房地产抵押估价报告(54页).doc

房地产抵押估价报告

项目名称：xx（户）拟抵押贷款项目涉及的位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108建筑面积为182.31平方米住宅用途房地产的抵押价值评估

估价委托人：xx

房地产估价机构：安徽xx房地产评估咨询有限公司

注册房地产估价师：殷乐利（3420090045） 周莉（5120110030）

估价报告出具日期 : 二零一六年六月三十日

估价报告编号：皖xx（池）评（2016）字第3417000268号

致估价委托人函
xx：
受您的委托，我公司对您位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108建筑面积为182.31平方米住宅用途房地产于价值时点二零一六年六月二十日的抵押价值进行了评估与测算。
本次估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
我公司专业估价人员秉承独立、客观、公正、科学的原则，根据估价目的在对估价对象现场进行实地查勘、广泛收集有关房地产市场信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的各种因素，并运用《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]规定的科学的估价方法（本次评估采用的估价方法为比较法、收益法），对估价对象于价值时点的抵押价值进行了评估。其评估结果如下：
估价对象未设立法定优先受偿权利下的价值：
评估总价：￥82.04万元(大写：人民币捌拾贰万零肆佰元整)；
评估结果一览表
估价对象
《房地产权证》
坐落
建筑面积
（m2）
评估单价
（元/ m2）
评估价值（万元）
1
房地权证池字第01061687B号
贵池区翠微苑E12幢107
83.46
4500
37.56
2
房地权池字第012599B号
翠微苑小区E12幢108
98.85
4500
44.48
合计
-
-
182.31
-
82.04

房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款：0元（法定优先受偿权利包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款，根据委托方提供的资料和估价师的调查，未发现估价对象的存在任何法定优先受偿款。）
估价对象房地产抵押总价：￥82.04万元(大写：人民币捌拾贰万零肆佰元整)。
评估结果一览表
估价对象
《房地产权证》
坐落
建筑面积
（m2）
评估单价
（元/ m2）
评估价值（万元）
1
房地权证池字第01061687B号
贵池区翠微苑E12幢107
83.46
4500
37.56
2
房地权池字第012599B号
翠微苑小区E12幢108
98.85
4500
44.48
合计
-
-
182.31
-
82.04

特别提示：本次估价目的为抵押，假定估价对象在抵押期内拍卖或者进行变卖,因存在市场状况、短期内强制处分、购买群体的心理排斥因素影响,最可能实现的价格一般与评估的市场价值的差异程度大约在5%-10%，其合理的变现时间一般为3-5个月。

安徽xx房地产评估咨询有限公司
法定代表人： 二零一六年六月三十日
目 录

一、估价师声明 1
二、估价假设和限制条件 3
三、估价结果报告 3
（一）估价委托人 6
（二）房地产估价机构 6
（三）估价目的 6
（四）估价对象 7
（五）价值时点 7
（六）价值类型 8
（七）估价依据 8
（八）估价原则 9
（九）估价方法 10
（十）估价结果 11
（十一）估价人员 13
（十二）实地查勘期 13
（十三）估价作业期 13
（十四）估价报告使用期限 13
（十五）估价对象变现能力分析及相关风险提示 13
四、估价技术报告 20
（一）实物状况描述与分析 20
（二）权益状况描述与分析 21
（三）区域状况描述与分析 21
（四）市场背景描述与分析 22
（五）最高最佳利用分析 22
（六）估价方法适用性分析 29
（七）估价测算过程 31
（八）估价结果确定 44
五、附 件 47

附件1：估价委托书及法定优先受偿款调查记录
附件2: 估价对象及可比实例位置示意图
附件3：估价对象及可比实例照片
附件4：房地权证池字第01061687B号、房地权池字第012599B号《房地产权证》复印件
附件5：池土国用（商品房）第230/2006号、4904/2010号《国有土地使用权证》复印件
附件5：委托方身份证复印件
附件6：房地产估价机构资质证书、房地产估价机构营业执照复印件
附件7：注册房地产估价师资质证书复印件
附件8：其他资料
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]和建住房【2006】8号《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题》进行分析，形成意见和结论，并撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，实地查勘期为2016年6月20日，即本次价值时点。参加实地查勘人员有：殷乐利(注册房地产估价师)、周莉(注册房地产估价师)。
我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6、本估价报告是由专业估价人员完成的，没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本估价报告未经估价机构书面同意，不得向委托方和评估报告审核部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容，未经许可不得发表于任何公开媒体上；对因忽视本估价报告揭示的相关事项所引起的相关法律责任，本估价机构及估价人员不承担相应的责任。
8、本估价报告是我们根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
参加本次估价的注册房地产估价师：
姓 名 注册证号 签 字

殷乐利 3420090045

周 莉 5120110030

估价假设和限制条件
（一）一般假设
1、根据估价对象的使用现状，基础设施设定为“六通一平”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气，场地平整）。
2、该房地产实际用途为住宅，证载用途为住宅，按照最佳最有效使用的原则，估价对象用地最佳状态为住宅用地。
3、估价对象四至界限清楚，权属状况为住宅，无权属争议，房屋建筑面积、宗地土地使用权面积均以证书登记面积为准。
4、估价对象占用土地使用权性质为国有出让用地；根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。本次估价中估价对象土地为出让住宅用地，土地使用期届满后，自动续期。（如果有未定事项，应说明清晰，一般不允许抵押。）
5、本报告估价结果是估价对象于价值时点当时市场状况下形成的客观合理价格。
6、委托方向本估价机构提供的有关证件、资料和陈述的情况必须是真实的；其所提供的数据我们未经现场测量，并假设其为真实、准确的。
7、本次估价时，估价人员对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素进行了关注，未对估价对象隐蔽工程进行测量、实验；本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题，且符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准和环保标准。
（二）未定事项假设
未定事项假设是指估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。
本次估价对象状况无未定事项，故无未定事项假设。
（三）背离事实假设
背离事实假设是指房地产设定的状况与实际状况不一致时，根据价值时点时的估价目的进行的假设状况。
估价对象设定状况与实际状况一致，故本次评估无背离事实假设。
（四）不相一致假设
不相一致假设是指房地产名称/地址变更、用途、权利人不一致时，而根据价值时点时的估价目的进行的假设状况。
本次估价对象状况之间无不一致，故无不相一致假设。
（五）依据不足假设
依据不足假设是对房地产事实不了解时，而根据价值时点时的估价目的进行的假设状况。
本次估价对象无依据不足，故无依据不足假设。
（六）关于法定优先受偿款
《房地产抵押估价指导意见》中提出“房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额，以及其他法定优先受偿款”。根据委托方提供信息及估价人员现场勘查，此估价对象不存在法定优先受偿款。
（七）估价报告的使用限制
1、此次评估的房地产抵押价值是估价对象价值在“六通一平”和国有出让土地使用权状态下住宅用途房地产于价值时点的市场价格。等于估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
2、本估价结果是根据本次估价目的，对估价对象在保持现使用状态下评估测算出的，仅作为委托方在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据，不得用于其它目的，若用于其他用途，对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。
3、本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。
4、本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于价值时点的假设条件、市场状况而言，并未考虑市场价格波动、税率变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响。
使用者应当充分考虑估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产价值可能产生的影响；应当定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产价值进行再评估。
5、本报告包括封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件共八部分，必须完整使用方为有效，对使用本报告中部分内容而导致的损失，我公司不承担任何责任。
6、本估价报告使用期限自估价报告出具之日（2016年6月30日）起一年内有效。

估价结果报告
（一）估价委托人
1、姓名：xx
2、住址：贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108
（二）房地产估价机构
1、房地产估价机构名称
安徽xx房地产评估咨询有限公司
2、房地产估价机构地址
安徽省合肥市经济技术开发区合安路东繁华世家雅景苑1号联排别墅
3、法定代表人
常忠文
4、统一社会信用代码
91340100725542026
5、房地产估价机构资质和级别
房地产：一级 建房估证字[2013]074号
有效期限：2013年7月20日至2016年7月19日
6、联系人
章桂宝
7、联系电话
0566-2626777 18905664777
（三）估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
（四）估价对象
本次评估的估价对象位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108住宅用途房地产，xx拥有房地权证池字第01061687B号、房地权池字第012599B号《房地产权证》及池土国用（商品房）第230/2006号、4904/2010号《国有土地使用权证》，该估价对象房地产建筑面积为182.31平方米。
1、土地状况
四 至
东临九华山大道，南临人民路，西临清溪河，北临秋浦东路
用 途
住宅用地
土地使用年期
根据委托方提供的池土国用（商品房）第230/2006号、4904/2010号土地证显示，该宗土地使用年期至2068年12月25日。因此自价值时点土地剩余使用年限为52.51年。
开发程度
宗地外“六通”（通路，通电，通上水，通下水，通讯，通气），宗地内场地平整。
2、建筑物状况：
名称
贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108
房地产权证
房地权证池字第01061687B号、房地权池字第012599B号
所有权人
xx
规模
182.31平方米（107面积为83.46，108面积为98.85平方米）
用途
住宅用房
层数
1/5
建筑结构
混合结构
层高（米）
约3.5米
设施设备
估价对象的供水、供电、通讯、卫生、照明等系统和设备配置齐全。
装饰装修
普通装修，墙面为乳胶漆粉刷，地面为地板转，进户门为防盗门、窗户为塑钢窗。
空间布局
估价对象均为两室两厅一厨两卫，入户首先看到的是客厅餐厅，客厅、主卧室、次卧室朝南，餐厅、厨房、卫生间朝北。
建成时间
建成于2001年
使用及维护状况
估价对象建筑物目前处于自用状态，用途为住宅，维护保养情况完好。
（五）价值时点
2016年6月20日（价值时点为估价人员实地查勘期）。
（六）价值类型
此次评估的房地产价格是在基础设施“六通一平”和国有出让土地使用权状态下住宅用途房地产于价值时点的抵押价格，等于估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款（法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款项，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款）。
（七）估价依据
1、有关法律法规
（1）《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）；
（2）《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第50号）；
（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）；
（4）《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第98号）。
2、有关技术标准
（1）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
（2）中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》(GB/T 50899-2013）；
（3）《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财政部、国家税务总局财税[2008]24号）；
（4）《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）；
（5）《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》（中华人民共和国国务院令第448号）；
（6）《关于印发〈安徽省地方教育附加征收和使用管理暂行办法〉的通知》（财综[2011]349号）；
（7）房屋完损等级评定标准（试行）（城住字[1984]第678号）；
（8）《房地产抵押估价指导意见》建住房[2006]8号。
3、其他资料
（1）房地产估价委托书；
（2）房地权证池字第01061687B号、房地权池字第012599B号《房地产权证》复印件及池土国用（商品房）第230/2006号、4904/2010号《国有土地使用权证》；
（3）估价人员实地勘查、调查、收集的有关资料。
（八）估价原则
1、独立、客观、公正原则
所谓独立，一是要求房地产估价机构本身应当是一个不依赖于他人、不受他人束缚的独立机构；二是要求房地产估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求房地产估价机构和估价人员在估价中不应受到外部干扰因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。所谓客观，是要求房地产估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。所谓公正，是要求房地产估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方，因此，要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直的评估出对各方估价厉害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
2、合法原则
房地产价格是实物、区位、权益三者的有机结合，所以估价方和估价人员在估价中必须在房地产的产权、房地产的利用以及房地产的处分的方面皆符合相关法律法规的约定，在产权无法明确的情况下应明确设定估价对象的产权。因此，估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
3、最高最佳利用原则
要求估价结果是在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。
在合法前提下的最高最佳利用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，达到最高最佳利用状态。
4、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。房地产市场价格也同样遵循替代规律，某房地产市场价格，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产市场价格所牵制。换言之，估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。
5、价值时点原则
房地产市场是不断变化的，影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。因此，房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个具体的时间，估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价格或价格。
6、谨慎原则
房地产市场价格的变化受多种因素制约，每一种因素的变化都反过来影响到房地产价格，从而影响到评估标的的抵押价值和抵押贷款的资金安全。谨慎原则就是要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定的的情况下对其做出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面。谨慎考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。
（九）估价方法
估价人员根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和估价对象的特点以及此次评估的目的选择估价方法。《房地产估价规范》中常用的估价方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法。
1、本次评估未选用的估价方法及理由
由于该房产位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108住宅，该区域近年来征收、拆迁资料少，不易取得土地成本相关测算数据，因此本次估价不采用成本法；另估价对象不属于待开发或再开发房地产，因此不适合采用假设开发法。
2、本次评估选用的估价方法及理由
①由于估价对象属于住宅用途房地产，位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108，该区域为住宅房地产的较活跃区域，住宅房地产的成交案例较多，符合比较法运用的条件；
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
②又由于此类用途房地产收益性较强，用于出租房屋较多且租赁需求旺盛，房屋的收益经常而稳定，符合收益法运用的条件。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转化为价值得到估价对象价值或价格的方法。
综上所述，本报告将采用比较法和收益法对估价对象进行评估。
（十）估价结果
此次估价中所使用的币种为人民币。
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合理的估价方法，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产市场价格的因素分析，确定估价对象在符合报告中已说明的有关假设和限制条件的基础上，于价值时点2016年6月20日的评估结果如下：
房地产未设立法定优先受偿权利下的估价结果汇总表：

币种：人民币
估价方法
相关结果
比较法
收益法
估价对象一
总价（万元）
47.49
28.00
单价（元/ m2）
5007
3320
估价对象二
总价（万元）

单价（元/ m2）

评估价值
总价（万元）
82.04（大写:捌拾贰万零肆佰元整）
单价（元/ m2）
4500
房地产抵押价值评估结果汇总表：
币种：人民币
估价对象
项目及结果
估价对象
1、假定未设立法定优先受偿权下的价值
总价（万元）
46.41（大写:捌拾贰万零肆佰元整）
单价（元/ m2）
4500
2、估价师知悉的法定优先受尝款
总额（万元）
0
2.1已抵押担保的债权数额
总额（万元）
0
2.2拖欠的建设工程价款
总额（万元）
0
2.3其他法定优先受尝款
总额（万元）
0
3、抵押价值
总价（万元）
46.41（大写:捌拾贰万零肆佰元整）
单价（元/ m2）
4500
（十一）估价人员
参加估价的注册房地产估价师
姓名
注册号
签名
签名日期
殷乐利
3420090045

周 莉
5120110030

（十二）实地查勘期
二零一六年六月二十日
（十三）估价作业期
二零一六年六月二十日至六月三十日
（十四）估价报告使用期限
本估价报告使用期限自估价报告出具之日（二零一六年六月三十日）起一年内有效。
（十五）估价对象变现能力分析及相关风险提示
1、估价对象变现能力分析
变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。本次评估主要从以下几个方面对估价对象变现能力进行分析。
（1）影响房地产变现能力的主要因素
①房地产的通用性：通用性是指是否常见和普遍适用。一般而言，凡越是常见和普遍适用的房地产，即通用性越强，市场流动性越强，一旦进行处置，受众面广（市场上可能的购买者多），易于处置和变现，变现能力也越强，反之亦然。
估价对象系一般常见的住宅房地产，其通用性较强。
②房地产的独立使用性：独立使用性是指能够单独的使用而不受限制。一般的独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力越弱。
估价对象基础配套设施达到“六通一平”，且估价对象于价值时点处于正常的独立使用状态，具有较强的独立适用性。
③房地产的可分割转让性：可分割转让性是指在物理上、经济上是否可以分离开使用。由于价值大的房地产变现能力弱，而如果该房地产容易分割，就可以分割成多个价值量小的可以独立使用的部分分别转让，这样就可以提高其变现能力。
估价对象系住宅用途房地产，一般情况下估价对象分割转让可能性不大。
④房地产的价值大小：一般的说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力自然较弱。价值大小对变现的影响是指潜在购买群体的承受能力，房地产价值越大，潜在购买群体的范围就越小。
估价对象总价值适中，变现能力较好。
⑤房地产的开发程度：一般来说，开发程度越低的房地产。不确定因素较多，变现能力较弱。
估价对象所在区域内基础设施达到宗地外 “六通一平”，开发程度一般，其变现能力一般。
⑥房地产的市场状况：一般来说，房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。
估价对象系住宅用途房地产，同时池州市贵池区房地产的“二手房”市场发展较成熟，需求较旺盛，住宅用途的房地产市场较繁荣，估价对象变现能力较好。
⑦房地产的区位：一般来说，区位越偏僻，越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。
估价对象所在区域内生活配套设施比较完善，人口密度较好,已经形成成熟的住宅区域，变现能力较好。
（2）假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度
这种可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度是指在“价值时点”,而且是“拍卖或变卖”的情形。而这种差异程度主要取决于:市场状况、短期强制处分、购买群体的心理排斥等因素的影响,其最可能实现的价格肯定要比评估的市场价值(指合理的市场价值)要低。
①市场状况:估价对象位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108,区域内新建成的住宅小区较多,二手房交易较为活跃,房地产市场状况较好。
②短期强制处分:估价对象位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108,周边公共配套设施较齐全、自然与人文环境良好,但由于区域内同类型住宅存量房较多,供需处于饱和状态,估价对象短期强制处分时间相对较短,快速变现能力一般。
③购买群体的心理:由于估价对象是“拍卖或变卖”的情形,购买群体在购买时可能存在一定的排斥心理,影响估价对象的变现能力。
（3）最可能实现的价格一般比评估的市场价值低的原因：
①期限限制：相对于正常市场交易而言，拍卖成交对于时间的要求更高，首先拍卖会召开之前一般只有不超过15天的时间进行宣传，而且拍卖成交后往往要求购买者在较短的时间内付清款项，这样就不符合假设条件中的有较为充裕的时间的设定，从而造成拍卖成交价往往同市场价有所差异的现象。
②税费差异：根据《拍卖法》的规定，拍卖人可向委托人和买受人各收取不超过拍卖成交价5%的佣金，这就意味着买受人要较正常市场交易多负担拍卖佣金，造成了实际承受价高于市场价，在这种情况下，购买者往往会调低购买上限，造成拍卖成交价格要低于正常市场价格。
③心理因素：心理因素是影响拍卖成交的重要因素，很多人认为法院拍卖的房地产不吉利会造成其不去参加竞拍，参加竞拍的人群也容易受到拍卖气氛的影响，如竞买不活跃，会造成观望、等待，心理期待降价从而造成一拍成功率低，且最终成交价位低，也可能会有竞拍非常激烈，造成购买者不理智冲动购买，造成成交价高于市场价。
④买主限制：拍卖公司在进行宣传时，往往通过网络、平面媒体、推介会等形式进行信息的发布，考虑到不同人群接受信息来源的习惯，造成了可能的潜在购买者可能看不到相关信息，对于某些通用性较差的房地产，因其房地产性质决定可能购买的群体集中在一个较为狭窄的范围内，这样也就造成了拍卖成交价与市场价的背离。
综上所述，假定估价对象在价值时点拍卖或者进行变卖,因存在市场状况、短期内强制处分、购买群体的心理排斥因素影响,最可能实现的价格一般与评估的市场价值的差异程度大约在5%-10%。
（4）变现时间的长短
处置房地产时,其变现的时间长短与处置方式、估价对象的面积、用途、价值、成新等因素有关。一般说来,以拍卖方式处置房地产时,变现时间较短,但变现价格一般较低,变现成本较高,变现时间的长短直接与变现能力的大小正相关。
估价对象抵押房地产如在价值时点进行拍卖或者变卖,其合理的变现时间一般为3-5个月，变现能力较好。
（5）变现的费用、税金的种类和清偿顺序
①变现的费用:一般包括法院执行费、评估费、拍卖佣金及办理过户手续时发生的行政事业性收费，一般情况下,抵押物的处置都需要经过司法程序,这个过程中产生的费用可统称为诉讼费用。根据《诉讼费用交纳办法》(中华人民共和国国务院令第481号),人民法院收取的诉讼费用主要有案件受理费和申请执行费,另外还有执行中的实际支出费用,包括人民法院执行人员异地执行本案时按照国家有关规定标准支出的差旅费用,有人民法院或人民法院委托其他单位或共同进行的与本案有关的勘验、鉴定、评估、拍卖、仓储、保管、运输等实际支出费用。另外,诉讼费用还包括抵押权人支出的律师费用等。
②处分抵押房地产应缴纳的税费主要包括营业税金及附加、土所得税、印花税、交易费等。估价对象若在价值时点进行变现,其过程中发生的税费主要涉及营业税、契税、印花税等税金及交易综合服务费等费用;以拍卖方式处置抵押房地产时,要支付拍卖佣金、评估费、法律诉讼费及保全费等费用;抵押房地产原欠缴的各种费用(除优先受偿款),需要在变现过程中补交的,也应计入变现费用中,主要包括欠缴的水电暖费用、物业管理费等。
③抵押房地产如在价值时点进行拍卖或者变卖时,变现后所得价款除了法律规定优先于本次抵押贷款受偿的数额外,一般应按下列顺序进行清偿:A、支付处置费用和佣金;B、偿还法定优先授偿款;C、偿还抵押权人(或债权人)的债权本息及违约金;D、余款交委托人(或抵押人)。
估价对象如在价值时点进行变现,其清偿顺序如上所述。
2、相关风险提示
（1）预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素:
①近几年来,国家针对房地产相继出台宏观调控政策,将会影响房地产市场价值,使得估价对象房地产的价值未来下跌存在一定的可能。
②如果未来发生区域经济衰退或和其它社会、政治因素的剧变,都整体下跌,估价对象房地产的价值下跌成为可能。
③如果未来估价对象房地产的环境因素以及区位条件发生恶化也会对估价对象房地产的贬值成为可能。
④房地产抵押期间,抵押房地产仍由抵押人占有、使用。若抵押人人为使用不当,如擅自拆改建筑物,破坏建筑结构等,将会加速建筑物的物理折旧,导致房地产的贬值。
⑤如果未来遭遇不可抗力的因素(如火灾、地震、水灾)等,也会对建筑物产生破坏作用,进面导致建筑物折旧加速,使房地产价值下降。
（2）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响:
本估价结果是估价对象在特定的价值时点和特定的估价目的之前提下的市场价值,随着时间的推移,估价对象房地产状况会发生变化(尤其是房屋折旧,土地使用年限缩短等),房地产市场也会发生变化。因此随着时间的推移,估价对象的价值也会发生变化而与本估价结果产生偏差,这是属于正常的房地产市场现象,作为抵押贷款之目的,提请抵押权人注意估价对象价值的减损。
①估价对象状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响
估价对象状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响，从物质折旧和功能折旧的角度考虑，其影响一般都是负面的，房地产抵押价值呈一定程度的逐年下降趋势，下降的幅度视房地产类型的不同而不同，以及视估价对象使用情况的不同而不同。
因估价对象是住宅房地产，住宅房地产其抵押价值下降的幅度一般较小。
②房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响
（3）抵押期间房地产信贷风险关注点分析
①抵押房地产本身的风险
适应性风险：并不是所有的房地产都适合作为抵押物，作为担保物的房地产必须具有合法性。
预期风险：抵押期间房地产市场变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期风险。
变现风险：因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力差和处置发生的税和费形成价值减损甚至资不抵债的风险。
耗损风险：在抵押期间正常使用房地产也会造成抵押物的一般损耗;不正当使用或空置，质量隐患，管理维护不妥，甚至火灾等意外都会造成其价值严重减损甚至消失。
②系统风险分析
市场供求风险：抵押房地产所在的地区房地产市场供求关系的变化所带来的风险。
政策、政治风险：政府有关房地产的税收、金融等政策都会对房地产收益目标的实现产生巨大影响，从而给抵押权人带来风险。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险，这也是对房地产危害最大的一种风险。
信用、道德、经营、管理等风险：抵押人（贷款人）信用、道德影响着还贷计划，其企业的经营、管理决定着还贷能力的实现。
或然损失风险：火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的抵押房地产的损失。
③估价报告中忽略考虑或者无法考虑的某些因素（条件）对估价结果可能产生风险的披露
估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。
（4）合理使用评估价值
请充分注意市场风险及估价对象的变现能力，合理使用本抵押价值。
（5）定期或者在房地产变化较快时对房地产抵押价值进行再评估
抵押期间抵押权人应每年进行房地产抵押价值再评估，在价值时点后,有效期内若房地产市场价格发生较大波动,并对估价对象价值已产生明显影响时,委托方应及时聘请房地产估价机构重新确定其市场价值。
估价技术报告
（一）实物状况描述与分析
本次估价对象为贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108建筑面积为182.31平方米住宅用途房地产。估价对象四至：东临九华山大道，南临人民路，西临清溪河，北临秋浦东路。估价根据委托方提供的资料及现场查勘情况，现对估价对象实物状况描述如下：
1、 土地实物状况描述与分析
四 至
东临九华山大道，南临人民路，西临清溪河，北临秋浦东路
用 途
住宅用地
土地使用年期
根据委托方提供的池土国用（商品房）第230/2006号、4904/2010号土地证显示，该宗土地使用年期至2068年12月25日。因此自价值时点土地剩余使用年限为52.51年。
开发程度
宗地外“六通”（通路，通电，通上水，通下水，通讯，通气），宗地内场地平整。
土地实物状况分析
综上所述，估价对象四至界限清晰，面积适中，用途符合规划且为最佳用途，土地形状规则便于利用，地形为平原地，地势平坦，所在区域基础设施已达到“六通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气）及宗地内场地平整，对估价对象房地产价值具有明显的提升作用。
2、建筑物状况描述与分析
估价对象位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108，建筑面积为182.31平方米。
建筑物实物状况描述
名称
贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108
房地产权证
房地权证池字第01061687B号、房地权池字第012599B号
所有权人
xx
规模
182.31平方米
用途
住宅
层数/总层数
1/5
建筑结构
混合结构
层高
约3.5米
设施设备
估价对象的供水、供电、通讯、卫生、照明等系统和设备配置齐全。
装饰装修
普通装修，墙面为乳胶漆粉刷，地面为地板砖及木地板，天花为乳胶漆，门为防盗门，塑钢窗。
空间布局
估价对象均为两室两厅一厨两卫，入户首先看到的是客厅餐厅，客厅、主卧室、次卧室朝南，餐厅、厨房、卫生间朝北。
建成时间
2001年
使用及维护状况
估价对象使用及维护状况良好。
完损状况
估价对象结构构件完好，管道畅通、现状良好。
建筑物实物状况分析
综上所述，估价对象规模适中，适宜作为住宅，用途符合规划且为最佳用途，装饰装修为普通装修，空间布局合理，使用及维护良好，经现场勘查成新度较高，有助于估价对象的价值显化。
（二）权益状况描述与分析
土地权益状况描述
土地所有权状况
估价对象所占土地所有权为国家所有
土地使用权状况
根据委托方提供的池土国用（商品房）第230/2006号、4904/2010号土地证显示，该宗土地使用年期至2068年12月25日止。因此自价值时点土地剩余使用年限为52.51年
他项权利设立状况
无
土地使用管制
住宅用地
建筑物权益状况描述
房屋所有权状况
房屋所有权人为xx
他项权利设立状况
无
出租或占用情况
自用
其他特殊情况
无
权益状况分析
综上所述，估价对象权属合法，各项权利因素完整，可以在房地产市场上自由交易，无特殊限制，对估价对象价值有提升作用较好。
（三）区域状况描述与分析
位置状况描述
坐落
估价对象坐落于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108
方位
估价对象位于秋浦东路以南。
与重要场所（设施）的距离
距池州市中心约1.2公里，距池州市火车站约5.0公里。
临街（路）状况
临秋浦东路、九华山大道，临路条件好
朝向
朝南
层数/总层数
1/5
交通状况描述
道路状况
附近有秋浦东路、九华山大道，估价对象临路状况良好。