西安市地方税务局不动产、建筑业管理办法.doc

西安市地方税务局不动产、建筑业营业税项目管理暂行办法
2008年10月26日 16时55分  

西安市地方税务局不动产、建筑业营业税项目管理暂行办法
西地税发〔2008〕114号 
第一章 总则
第一条 为加强和规范不动产、建筑业营业税征收管理，贯彻“以票控税、网络比对、税源监控、综合治理”的治税方针，根据《国家税务总局关于印发〈不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法〉的通知》规定及要求，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称不动产是指从事不动产建设、开发及销售业务。本办法所称建筑业是指建筑安装工程作业，包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。
第二章 项目登记管理
第三条 各区（县）主管税务机关对不动产、建筑业营业税实行项目管理制度。
第四条 除以下特殊规定外，不动产、建筑业项目营业税管理实行属地管理，纳税人在不动产、建筑业工程项目所在地主管税务机关办理项目登记并申报纳税。
纳税人从事跨省工程的，应向其机构所在地主管税务机关办理项目登记并申报纳税。
纳税人在本市范围内提供建筑业应税劳务的，其营业税纳税地点需要调整的，由省地税局和市地税局确定。
第五条 纳税人到异地从事不动产开发销售业务或建筑安装劳务的，应在规定时间内，持税务登记证向其机构所在地主管税务机关申请开具《外出经营活动税收管理证明》，并按要求到不动产或工程项目所在地主管税务机关依法办理税务登记。
第六条 本市范围内所有不动产、建筑业工程项目均须在不动产或建筑工程项目所在地主管税务机关办理项目登记，项目登记的对象为不动产或建筑工程项目的建设方与施工方，但下列情况除外：
（一）建筑工程项目实行分包或转包的，施工方工程项目信息统一由工程总包方向项目管理税务机关提供。
（二）独立核算单位内部提供建筑业劳务的工程。
（三）纳税人未签定合同或协议及无项目证书的零星工程项目。
第七条 建设方应及时到工程项目所在地主管税务机关办理项目登记，如实填报《不动产项目情况登记表》（见附件1）并提供下列资料：
（一）        工程项目立项书；
（二）        《工程规划许可证》原件及复印件；
（三）        项目主管税务机关要求提供的其他有关资料。
房地产开发项目的建设方在跨区（县）开发经营不动产项目办理项目登记时，除提供上述资料外，还须提供其机构所在地主管税务机关开具的《外出经营活动税收管理证明》（原件及复印件），并按照上述规定向其机构所在地主管税务机关进行异地不动产项目备案登记。
纳税人在取得《房屋预售许可证》后，还须提供《房屋预售许可证》原件及复印件；在销售不动产时，应在不动产销售合同签订之日起次月10日内向不动产所在地项目管理税务机关提交不动产销售合同并如实填报《不动产项目销售情况登记表》（见附件2）。
第八条 工程施工方（包括分包方及转包方）须在建筑工程合同（包括分包合同及转包合同）签定并领取建筑施工许可证之日起30日内向工程项目所在地主管税务机关进行项目登记；如实填报《建筑业工程项目情况登记表》（见附件3）并提供下列资料：
（一）工程承发包合同、分（转）包合同及工程预算资料原件及复印件；
（二）《建筑施工许可证》原件及复印件；
（三）《外出经营税收管理证明》原件及复印件；
（四）        项目主管税务机关要求提供的其他有关资料。
纳税人跨区（县）提供建筑业应税劳务的，应同时按照
上述规定向其机构所在地主管税务机关进行异地建筑工程项目备案登记。
第九条        不动产、建筑业工程项目登记内容发生变更
的，应在项目变更发生之日起30日内，分别向不动产、建筑业工程项目所在地主管税务机关以及机构所在地主管税务机关办理项目变更登记，如实填报《不动产项目变更登记表》（附件4）或《建筑工程项目变更登记表》（附件5）并提供相关变更资料。
第十条 不动产、建筑业工程项目在开发施工过程中发生停缓建的，建设方与施工方在决定停缓建之日起30日内，分别向项目所在地主管税务机关及其机构所在地主管税务机关办理工程项目停缓建登记，填报《不动产、建筑业工程项目停缓建登记表》（附件6）；在复建之日起30日内向项目所在地主管税务机关及机构所在地税务机关办理复建登记。
第十一条 纳税人不动产销售完毕和建筑工程项目完工注销的，应自不动产销售完毕和建筑工程项目完工之日起30日内，到项目主管税务机关办理不动产销售和建筑工程项目清算。并填报《不动产销售项目清算表》（附件7）或《建筑业工程项目清算表》（附件8），同时报送其机构所在地主管税务机关。
不动产、建筑业工程项目主管税务机关在完成项目清算并清缴税款后15日内，向项目登记人出具《不动产销售项目注销登记表》（附件9）或《建筑业工程项目注销登记表》（附件10），项目登记人凭上述《不动产销售（或建筑）工程项目注销登记表》方可办理项目所在地税务登记注销；同时向其机构所在地主管税务机关报送《不动产销售（或建筑业）项目注销登记表》。
第十二条 不动产、建筑业项目主管税务机关及纳税人机构所在地主管税务机关要结合不动产、建筑业工程项目登记信息，按项目建档，并建立不动产、建筑业项目开工、竣工、销售等登记备案制度。
第三章 政策管理
第十三条 纳税人从事建筑业、不动产开发按下列规定分别确定营业税计税营业额。
（一）纳税人从事建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业，无论与对方如何结算，其计税营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。但国家另有规定的除外。
纳税人从事安装工程作业，其计税营业额不包括省以上税务机关规定的可以从计税营业额中扣除的材料设备价值在内。可扣除材料设备的具体名单，国家有明确规定的按有关规定执行；无明确规定的按我省有关规定执行。
纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不包括客户自行采购的材料和设备价款）确认计税营业额。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备均由客户自行采购，纳税人只限于向客户收取人工费、管理费和辅助材料费等费用的装饰劳务。
建筑业总承包人将建筑工程分包或转包给他人的，以工程的全部价款减去付给分包或转包人的价款后余额为计税营业额。但分包或转包人进行再分包或转包时，不得扣除其支付给再分包或转包人的价款。总承包人应按规定代扣代缴分包或转包人应纳税款。
（二）不动产开发企业销售开发的不动产，其计税营业额包括全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、定（订）金、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
（三）纳税人的自建行为或提供建筑业劳务、转让土地使用权、销售不动产的价格明显偏低的，主管税务机关可按《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定计税营业额。
第十四条 纳税人销售不动产和建筑业纳税人及扣缴义务人应按照下列规定确定纳税义务发生时间和扣缴义务发生时间：
（一）纳税义务发生时间
（1）纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
纳税人自建建筑物并对外销售的，其销售自建建筑物的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。
（2）纳税人提供建筑业应税劳务，施工方与发包方签定书面合同或协议的，如合同明确规定付款（包括提供原材料、动力和其他物资，不含预收工程价款）日期的，按合同规定的付款日期为纳税义务发生时间；合同未明确付款（同上）日期的，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入或者取得索取营业收入的凭据的当天。
上述预收工程价款是指工程项目尚未开工时收到的款项。对预收工程价款，其纳税义务发生时间为工程开工后，项目主管税务机关根据工程形象进度按月确定的纳税义务发生时间。
纳税人提供建筑业应税劳务，施工方与发包方未签定书面合同或协议的，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入或者取得索取营业收入的凭据的当天。
纳税人自建建筑物，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。
纳税人自建建筑物对外赠与，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间，为该建筑物产权转移的当天。
（二）扣缴义务发生时间
纳税人提供建筑业应税劳务，总承包人为扣缴义务人的，其扣缴义务发生时间为扣缴义务人支付工程款的当天。
第四章 发票管理
第十五条 纳税人在本市范围内从事不动产开发销售业务或提供建筑业应税劳务的，在结算不动产转让（或销售）价款或建筑业工程价款时，必须开具由不动产或建筑工程所在地主管税务机关提供或代开的《陕西省销售不动产专用发票》（以下简称《不动产专用发票》）或《陕西省建筑业通用发票》（以下简称《建筑业发票》）。
（一）纳税人销售不动产采用预收款方式的，在收取预收款（包括全部价款和价外费用）时，必须开具《陕西省销售不动产预收款专用收据》（以下简称《不动产专用收据》），在按不动产销售合同结算销售价款后，向不动产受让方开具《不动产专用发票》。
（二）纳税人提供建筑业应税劳务的，无论工程项目总承包方或分包（转包）方在收取工程价款时，必须开具由工程所在地项目主管税务机关提供或代开的《建筑业发票》。建设方或支付方凭上述《建筑业发票》支付工程款项。
第十六条 不动产和建筑业纳税人区别不同情况分为自开票纳税人和代开票纳税人。
（一）同时符合下列条件的纳税人为自开票纳税人，可以在不动产所在地和建筑业劳务发生地自行开具由当地主管税务机关提供的《不动产专用发票》和《建筑业发票》：
（1）在不动产所在地和建筑业劳务发生地依法办理税务登记；
（2）执行不动产、建筑业营业税项目管理办法；
（3）按照规定进行不动产和建筑业工程项目登记；
（4）使用满足税务机关规定的信息采集、传输、比对要求的开票和申报软件；
（5）税务机关要求提供的其他有关资料。
自开票纳税人由区（县）级主管税务机关审核认定。
（二）不同时符合上述条件的纳税人为代开票纳税人，由其不动产所在地和建筑业劳务发生地主管税务机关为其代开《不动产专用发票》和《建筑业发票》。代开票纳税人须提供以下资料到税务机关申请代开发票：
（1）完税凭证；
（2）营业执照和税务登记证复印件；对按规定不需办理工商登记和税务登记的单位和个人需提供单位证明或个人身份证明；
（3）不动产销售、建筑劳务合同或其他有效证明；
（4）外出经营税收管理证明（提供异地劳务时）；
（5）税务机关要求提供的其他有关资料。
对按规定不需办理工商登记和税务登记的单位和个人提供的未签定合同或协议及无项目证书的零星工程项目。施工方在收取工程价款时，须持由发包方（单位或个人）出具的工程书面证明（证明内容包括工程结算价款金额、发包方提供的工程材料及设备金额、联系人、联系电话等）到工程所在地主管税务机关开具《建筑业发票》，发包方凭《建筑业发票》支付工程款项。
第十七条 建设项目的建设方要积极配合主管税务机关进行项目登记，并协助税务机关加强税收管理。建设单位不得接受外地（区、县）和非法凭证入帐，无本地《建筑业发票》，不得支付施工单位（或个人）施工工程款项。
对有建设项目的单位或个人，未按规定取得发票的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国发票管理办法》等有关规定处理。
第五章 附则
第十八条 本办法未尽事宜，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则和其他相关法律、行政法规及规章的规定执行。
第十九条 本办法由西安市地方税务局负责解释。
第二十条 本办法自公布之日起执行。
附件：1、不动产项目情况登记表
2、不动产项目销售情况登记表
3、建筑业工程项目情况登记表
4、不动产项目变更登记表
5、建筑工程项目变更登记表
6、不动产、建筑业工程项目停缓建登记表
7、不动产销售项目清算表
8、建筑业工程项目清算表
9、不动产销售项目注销登记表
10、建筑业工程项目注销登记表

西安市地方税务局
二00八年四月八日

附件一
不动产项目情况登记表
不动产
项目名称

不动产项目
编 号

不动产
项目地址

开发单位
名 称

开发单位纳税人识别号

建设期工程项目名称

建设期工程项目编号

建设单位
名 称

建设单位纳税人识别号

项目用途
□      自用 □房地产开发 □市政工程 □园林工程 □绿化工程
□      人防工程 □其他＿＿＿＿＿（请划√选择）
土地使用证
发放单位

土地使用证编号

规划许可证发证机关

规划许可证号码

销售许可证
发放单位

销售许可证
编 号

建筑面积
（?）

项目总投资
（万元）

工程总造价
（万元）

开工时间

预计竣工
时 间

预计售房
时 间

如不动产对外捐赠，请填写以下栏次
捐赠意向书编号

受赠单位
名 称

受赠单位
纳税人识别号

如不动产抵偿债务，请填写以下栏次
低债合同书编号

债权人
单位名称

债权人
纳税人识别号

备注

填报单位（章）： 填报人： 填报日期： 年 月 日

附件二
不动产项目销售情况登记表
项目名称

项目地址

建筑面积
（?）
居住用房

办公用房

商业用房

其 它

销售面积
（?）
居住用房

办公用房

商业用房

其 它

预收款
收入
（元）
居住用房

办公用房

商业用房

其 它

应缴税金
（元）
营业税

城建税

教育费附加

预缴
土地增值税

备 注

填报单位（章）： 填报人： 填报日期： 年 月 日

注：本表每月10日前，随营业税申报表一同报送项目主管税务机关。

附件三
建筑业工程项目情况登记表
工程项目名 称

工程项目
编 号

工程项目地 址

开工时间

竣工时间

项目用途

项目预算（万元）

建筑面积（?）

承包方式

建设单位名 称

建设单位纳税人识别号

施工单位名 称

施工单位纳税人识别号

施工单位注册地址

外管证
发放单位

外管证
编 号

施工许可证
发证机关

施工许可证编 号

工程分包情况
分包人名称
分包人税务登记证号
分包工程价款（万元）

备 注

填报单位（章）： 填报人： 填报日期： 年 月 日

注：建设单位无纳税人识别号的，填报建设单位组织机构代码证号。

附件四
不动产项目变更登记表
变更原因

变更事项

变更后
建筑面积

变更后项目
总投资（万元）

变更后项目
总造价（万元）

变更后建设单位名称

变更后建设单位
纳税人识别号

变更后
项目用途
□      自用 □房地产开发 □市政工程 □园林工程 □绿化工程
□人防工程 □其他＿＿＿＿＿（请划√选择）
其他变更
情 况

备 注

填报单位（章）： 填报人： 填报日期： 年 月 日

附件五
建筑业工程项目变更登记表
变更原因

变更后项目预算（万元）

变更后建筑面积（?）

变更后工程分包情况
分包人名称
分包人税务登记证号
分包工程价款（万元）

备 注

填报单位（章）： 填报人： 填报日期： 年 月 日

附件六
不动产、建筑业工程项目停缓建登记表
停缓建
原 因

停缓建
时 间

复工时间

停缓建时工程进度

停缓建时
已竣工价款（万元）

停缓建时已纳税额
营业税

城建税

教育附加

备 注

填报单位（章）： 填报人： 填报日期： 年 月 日

附件七
不动产销售项目清算表
项目名称

项目地址

建筑面积
（?）
居住用房

办公用房

商业用房

其 它

销售面积
（?）
居住用房

办公用房

商业用房

其 它

自用面积
（?）

出租面积
（?）

应缴税金?
元
?
其

中
营业税

已入库

应补退

城建税

已入库

应补退

教育附加

已入库

应补退

土地增值税

已入库

应补退

其 他

已入库

应补退

应缴税金合 计

已缴税金合 计

应补退税合 计

备 注

填报单位（章）： 填报人： 填报日期： 年 月 日
附件八
建筑业工程项目清算表
工程项目名 称

工程项目
地 址

项目预算（万元）

项目决算（元）

设备抵扣额（元）

应缴税金?元?
其

中

营业税

已入库

应补退

城建税

已入库

应补退

教育附加

已入库

应补退

其 他

已入库

应补退

应缴税金合 计

已缴税金
合 计

应补退税合 计

应代扣代缴税金
其

中

营业税

已扣缴

应扣未扣

城建税

已扣缴

应扣未扣

教育附加

已扣缴

应扣未扣

其 他

已扣缴

应扣未扣

应扣缴
税金合计

已扣缴
税金合计

应扣未扣税金合计

备注

填报单位（章）： 填报人： 填报日期： 年 月 日

附件九
不动产销售项目注销登记表
项目名称

项目地址

建筑面积
（?）

销售面积
（?）

销售收入（万元）

注销时税款缴纳情况（单位：元）
营业税

城建税

教育附加

土地
增值税

其 他

税款缴纳
合 计

注销时发票缴销情况
不动产
专用发票
领购份数
已填开份数
未填开份数
缴销份数

预收款
专用收据
领购份数
已填开份数
未填开份数
缴销份数

以下由税务机关填写
项目所在地税务机关

项目所在地
税务机关编码

税收管理员

项目管理起始时间

项目管理结束时间

税收管理员意见：

年 月 日
调查人员意见：

年 月 日
主管税务机关意见（章）：

年 月 日
备 注

填报单位（章）： 填报人： 填报日期： 年 月 日

附件十
建筑业工程项目注销登记表
工程项目名 称

工程项目地 址

项目预算（万元）

项目决算（元）

设备抵扣额（元）

注销时税款缴纳情况（单位：元）
营业税

城建税

教育附加

其 他

税款缴纳
合 计

注销时发票缴销情况
建筑业
通用发票
领购份数
已填开份数
未填开份数
缴销份数

以下由税务机关填写
项目所在地税务机关

项目所在地
税务机关编码

税收管理员

项目管理起始时间

项目管理结束时间

税收管理员意见：

年 月 日
调查人员意见：

年 月 日
主管税务机关意见（章）：

年 月 日
备 注

填报单位（章）： 填报人： 填报日期： 年 月 日

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3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)