房地产经济波动的影响因素及完善对策.pdf
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1、老字号品牌营销经济观察362023 年 9 月(上)李青/中国江西国际经济技术合作有限公司(南昌 330038)李青房地产经济波动的影响因素及完善对策摘要:房地产行业是我国经济体系中的重要产业,中国经济简报指出,截至 2022 年 7 月,我国房地产行业估值约占我国 GDP 的 30%,一旦房地产经济出现波动,必然会造成重要影响。本文以房地产经济波动为切入点,从外生因素、内生因素两方面着手,深入剖析房地产经济波动的主要影响因素,并从多个方面提出完善对策,旨在控制房地产经济波动过程,避免经济波动对行业发展、企业生存造成剧烈冲击,为我国房地产行业创造稳定的发展环境。关键词:房地产;经济波动;影响因
2、素;完善对策引言经济发展历程表明,我国房地产行业在经济增长期间会周期性出现经济波动现象,不但对企业发展乃至行业发展造成明显影响,严重时还会影响到我国社会经济的总体协调发展。因此,应深入分析导致房地产经济出现波动的原因,了解房地产经济波动的基本特征,这样才能准确把握房地产发展的趋势,及时采取相应的措施,避免房地产出现过热或者不热的情况,促进房地产经济的可持续健康发展,为我国整体经济发展做出贡献。一、房地产经济波动的主要影响因素(一)外生因素1.经济增长相较于其他产品,房地产具备独特消费属性,属于居民刚性消费支出,房地产经济发展主要受国民生产总值的涨幅影响,国民生产总值长时间保持稳定增长趋势时,将
3、会起到促进房地产经济发展、稳步提高房屋交易量与市场价格的作用。而在国民生产总值呈现下滑趋势时,则会推动房地产经济加速进入危机衰退阶段。同时,房地产行业具备产业扩张传导属性,随着宏观经济的复苏,将会带动社会生产资源转向房地产行业,使房地产经济先于其他行业进入复苏阶段1。2.居民消费水平居民消费水平是收入扣除各项固定支出费用后所表现出的消费能力,居民的消费能力越强,则在购买房屋等大额资产时的消费意愿越强。如果居民消费水平在短时间内骤然变动或是长期呈现持续下降趋势,将会对房地产经济发展造成剧烈的外部冲击,在传导机制作用下造成房地产消费需求和投资需求萎缩的后果。与此同时,相当比例的居民选择通过银行贷款
4、等形式来购买房屋,在房屋使用期间持续支付现金来分期还款,使得现金支付承受力对房地产消费需求造成明显影响,如果居民消费水平过低,或是住宅消费在生活费总体结构中的比重过大,都会改变房地产需求水平。此外,从房地产企业风险规避角度来看,财务部门应持续收集有关居民消费水平的资料信息,如当地社会平均收入、中位数收入、居民消费结构比例等。如果所在地区居民消费水平呈现下降趋势,需要提前采取相应的风险规避措施,如缩小项目投资规模、调整销售价格、增加中小户型房屋占比等。3.通货膨胀第一,在价格价值变动方面,房地产的名义价格和真实价值存在一定差异,正常情况下二者并无明显偏差,但在通货膨胀形势下,会加剧二者的偏差,致
5、使房地产经济随之呈现出扩展趋势或是收缩趋势。例如,在物价总体大幅上涨时,房地产的名义价格与真实价值都有所提高。而在物价总体下降时,房地产的名义价格与真实价值分别会趋于下调与明显减少。第二,在保值升值功能变动方面,总体物价和货币价值保持反比关系,总体物价越高,则货币价值越低,多数消费者青睐于持有具备升值潜力的真实资产,以购买房地产作为主要投资渠道。而在总体物价下降情况下,房地产名义价格下跌,且真实价值也会出现一定程度的减少,最终造成房地产需求水平下降、房地产投资规模萎缩的后果2。4.银行利率首先,从房地产需求角度来看,我国多数地区的房地产价格超过居民的支付能力,多数购房者通过银行等渠道贷款购房,
6、银行利率与消费者的购房意愿有紧密联系。在银行利率过高的情况下,将会打消一部分消费者的购房意愿,造成房地产市场交易量下跌、开发量减少的后果。其次,从房地产供给角度来看,银行贷款是多数房地产企业的主要融资渠道,向银行申请贷款作为工程项目建设资金,如果银行贷款利率过高,则会削弱房地产企业的风险抵御能力,既有可能在项目建设期间因各类突发状况而出现项目烂尾、资金链断裂等风险隐患,也会在后续房地产销售环节通过抬高销售价格来转嫁成本,并打消部分消费者的购房意愿。在金融市场实施较为宽松的资金管控政策时,则会通过降低银行利率、放宽融资条件来促进房地产行业繁荣发展,但也会随之形老字号品牌营销经济观察372023
7、年 9 月(上)成新的风险隐患。最后,从金融风险角度来看,为避免形成系统性金融风险,银行机构对房地产开发项目、地产商的合规性有严格要求,采取设立白名单、房产商资格审查、评定信誉等级等手段。因此,房地产企业需要树立风险意识,在企业经营发展、项目投资开发期间严格遵循相关规定要求,避免因行业总体风险系数过高而使银行机构缩紧银根、提高贷款门槛与提高利率。(二)内生因素1.市场供需关系供需矛盾是房地产经济波动的根本原因,如果供需关系发生明显变化,且缺乏有效的管控调节措施,将导致房地产行业的投资走向转变为扩张方向或是收缩方向。例如,在房地产市场供给超过需求时,所投资开发房地产项目的市场销售状况普遍较差,一
8、部分房屋长期处于闲置状态,造成房地产企业资金回笼周期时间延长、项目无法获取足够收益、房地产销售价格与真实价值下跌等后果,引导房地产投资走向转变为收缩方向。而在房地产市场供给小于需求时,则会明显提高房地产的市场价格与项目投资收益率,引导房地产投资走向转变为扩张方向。此外,产业结构、经济增长等因素也会改变市场供需关系,进而影响房地产经济波动状况,因而可以将房地产市场供需变动过程视为外生因素、内生因素的综合作用过程3。2.房地产价格预期首先,从消费者角度来看,多数购房者较为重视房地产的商品属性,在房地产行业平稳发展的情况下,房地产的市场价格与预期价格较为稳定,不会出现剧烈波动,使得多数消费者形成较为
9、强烈的购买意愿。而在房地产市场不稳、预期经济形势较差的情况下,房地产价格呈现出跌落趋势,打消了一部分消费者的购房意愿,这也会进一步恶化房地产经济形势,从而陷入恶性循环。其次,从投资者角度来看,稳定的房地产预期价格,可以保证房地产项目的投资回报周期与收益率,引导投资者持续将现金等资源投入房地产行业当中。而在房地产预期价格不稳、预期价格呈跌落势头时,则会打消投资者的投资意愿,转而投资其他发展势头较好的行业,且部分投资者还会采取项目中途撤资、抛售持有房产等措施来止损,进一步加快了房地产经济的衰退速度。3.房地产收益率房地产收益率是衡量房地产项目投资规模与开发规模的重要指标,是房地产开发项目净收益和投
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