一部分消费者的购房意愿，造成房地产市场交易量下跌、开发量减少的后果。其次，从房地产供给角度来看，银行贷款是多数房地产企业的主要融资渠道，向银行申请贷款作为工程项目建设资金，如果银行贷款利率过高，则会削弱房地产企业的风险抵御能力，既有可能在项目建设期间因各类突发状况而出现项目烂尾、资金链断裂等风险隐患，也会在后续房地产销售环节通过抬高销售价格来转嫁成本，并打消部分消费者的购房意愿。在金融市场实施较为宽松的资金管控政策时，则会通过降低银行利率、放宽融资条件来促进房地产行业繁荣发展，但也会随之形老字号品牌营销经济观察372023 年 9 月（上）成新的风险隐患。最后，从金融风险角度来看，为避免形成系统性金融风险，银行机构对房地产开发项目、地产商的合规性有严格要求，采取设立白名单、房产商资格审查、评定信誉等级等手段。因此，房地产企业需要树立风险意识，在企业经营发展、项目投资开发期间严格遵循相关规定要求，避免因行业总体风险系数过高而使银行机构缩紧银根、提高贷款门槛与提高利率。（二）内生因素1.市场供需关系供需矛盾是房地产经济波动的根本原因，如果供需关系发生明显变化，且缺乏有效的管控调节措施，将导致房地产行业的投资走向转变为扩张方向或是收缩方向。例如，在房地产市场供给超过需求时，所投资开发房地产项目的市场销售状况普遍较差，一部分房屋长期处于闲置状态，造成房地产企业资金回笼周期时间延长、项目无法获取足够收益、房地产销售价格与真实价值下跌等后果，引导房地产投资走向转变为收缩方向。而在房地产市场供给小于需求时，则会明显提高房地产的市场价格与项目投资收益率，引导房地产投资走向转变为扩张方向。此外，产业结构、经济增长等因素也会改变市场供需关系，进而影响房地产经济波动状况，因而可以将房地产市场供需变动过程视为外生因素、内生因素的综合作用过程3。2.房地产价格预期首先，从消费者角度来看，多数购房者较为重视房地产的商品属性，在房地产行业平稳发展的情况下，房地产的市场价格与预期价格较为稳定，不会出现剧烈波动，使得多数消费者形成较为强烈的购买意愿。而在房地产市场不稳、预期经济形势较差的情况下，房地产价格呈现出跌落趋势，打消了一部分消费者的购房意愿，这也会进一步恶化房地产经济形势，从而陷入恶性循环。其次，从投资者角度来看，稳定的房地产预期价格，可以保证房地产项目的投资回报周期与收益率，引导投资者持续将现金等资源投入房地产行业当中。而在房地产预期价格不稳、预期价格呈跌落势头时，则会打消投资者的投资意愿，转而投资其他发展势头较好的行业，且部分投资者还会采取项目中途撤资、抛售持有房产等措施来止损，进一步加快了房地产经济的衰退速度。3.房地产收益率房地产收益率是衡量房地产项目投资规模与开发规模的重要指标，是房地产开发项目净收益和投资额二者的比率。在房地产收益率较高的情况下，在丰厚收益的刺激下，多数房地产企业选择扩大项目规模、投资更多房地产项目，进而起到刺激房地产经济发展的积极作用。而在房地产收益率较低时，为避免亏损与规避投资风险，多数房地产企业将会更加谨慎地考虑项目开发与投资问题，并采取减少房地产项目数量、缩小项目开发规模等措施，确保企业平稳度过房地产经济周期波动中的衰退阶段、萧条阶段。二、房地产经济波动问题的解决策略（一）加强房地产市场调控第一，构建房地产经济监测预警体系，收集所在地区的房地产市场信息，包括土地供应量、房地产项目开发数量与规模、商品房和二手房实时交易量、房地产市场价格等信息，根据已掌握信息来判断房地产经济发展状况与所处阶段。如果房地产经济情况和当地经济社会发展总体水平基本一致，则表明房地产经济发展形势较好，保持土地政策、金融信贷政策平稳状态即可4。第二，采取多元化市场调控手段，为有效控制房地产经济波动幅度，应综合采取土地出让总量控制、规范土地出让操作、建立市场化土地供应机制等多项措施。其中，土地出让总量控制是加大对行政划拨用地的监管力度，根据城市发展规划来确定一定年限内的行政划拨用地总量，严格审批划拨过程与监控土地实际用途；规范土地出让操作是推广招标拍卖形式，逐步取代原有的协议出让形式，避免土地出让结果受非市场化、行政化因素影响；建立市场化土地出让机制是由国家政府垄断土地市场出让行为，禁止企业通过二级土地市场来转让土地使用权。（二）健全房地产开发金融体制第一，拓展多元化融资渠道，除了银行贷款渠道外，房地产企业还应从股票筹资、债券融资、融资租赁、不动产抵押等渠道中筹集房地产项目的开发资金，避免对单一融资渠道形成依赖。第二，优化融资结构，要求房地产企业把融资结构中的银行贷款所占比重降至合理范围内，适当增加股票筹资、债券融资等部分的比重，如果少数融资渠道发生突发状况，也不会过度影响到企业总体融资效果，如在银行机构实施银根紧缩政策时，仍旧可以从其他渠道筹集资金5。同时，房地产企业还应提高自有资金比重，应保持在 35%以上，确保企业自身拥有较强的风险抵御能力。第三，加大房地产金融监管力度，对房地产企业的融资过程、资金实际用途、融资租赁资产比重、风险资产总额等进行有效监管，及时发现与处理违规企业，避免部分房地产企业因盲目追求市场份额、自身发展速度而形成系统性金融风险，如审核房地产企业风险资产是否远超过净资产、所申请专项贷款使用用途是否恰当。（三）房地产项目理性化投资第一，把控房地产投资规模，收集市场信息，统计老字号品牌营销经济观察382023 年 9 月（上）各地区房地产投资在固定资产投资中的比重，再根据统计结果采取相应措施来控制投资规模，在房地产投资规模较小时可采取出台宽松政策的方式来刺激经济、扩大规模，在房地产投资规模较大时则采取出台紧缩政策、调整土地出让量等方式来抑制投资规模，尽量保持房地产投资规模、宏观经济发展规模二者的协调状态6。第二，开展前期市场调研，为避免项目投资亏损，应在决策立项阶段重点开展市场调研工作，根据已掌握信息判断项目前景，如果未来一段时间的市场情况较佳，可以适当扩大项目投资开发规模，而在未来市场形势不理想时，则缩减项目投资规模，必要时可以取消房地产项目的投资计划。第三，建设安居房，各级地方政府需要持续建设安居工程，以成本价向中低收入家庭出售住房，这不仅可以解决部分居民住房困难的问题，同时，还可以通过调节安居房建设规模、供给数量来间接影响房地产投资行为，避免我国房地产经济过热、形成泡沫。（四）调整产品结构为把控房地产经济波动幅度、满足居民住房需求，必须对房地产产品结构进行调整，具体从健全住房供应体系、存量调整两方面着手。第一，健全住房供应体系，面对不同收入家庭提供多元化的住房供应渠道，高收入家庭、中低收入家庭通过市场购买中高档商品房与经济适用房，最低收入家庭则向政府租赁廉租房。第二，存量调整，详细调查我国各地区存量房地产的数量与种类，判断存量房地产是否满足居民住房需求，根据存量统计结果来调整下一阶段的房地产产品结构。目前来看，我国部分地区存在高档商品房存量过多、空置率高的问题，需要降低房地产开发项目中的高档商品房比例，加大中档商品房与经济适用房的建筑面积。（五）企业并购重组第一，规模效应，把并购方和被并购方的资源进行整合处理，全面增强项目管理能力、提高施工技术水平、盘活不良资产，在衰退与萧条阶段帮助房地产企业降低成本，在复苏与繁荣阶段帮助企业保持成本优势、在激烈的市场竞争中抢占先机。第二，多元化经营，把并购方、被并购方所开展的业务活动进行整合，以此来摆脱房地产企业对单一业务的依赖，即使少数业务出现亏损问题，也不会对企业存续造成明显影响。第三，化解资金劣势，将并购方和被并购方的融资渠道、现金流量进行整合，确保房地产企业在衰退、萧条阶段始终保持稳定的现金流，避免因资金链断裂而形成财务风险。（六）扩大经营范围第一，坚持主营业务原则，为保持市场核心竞争力与巩固当前占据的市场份额，房地产企业虽然需要积极拓展全新业务，但也需要持续将多数人力物力资源投入主营业务当中，不能舍本逐末。第二，坚持辅助主营业务原则，当房地产企业拓展其他业务时，要求保持新拓展业务、主营业务间的辅助关系，新业务办理期间对主营业务将起到十分积极的正面影响，达到 1+1 2 的经营效果。第三，坚持量力而行原则，房地产企业必须根据自身实际情况来选择业务种类、扩大范围与规模，如果忽视实际情况而盲目拓展过多业务，将会占用大量资源，进而影响到企业总体经营状况。此外，我国各个地区的房地产经济周期波动频率、客观规律与当前所处阶段存在明显差异。为实现良性发展目标，房地产企业还需要实施区域互补战略，在多个地区投资开发房地产项目，根据各区域经济波动情况与趋势来把控投资规模。三、结语综上所述，为保证我国房地产经济良性发展，避免因经济波动幅度过大而造成严重损失与引发深远社会影响，无论是政府主管部门还是房地产企业，都应提高对房地产经济波动问题的重视程度，深入了解经济波动的内生因素和外生因素，围绕经济波动机理来积极落实各项管理对策，保障房地产经济稳步发展。参考文献：1 郑淑琴.房地产经济波动的影响因素分析及对策研究 J.学术论坛，2014，37（10）：74-78.2 刘建文.房地产经济波动对宏观经济的影响研究 D.武汉：华中科技大学，2013.3 吴强.房地产经济波动的影响因素及对策分析J.企业改革与管理，2019（1）：200.4 郭雅文.中国房地产经济周期波动及对策的几点思考 J.河北建筑工程学院学报，2013，31（1）：71-75.5 王建琴.房地产经济波动的影响因素分析及对策研究 J.现代经济信息，2019（11）：415.6 王海凤.房地产经济波动的影响因素分析及对策研究 J.经济师，2019（11）：286-287.作者简介：李青，男，汉族，1972 年 12 月生，江西省横峰县人，大学本科，中级会计师，研究方向：房地产经济。