物业公司安全管理总结.docx

一、监控器无画面，尤其晚上看不清
漏洞现象：
1、监控头失效，摄像头老化、线路断损等；
2、摄像头无微光夜视功能，监控视频模糊或雪花等；

堵漏措施：
1、开展日常巡查与检修；
2、无夜视功能的，或增加灯光补偿设施，或改装微光夜视一体机。
二、不用刷卡无需核实即可进入园区
漏洞现象：
1、人行刷卡门形同虚设；
2、陌生人进出园区无核实；
3、大门敞开；
4、有人行刷卡门，但外人进入园区只要里面有人开门就可以进入。
堵漏措施：
1、设进出双向刷卡要求，而非进入刷卡；
2、对秩序维护人员核查行为进行监控；
3、大门关闭，如大门结构不利于出入管理，可在大门旁或内增设小门，装刷卡器；
4、高档项目要对非业主常出入人员进行备案，如保姆、邮递员、送水工等，并进行公示。
三、门岗人员经常换，不熟悉外来人员
漏洞现象：
1、门岗人员不稳定，业主出入不熟悉，在人员核实过程中，容易与老业主发生冲突；
2、新门岗人员怕与业主发生冲突，外来人员与业主都不核实。
堵漏措施：
1、门岗人员上岗前要进行带岗学习，由老员工进行1带1的培训，保证新员工能够熟悉老业主；
2、如未来得及上岗培训，则可安排门岗人员以刷卡、出示业主证明的方式进行证明，态度要温和，对业主及非业主一视同仁。
3、张布入园须知，明确入园需提供相关证明，门岗人员公事公办，并表明自己新来，请业主谅解，短期内能够获得业主认可。
四、巡逻人员未按巡逻路线实施，聚岗、躲岗
漏洞现象：
1、未按巡逻路线巡逻，抄近路完成任务；
2、长时间在某个点停留；
3、巡逻路线长期不确定，巡逻人员自己决定巡逻顺序；
4、确定巡逻路线后不更换，被不法分子掌握规律钻了空子。
堵漏措施：
1、配置巡更打点系统，并每日检查巡更情况；
2、无巡更打点系统，则安排巡逻人员与监控中心互动，在指定监控点进行报点；
3、设置多条巡逻路线，定期更换变动；
4、可采用GPS定位系统，掌握巡逻人员位置和路线。
五、装修工人在多户之间窜或留宿

漏洞现象：
1、办理出入证后，装修工人在非登记户进行作业；
2、装修工人晚上留宿在小区里；
3、装修工人在园区里骑车、运材料破坏公共绿地或设施。

堵漏措施：
1、装修监管人员进行户内装修巡检，检查装修工人证件；
2、每晚在时间确定后进行装修工人清场；
3、装修工人如确定要留宿在园区内，需要业主进行背书。
六、不用刷卡即可进入单元

漏洞现象：
1、有条件的安装刷卡系统，可增强管理便利性，并有利于业主私密性保护；
2、无条件的也要确保单元门机械锁好用，可通过业主自备钥匙开锁的方式解决部分问题；
3、宣传教导业主杜绝尾随人员一并进入。

堵漏措施：
1、单元门无刷卡系统；
2、单元门刷卡系统损坏；
3、单元门机械锁损坏；
4、不刷卡可跟进单元。
七、门禁系统用固定密码可开门

漏洞现象：
1、使用密码开门，且长期不更换；
2、密码开门痕迹明显，可从按键磨损情况来判断；
3、使用123456、111111、666666、888888等常见数字；
4、保洁人员掌握密码；
5、送奶、送报等外来人员掌握密码；
6、业主掌握密码。

堵漏措施：
1、密码作为门禁开启的备用手段，密码更新后进行存档，物业人员日常工作中不采用此方法；
2、密码不向业主公开；
3、保洁作业使用门禁卡，不可使用密码；
4、如发现有使用密码人员进入单元，立即更换密码并备案。
八、脉冲电子围栏没有电

漏洞现象：
1、电子围栏有断裂但无警报或修复；
2、电子围栏上有植物攀附；
3、电子围栏报警灯电源指示灯无显示。

堵漏措施：
1、将断裂线缆接驳好并拉直，高压危险标识牌挂立清晰，起到完好威慑的作用；
2、及时清理攀附的植物；
3、及时通电，如果短时间不能够修复，先保证报警灯有电运转。
九、红外对射、格栅对射失效

漏洞现象：
1、红外对射、格栅对射设备脏污、陈旧、缺损；
2、红外对射、格栅对射之间有障碍物但未报警或有人处理；
3、既有防爬刺线又有红外对射时，可能红外对射就不好使。

堵漏措施：
如果需要其发挥作用：
1、日常巡检进行测试，测试留存记录，发现损坏及时维修；
2、对发生误报等情况进行排查，而不能够将警报关闭了事；
如果已不在乎其是否发挥作用：
1、维修、清洁等日常作业时进行巡查和清洁，保证外观有效。
十、车辆进出核实不严格

漏洞现象：
1、车辆进出园区或车场车管员直接方向放行，其中可能部分非业主车辆也已进入；
2、好车豪车不核实，仅对一般车辆核实，容易被职业惯偷钻空，也易引起业主反感；
3、无人值守停车场刷卡即可进入，部分车主复制卡进出，停车场系统无车辆对比功能，一卡多车，造成占用车位情况。

堵漏措施：
1、在车辆管理岗处备案园区车辆信息，并要求车辆管理人员进行熟悉，确保本园区业主车辆可以快速审核通过；
2、在门岗处增加蓝牙射频卡刷卡系统，业主车辆上配备后可快速自动审核放行；
3、外来车辆需进行登记；
4、增设车辆核对功能，避免一卡多车，占用车位情况。
十一、物业人员或业主给陌生人开单元门

漏洞现象：
1、保洁员“热情为业主服务”，但又不熟悉业主，给陌生人开了门；
2、业主开门后未及时关门，给陌生人尾随的机会。

堵漏措施：
1、严禁保洁人员给陌生人开门，乃至严禁保洁员给业主开门；
2、加强闭门器的检修；
3、向业主进行尾随恶果的宣传，加强自我保护意识。
十二、底商开后门形成失控的进出通道

漏洞现象：
1、小超市、小卖店、餐饮店等商铺在园区内开后门，准备面向园区经营；
2、银行、餐饮等单位在园区内开消防通道；
3、开门后形成踩踏小道。

堵漏措施：
1、如作为消防门必须设施，要求安装消防控制锁，非紧急情况不可打开；
2、营业目标的后门一律进行封堵，使用绿篱、栅栏等进行封闭；
3、以封闭管理的要求，向业主进行公示，让业主一起进行反对。
十三、一楼楼道窗户敞开无围栏

漏洞现象：
1、一楼公共楼道窗户无围栏；
2、一楼公共楼道窗户打开无限位器；
3、楼下较为隐蔽，可藏人；
4、楼下树木紧靠窗户，可攀爬到1楼2楼窗户；
5、楼道窗户可从外面打开。

堵漏措施：
1、一楼窗户加限位器；
2、一楼窗户在装修期直接去掉把手进行关闭，防止人员进入；
3、园区外面树木和绿篱进行整理，绿篱控制在1m以下。
十四、电梯内无监控或监控不清晰

漏洞现象：
1、电梯内无监控摄像头；
2、监控头被遮挡或调转后没及时发现；
3、电梯照明灯破损，监控头无图像。

堵漏措施：
1、安装监控摄像头；
2、如无法实现网络布控，可考虑使用单机式或无线式摄像头；
3、电梯作为从楼宇外进入楼宇内部重要且主要通道，要重点关注，在监控室放在首要播放画面。
十五、小区租户管理松散

漏洞现象：
1、物业不掌握租客信息；
2、业主将房屋出租后，物业未了解情况，或未在物业备案；
3、群租，每户租客超过规定人次；
4、群租房垃圾产生量、自行车量等较多，对园区环境影响比较大；
5、群租房租户对公共设施破坏较大。

堵漏措施：
1、建立完善的房屋出租备案制度，并按照制度进行执行，与物业费收缴等工作协同开展；
2、物业秩序及客服人员将租房户作为重点巡查单位；
3、与业主保持租户居住情况沟通，重点说明房屋增值保值问题；
4、与出租房相邻业主保持沟通，如出现破坏公共设施、破坏环境则与出租业主进行沟通；
5、给租客办理园区及单元门出入门禁卡，明确编号与使用权限；
6、群租房情况上报派出所等治安机构。
十六、业主居家不设防

漏洞现象：
1、出入忘记关门，路过的人临时起意进行作案；
2、长期出门，家中无相应防盗措施；
3、与邻居之间不熟悉，给明目张胆的偷盗分子以可趁之机，以搬家为理由进行盗窃；
4、低楼层夏天开窗纳凉；
5、陌生人敲门轻易开门；
6、强行破拆入户门进行盗窃。

堵漏措施：
1、开展居家安全培训；
2、引导业主户内窗户安装限位器，在窗户上放置易响动的物品、花盆之类的；
3、引导业主安装云警报系统，发生入侵及时预警；
4、门锁安装限位器。
十七、技术开锁无登记或准入制度

漏洞现象：
1、技术开锁人员进入园区开展开锁服务后，了解到业主家的财富状况，后期寻机作案；
2、盗窃人员掌握技术开锁能力；

堵漏措施：
1、如业主家需要开锁，应找与物业有登记备案的技术开锁公司进行作业，且开锁后最好更换锁芯。
十八、开门装修丢失材料　

漏洞现象：
1、装修户开门装修，工人在卧室作业，临近装修户的工人或搬运工将堆放在门口的装修材料拿走。

堵漏措施：
1、闭门装修；
2、装修材料不要堆放在门口；
3、在门口装一个感应器，“欢迎光临”语音那种。
十九、电动车/自行车停放在偏角位置

漏洞现象：
1、为求方便将自行车、电动车放在单元门口或偏角，但不在摄像头范围之内；
2、车辆本身防盗措施不到位，用大力钳即可剪断；
3、电动车电瓶无保护措施；
4、停放在车棚内，但是部件被人拆卸下来。

堵漏措施：
1、自行车棚、电动车棚等配置有效监控手段，除视频监控外，还可以考虑增加人工管控手段；
2、进出园区车辆可安装项目号牌，便于进出管理；
3、巡逻路线设计将此部分作为重点区域之一，尤其是夜间。
4、对僵尸车要及时处理，避免发生车辆损坏时形成思维定式，不予以重视。
二十、汽车内放置贵重物品

漏洞现象：
1、在后备箱、副驾驶位置、后座位置放置笔记本电脑、手包、女士挎包等物品，被偷盗人员看到，寻机作案，一般直接破坏玻璃，拿走物品。
2、汽车钥匙插在钥匙孔上。
3、停放位置较为偏僻。
4、车门没关。

堵漏措施：
1、物业公司在巡查时如发现车门没关、车内有贵重物品放置，应及时联系车主，如车主无法联系，可考虑蹲守。
2、划定物业对车辆保管义务区域，明确摄像头摄像区间，避免发生失盗后，责任划分难。