商业银行个人住房贷款风险分析毕业论文.doc

毕 业 设 计

毕业设计题
商业银行个人住房贷款风险分析
毕业设计类型
□ 产品设计 □工艺设计 ■方案设计
姓名

班级

所属系部(院)
会计系
专业
金融管理与实物
校内指导教师

职称
讲师

企业指导老师
完成时间
2015 年 5 月 10 日

2015 年 5 月10 日

毕业实践报告

题 目：商业银行个人住房贷款风险分析
学生姓名 学号 201201043131
系 部 会计系
专 业 金融管理与实务 班级：金融1231
校内导师姓名 职称
企业导师姓名 职称
完成时间 2015 年 5 月 10 日

目 录

摘 要 1
关键词 1
一、个人住房贷款的含义和特征 3
（一）个人住房贷款的含义 3
（二）我国个人住房贷款的特征 3
1．贷款金额大，期限长 3
2．贷款对象特定、用途专一 3
3．个人住房贷款是一种抵押贷款 3
4．政策性较强，偿还方式特殊 3
二、个人住房贷款的主要风险 4
三、我国个人住房贷款风险的主要原因 4
（一）逆向选择和道德风险 4
1．个人住房贷款中的逆向选择 5
2．个人住房贷款中的道德风险 5
（二）房地产泡沫 5
（三）商业银行流动性过剩 6
1．商业银行流动性过剩的原因分析 6
2．流动性过剩对个人住房贷款风险的影响 6
（四）房地产业风险控制及防范制度缺陷 6
1．房地产业发展不规范 6
2．房地产业融资渠道狭隘 7
四、我国商业银行个人住房贷款风险防范措施 7
（一）建立和完善个人住房信贷保障制度是关键 7
1．完善房贷保险制度的建立 7
2．设立房贷担保人 7
（二）建立银行内部风险控制体系 7
1．加强宏观经济走势分析预测 7
2．调整信贷结构优化住房贷款资源配置 8
3．加强银行自身操作管理 8
（三）适应市场需求加大住房贷款产品创新 8
1．创新个人住房贷款品种 8
2．增加个人住房贷款的利率品种 8
（四）加强房地产市场监控及预测 9
1．加强资金监管及贷款项目筛选 9
2．拓宽房地产融资渠道 9
参考文献 10
致 谢 11

摘要

近年来，随着我国房地产市场的迅速发展，商业银行个人住房贷款业务快速增长，个人住房贷款已经成为我国居民购买住房的主要融资模式。然而随着该业务的迅速发展，贷款规模急剧膨胀，个人住房贷款的风险问题已日益凸显，对商业银行来说，房地产泡沫破灭后，银行投向房地产的一些资金而面临着收不回来的风险，许多贷款最终成为呆账、坏账，不良贷款比例就会大幅度上升，如果泡沫很严重，破灭后会造成价格下跌起伏巨大，银行遭受的损失过大，有可能损害银行信誉，存款者会对银行的信誉产生怀疑，对银行进行挤兑，造成金融恐慌，甚至引发银行破产。所以，如何防范个人住房贷款风险，确保信贷资金安全，维护银行金融体系稳定，保证房地产金融业务的健康，稳定发展是商业银行当前所面临的重要任务。本文在对我国商业银行个人住房贷款业务的特征，发展历程和呈现出的风险进行了分析的基础上，提出相应的对策和建议。
关键词：个人住房贷款；商业银行；风险管理。

ABSTRACT

In recent years, with the rapid development of the real estate market in China, the rapid growth of commercial bank individual housing loan business, personal housing loan has become the main financing model of our country's residents to purchase housing. However, with the rapid development of the business, the loan scale has expanded, the risk of personal housing loan problems has been growing, for commercial Banks, real estate bubble burst, Banks into some of the money in real estate and the risk of facing close not come back, many loans eventually become bad debts, bad debts, non-performing loan ratio will rise significantly, if the bubble is severe, burst can cause huge prices rise and fall, bank losses is too large, could damage the bank credit, depositors will on bank credit doubt, to a run on the bank, cause financial panic, even cause of bank failures. So, how to guard against personal housing loan risk, ensuring the safety of credit funds, maintain bank financial system stability, to ensure a healthy real estate finance business, stable development is an important task faced by commercial Banks currently. Based on the characteristics of our country commercial bank individual housing loan business, the development course and present a risk to carry on the analysis, on the basis of put forward the corresponding countermeasures and Suggestions.
Key words: personal housing loan; Commercial Banks; Risk management.

一、个人住房贷款的含义和特征

（一）个人住房贷款的含义

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，也称个人住房按揭贷款或个人住房抵押贷款。借款人申请住房贷款时必须提供担保。在我国，个人住房贷款是20世纪80年代以后开展起来的一种新的个人消费贷款业务。目前个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种类型。

（二）我国个人住房贷款的特征

1．贷款金额大，期限长

近几年来，由于经济发展和城市化的加快，我国房价逐渐上涨。目前，住房贷款金额最高可达购房合同金额的80%，商住两用房贷金额最高可达购房合同金额的55%，商用房贷款金额最高可达购房合同金额的50%。此外，个人住房贷款多数为中长期贷款，期限一般5年到30年，从风险因素的产生到最终的释放会经历较长的时间。

2．贷款对象特定、用途专一

个人住房贷款是仅针对具有完全民事行为的自然人发放，用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

3．个人住房贷款是一种抵押贷款

贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保，担保方式可采取抵押、质押或保证，一般以所购房屋或已有房屋产权作为贷款抵押。当借款人不能按期偿还贷款本息时，银行有权依法处置其抵押物，或由保证人承担连带责任偿还贷款本息。

4．政策性较强，偿还方式特殊

个人住房贷款面向的是广大城镇居民，要解决的事让城镇居民自己购房，实现人民安居这个重大社会问题。为了实现这一目标，国家对个人住房贷款业务给予了一系列优惠政策，同时在偿还方式上要求借款人按月归还贷款本息。由于居民面临着事业、疾病等风险，导致商业银行面对着从事该业务的收益降低、风险增大等一系列问题。

二、个人住房贷款的主要风险

风险是指由于事物的不确定性而存在的损失的可能性。商业银行风险是指在商业银行的经营过程中由于各种不确定因素的存在，而使银行蒙受经济损失的可能性。商业银行的风险有很多表现形式，如借款人风险、宏观经济风险、流动性风险、开发商风险等等。
（1）借款人风险。个人住房贷款还款期限相对较长，在这段时间中，个人资信状况面临着很大的不确定性，因家庭、工作、健康等原因造成个人支付能力下降等情况很容易发生，极可能转换为银行的贷款风险。还有一些购房者利用银行间信息不对称，其收入证明一式多份，在不同的银行取得贷款，在多处购房。此外，购房人主要用于投资需求，而当房地产市场投机过度时，将带动房屋价格持续上涨，导致供求失衡，产生房地产泡沫。一旦银行对房地产投机者发放贷款，将使银行承担相当大的金融风险，如果控制不力，就可能引发金融动荡。
（2）宏观经济风险。个人住房贷款期限长，在贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然发生变化。目前，我国宏观经济还处于高速发展的时期，而近年来国家也把房地产业作为一个支柱产业予以扶持。一旦宏观经济发生变化出现滞胀甚至衰退，这种扶持力度将会减弱或消失。同时，目前国家对房地产市场过热的苗头已予以高度的关注，宏观调控中采取了趋紧的政策对其进行降温。以上因素将不可避免地对微观面产生巨大的影响。失业率上升，贷款人收入下降，无力偿还贷款本息，房价下跌，其抵押房屋作为第二还款来源也变为不足值，导致银行资产质量严重下降，产生大量不良贷款。
（3）流动性风险。对于商业银行而言，个人住房贷款等中长期贷款的快速增长和比重迅速提高可能会带来流动性风险，具体表现为银行资产中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比例范围内。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的城市商业银行来说，实际上已经开始面临流动性问题。
（4）开发商风险。具体表现为：一是善意违约。开发商将购房款入账后, 因地价、建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人与开发商签订的合同标准, 由此引发购房人停还银行借款。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙, 通过不正当的手段,以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的房产, 用以筹措资金。

三、我国个人住房贷款风险的主要原因

（一）逆向选择和道德风险

针对信贷市场借款人信用风险的大量研究表明，借贷双方信息结构的不对称是引致信用风险的重要原因，并会进一步影响信贷市场分配效率，导致信用配给现象的出现。

1．个人住房贷款中的逆向选择

逆向选择源于银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称。个人知悉自己的资信状况，而银行在发放贷款时只能根据所估计的社会平均信用状况来确定贷款条件。为防止风险，银行只能通过提高贷款利率来补偿信用风险可能造成的损失，这无疑会增加借款人的成本负担。因此，信用状况好的借款人可能由于难以接受比较苛刻的贷款条件而退出市场，最后愿意接受贷款条件的往往是信用状况较差的借款人以及风险偏好者。对于个人住房贷款而言，当银行贷款条件越来越苛刻时，接受贷款者主要是两类人，一类是真实购房者中的信用状况较差者，他们对于未来能否及时还款给银行考虑不多，考虑的往往是如何赖帐、扯皮；另一类是投资、投机者。他们利用个人住房贷款进行炒房投机或在证券市场上投资、投机，一旦投资、投机失败，银行的资金回收就面临风险。结果，银行为防范风险而制订的严格措施或者比较高的利率，最终反而带来了更大的风险。

2．个人住房贷款中的道德风险

道德风险是借贷双方由于追求自身利益最大化而忽视自己的道德义务，给另一方带来伤害和损失的可能。个人住房贷款中的道德风险根据风险形成的主体不同分为内部道德风险与外部道德风险。内部道德风险是指由于商业银行信贷管理内部从业人员所造成的道德风险。由于我国商业银行目前信贷制度还不够健全，信贷人员权力与责任的不对等和责任的不明晰现象。一些信贷人员在信贷业务中起着关键作用，拥有较大的权力，却没有承担相应的责任。外部道德风险是指外部环境或人员道德缺失所造成的道德风险。包括借款人由财力原因无力继续还款而产生违约，以及借款人认为放弃还款反而能带来更大利益而导致违约。

（二）房地产泡沫

房地产产品既是生产要素，又是生活必需品，市场前景十分广阔，房地产投资一旦成功，很容易获取暴利。也正是由于对暴利的追逐，在房地产业繁荣时期，不断有新的投资者加入，伴随着一夜致富的神话不断发生，房地产泡沫也就出现了。
泡沫经济往往会给金融部门传递错误信息，泡沫经济伊始，经济一片繁荣，资产价格不断上涨且购买旺盛，投资者纷纷增加投资，投机者也伺机逢低买入资产等待升值，金融信贷大幅增加，随着资产价格节节上涨，银行手中的抵押越来越值钱，银行业务越做越大，利润也水涨船高。这种状况持续一段时间后，泡沫经济特征已十分明显，有识之士逐渐觉察并开始发出警告，而这时资产价格一般还会缓慢上涨。但此时，一有风吹草动，如中央银行提高利率，就会有投机者争先恐后抛售资产，资产价格急剧下降，泡沫经济就破灭了，其后果便是银行抵押资产(主要指房地产)严重缩水，大量贷款变成银行坏账，如果发生银行挤兑，金融机构连锁倒闭，股市崩溃，利率上升，金融危机就发生了。

（三）商业银行流动性过剩

1．商业银行流动性过剩的原因分析

目前普遍认为引起商业银行流动性过剩的原因有：（1）长期以来“高储蓄、高投资一低消费”的经济增长模式；（2）长期增长的贸易、资本双顺差与人民币升值的滞后性；（3）国有银行改革、金融创新以及区域金融发展不平衡。

2．流动性过剩对个人住房贷款风险的影响

货币市场的高流动性主要缘于目前有利可图的行业太少，银行难以找到一个比较合适的放贷企业。近年来，由于市场竞争加剧，行业利润率趋于下降，高利润率的投资领域不多。在此情形下，房地产业的高利润率自然吸引银行去放贷。而窗体顶端房价的快速上涨，也为一些投资者进入这一领域提供了一个机会。但投资者的资金，主要来自银行。所以，在目前新增人民币贷款中，房地产业占了大头。
房地产业集中过多的银行资金，会导致金融机构对单一产业发放贷款集中度过大的风险。在流动性过剩压力下，为保证业务增长和提高盈利能力，商业银行存在盲目竞相追逐大户，非理性降低贷款条件的冲动，从而不利于有效防范信贷风险。特别是房贷相对来说是优质资产，银行两头放，一边为开发商贷款，另一边放消费者的按揭，两边的资金都源于银行，风险更大。

（四）房地产业风险控制及防范制度缺陷

1．房地产业发展不规范

房地产业作为一国经济的支柱产业，具有高风险、高收益特性。因为该行业的可观利润诱惑，国有、民营资本争先恐后寻求成立房地产开发公司。由于房地产业具有很强的区域性，对带动地方经济增长具有举足轻重的作用，因此当地政府对成立房地产开发公司审批也不太严格，由此造成众多的开发公司中良劳不齐，部分公司资金实力不强，管理水平低，资信度差。

2．房地产业融资渠道狭隘

房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商行业。一个合理、均衡的房地产融资渠道，应当是多元化的、多渠道的，不同房地产项目、房地产发展的不同阶段，都应当有不同的融资方式可供选择，这样的房地产融资结构才是有效率的。

四、我国商业银行个人住房贷款风险防范措施

（一）建立和完善个人住房信贷保障制度是关键

1．完善房贷保险制度的建立

降低我国个人住房贷款风险的一个重要制度是个人住房贷款保险制度。个人住房贷款保险是指借款人在申请个人住房贷款时，根据合同约定购买政府设立的住房贷款保险，保险人对于合同约定的可能发生的事故及其造成的财产损失承担赔偿责任，或者当被保险人因下岗、死亡、伤残、疾病等原因不能按期偿还贷款本息时负责承担替借款人偿还贷款本息的行为。
目前，我国多家保险公司开展了此项业务，且大都采取将抵押物财产保险与贷款信用保险合二为一的购房综合保险形式，称为“商品房抵押贷款保险”、“住房抵押贷款综合保险”等。这一险种对住房金融乃至房地产市场的发展，起到了相当的积极作用。但这一个人住房贷款保险业务开办不长，经验不足，存在诸多问题，需要加以完善。

2．设立房贷担保人

在现实情况中，我国尚没有科学合理的住房贷款担保体系，个人购房贷款寻找担保人十分困难。一是目前企业员流工动日趋频繁借款人很难取得所在单位提供的担保。二是房产开发商提供担保问题颇多。开发商本身并不具备担保的意愿和能力，一旦借款人违约，违约风险往往会落在银行身上。
因此，有必要参照国外先进经验，引进政府、民间各自分工机制，组建全国统一性的政策性住房抵押贷款担保机构，通过为个人住房贷款提供国家信用担保的办法来帮助商业银行分散化解金融风险。

（二）建立银行内部风险控制体系

1．加强宏观经济走势分析预测

宏观经济形势是金融机构业务开展的基础环境，在一定程度上直接影响到国家的货币金融政策和商业银行的经营方针，由此可以看出金融机构如果对国家宏观经济环境和政策缺乏必要的敏感性必然会加大个人住房货款风险。
所以，银行要密切关注国家宏观经济环境和宏观经济政策的变化，不断调整自身的经营策略和信贷政策。

2．调整信贷结构优化住房贷款资源配置

银行要从资产的风险属性、期限属性和利率属性出发，立足于经营环境和业务基础研究资产负债配置的最佳方案通过加强各类风险限额、资产负债比例指标管理及内部利率调控、产品定价政策等手段合理控制总量优化结构配比，降低资产组合的整体加权风险，促进流动佳、安全性和盈利性的协调运作。同时以金融机构间的信贷资产转让市场为平台，积极探索资产组合动态管理分离、转移、分散信贷风险。改变贷款组合风险特征，降低信贷资产整体风险度。

3．加强银行自身操作管理

银行在贷前审查中，在目前我国的个人信用制度尚不健全的情况下，除了依据有关的证明材料及信贷调查来审定借款人的借款资格和还款能力外，还应充分运用信用风险测评和分析方法对借款人的短期、中长期偿债能力进行判定。贷后管理中，银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理；对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度；特别要注意诉讼时效，尽力保全银行资产。
除此之外，银行信贷人员不仅要充分掌握房地产开发、房地产金融的基本知识还要对与此相关的建筑、房地产评估、产权登记制度、抵押担保法律法规有较深的了解。并且要能够自觉关注国家宏观政策和金融制度变化。银行还应当的着力培养房信贷业务人员的职业操守，使其严守职业道德；运用合理的激励约束机制，避免出现道德风险。

（三）适应市场需求加大住房贷款产品创新

1．创新个人住房贷款品种

为了满足购房者的不同贷款需要，金融机构应设计适合不同居民支付能力和财务状况的多样化货款品种，在满足购房者资金需求的同时，也通过不同贷款品种的组合降低了风险。

2．增加个人住房贷款的利率品种

个人住房贷款实行的是可变利率，利率的不断下调使银行收益缩水，利率风险突现。而住房贷款款限很长，固定利率也同样使银行面临较大的利率风险。因此，通过浮动和固定组合型的利率品种来弥补此不足。
总之，商业银行要抓住央行房贷利率市场化政策给予的机遇，以个人住房固定利率产品的开发为突破口，利用房贷期限相关的金融衍生品也可以帮助银行规避利率风险。

（四）加强房地产市场监控及预测

1．加强资金监管及贷款项目筛选

跟踪监视开发商的资金运行，可要求开发商商开立资金专户，严格履行售楼款监管协议，防止开发商滥用或挪用按揭贷款和销售楼宇的款项，防止造成按揭楼宇的烂尾。另外，按工程进度合理放款。在成熟的房地产市场，住房贷款一般为现房抵押贷款。我国的房地产市场尚处于初级阶段，住房贷款主要为期房按揭方式，因此，银行发放贷款时，必须密切关注按揭贷款项目的工程进度，信贷资金的到位必须视工程进度发放。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商，这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。

2．拓宽房地产融资渠道

目前国内房地产企业开发资金的筹措主要来源于银行间接融资方式，依靠其他方式筹集的资金数量很少。在资金来源狭窄的情况下，许多房地产公司往往进行“假按揭”套取银行资金，增加银行的信贷风险。为了规避此种风险，应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化。可鼓励企业发行公司债券在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。或者可利用房地产信托吸收资金，基于商业信托组织形式聚集多个投资者的资金，收购并持有房地产或为房地产融资。再者可利用保险资金引入住宅市场，由于保险资金稳定、数额巨大、运用周期长的特点，它比较适合投资于商业房地产的开发和运营模式。可以由开发商和保险公司联合起来共同合作进行房地产开发建设，也可以由保险公司向开发商提供长期抵押贷款而获取贷款利息。

参考文献

1、2014年版中国银行从业资格证-风险管理（沿用13版）。作者：中国银行业从业人员资格认证办公室  编
2、2014年版中国银行从业资格证-个人贷款（沿用13版）。作者：中国银行业从业人员资格认证办公室  编
3、2015年银行业专业人员资格书：个人贷款应试指南。作者：银行业专业人员职业资格考试专用教材、
4、2015年银行业专业人员职业资格：公司信贷应试指南。作者：银行业专业人员职业资格考试专用教材
5、金融理财原理。作者：北京当代金融培训有限公司

致 谢

不知不觉，又一个三年过去，当我完成了这篇毕业论文的时候。那就意味着我将永远远离这所美丽的大学生活。重新进入社会当中。
我能完成毕业论文这项巨大的工作，我首先要感谢的是我的指导老师，由于老师的耐心，细心的指导下，让我不段的改进，纠正我的论文上错误及思路。还教会如何查询资料，拟补论文上的不足。对此我十分感谢她。
另外在工作上，我也要感谢我身边的所以的同事们，带我了解这个单位，公司的状况。也教会我关于职场上一些小诀窍。当然最感谢的是我的老大，办公室罗主任，虽然罗主任在工作上对于我的要求十分严厉，刚开始来的时候，安排的工作量比较大，但这也促使我加快对财务工作流程的了解，明白了自己的不足点。并且努力改正，改掉自己的粗心的毛病。
最后，我还有感谢大学里的同学们，谢谢你们陪我度过那两年多的美好时光，我会永远记住你们的。

毕业设计诚信声明

人本郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，成果不存在知识产权争议，除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。

作者签名：
年 月 日

12