物业管理项目技术要求和有关说明.doc

附件3 物业管理项目技术要求和有关说明
概况及要求：
本次招标确定物业管理服务定点采购项目供应商 20 家。根据集中采购目录要求，在协议定点有效期内，在限额标准100万（不含）以下的物业管理服务采购项目，采购单位在本次入围供应商范围内择优选择。
定点期限：入围供应商与区级机关事务管理局签订框架合同之日起两年.。
一、服务范围主要包括:
房屋日常管理与维修养护、共用设备管理与维修养护（含供电系统、给排水系统、电梯系统、空调系统等）、传达秩序管理及巡查、环境卫生管理、绿化管理及采购单位交办的其他工作。
二、物业管理服务要求：
（一）房屋日常管理与维修养护
1、服务内容： 物业管理区域内房屋地面、墙、台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、大厅大面积玻璃顶等的日常巡查和养护维修；外墙幕墙的养护和维修。
2、服务质量标准:
(1）确保物业管理区域内房屋及设施的完好等级和正常使用.
（2)玻璃无破裂，五金配件完好，门窗开闭灵活、密封性好、无异常声响.否则应及时修复或更换,不能立即修复的涉及安全性的应采取措施消除安全隐患.
(3）粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖、地板平整不起壳、无遗缺，吊顶无污(水)渍、开缝和破损。否则应及时修复或更换.
(4）屋面排水沟、室内室外排水管保障畅通；雨前及时巡查，排除隐患.发现过滤网及管道破损及时修复或更换.
（5）发现屋面或其他防水层有气鼓、破裂,隔热板有断裂、缺损的，屋面、墙面有渗漏的，应在3个工作日内安排专项修理。
(6）及时完成家具、设备等各项零星维修任务，一般维修任务确保不超过24小时,确保家具、设备维修合格率达到100%。
（7）无违反规划私搭乱建，擅自改变房屋用途现象。
(二）共用设备管理与维修养护
供电系统：
1、服务内容： 对区域内的电气管线、电线电缆、电源开关、动力插座、电开水炉等低压用电设施进行日常管理和维护、维修,保持设施正常运行。
2、服务质量标准:
（1)负责各类照明灯具、泛光照明系统、供用电设备设施的日常管理和维护修理。
(2)保证整个大楼的供电安全。保证正常供电、限电、停电，有明确的审批权限并按规定时间通知用户.
（3)制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行，应急供电系统运行正常.
(4)通过有效的管理措施及技术措施,积极开展节能管理工作。
给排水系统：
1、服务内容:对物业管理区域室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及附属构筑物等进行日常养护维修，保持正常运行.
2、服务质量标准：
（1)每半年对给排水系统进行维护、润滑.
（2）用户末端的水压及流量满足使用要求。
(3）每季对楼宇排水总管进行检查，每半年对水泵、管道进行防锈处理。
(4）确保水质无污染并符合规定的要求，生活饮用水水质符合GB5749一2006《生活饮用水卫生标准》的要求。生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒、作业人员健康检查以及水质检测参照建设部、卫生部《城市供水水质管理规定》(建设部令第156号)执行。按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洁、消毒。请有资质人员定期清洗水箱，每年不少于1次,并提供清洗后水质检测报告.
(5)每季度对水质处理、消毒装置、电开水炉及设备控制柜进行保养.
(6)每年至少清理污水化粪池一次，确保排水微量元素等达标。
(7)每月清扫一次排水明沟,每半年对地下管井彻底疏通一次,每年对地下管井清理一次。
电梯系统：
1.服务内容：全责保养维护。电梯系统管理维护费用包含保养费用和年检费用.
2.服务质量标准：
保证电梯的24小时正常运转使用。
每月2次由技术人员上门维保，每次间隔时间不超过15天，按工艺和规范对电梯作机电上之安全检查及各机件之加油润滑、清理点检、性能调整等作业.
运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施.
临时故障紧急修理，接通知后30分钟内到现场检修.
空调系统：
1、服务内容:所有空调的日常养护维修。
2、服务质量标准:
(1）每半年对内置滤网清洗一次。
（2)定期检查保养,及时排除故障。
(3）通过有效的管理措施及技术措施，积极开展节能管理工作。
(三) 传达秩序管理及巡查
1、服务内容：熟悉周边的环境，能处理和应对公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案；来人来访的通报、证件检验、登记、报刊信件收发等,快递及包裹原则上由收件人亲自签收，得到收件人授权后方能代为签收，并按规范记录接收信息；门卫、守护和巡逻，维护公共秩序；处理治安及共他突发事件；负责道路交通管理、机动车和非机动车停放管理；负责防盗、防火管理。积极主动的配合、服从对口管理部门的临时应急调度。
2、服务质量标准：
（1）门卫值班。
上岗时佩戴统一标志,按需求穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直,站岗时不倚不靠.文明执勤,训练有素,言语规范,认真负责。配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。出入口安排24小时值勤,建立传达、车辆、道路及公共秩序管理等制度.严格验证、登记制度，杜绝闲杂人员进入行政区域内，维护行政区域安全、正常的工作环境。对物品进出实施分类管理，实行物品进出审验制度，杜绝危险物品进入行政区域内.
（2)巡查。
物业管理区域内安排24小时巡查。明确巡查工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线，对重要区域、部位、设备机房等进行重点巡视并记录巡视情况,及时发现和处理各种安全和事故隐患。巡视时使用巡更设备。监控室应保持巡更记录。在接到监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达事发现场，采取相应措施妥善处理；如巡视时现异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施,随时准备启动并执行相应的应急预案。
（3)停车管理。
管辖区域设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域,非机动车应实行定点停放.对进出管辖区域的各类车辆进行管理，维护交通秩序,保证车辆有序通行、有序停放。
（4)突发事件处理。
按照要求制订各类突发事件应急预案，并将预案内容在相关场所张榜悬挂.在各楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志，每年组织不少于1次的突发事件应急演练。当发生台风、暴雨等灾害性天气及其他危害公共突发事件时，应采取以下应急措施:对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施进行检查和加固。各岗位人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发事件的现场情况进行应变处理，在有关部门到达现场前，确保人身安全，减少财产损失,并全力协助处理相关事宜。对待上访人员做到耐心说服，及时报告有关部门予以妥善处置。
（四) 环境卫生管理
1、服务内容:楼内的楼梯、大厅、走廊、屋顶天台、吊顶、平台、雨棚、卫生间、茶水间、花盆、会议室、接待室、办公区域、公共活动场所的台（地）面、明沟、墙面、门、窗、灯具、果壳箱等设施和器皿,楼宇外墙等所有公共部位设施,红线规划内的道路、园林、停车场（库）、垃圾房等所有公共场地及设施和门前三包区域的日常保洁保养以及垃圾、废弃物清理和灭“四害”等物业管理区域内的所有环境卫生保洁.具体如下：
（1）公共场所日常服务内容：水泥地面、石材地面、扶手、门窗玻璃、门及门窗框及有关附体，沙发、桌子、各类宣传牌、橱窗及有关附体，天花板、栏杆、消防楼梯区域等，及时清除各种垃圾等杂物,无积灰、印迹、污渍。
(2）门厅、办公区域等特定区域保洁服务内容:地面、大厅石材墙面、天花板、大厅、门窗玻璃、门及门窗框、墙壁附体，灯具、音响、垃圾桶等公用设施表面及卫生间，办公室内储物柜和桌椅表面等严格按要求做好清洁、清运及日常消杀工作，无积灰、印迹、污渍。桌面简单整理等，随时保持清洁。外墙每一年清洗一次，石材、灯具每季度进行一次清洁；暂时空置的房间每周进行一次卫生保洁，确保地面、桌面、玻璃面整洁干净.白色墙面及顶面如有污渍等应及时清除，墙面去污后及时补刷。
（3)顶篷等边缘区域服务内容：屋顶屋面、沟槽、地面、雨篷及边角区域,各种附体的表面清洁，大厅遮阳卷帘清洁且保持运行正常。
（4）水电和设备等设施类服务内容：一般设备表面清洁（有特殊规定的设备除外），消防设施、空调的过滤网际外壳洗尘与保洁.
（5）窗帘服务内容：保持窗帘表面清洁,普通窗帘根据窗帘清洁情况定时拆装清洗，布质窗帘一年清洗一次。
(6)玻璃门、地、屏上无污渍、无灰尘及手印，表面光亮色泽一致;地面无污渍、灰尘、水渍及鞋印，洁净光亮、无灰尘及手印，整洁光亮。
（7）垃圾清运服务内容：垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，垃圾不在筒箱内过夜.垃圾中转站工具摆放整齐，垃圾存量不超过三分之二且做到日产日清，定期清洗，每周消毒一次,无明显积水，无蚊蝇飞舞。垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。各类垃圾运到规定的地方,再将垃圾运到垃圾转运站,其中公共区、卫生间无堆积垃圾.化粪池、污水池及时清理，确保排放指标正常。
（8）突发性事件造成的保洁工作。
2、服务质量标准：
围墙内的道路、停车场和门前“三包”及所有公共区域的地面，无有形垃圾和建筑垃圾、无堆积杂物、无积灰、无积水和淤泥、无阻塞等。做到每日清扫两次,巡回保洁。
建立“四害"消杀工作管理制度，根据实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物和设施;“除四害”实施单位须具有无锡市相关部门颁发的专业资质证书,提供的服务不得低于无锡市爱卫会“除四害”相关规定及验收标准，并视特殊情况增加次数。
（五） 绿化管理
1、服务内容：大楼使用范围内的绿化带的树木、花草等的日常养护和管理。根据大楼实际及现摆放情况提出更好的设计方案，做好室内绿化摆放等工作。
2、服务质量标准：建立定期除草、修剪制度，确保绿化无杂草、造型规整；及时喷洒农药、浇水施肥，确保绿化养护期内100%存活。具体要求如下：
室内：
（1）、摆放布置要根据各区域不同的使用功能划块区分;
（2）、绿化摆放的点位、品种、数量的确定,要科学合理;
（3）、对不同区域的绿化制定各自的调整周期；
（4）、保证室内绿化整洁鲜艳;
(5）、确定年养护管理计划表；
（6）、及时进行浇水、养护，浇水的同时，应冲洗叶面，保持叶面清洁，提高观赏效果.
室外：
（1）、对树木进行及时修剪,以免有碍景观.
（2）、草坪要保持修剪平整，即时拔除杂草,以免影响景观。
（3）、及时对树木草坪进行浇水灌溉。水压要适中防止损坏花木及草坪。
（4)、做好树木及草坪病虫害的预防工作，预防为主、防治结合。使用药品时，要加强对药品的管理，注意安全,科学用药。避免产生对其他环境的影响。
(六） 其他管理服务
根据采购单位需要提供综合会议、餐饮服务等其他服务,制定完备的工作流程、细则及服务工作计划并严格执行以及配合采购单位完成相关工作，并做好记录和处理等。
三、管理服务应达到的各项指标：
1、杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件,杜绝安全事故；
2、特殊岗位上岗证持有率100%；
3、环境卫生、清洁率达99%；
4、智能化系统运行正常率99%；
5、维修、报修及时率100％，返修率小于1%；;
6、服务有效投诉少于1％,处理率100%；
7、满意率95%以上；
四、本次项目实施有关要求：
1、中标方严格执行《中华人民共和国政府采购法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》及国家相关政策，按物业管理服务有关规范要求及本次招标实施要求做好各项工作。
2、由采购人代表无锡市锡山区机关事务管理局与本次招标确定的物业服务企业签订定点框架协议（《物业管理服务定点采购项目协议书》)，各采购单位与物业服务企业具体签订单项物业管理服务合同（《无锡市锡山区采购中心物业管理服务定点合同》）。
3、本次集中采购前,各采购单位已与物业服务企业签订物业管理服务合同的，可执行至合同期满.合同执行期满后,100万(不含）以下采购预算金额的采购单位可从本次中标（入围）的物业服务企业中选择一家作为本单位的服务企业。
4、采购单位与物业服务企业应签订《无锡市锡山区采购中心物业管理服务定点合同》，签订服务合同的主要内容应包括:委托管理事项、不低于本次招标的服务质量要求、不高于本次招标后公布的服务费用标准、委托管理期限、双方的权利义务、合同终止和解除的约定、违约责任等.采购单位有权要求物业服务企业在合同履行期间严格执行《物业管理服务定点采购项目协议书》的所有相关要求.
5、服务内容自主选配：在定点有效期内,采购单位根据工作需要和采购预算,在本次招标服务范围内，自主选配物业管理服务种类（单项安全（保安）服务采购不在本次招标范围内），并选择三家以上供应商进行比价后确定服务供应商。
6、实行采购最高限价：在定点有效期内，采购单位可与定点供应商依据采购预算和无锡市公共资源交易中心锡山分中心政府采购专栏上公布的各中标人最高限价进行议价和竞价，以获得更优惠的价格。如采购单位对物业服务内容和物业服务人员另有要求的，可以按规定和定点供应商进行物业服务费收费金额增减谈判，物业费合同总价不得超过采购单位预算价。
7、多个采购单位集中在一幢楼或同一场所办公的,原则上由所占面积最大的单位牵头组织实施定点物业采购.
8、一幢建筑物及其相关附属设施（如裙楼、附属车库等）的物业管理服务,不能随意分包，应和一家物业服务企业签订整包合同；必须由专业公司承担的部分，该物业服务企业可以经使用方同意后签订转包、分包协议，并承担连带责任.
9、所有人员都必须遵守相关保密工作制度.
10、具体项目配置管理服务人员的工资须符合国家、省、市的相关规定,符合无锡市最低工资标准且必须缴纳社会保险费，并在投标文件中作出明确承诺.
11、具体项目中标单位应按照相关规定，与所有聘用人员依法签订劳动合同.
12、服务方在具体项目合同签订前须向采购单位提供管理主管、工程维修人员、消控、电梯操作等重要岗位人员的相关有效证件和信息，如果服务方不能提供，则采购单位有权拒绝签订合同。同时其他服务人员相关信息也要向采购单位进行备案。
管理主管应具有物业管理从业人员岗位资格证书;特殊工种工作人员须具备该该行业国家规定的上岗证.
13、人员变动备案：物业服务人员要求相对稳定，特殊情况有变化，需提前告知采购单位,并征得采购单位同意后方可实施，人员到位相互对接时间不少于一周，新到人员档案信息及时备案至采购单位.
14、服务方管理服务人员上岗时须统一着装,服装样式体现岗位特色和方便不同岗位操作，并经采购单位认可.
15、中标方为采购单位开具合法的发票,按规范进行财务核算。
16、后续管理考核要求：根据《政府采购货物和服务招标投标管理办法》(中华人民共和国财政部令第87号)、《江苏省政府采购供应商监督管理暂行办法》（苏财规（2013)28号）和采购人代表无锡市锡山区机关事务管理局关于物业管理服务供应商监督考核有关办法，采购人代表、锡山区政府采购管理部门、集中采购机构将组织对物业定点服务商进行监督考核。具体将对物业定点服务商的合同备案、报表报送、档案管理（工作台帐）、内部规范、人员培训、服务承诺履行、现场管理等方面进行综合考核。考核意见（结果）将在新一年度的定点实施工作中予以使用。
17、实行政府采购供应商诚信管理制度。对供应商失信行为、不良行为等诚信信息，在本次定点实施工作中予以记录并按规定进行处理.
18、中标方认真、及时、准确地编报《定点物业管理服务业务情况统计表》，每个季度结束后五个工作日内，汇总后报送给无锡市锡山区机关事务管理局、无锡市锡山区政府采购管理部门、无锡市锡山区采购中心(包括纸质材料和电子文档）。
五、有关说明
价格系指投标人为使其受托管理的物业正常使用、运营并达到合同标准而需实际发生的各类成本费用，其包括但不限于人工成本费用、维修费用、物耗费用、管理费用、税费、利润等,即“物业服务费用”。投标人对合同内容的费用、质量、安全、文明服务等实行全面承包.在定点有效期内，投标人承担所有可能影响到服务报价的因素(包括最低工资标准和社保基数的政策性调整）。