物业管理招标文件范文.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第44页 共44页目 录第一章 招标文件一、投标邀请2二、投标人须知3三、合同主要条款14四、招标配置及总体要求15第二章 投标文件一、投标函格式33二、开标一览表34三、投标报价表35四、服务质量要求响应偏离表36五、物业管理方案36六、服务承诺36七、资格证明文件37八、投标人认为有必要提供并说明的其它资料37第一章 招标文件第一部分 投标邀请受xx市xxxxxx的委托，xx市xxxx采购中心对xxxxxx物业管理项目进行国内公开招标，现邀请符合条件的投标人参加投标。1、项目名称: xxxxxx物业管理项目2、招标项目简要说明：xxxxxx办公区以及外围广场的物业管理，服务期限为两年。3、投标人资质要求：（1）具有独立承担民事责任的能力；（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；（3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；（4）具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；（5）法律、行政法规规定的其他条件；（6）本次项目不接受联合体投标人参加投标。投标人除具备上述资质外,根据招标人要求还应具备以下条件:（7）投标人必须具有物业管理X级及以上资质；4、投标文件接收截止时间、地点：投标文件接收截止时间:xxxxx投标文件接收地点:xxxx xx5、开标时间及地点：开标时间: xxxxxx开标地点: xxxx6、本次招标联系事项：（1）招标文件询问（质疑）事项联系人:（2）招标人联系人（咨询）:（3）现场招标事项联系人:（4）招标人联系地址: 邮编:联系电话：采购中心联系地址:x邮编:传真:7、其他事项：（1）投标保证金:本次项目的投标保证金金额为人民币贰万元整。投标人必须在投标文件递交截止时间之前将投标保证金打入xx账户。（2）履约保证金:为保证合同的顺利执行，中标人的投标保证金自动转为履约保证金。第二部分 投标人须知注:投标人应认真阅读招标文件中全部内容。如果投标人没有按照招标文件规定和要求提交投标文件及要求提供的全部资料，或者投标人不实质性响应招标文件要求的投标将被拒绝或作无效投标处理。一、总 则 1.适用范围本招标文件仅适用于本次投标邀请中所述项目的招标。 2.合格的投标人 2.1具有独立承担民事责任的能力；2.2具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；2.3具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；2.4具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；2.5法律、行政法规规定的其他条件；2.6本次项目不接受联合体投标人参加投标。投标人除具备上述资质外,根据招标人要求还应具备以下条件:2.7标人必须具有物业管理xx级及以上资质；3.投标费用3.1投标人应自行承担所有与参加投标有关的费用。不论投标的结果如何，xxxxxxxx和xx政府采购中心（以下简称采购中心）在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。二、招标文件构成4.招标文件包括：第一章 招标文件一、投标邀请二、投标人须知三、合同主要条款四、招标配置及总体要求第二章 投标文件一、投标函格式二、开标一览表三、投标报价表四、服务质量要求响应偏离表五、物业管理方案六、服务承诺七、资格证明文件八、投标人认为有必要提供并说明的其它资料5.招标文件的修改5.1在投标截止时间十日前，业主可主动地或在解答投标人提出的澄清问题时对招标文件进行修改。5.2招标文件的修改将以书面形式（邮寄或传真）所有投标人。由于投标人所留联系方式有问题而导致业主无法通知的，其责任由投标人自行承担。补充文件将作为招标文件的组成部分，对所有投标人都具有约束力。5.3投标人在收到补充通知后，应于一个工作日内正式书面回函采购中心，联系人：xxxxxxxx。逾期不回的，招标人视同投标人已收到补充通知。5.4招标人有权酌情推迟投标截止时间和开标日期，并将此变更通知所有的投标人。三、投标文件的编制6.投标文件的语言及计量单位6.1投标人提交的投标文件以及投标人与招标人及招标代理机构就有关投标的所有来往函电均应使用简体中文。6.2除招标文件中另有规定外，投标文件所使用的计量单位，均须采用国家法定计量单位。7.投标文件构成7.1投标人编写的投标文件应包括下列部分：7.1.1按照要求填写的投标函；7.1.2按照第8条要求填写的开标一览表；7.1.3按照第9条要求填写的投标报价表；7.1.4按照第10条要求填写的服务质量要求响应偏离表；7.1.5物业管理方案；7.1.6按照第11条要求作出的服务承诺； 7.1.7招标文件第二章中要求提供的所有资格证明文件。8.开标一览表8.1投标人必须按照招标文件中提供的开标一览表的规定格式完整、清晰、正确填写,不得自行增减内容，并用信封单独装封装在投标文件正本中。8.2开标一览表中不得填报有选择性报价方案，表中内容应与投标文件中的内容完全一致，如不一致的，以开标一览表内容为准。9.投标报价9.1投标人应在投标文件中的投标报价表上标明本合同拟提供物业管理服务的单价和总价。任何有选择的报价将不予接受，只允许有一个报价。9.2本次项目不接受任何有选择的报价。9.3本次项目设置最高限价为xxxx元/x年，即投标人的投标总报价不得超过招标文件规定的最高限价，否则作废标处理。9.4投标报价应以人民币为货币单位。9.5本次投标价格为包干价。10.招标需求的响应10.1服务质量要求响应偏离表应对招标文件中的招标要求逐项作出实质性响应，否则该投标将被拒绝。11.服务承诺11.1投标人的服务承诺应按不低于招标文件中基本服务要求的标准，并作出响应。12.投标保证金12.1本次项目的投标保证金金额为人民币贰万元整。投标人必须在投标文件递交截止时间之前将投标保证金打到xxxx采购中心指定账户。投标保证金是为了保护招标人免遭因投标人的行为而蒙受的损失，招标人在因投标人的行为受到损害时，可根据第12.8条规定没收投标人的投标保证金。12.2投标保证金应采用下列形式之一：投标人可携带电汇（必须提供电汇凭证复印件，并需在投标文件接收截止时间前1个工作日与招标人联系确认）、现金缴款单、银行进账单。投标保证金的交纳主体必须是投标人本身。12.3投标保证金交纳信息：开户名称:开户行: 帐 号: 12.4在开标时，对于未按要求提交投标保证金的投标，招标人将视其为非响应性投标而予以拒绝。12.5未中标人的投标保证金，在正常情况下招标人将在中标通知书发出后五个工作日内予以退还，不计利息。12.6未中标人的投标保证金，在特殊情况下按第13.2条规定执行12.7中标人的投标保证金将在签订合同后自动转为履约保证金。12.8下列任何情况发生时，投标保证金将被没收：（1）投标人在投标截止时间后至中标通知书发出之前撤回其投标；（2）投标人提供的有关资料、资格证明文件被确认是不真实的；（3）投标人之间被证实有串通（统一哄抬价格）、欺诈行为；（4）投标人被证明有妨碍其他人公平竞争、损害招标招标单位或者其他投标人合法权益的；（5）投标人代表被证明在评标期间与招标人代表、评委、监督委员、招标代理机构工作人员有私下接触；（6）中标人在规定期限内未能根据第30条规定签订合同；（7）中标人在规定期限内未能根据第31条规定交纳履约保证金。12.9中标人若发生本条第12.8款中的任何一种行为，一经查实，招标人有权取消它的中标资格。13.投标有效期13.1投标有效期为从开标之日起计算的三十天。投标有效期比规定短的将被视为非响应投标而予以拒绝。13.2在特殊情况下，招标人于原投标有效期满之前，可向投标人提出延长投标有效期的要求，这种要求与答复均应采用书面形式如信件、传真或电报等。投标人可以拒绝接受招标人的这种要求而放弃投标，招标人在接到投标人书面答复后，将在原投标有效期满后五天内无息退还其投标保证金。同意延长的投标人既不能要求也不允许修改其投标文件。第12条有关投标保证金没收和退还的规定在延长的投标有效期内继续有效，同时受投标有效期约束的所有权利与义务均延长至新的有效期。14.投标文件份数和签署14.1投标人应严格按照投标人须知七,准备一式五份投标文件（包括壹份正本和肆份副本），每份投标文件右上角必须清楚地标明“正本”或“副本”字样。一旦正本和副本不符，以正本为准。14.2投标文件的正本和所有的副本及开标一览表均需打印, 且投标文件格式中要求签字的字迹应清晰易于辨认并由投标人法定代表人或其委托受托人签字。除姓名签署外,投标文件的任何内容均不允许手写。委托受托人必须将以书面形式出具的“授权委托书”附在投标文件正本中。投标文件签署授权委托书格式、签字、盖章及内容均应符合要求，否则投标文件签署授权委托书无效。14.3除投标人对错处做必要修改外，投标文件不得行间插字、涂改或增删，如有修改错漏处，必须由投标人法定代表人或委托受托人签字。四、投标文件的递交15.投标文件的密封和标记15.1投标人应将投标文件正本和所有副本分别密封在两个信封（箱）中（正本一包，副本一包），且在信封（箱）上标明“正本”、“副本”的字样。信封（箱）封口处应加盖骑缝章。开标一览表应单独密封后随同投标文件正本一并装入信封（箱）内提交。15.2信封（箱）封面注明投标项目名称、正本或副本及“请勿在201年xx月x日下午x时（开标时间）之前启封”的字样。15.3信封（箱）上应写明投标人名称和地址以及邮政编码，以便如果投标文件被宣布为“迟到”投标时，能原封退回。15.4如果信封未按第15.115.3条要求密封和加写标记，招标人对误投或过早启封概不负责。对由此造成提前开封的投标文件，招标人将予以拒绝，并退回投标人。16.投标截止日期16.1招标人收到投标文件的时间不得迟于投标邀请中规定的截止时间，即20xx年x月x日下午x时之前。16.2招标人可以按第5条规定，通过修改招标文件自行决定酌情延长投标截止时间。在此情况下，投标人的所有权利和义务以及受制的截止日期均应以延长后新的截止日期为准。17.迟交的投标文件17.1招标人将拒绝并原封退回在其规定的截止时间后收到的任何投标文件。18.投标文件的修改和撤回18.1投标人在递交投标文件后，可以修改或撤回其投标文件，但这种修改和撤回，必须在规定的投标截止时间前，以书面形式通知招标人。18.2投标人的修改文件应按第14条的规定进行编制和签署，并按第15条的规定进行密封、标记，同时还应在封套上加注“修改”字样。修改文件同样必须在投标截止时间前送达投标文件接收地点。18.3在投标截止时间之后，投标人不得对其投标文件做任何修改。18.4在投标截止期至招标人在招标文件中规定的投标有效期满之间的这段时间内，投标人不得撤回其投标，否则其投标保证金将被没收。五、开标与评标19.投标截止时间结束后参加投标的投标人不足三家的处理参加投标人不足三家的做流标处理20.开标20.1采购中心将在投标邀请中规定的时间和地点组织公开开标。招标人、投标人应委派代表准时参加，财政部门及有关部门可以视情况到现场监督开标活动。参加开标的代表须签名以证明其出席，否则将取消投标人的投标资格。20.2按照第17条规定，迟交的投标文件将不予开封。20.3开标时请投标人代表、监督人员或公证人员查验投标文件密封情况，确认无误后，招标人当众拆封宣读每份投标文件中“开标一览表”的各项内容，以及招标人认为合适的其他详细内容。20.4招标人将做开标记录，开标记录在唱标时宣读的全部内容。20.5开标一览表内容与投标报价表内容不一致的，一律以开标一览表内容为准。21.评标委员会21.1 唱标结束后，招标人将立即组织评标委员会（以下简称评委会）进行评标。21.2 评委会由五人以上单数的行业专家、招标人代表组成。21.3 评委会独立开展工作，负责审议所有投标文件，并推荐中标候选人。21.4 评委会应对投标人的商业、技术秘密予以保密。22.评标过程的保密22.1开标后，直至向中标的投标人授予合同时止，凡是与审查、澄清、评价和比较投标的有关资料以及授权建议等，均不得向任何投标人或与评标无关的其他人员透露。22.2在评标过程中，如果投标人试图向招标人和参与评标的人员施加任何影响，都将会导致其投标被拒绝。22.3 评标委员会名单应在开标前确定，并在招标结果确定前保密。23.对投标文件的初审23.1开标后，招标人将组织评委会对投标文件是否完整，有无计算上的错误，文件签署是否合格，投标文件是否大体编排有序且基本符合招标文件的要求。23.2在详细评标之前，评委会将首先审查每份投标文件是否实质响应了招标文件的要求。实质上响应的投标应该是与招标文件要求的所有全部条款、条件和要求相符，没有重大偏离或保留的投标。所谓重大偏离或保留是指影响到招标文件规定的服务期限、服务范围、服务质量；或者在实质上与招标文件不一致，而且限制了合同中买方的权利或投标人的义务，纠正这些偏离或保留将会对其他实质上响应要求的投标人的竞争地位产生不公正的影响。重大负偏离的认定须经评标委员会三分之二以上同意。评委会决定投标文件的响应性只根据投标文件本身的内容，而不寻求外部的证据。23.3如果投标文件实质上没有响应招标文件的要求，评委会将予以拒绝，投标人不得通过修改或撤销不合要求的偏离或保留而使其投标成为实质上响应的投标。23.4评委会将对确定为实质性响应的投标进行进一步审核，看其是否有计算上或累加上的算术错误，修正错误的原则如下：（1）如果用数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，应以文字表示的金额为准进行修正；（2）当单价与数量的乘积和总价不一致时，以单价为准进行修正。只有在评委会认为单价有明显的小数点错误时，才能以标出的总价为准，并修改单价。（3）如果投标人提供的折扣数与按折扣率为基准计算的折扣数不一致时，以折扣率计算为基准进行修正。23.5评委会将按上述修正错误的方法调整投标文件中的投标报价，调整后的价格应对投标人具有约束力。如果投标人不接受修正后的价格，则其投标将被拒绝，其投标保证金将被没收。23.6评委会将允许修正投标文件中不构成重大偏离的、微小的、非正规的、不一致的或不规则的地方，但这些修改不能影响任何投标人相应的名次排列。23.7投标文件有下列情况之一的，应当在资格性、符合性检查时按照无效投标处理：（1）应交未交投标保证金的；（2）未按照招标文件规定要求密封、签署、盖章的；（3）不具备招标文件中规定资质要求的；（4）不符合法律、法规和招标文件中规定的其他实质性要求的；（5）投标人的投标总报价超过招标文件规定的最高限价的；（6）提供虚假材料谋取中标的。23.8在招标过程中，出现下列情形之一的，应予废标：（1）符合专业条件的投标人或者对招标文件作实质响应的投标人不足三家的；（2）出现影响招标公正的违法、违规行为的；（3）投标人的报价均超过了招标预算，招标人不能支付的；（4）因重大变故，招标任务取消的。废标后，招标人应当将废标理由通知所有投标人。24.投标文件的澄清24.1在评标期间，为有助于对投标文件的审查、评价和比较，评委会有权要求投标人对其投标文件进行澄清，但并非对每个投标人都作澄清要求。24.2接到评委会澄清要求的投标人应派人按评委会通知的时间和地点做出书面澄清，书面澄清的内容必须由投标人法定代表人或委托受托人签署，并作为投标文件的补充部分，但投标的价格和实质性的内容不得做任何更改。 24.3 接到评委会澄清要求的投标人如未按第24.2条的规定做出澄清，其风险由投标人自行承担。25.评标办法25.1本次项目采用综合评分法。评委会仅对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行评价和比较。25.2综合评分法，是指在最大限度地满足招标文件实质性要求前提下,按照招标文件中规定的各项因素进行综合评审后,以评标总得分最高的投标人作为中标候选供应商或者中标供应商的评标方法。具体评标分值如下：1、价格部分:30分满足招标文件要求且投标价格最低为评标基准价，其价格分为满分。其他投标人的价格分按照下列公式计算：投标报价得分（评标基准价/投标报价）30分若投标人的报价经三分之二以上的评委认定低于成本价，其报价分为零分。2、服务方案及质量标准52分（1）、目标及整体设想（0-3分）；（2）、组织架构及人员培训管理（0-5分）；（3）、拟采取的管理方式（0-5分）；（4）、管理服务体系（0-5分）；（5）、管理规章制度（0-5分）；（6）、日常管理服务方案（0-5分）；（7）、日常管理标准及措施（0-5分）；（8）、管理重点难点和措施（0-5分）；（9）、物业档案资料管理（0-3分）；（10）、费用测算合理性（0-5分）；（11）、有无更好的特色与创新及合理化建议及服务（0-3分）；（12）、消防与车辆管理（0-3分）。3、业绩管理 8分投标人自2010年以来新承接过物业管理的业绩证明（需提供相关物业管理合同或协议复印件等证明材料，并需明确托管面积、有效联系人和联系方式，并将合同原件带至现场备查，未提供原件不得分），一个得3分，两个得6分，三个得满分4、项目管理人员答辩 10分 评委会根据各投标人项目管理人员对物业方案阐述是否清晰、有无类似物业管理经验等因素，对各投标人进行排名，最优者得该部分最高分10分，其余名次按评价程度酌情递减得分，在1-10分的范围内打分。(投标人项目管理人员答辩时只需安排一位项目管理人员携带本人身份证以及标书中要求的相关职业证书原件进场答辩，项目管理人员未到场答辩的投标人将被取消投标资格，未提供证书原件的将被取消答辩成绩）物业管理方案评审出现下列情形之一的为不合格做废标处理：（a）物业管理方案的主要内容有漏项的； （b）经评标委员会评审，物业管理方案中存在重大偏差的。六、授予合同26.合同授予标准26.1评委会按第25条规定对实质上响应招标文件要求的投标人进行综合评审，最终推荐出中标候选人。中标候选人将在xx市政府采购网xx区公告栏上公示，公示期为七个工作日。27.招标人授标时不得对招标文件做实质性更改27.1招标人不得对招标文件中确定的数量、单价和其他条款和条件作出任何实质性改变。28.招标人有接受和拒绝任何或所有投标的权利28.1招标人保留在授标之前任何时候接受或拒绝任何投标，宣布招标程序无效或拒绝所有投标的权力，对受影响的投标人不承担任何责任，也无义务将这样做的理由通知受影响的投标人。29.中标通知书29.1招标人在投标有效期期满之前，将以书面形式通知中标人，并确认其投标已被接受。29.2中标人在接到招标人通知后五个工作日内必须到招标人领取中标通知书并办理相关交费手续，逾期未办理作自动放弃处理。29.3中标通知书将是合同的组成部分。29.4在中标人按照规定向招标人提交履约保证金后，招标人将及时通知其他未中标的投标人，并按照第14条规定退还其投标保证金。30.签订合同30.1中标人应按中标通知书指定的时间、地点与招标人签订合同并经招标人见证。招标文件、中标人的投标文件及澄清文件等，均为签订合同的依据。30.2中标人自中标通知书发出之日起十五日内无正当理由不与招标人签订合同并经采购中心见证的，将按财政部第18号令相关规定进行处理。31.履约保证金31.1为保证合同的顺利执行，中标人。已交纳的投标保证金自动转为合同履约保证金。31.2履约保证金在合同期满后，并在完成与后续物业管理企业的衔接后退还给中标人,不计利息。31.3如果中标人没有按照31条或32条的规定去做，招标人将有充分理由取消该授标，并没收其投标保证金。在此情况下招标人可将标授予下一个中标候选人，或重新招标。第三部分 合同主要条款一、付款方式（1）、业主将从物业管理费中抽取7%作为物业考核费用，此考核费用按照中标人的物业管理情况由业主支付，具体在双方合同中另定（2）、物业管理费以合同期为准，按季支付，即下季初（10日内）按照考核情况支付上一季度应支付的物业管理费用。（3）、本次物业管理服务期限为两年，但合同为每年授予一次，中标人本年度如服务发生重大偏差或不能够满足招标文件的要求，招标人有权取消中标人下一年度的服务资格，另行招标。（4）、中标人必须按照招标人的要求开具相关税票。二、物业管理期限物业管理期限为两年，从_20xx_年xx月xx日起至_20xx_年_xx月xx日止 。前3个月为试用期，如中标人在试用期内不能履行合同，招标人有权终止合同的履行，中标人应承担相应的完全责任，包括赔偿因此而给招标人带来的相应损失。合同期满后根据合同履行情况再进行续聘或重新选聘物业管理公司，如退出本物业管理时需向招标人交付全套档案资料（含电子文档），经过招标人验收合格，并完成与后续物业管理企业的衔接后，方可退出，同时无息退还履约保证金。第四部分 招标配置及总体要求一、项目概况xxxxxx：本项目总面积xxxx平方米，其中建筑面积xxxx平方米，是集智能化、现代化、园林化于一体的多功能办公区，广场及道路面积约xxx平方米左右。二、xxxxxx办公区招标内容及要求1、治安保卫：保障各场馆区域内的人身安全，财物安全，以及周边工作秩序正常。1.1出入口和要害部位实行24小时监控或24小时值班，对安全智能系统进行监视，做到人防、机防相结合，确保无漏岗、脱岗等失职现象；发现故障和其他情况应及时向安管部门汇报，必要时向业主或当地公安部门报告，并填写当班记录。1.2xxxxxx办公区保安值班按照四班三运转，每班2人。保证所属区域24小时有人值班。对外来车辆、人员进出进行登记，引导车辆的进出方向，并服从xx、xx相关部门的领导与调配。1.3对区域内所有搬出物品，须有业主的出门证明，并登记出门时间、经办人，建立相应台帐。1.4谢绝业主拒绝的访问人员进入区域内。严禁推销产品、回收废品等其他闲杂人员进入区域内。1.5在物管区域范围内巡视，6：00-20：00每2小时至少巡视1次，20：00-6：00每1小时至少巡视1次，节假日增加巡逻2次，巡逻时接受业主和用户的投诉求助，回答相关询问，发现问题应及时果断处置，并迅速汇报相关部门或单位。巡逻后要有记录，建立台帐。2、保洁工作保洁范围：除办公室、档案室和业主明令禁止进入的全部区域。2.1室外区域2.1.1每天清扫道路、停车场、绿化地的地面两次，每小时巡视一次，发现脏物、废品应及时处理。对区域内各种设施进行抹尘和清洗，保持外围干净、整洁。2.1.2根据各种地面脏的程度要随时进行清洗。局部地面每月用机器彻底清洗一次。2.1.3绿化带要重点巡查，及时清扫果皮、废纸、杂物等垃圾。2.1.4及时收集各类垃圾，堆放在指定地点。清运时密封装置，确保无飘洒和漏水现象。及时清洗垃圾筒筒身，更换垃圾袋，保持干净、无异味、无满溢，每周使用消毒剂进行彻底消毒，使蚊蝇鼠虫无滋生源。2.1.5保持路牌、标识、消防箱、电表箱、水表箱、外围灯柱等物体表面上的清洁，及时处理违章乱贴、乱画的海报、小广告及污迹。2.1.6每周清除一次卫生死角，水管处、下水道口、排水沟、水池、雨水槽内阴沟、污水井等地方，要确保其内无杂物。2.1.7外墙2米以下随时保洁，保持无污渍。2.2门庭、大堂、走廊、电梯、楼梯2.2.1每日循环清扫地面垃圾，清除台阶、地面的污迹，每月彻底清洗两次，平时发现污渍及时处理。大堂的地面每日至少拖地2次，抛光1次，推尘3次。2.2.2每日抹净门厅玻璃，每周彻底清洗一次，保持玻璃干净明亮，无手印、无水印、擦净门框、柱子等灰尘。2.2.3每日抹净大厅内指示牌、告示牌、服务台、接待台等，抹净各处灯罩、金属框、花架，使其无积尘，每周彻底清除沙发、茶几等各处卫生死角。2.2.4大厅各处金属包边、告示牌支架等，用金属清洁保养剂擦亮，保持无手印、无氧化痕迹、无锈蚀，每日擦一次。2.2.5每日擦抹风口、灭火器，使其光亮照人。2.2.6用推尘布抹净块料地面，保持地面无脚印、无灰尘，视地面磨损情况进行晶面处理的保养维护，使其光亮照人。2.2.7抹净墙面的灰尘，不可留有指印或污迹，并定期用消毒水抹洗。及时倒清烟灰缸，烟灰缸里的烟蒂不得超过6个。垃圾不能满过筒身之际1/2。每日清倒垃圾两次，及时更换垃圾袋，及时处理垃圾筒上面的痰迹，使其外表干净、光亮、无满溢垃圾现象。2.2.8对大厅、电梯间及走廊地面视其磨损程度，进行晶面处理的保养维护，使其干净，光亮照人。2.2.9每日清扫拖净电梯轿厢地面，抹净内外壁，保持无手印、污渍、无灰尘，定期用金属清洁剂进行保养，减少氧化、锈蚀的程度，保持电梯干净光亮、整洁。2.2.10每日擦净大堂块料面墙壁，使其光亮，保持录像眼、风口、天花板及扬声器洁净，定期清除灯罩上面的灰尘和消防器材的灰尘，保持无积尘、干净。2.2.11每天至少擦抹检查两次大厅的盆栽植物、花槽，保持盆栽无黄叶、烟头纸屑等杂物，使其无尘、无垃圾，2.2.12每日擦抹门庭、大堂正门多次，保持无灰尘、无污渍、无水迹。2.2.13走廊内隔墙玻璃每周彻底清洁一次，平时发现手印、污渍等及时擦净。2.2.14擦净楼梯扶手，拖净楼梯，各眼见手及之处，经常抹尘，保护清洁。2.3会议室、多功能厅、接待室等室内区域2.3.1每天清扫地面垃圾、擦抹会议室、多功能厅、接待室等桌椅、茶几，擦净相关设施、设备，并定期消毒。每天循环及时清理吸烟区的卫生，非吸烟区严禁吸烟，如发现应立即劝阻，并及时清理烟灰。沙发、茶几每天抹清两次，地面每天拖净两次，平时发现污渍、痰渍、水迹等及时处理，每周彻底拖洗一次。2.3.2室内所有垃圾篓的垃圾不能超过2/3，无虫、无异味，及时运送至指定地点堆放。每天至少更换垃圾袋一次，每周全面清洁一次，每月彻底清洗一次。2.3.3用鸡毛掸扫去墙面灰尘，彻底清理室内墙壁、墙角、天花、风口等蜘蛛网，每周一次。平时随见随时清理，局部灰尘、污渍随时处理。2.3.4排气扇、通风百叶窗、照明设备等擦抹灰尘、每月一次。天花、风口、冷气口、灯罩、喇叭出口每月清洁两次。平时发现日光灯不亮、闪烁和损坏及时进行更换和修理，及时清除拆装时留下的污迹。2.3.5每天清理电源开关、插座，抹净上面污渍和灰尘。2.3.6各处皮、布沙发每天清洁一次，皮质沙发两个月保养一次。2.3.7室内窗户玻璃里、外随时保洁，平时发现手印、污渍及时擦净。2.3.8花盆里面垃圾、烟头每天清理，植物叶子经常抹尘。2.3.9饮水机及时清洁，更换饮用水并保持水桶干净，随时保持周围地面干净。2.3.10平时对地面痰迹、口香糖等及时进行清除，每月机器清洗地面一次。拖洗地面后及时抹净地角线、墙角上的污迹、水迹、清理卫生死角。2.3.11门、门框每天擦抹一次，不锈钢门每天擦抹两次，每半年上不锈钢护理剂一次，防火门、玻璃门擦抹两次。2.3.12桌椅、窗帘、书橱、主席台、电脑、投影仪等其它设施每天擦抹一次，保持清洁、摆放整齐。2.3.13不得翻阅资料、报刊、书籍，不得透露所看到的、听到的有关工作信息。2.4洗手间、茶水间2.4.1拖洗所有卫生间地面，抹净洁具、门框、墙身，每天循环多次，保持无灰尘、无垃圾、无异味，无手脚印、无污渍等。2.4.2洗手间隔板、烘手机、纸盒每天擦抹一次。小便池、厕位、水池1小时冲洗1次，每天用洗液清洗一次。洁具每周用消毒剂消毒两次，整体卫生间全面消毒，每月一次。洗手台每月抛光保养一次，镜面、台面、洗手盆每天清洁4次。上班时间每半小时巡视1次，发现污迹、水迹、积水、头发、手印、便迹、异味、报纸等及时清理。2.4.3每周一次全面大清洗墙面瓷砖，地面用清洁剂刷洗，天花擦净，灯具、风口抹尘，保持干净，无污渍。卫生间、茶水间的地面每天拖地至少4次以上，每天冲洗一次。2.5自行车棚2.5.1每日清扫地面垃圾杂物，特别注意车上抛出的垃圾物。保持地面无垃圾杂物、无积水、无明显泥土、整洁，每月用清水冲洗一次地面。2.5.2雨天增加清扫力度，发现泥土及时清理，晴天用清水将地面清洗干净，雨天注意清理通道口集水沟、井的杂物。2.5.3用鸡毛掸清除库顶的蜘蛛网、各种管道上面的灰尘。2.5.4每日打扫抹净消火栓箱、防撞标志、天花、垃圾桶、风口、警铃、告示牌、标牌等设施的灰尘，保持干净无污迹、无泥沙、无尘。2.5.5及时清倒垃圾，将垃圾运到指定地点。2.5.6每月彻底清除停车场的死角（包括通道口集水沟、井），对油污较多的地面进行特别处理。2.5.7清洁中如发现车未上锁或有遗落物品时，应及时通告车库值班人员，以便得到妥善处理，并将此事汇报主管。2.6特殊地点：监控室、配电间、护栏、标示牌、广场及绿化区2.6.1广场、绿化区进行日常清理垃圾杂物，擦净各处设施表面灰尘。2.6.2对监控室、配电间等指派专人配合技术人员进行清理，保持室内干净无尘。2.6.3擦净护栏，标示牌等表面灰尘，清洁各种设施外表。2.7其它区域2.7.1排水管道每季清掏1次，沼气池吸粪每年一次，保证管道畅通，无污水、粪便溢出，无臭气，除油池要每周清理一次。2.7.2办公楼楼层走廊、楼梯每季度抛光1次。要防滑、防水性强、耐磨、光亮。3、会务接待3.1各会议室及外围、走廊、卫生间保持清洁卫生。3.2各会议室内所有物品摆放整齐，会议上所需物品（资料）准备齐全。3.3各会议室所有设施（照明、空调、话筒、音响、桌椅等）使用状态良好。3.4花草植物长势良好、清洁无虫。3.5门口、电梯口等场所根据业主的需要，设置告示牌。3.6茶水服务：3.6.1中型会议（30人-50人），主席台每15分钟巡视倒茶1次，30分钟更换毛巾1次，台下根据需要准备好茶水、杯子。3.6.2小型会议，（30人以下），每15分钟巡视倒茶1次，30分钟更换毛巾1次。3.6.3及时清理会场上的烟灰、溢出的茶水，保持会场整洁。3.7会务保密：会场服务人员做好资料发放登记，不随意翻阅会议资料，防止闲杂人员进场，不得在任何场所透露会议的内容。3.8会后及时清理，检查是否有遗留物品、末熄灭的火种，关闭设备电源等。4、设备、设施的运行、管理和维护工作负责对排水、供用电、照明、电梯、空调、消防、监控、有线电视系统等系统的设备、设施的做到每日定期巡视，发现问题及时报告业主单位；负责高、低压配电房24小时的值守和巡视等工作。物管服务区域内的设备告知甲方全由招标人（xxxxxx）负责，但物管单位应当按时巡查，发现问题及时报告业主单位，如果发生因物管单位监管失职或报告不及时而造成的任何损失和责任均由物管单位承担。1、预防为主，坚持日常保养与巡视检查并重，使设备设施处于良好状态。2、设备设施定期检查、巡视形成制度，对不同设备根据实际使用情况做到定人、定时、定期、定质的检查，发现问题及时联系业主单位，通知业主及时更换易损零件，添加润滑油、更换轴承、皮带、盘根、除锈补漆翻新保养等。3、所有托管设备，实行专业人员巡视。4、常年使用运行与季节性使用的设备，确保做到每日定时巡视，确保发现问题及时通知业主单位告知甲方，确保设备正常运行。5、不经常使用、运行或非正常情况下使用的设施设备，不能忽略对其检查，如排污泵、消防泵、泡沫储瓶、CO2储罐等。 4.1电气系统 电气系统的设备分高低压变配电设备(包括高压开关柜、变压器、低压配电柜以及各动力配电屏)和照明灯具等。 4.1.1高低压变配电设备高低压配电系统是办公区域的动力心脏，物管单位负责对其各设备进行检查，发现问题及时通知业主单位，确保不能影响到整个区域的正常电力供应。相关电气设备均由业主单位告知甲方，物管单位负责每日巡查，发现问题及时报告业主单位。4.1.2照明系统照明系统告知甲方由业主单位负责，物管单位负责定期巡查，发现问题及时报告业主单位。每半年定期清扫照明配电箱一次，确保配电开关与导线连接良好无松动。每月巡检各个插座一次，确保插座连接良好无松动；在办公室、档案室和业主明令禁止进入的区域内巡检须提前报请区有关部门审批后进行。室内照明每天巡检一次，发现问题随即报告。室外照明每天巡检，主要检查灯具有无漏电、锈蚀、损坏、光源坏否，发现问题及时报告。4.1.3各动力设备配电箱（柜）定期对各设备配电箱进行清扫，检查各连线有无松动，如有异常，尽可能选择在节假日或晚上进行检修。4.2给排水系统4.2.1消防水池定期检查，液位开关、阀门、出气筒等系统部件。浮球阀：每月巡检一次；发现问题及时报告业主单位。液位计：每月巡检一次，检验其性能状态；发现问题及时报告业主单位。出气筒：每周巡检一次看是否通畅。水箱清洗：每年对消防水箱清洗一次；4.2.2水泵每天巡检一次，巡检中发现问题（如跑冒滴漏或故障），及时报告业主单位。4.2.3检查井等每周定时巡检，根据杂物状况及时安排清掏。每周清理封堵在井（沟）内、潜水泵口的杂物一次。暴雨过后及时清理封堵在各雨水井、潜水泵口的杂物。4.3消防系统对各楼层消防管道等设备，则根据具体设备分布状况制定定期巡检计划。发现问题及时报告业主单位。4.4弱电系统在系统运行中，要做到每日定期巡视检查，并做好相关台帐记录，发现问题及时通知业主单位。5、设备巡检规定5.1供配电系统、序号项 目巡 检 规 定巡 检 内 容频 次1配电室 高压柜运行状况检查、计量记录1次/小时2高、低压电缆接线端子连接1次/日3配电室 变压器、低压柜变压器温度、仪表、指示灯、开关等运行状况检查、功率因数记录和室内温湿度记录1次/时4楼层配电间动力、照明配电盘状况检查、工作电源切换、状况检查1次/日5接地系统状况检查4次/年5.2照明系统（包括应急照明）序号项 目巡 检 规 定巡 检 内 容频 次1线路有无故障，发现问题及时告知甲方1次/月2开关插座有无松动、破损，及时告知甲方更换1次/月3日光灯闪烁、不亮的灯泡，及时告知甲方更换（在使用时）1次/天4白炽灯有无不亮的灯泡，及时告知甲方更换（在使