旧住宅区改造.docx

旧住宅区改造的将迎来新的措施
　近日收到一份内部资料，是关于深圳市加强城市更新实施工作的有关暂行措施，文件属于内部征求意见稿，现就大家最关心的老旧住宅类改造做一个分享。
此暂行措施明确提出规范旧住宅区更新管理，总体基调是审慎推进旧住宅区拆除重建。现总结几点：
一、除因建筑存在重大安全隐患、重大基础设施和公共设施建设需要、保障性安居工程等公共利益建设需要或经市政府确定需要通过城市更新实施拆除重建等情形以外，原则上旧住宅区不纳入拆除重建类城市更新计划；
二、城市更新涉及到的危房，必须是根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为D级的危房集中区域；
三、明确由区政府负责组织开展意愿征集、现状调研、城市更新单元拟定、可行性分析等工作；
四、明确区政府与权利主体100%达成更新意愿并100%签订搬迁补偿安置协议后，才将城市更新单元报市政府审批；
1，意愿征集和拆迁补偿安置协议等工作原则上在意愿征集开始之日起一年之内完成，逾期未完成，该旧住宅区5年之类不得申请拆除重建类城市更新工作；
2，拆迁补偿安置协议中应载明对被拆迁房地产的转移登记与抵押登记限制条款，在该旧住宅区列入城市更新计划后，由区政府向产权登记部门提出申请；
3，旧住宅区的住宅合法类建筑产权置换按套内面积测算，同用途的置换比例原则上是 1：1。
五、零散旧住宅区(与其他各类旧区如旧工业区、旧商业区、城中村或旧屋村混杂在一起的旧住宅区)有必要纳入城市更新范围进行统筹改造的需要具备以下条件：
1，占拆除用地面积原则上不超过1/2；
2，由区政府组织开展前期工作，由区城市更新职能部门申报，权利主体的更新意愿    达100%。其余部分由其他主体申报的，其与去城市更新职能部门组成联合申报主体；
3，零散住宅区面积超过6000平米，占拆除用地面积不超过1/3的，可不适用《实施细则》公开选择市场主体的有关规定；
4，零散旧住宅区合法房屋产权置换比例按套内1：1，其他合法建筑按用途自行协商。
解读：个人认为，对于老旧住宅类，严控拆旧建新是本暂行措施的基调，对旧住宅区可以拆除重建的情形也进行了明确界定：符合公共利益需要和城市发展需要，以及实践中一些存在安全隐患的，重大基础设施和公共设施建设需要，才有可能涉及旧住宅区的拆建。
同时，在实施路径上，明确坚持政府主导，区政府负责组织开展意愿征集等前期工作。也明确了双“100%”的达成方可列入城市更新单元。
关于实施保障，为避免旧住宅项目久拖不决，《暂行措施》也提出了工作时限要求，如一年内未完成意愿征集和拆迁补偿安置协议等工作，该旧住宅区五年之内不得开展拆除重建类城市更新工作。
明确严控拆迁补偿协议签订之后的房产买卖问题，保障市场主体民事关系稳定性，增强交易预期，减少搬迁补偿难度。
对于产权置换，也明确是同用途的情况下是套内面积1：1。
最后，也提出了零散旧住宅去的推进策略，这必须可以认为是一大进步，便于统筹改造。
加班整理疏导，个人觉得这是对很多网友提出的“我家小区会不会旧改”“什么时候旧改”，一个比较理性的回答，未尽之处，后续补充。（本文来源于网络）

深圳旧改意见稿曝光：旧小区或不纳入旧改 除非是危房或市政需要
昨天，新浪乐居发布关于《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》内部征求意见稿的旧住宅区拆除部分（点击查看：【重磅】深圳旧改要所有业主同意才能拆，拆迁比或降至1:1），今天通过“深圳地产通”平台拿到一份完整的意见稿。
该意见稿正进行内部意见征求，部分内容的调整让不少开发商和业主感到震惊。从意见稿可知，深圳政府对于城市更新工作不再一味的由开发商为主导，现正加大土地整备的力度，强力推进用地的清退和城市更新工作。
文稿核心主要总结为：
1、由区政府作为主导开展前期工作，选择一家开发商进行旧改。
2、严格控制商务公寓的审批，旧改项目含公寓的，须一定比例交政府。
3、政府或停止旧住宅区拆除重建申报工作，原则上旧住宅区不纳入拆除重建类域市更新计划，除存在重大安全隐患鉴定为危房区域或因市政需要。
4、大幅度提高免缴地价容积率：城中村≤5.0;旧屋村≤2.0，(之前设定为≤3.0)。
5、增加保障房建设。在轨道站点500米，用地面积不少于3000米的工业用地，按保障房法定图则做调整，可配建总建面35%的商品房。另一类地区，工改居的最高配建40% 住宅。

6、旧住宅区回迁比例按套内面积测算，同用途置换比例为1：1。
7、旧住宅区旧改由政府主导进行意愿征集，需在1年内达到100%业主同意签拆迁补偿协议后，方可报审。逾期五年内不得再开展城市更新工作。
8、申报旧改项目“五年规划”范围内的，区政府可直接审批。