商城研究报告样本.doc

世贸商城研究汇报

1、世贸商城多维剖面--“世贸商城”研究汇报（一）·····················3

2、火车站圈之商业生态—“世贸商城”研究汇报（二）··················6

3、流通架构新走向--“世贸商城”研究汇报（三）·······················9

4、商业地产成功案例--"世贸商城"研究汇报（四）···················15

5、世贸商城：创新铸一个模式 郑州服装版图新标牌（五）··············19

6、解析大户探索之路“世贸商城”研究汇报（六）······················22

7、世贸商城管理模式透析（上）—“世贸商城”研究汇报之(七)·········25

8、世贸商城管理模式透析（下）—“世贸商城”研究汇报之(八)·········28

9、同盈共生：世贸经营之道—“世贸商城”研究汇报之(九)···········31

百荣世贸商城赢在起点

提到著名男装品牌，几乎每个人全部能够从“煮酒论英雄、才子赢天下”才子，“男人，就应该对自己狠一点”柒牌，到“相信自己、相信伙伴”七匹狼，“和狼共舞，尽显英雄本色”和狼共舞等一路说将下去。无处不在广告投放、独到市场营销策略匹配精心提炼广告语，让这些品牌名字和形象深深地印在了消费者脑海里。
　　在中国服装市场竞争日趋白热化今天，大型百货商场越来越成为服装品牌实现高销售业绩“直通车”。长久以来，几乎全部中国品牌男装全部无一例外地选择大型、高级零售商场作为企业“前沿阵地”。努力争取凭借优异商品质量结合优越卖场环境不停提升自己品牌效力和竞争层次。但同时，因各方成本水涨船高而带来较高价格也在相当程度上拉大了这些品牌和大多数人距离。所以，怎样处理品牌男装和商场关系、实现双方优势共赢，一直是业界广泛关注热门话题。
　　百荣世贸商城出现为服装批发行业带来了一股清新空气，在很多领域全部大胆地给予了创新。尤其在处理商城和男装品牌关系上为业界做出了新尝试，其新奇操作视角和含有个性风格管理方法颇值得我们探讨。
　　百荣世贸商城于4月29日正式开业。占地19公顷，一、二期总建筑面积70万平方米。如此大体量在北京服装批发市场中可谓空前。面对外在庞大规模，怎样科学合理地计划其内部架构、经营分区及经营品类，就是实实在在内功修炼问题了。
　　作为含有多年市场实战经验百荣掌门人，蒋百荣对服装品牌代理商、服装品牌和大型商场之间关系等问题有着独到见解。“大型零售商场销售额50%以上来自于衣饰类商品，仅在商场中销售服装总量就已占到总销量27%，和大型商场联营已成为衣饰品牌一条很关键销售渠道，而大型商场也十分看重和品牌服装企业合作。所以说，服装品牌和商场之间是一个相互依存紧密关系。”
　　数年来，经营环境较差、市场细分不够、质量参差不齐、罕有大品牌进驻等老观念，让大家一直对服装批发市场抱有“批发无精品”偏差认识。零售商场当然有其用户消费能力较高、层次清楚、市场区隔明确等不可替换特点，但现代化大型服装批发市场也含有零售商场不可比拟强大优势。在二十几年发展过程中，中国服装批发行业已日渐走向成熟，从环境计划、管理方法到营销策略，整个行业正在发生着质飞跃。一轮改造、换代、升级浪潮正在业界兴起。
　　作为新型服装批发市场代表，百荣世贸商城出现为整个业界提供了一个新经营范本：把守中轴路黄金宝地，丝毫不逊于高级零售商场内外部装潢，3.5米宽观光通道，200余部观光、货运电梯，2万平方米大型户外广场，集金融、邮政、储蓄、餐饮、购物等配套于一体综合性贸易平台……每一个步骤全部让人咂舌：批发市场原来也能够这么审阅着这座批发航母，蒋百荣开始思索具体航程路线。她深知，一个企业想要在商海里行驶得更远，将企业品牌化是肯定选择，也是惟一出路。而怎样树立自己形象，提升自己品牌影响力是每个企业全部在思索关键问题。蒋百荣认为，服装批发市场实际上是“为她人作嫁衣裳”。投资者所能做只是营造一个贸易平台和气氛，商户和商品才是这里主角。想要打响企业品牌名声，惟有得到商品品牌支持。而恰值各地男装品牌风起云涌之际，七匹狼、斯得雅、才子等多元化男装品牌市场营销做得如火如荼。业内外广泛关注，消费者大力追捧，让品牌男装市场快速成熟起来，中国中高级男装被浙江品牌一统天下局面快速打破。
敏锐蒋百荣正确地捕捉到了这一现象，“以点带面，无限放大是百荣在建设早期就关键培养精品男装关键思绪。”百荣领导层在反复研究后一致经过，在商城六层A区开辟“精品男装写字间”。邀请中国各大著名男装品牌进驻，融展示、批发、零售、招商等功效于一体，以强势品牌号召力拉动百荣品牌影响力。

世贸商城多维剖面--“世贸商城”研究汇报（一）

案例要素：
项目名称：世贸商城
项目位置：东临乔家门路、南临陇海路、西临一马路、北临西三马路
投资商：上海肯同投资、郑铁（集团）企业
开发商：肯同（郑州）置业 郑州艾姆实业
物业形态：专业服装批发商业地产
建筑面积：20万平方米

汇报摘要：世贸商城，系大河经济研究中心首个研究案例。本研究汇报是该中心成立以来首部研究汇报，也是整合媒体、企业和经济学者资源，推出一个全新媒体产品。它分为《世贸商城多维剖面》、《火车站圈之商业生态》、《服装流通架构新走向》、《商业地产“虚实”之辨》、《同盈“干预”模式调查》、《解析“大户”探索路》等九大部分。本章，关键解析立即在火车站商圈推出四期关键项目——世贸商城M区之于企业、行业、产业和区域等领域多维剖面。

关键词：全新媒体产品火车站商圈 商业地产 服装流通 同盈模式
一、研究背景
多年来，中国经济进程波澜壮阔，河南亦然。
此种情形，为主流媒体提出了新要求。为承载主流媒体参与、推进区域经济进程责任，彰显《大河财富》统计、深耕、建设办刊理念，7月28日，大河经济研究中心揭牌。她成立，是大河报及其财经周刊《大河财富》几年来，在区域财经领域深耕广植结果，也是新时期财经媒体办报形势客观要求。大河经济研究中心宗旨是，深耕河南经济进程，服务区域经济发展，彰显主流媒体责任。而本研究汇报，就是大河经济研究中心成立以来首个研究汇报，也是整合媒体、企业和经济学者资源，而推出一个全新媒体产品。
作为一个全新尝试，7月底大河经济研究中心成立伊始，便受到学界和企业界追捧和信任，短短一段时间，便接到各方推荐不少研究课题和项目，包含到各个行业和众多企业。我们经过数次谨慎考证，在众多备选项目中遴选了世贸商城，作为大河经济研究中心001号案例。
该项目标选择，不仅仅在于项目本身，一个更关键原因是基于其背后深层次意义，彰显大河报主流媒体社会责任。首先，该研究项目所处区域是火车站商圈。作为中部乃至全国关键服装交易场所和郑州最关键商圈之一，火车站商圈演绎了无数商业传奇。目前，社会各界最为关心一个焦点问题，拥有不可复制区域特征，火车站商圈从空间上已经难以深入扩张，而且正处于升级换代过程中，这个寸土寸金黄金商圈以后趋势怎样，值得我们关注。
其次，该项目所属行业，分别是服装流通业和商业地产。前者，是郑州市最具代表性行业，也是充足依靠郑州交通区位优势而发展起来行业，郑州以十多个服装批发市场，扎堆形成服装王国，担当了全省乃至周围多个省份服装集散贸易枢纽。能够说，任何服装品牌发展全部避不开郑州，郑州是发展服装桥梁和桥头堡。但现在，郑州服装流通业经过多个阶段发展后，正处于一个前所未有转型期，其现实状况和前路怎样？后者，该项目所属商业地产而言，是郑州市多年来最红火行业之一，不过，经过一段时期发展，却是几家欢喜几家愁，商业地产开发暴利背后，隐藏着巨大风险。作为商业地产开发商，怎样寻求突破，在猛烈市场竞争取得利润，成为业界和资本最为关注焦点话题。
世贸商城已取得了较大成功。其显著特点是，一改传统商业地产形式，在后期运行中，提供包含销售网络支持、规范管理，医疗统筹等大量增值服务，在从厂家到终端整个链条中，达成"同盈"效果，其成功是一个市场取得长久活力确保，也是一个可连续典范。对这种模式深入剖析，对业界不无借鉴和启发意义。
正因为项目在所属区域、行业、产业亦或本身，无不含有经典意义，我们选择了世贸商城M区作为研究对象。而研究汇报形成吸收了学术和媒体多重风格，成为一个全新媒体表示范本。
本汇报共分九大部分，将从本期起在本刊上以“商业前研”形式陆续刊发。

二、区域依靠及特征

世贸商城，在郑州火车站服装商圈关键位置，北临银基商贸城，一马路、陇海路、乔家门路、西三马路四面临路。建筑面积20万平方米。整个市场定位专业服装批发。
一个显著特点是，本项目拥有火车站商圈独特区域位置。
因为批发市场特征和火车站商圈极强辐射力，从交通便捷度三个关键元素而言，除了舒适性欠佳以外，这里拥有极低摩擦成本和良好便利性。整体而言，交通便捷度良好。
和其它省市火车站商圈相类似，郑州火车站商圈也聚集了南来北往物流，形成了含有火车站特色大型批发市场。这儿共聚集了数以万计服装、小商品商家。因为郑州火车站在全国举足轻重位置，郑州火车站商圈规模和影响力一样在全国举足轻重。
长久以来，郑州火车站地域商业大致可分成两个部分：大同路以南因为陇海路方便外地车进出，形成以服装批发为主区域；而大同路以北则更方便乘公交车和出租车当地人进出，从而形成了小商品批发区。这种"隔路而治"现象现在也一直在延续。
其中，火车站商圈服装批发尤为引人注目。便利交通极大缩短了服装产销时间差，从上世纪90年代初开始，在客流量全国第二、货流量全国第一、一向是商家必争之地郑州火车站地域，形成了由12个服装批发市场组成集群服装交易园区，浙、江、沪、京、津、粤各路著名服装厂商蜂拥而至，火车站商圈快速成为沿海地域服装产业迈向内陆纵身桥头堡，并逐步形成了辐射整个中西部地域销售网络，从而使郑州成为和北京、广州、武汉相齐名四大服装集散地之一。
服装批发之所以会在火车站地域衍生，有着其深层次原因。简单地说，是由服装批发业态形式决定。火车站和长途汽车站近在咫尺，市内关键公交线路在此全部有站点，转运成本最低，货物吞吐最方便，而郑州恰好又处于京广、陇海两大铁路干线交会点，放大了铁路效应，这是郑州能形成区域性批发市场关键原因之一，很适合服装批发业发展，在火车站服装商圈外地车流、客流密集南部核地段世贸商城成功也得益于此。
这也验证了我们一个调查情况：来火车站商圈批发服装商户起源很广，不仅省内十多个地市商户终年包长途车来这里，周围省份如河北、山西、陕西、湖北、安徽也有不少商户选择来郑州进货。世贸商城用户最远就有从乌鲁木齐过来。为何很多商户来郑州而不是去广州进货？能够来算一笔账，假如去广州，通常要乘飞机，成本就增加了10%，而乘火车到郑州可能只花300多元就足够。再者，乘飞机带这么多货必需托运，而坐火车则能够随身携带或起个货件就行了。
除了运转成本低廉以外，吸引投资商还有支撑火车站地域高租金、高利润巨大现金流量。
本研究项目即处于火车站服装商圈。世贸商城是郑州服装批发商圈后起之秀。，世贸商城开始在郑州火车站服装批发商圈关键位置--陇海路和一马路交叉口跑马圈地，以后快速崛起。至，世贸商城经过7年时间，发展成为中国中部地域最大羽绒服、内衣家居服、童装、中老年女装批发中心。，世贸商城斥巨款打造了世贸商城M区及世贸大户中心，其建成后，将填补中国在缺乏专业服装批发商务写字楼空白，该项现在已经吸引了来自全国各地数千个服装生产厂家。
三、服装流通之行业形势

世贸商城所处行业，分别是服装流通业和商业地产。相关数据显示，现在，郑州服装批发零售从业人员有近30万人，18家大型服装批发市场年营业销售额高达450亿元。
郑州服装批发市场经过20多年迅猛发展，已发展成为中国四大服装集散地之一，形成了一批有含有全国辐射力、营业额巨大著名批发市场，如世贸商城、银基商贸城，这些服装批发市场拥有一流硬件设施和管理水平，吸引了来自全国各地服装品牌，据不完全统计，仅世贸商城一家，就聚集有多家实力商户，5000多个著名服装品牌，世贸商城内商户经营羽绒服品牌占市场总品牌80%以上；内衣家居服品牌占市场总品牌2/3以上；中老年女装、童装、孕婴产品等90%批发量均出于世贸商城。
在这些超大型服装批发市场影响和带动下，郑州服装批发商圈不仅成为中国中部地域服装行业中心，更是成为全国服装批发业晴雨表。
本研究项目所处另一个行业商业地产，在郑州更具关注度。一段时期以来，郑州商业地产开发展现出了前所未有迅猛态势，开发商投入猛增，著名商家跑马圈地，关键商圈和二级商圈空前繁荣；商业业态百花齐放，多种概念性步行街、SHOPPING? MALL 等商业设施也悉数登场；
然而，眼下，商业地产现出虚、实之态，虚者，关键特征是虚拟、虚构、虚假，尤其是售后包租概念漫天飞，部分商业地产“虚”，不仅捆饶了行业和用户，更苦难了开发商本身。如此情景，实派地产项目标推出值得充足研讨。世贸商城M区开发，一改传统商业地产开发形式，不仅仅前期开发以务实态度，而且在后期运行中，提供包含销售网络、规范管理、医疗统筹等在内大量增值服务，使用户有一个"家"回归。其作为商业地产运做模式，值得借鉴。

四、同盈者谁

6月1日，由上海肯同投资集团投资，在郑州火车站商圈西三马路世贸商城一期童装城开业，几乎同时郑州乔家门路全线拓宽开通。2月28日，世贸商城二期世贸街开业，不到十二个月时间，二期就已经形成中原最大内衣、羽绒服及汉派女装批发集散地，形成规模化，在业界已大有名气。
随即，世贸商城三期开业使世贸商城整个经营面积达成了80000平方米，聚集了3000多个优异服装品牌，成为中部地域最大羽绒服、内衣家居服、童装及中老年女装批发中心。
我们在该企业调查了解到，在开发中前三期均得了预期成功。而其中，一项总结并得到推广模式是"同盈"模式，尤为值得肯定。所谓"同盈"，即厂家商户——经销商-------业主--------政府，这五方包含提供赢利平台世贸商城，均实现了盈利。
率领代理商寻求品牌，构建销售网络，为商户报销广告费，对快速发展商户，无偿提供贷款担保服务；把服装文化和品牌以精美形式推介给更多终端销售商和消费者；组织了一系列大型衣饰文化活动，传输衣饰时尚；组建由小型豪华客车组成地市招商服务车队，依据商户需求，定时组织巡回招商，为商户提供交通和网络资源便利，等一系列方法，使得进入到同盈模式中任何步骤，均能得到程度不一样"同盈"。
这显然成为一个市场取得长久活力确保，也成为该企业和项目标关键竞争力。对于这种模式，我们将在后期继续深入研究和挖掘。

火车站圈之商业生态—“世贸商城”研究汇报（二）

案例要素
　　项目名称：世贸商城项目位置：东临乔家门路、南临陇海路、西临一马路、北临西三马路
　　投资商：上海肯同投资　郑铁（集团）企业
　　开发商：肯同（郑州）置业　郑州艾姆实业
　　物业形态：专业服装批发商业地产建筑面积：２０万平方米汇报摘要：世贸商城系大河经济研究中心首个研究案例。本研究汇报是该中心成立以来首个研究汇报，也是整合媒体、企业和经济学者资源推出一个全新媒体产品。它分为《世贸商城多维剖面》、《火车站圈之商业生态》、《服装流通架构新走向》、《商业地产“虚实”之辨》、《同盈干预模式调查》、《解析大户探索路》等九大部分。本章，聚焦火车站商圈近１０年发展缩影，透析穿梭其间、环环相扣商业链条，和世贸商城Ｍ区大户中心植入后，客观上对火车站商圈未来带来较大影响。
　 关键词：商业链条　错位经营　不可复制　升级换代　商务化
　 近２０年发育成形
　 郑州火车站商圈形成，迄今大约十年时间。这里是郑州最早商业区域之一。最初即上个世纪９０年代初，这里经营业态绝大部分是摊位式，简陋临街房是其关键经营特色，大部分集中于敦睦路和振兴市场。当初，这里商业气氛通常，还未形成商圈。以苑陵商场为例，在１９８９年年底该商场开业时，火车站周围规模较大商场仅有中州商场一家。最初苑陵商场招商异常困难，常常是二分之一以上摊位闲置，鲜有商业竞争。
　　不过，伴随社会经济发展和郑州商贸城定位日渐清楚，再加上火车站独有地理优势，火车站周围商业发展很快速，直接催生了该地段服装批发和小商品兴盛。从１９９６年开始，火车站商圈逐步成形并红火起来。
　　低价位、规模化、品种齐全、交通便利四个关键原因，再加上周围省市还未形成强有力竞争对手，由郑州到周围市地，再到省外市地，其辐射半径越来越远，影响越来越大。
　　租金涨２０倍，人潮多３０倍，辐射面积扩张１０倍，这是郑州火车站商圈近１０年发展缩影。
　　供需支撑服装大盘　　
　　当寒流攻击佛罗里达时，美国超市橘子价格全部上升了。每十二个月夏天，当新英格兰地域天气变暖时，加勒比地域饭店房间价格直线下降。这些事件共同之处是它们全部表现出供给和需求市场作用。
　　在火车站商圈，又存在着怎样市场供需关系？２００５年以来，郑州火车站服装商圈商铺数量几乎成倍增加。在已经有商铺日进斗金刺激下，各路资本大鳄便选择此处作为逐利竞技舞台，短短几年间，共有１３家服装批发市场在此驻扎。外地、当地、其它行业人纷纷来做服装批发。连续高涨租金反过来又诱惑新资本搏击该市场。
　　一个值得研究事件是，去年五一前后，在火车站商圈有三家批发商场同时开业，新开几家商场，加起来总面积应该有２０多万平方米，相当于又开了一家小一点银基。很多持商圈饱和论人意外发觉，这三家市场招商均达成了预期成功。
　　火车站商圈到底有多大能量，服装业到底能不能容得下这么多分食者，不少人表示担心。但担心之外，越来越多市场还是在这个商圈蓬勃生长。
　　从经济学角度，支撑火车站地域商铺投放连续增加一个关键原因，是该地域和周围省市存在供需市场关系。实际上，首先一个原因，就其整体发展而言，和外部大经济环境改变亲密相关。我们来看一组数据。
　　２００１年中国ＧＤＰ是９５９３３亿元人民币（下同），经济增加率为７．３％。这十二个月中国ＧＤＰ在世界第六。２００５年，中国中国生产总值比上年增加９．９％，人均ＧＤＰ达成１７０３美元，中国经济增加之快不仅超出了世界经济平均增加速度，而且也超出了日美欧等关键国家增加速度
在外部经济形势直接催化下，大家消费意识越来越强，尤其在服装消费方面支出越来越多。相关数据显示，自２００４年以来中国消费增加率达成１９．６％。大多数中国消费者被问到最喜爱购置什么类型产品时，服装（３７％）在全部产品中位居榜首。
　　同时，商业地产复苏，也引发了郑州火车站地域商业地产大规模开发。从１９９８年开始，首先是房改推进了房地产市场复苏，带动了房价上涨和开发投资增加，供需两旺又深入掀起了各式各样圈地运动，加速度地出现房价上涨、投资热潮、原材料担心、房地产信贷剧增等现象，也使得郑州火车站商圈深入繁荣。
　　另外，有三大利好原因，吸引了这里资本急剧增多。首先是迎合政府产业政策。郑州市政府明确提出将南起陇海路，北至正兴街火车站区域计划为服装交易园区。这意味着从政府层面而言，会有一系列优惠扶持政策支持该产业发展。其次，豫派服装产业快速崛起。豫派服装伴伴随郑州火车站服装批发商圈成长而成长，反过来，它还将反哺该商圈。再次，郑州商贸物流业商机无限。
　　区域竞合形成和演变　　
　　火车站商圈演绎了无数商业传奇。这里有着庞大人流、现金流，有着纷繁复杂、错综交织商业生态，在貌似繁杂表象背后，有着怎样商业生态链，多种资本和业态又是怎样做到井然共存和相互竞合？
　　据我们调查，在火车站商圈商业生态两个显著链条，其一（从地产经营）：投资商——开发商——投资人——经营户——消费者；其二（从服装流通）：服装生产者——总代理——分销商——消费者。这两个链条环环相扣，拿前者来说，开发商开发楼盘后，转手给投资人。投资人再把商铺租赁给经营户，以租金收取来赢利。经营户则依据市场定位和本身特点，选择对应产品进行经营。
　　第二个链条更为显赫，因为它是该商圈关键商业价值和竞争力。这么，基础实现了从工厂到消费者，从开发商到消费者完整链条。
　　在整个火车站商圈，形成了无数类似链条。每个链条之间，又形成了错综联络。对于商户而言，火车站辐射人口有１．５亿到２亿，消费者是整个市场共享资源。
　　多重链条拼成商业生态　　
　　除了上中下游商业链条，区域内各市场横向竞合也成为火车站商圈商业生态关键形态。
　　现在，火车站商圈市场之间和商户之间，又形成了一定错位经营。童装、女装、男装、牛仔、帽子等，市场和商户越来越细分，同时，还有寄生于市场装修、设计、印刷商标、小吃、缝裤边、餐馆等提供服务相关行业，和整个市场共生共存。而形形色色商户刚好满足形形色色消费者。
　　这也能在一定程度上解释，为何“饱和”市场能够不停吸引资本进来。据我们调查，每十二个月有新增商户，本区域商铺供给也有限，但本域升级产品也不少，商铺数量也趋于饱和，这对于每个商场也是考验。但这种饱和有它特有相对性，在竞争残酷今天，定位是否正确、操作是否适当、理念是否超前并切合实际，也在考验市场经营者功力。２００５年以来新开几家商场大部分提出了错位经营理念。整个商圈不应该停留在量扩充上，而应该着力促进质变——细分市场并牢牢占有市场，协力扩大整个商圈辐射半径。
　　就各个商业链条之间联络而言，投资人之间存在转介绍，或成立业主委员会维权。而开发商之间，在动态和战略发展上相对屏蔽，不过，更为关键是竞合关系。在香港，常常有不一样开发商把各自楼盘在２楼连接起来，这么消费者就不用穿马路，政府也不用投资过街天桥，香港两个楼盘最宽有６０米，从而达成多赢局面。
我们调查到，就单个链条而言，现在市场上相对于产权式，很多投资人开始选择租赁房子，以规避本身风险。而开发商也快速适应市场，把卖商铺改为租商铺，把风险控制在自己手上，促进自己加强后期物业管理。维持整个市场长久稳定发展，避免卖完撂挑子现象。假如开发商不卖，则有权利和动力进行深入改造，培育市场，进行纵深化经营。不过若卖了，则只是一个物业管理，失去对市场调整控制和战略性计划。
升级换代印记　　
　　火车站商圈显著特征是，不管从哪个方向，在空间位置上已经没有深入扩张可能。约百万平方米黄金商圈，在空间上已经封死。火车站地域独一无二性，市区商业中心土地资源日益匮乏稀缺性，早已使这２平方公里商圈成为炙手可热之地。
　　这么一个商圈，其发展现在正处于一个升级换代历史转折时期。从严格意义而言，火车站商圈一直处于一个升级换代过程中。作为个体而言，但凡新进商铺，在最初全部会到外地和当地考察，期望能做到最优异、最符合当地消费需求经营方法。而作为商户，总期望自己能不停适应市场，不停更新经营方法。个体协力造成了整个市场升级换代。这种潜移默化升级换代，在碰到部分大节点，比如新商场出来或市场升级改造，表现得则更为显著。
　　现在一个大节点是，火车站商圈出现一个引人注目标现象，将直接促进整个商圈升级换代可能。为数不少代理商在做到一定程度后，已经由批发商成长为销售企业。这些销售企业急需商务化办公和展示场所，同时，为吸引用户，不能距离火车站商圈批发市场过远。现在，郑州大酒店、格林兰等不少房间，均被这些销售企业租下，不过，这些地方条件，显然难以满足更多销售企业和批发代理商需要。
２００５年１２月，肯同投资集团和郑铁（集团）企业签约，共同打造世贸商城Ｍ区及大户中心。其中大户中心，其意图即在于这些需要商务化经营需求批发大户，据调查，尽管还未开工，不过进行招商登记已经达成预期成功效果。这座高达３０层国际服装中心，对火车站商圈势必形成大升级换代影响，有望引领郑州服装商圈也所以步入商务化时代。除此之外，盛和小商品城拆迁，其它服装批发市场升级改造，共同拉动了整个火车站商圈升级换代。

流通架构新走向--“世贸商城”研究汇报（三）

案例要素
项目名称：世贸商城
项目位置：东临乔家门路、南临陇海路、西临一马路、北临西三马路
投资商：上海肯同投资　郑铁（集团）企业
开发商：肯同（郑州）置业　郑州艾姆实业
物业形态：专业服装批发商业地产
建筑面积：２０万平方米
汇报摘要：世贸商城系大河经济研究中心首个研究案例。本研究汇报是该中心成立以来首个研究汇报，也是整合媒体、企业和经济学者资源推出一个全新媒体产品。它分为《世贸商城多维剖面》、《火车站圈之商业生态》、《服装流通架构新走向》、《商业地产“虚实”之辨》、《同盈干预模式调查》、《解析大户探索路》等九大部分。本章，聚焦郑州服装流通发展历程、现实状况，对城市商业关键地位和贡献，和商贸流通和加工关系。并以此展现以世贸商城为代表火车站服装圈角色转承和巨大贡献。
关键词：第一消费品　女性经济 流通渠道　发展历程 商贸带动
衣食父母，“衣”为首（现在城市商业中，服装已成名副其实“第一消费品”）
在郑州消费品零售连续增加中，服装占据分量和地位不可谓不重。假如仔细观察郑州市商业和行业情况，不难看出，服装销售场所遍布整个城市，不管是批发市场、商场，还是连锁店、超市等等，服装销售无处不在。通常而言，服装销售旺盛地方，也是城市商业较为繁荣地域。而服装销售场所集中地方，也是商业地产较为红火地方。
统计数据显示，自以来中国消费增加率达成19.6%。大多数中国消费者当被问到最喜爱购置什么类型产品时，服装（37%）在全部产品中位居榜首，服装堪称“第一消费品”。</P< p>
在这些表象背后，是服装流通快速连续增加势头。有一组数字能够佐证。河南省仅在1—5月，就实现社会消费品零售总额1515.5亿元，市场规模和增幅位居全国第5位，郑州作为河南省省会和全国区域中心，辐射全国地位不容忽略，其消费品零售更是得到了充足释放，尤其是服装消费品，取得了较高增加系数。
不仅河南，在外省，服装流通增加一样快速。统计数字显示，浙江省今年上六个月，食品饮料烟酒、日用具、服装鞋帽针纺织品、化妆品等类商品零售额增幅分别达20.1％、20.7％、21.3％、22.8％。其中，服装鞋帽增加较快，作为消费品地位显赫。
在其背后，一个简单事实是，和其它商品相比，服装是一个快速消耗品，需要不停更新和“流通”。现在，服装种类在不停增多，需求越来越多样化。一个简单例子是，由以往单纯秋衣裤作内衣，到现在超薄内衣，塑身内衣，中薄内衣，羊绒内衣、纯棉内衣等等，伴随社会经济增加，更多功效性内衣出现，满足了庞大需方市场。
而在繁荣城市商业上，服装一样起到了难以替换作用。比如，上期我们曾经研究过火车站商圈。，借着火车站百年华诞时候，依附于其火车站商圈竞争急剧膨胀。尤其表现在火车站服装商圈风起云涌，先是世贸、银基、天荣服装城不停升级换代，紧接着恒泰、金城服装广场次第粉墨登场，促进了整个商圈空前繁荣。
20年，三重天（经过20多年发展和成长，中国服装流通形态已经发生巨变）
郑州服装流通业发展，是因为地理位置便利，再加上郑州商业红火，和整个社会流通机制逐步健全而共同发展。据我们调查，假如根据时间次序，郑州服装流通渠道发展能够划分为三个阶段：
第一阶段，流通起步阶段，即基础发展期，上世纪80—90年代中期。这一时期，社会商品短缺，流通渠道单一，“供销科”是当初最具代表性名词。经营方法关键是摊档式小商品市场及农贸市场。服装生产关键和国家计划挂钩，产品销售及国营商场采购关键依靠于供销员四处奔波，也就是传统意义上购销制。这一阶段因为是计划经济为主导，所以也就谈不上遵守市场经济供求规律，出现了产需脱节现象。
在该阶段早期，购置商品基础上是到国营商业和供销合作社购置。伴随经济向前发展，批发市场及个体经营萌芽，郑州展现出以敦睦路服装批发等为代表地摊式服装批发市场初级形态，不过还未形成规模性批发商圈。
第二阶段，流通发展阶段。上世纪90年代中后期，是郑州服装批发业升级发展期，这一阶段，服装种类开始由短缺走向丰富，甚至出现了商品积压现象，对流通要求开始提升。部分服装企业开始探索特许经营模式，她们在全国各地招募经销商，建立自营店或直营店方法建立营销网络。
同时，服装批发市场开始升级，并逐步发挥主导性作用。路边摊档式转为进入大棚经营，大棚转向大厦式经营，服装小个体经营集中起来，由政府统一计划引导。在这一时期，郑州涌现出钱塘衣城、银基等一批专业服装批发市场。到90年代，服装批发市场开始渐趋规模化，出现了世贸商城等为代表新型服装批发市场。
第三阶段，迈入二十一世纪，郑州服装市场进入第三阶段发展蜕变期，即流通多样化时代。该阶段，伴随个性化消费兴起，消费者对商品要求日渐提升，催生了多样化商品，和多样化流通渠道。这一阶段，伴随服装行业不停发展、新型营销渠道不停渗透、品牌意识觉醒，服装批发市场经营也日渐艰辛。郑州不少龙头批发市场不停升级改造，新兴服装市场也不停涌现，服装批发市场也开始重新定位，各自寻求新突破点，提供差异化服务，打造市场特色。郑州服装流通业涌现一片繁荣景象。
多渠道并存，批发为王（现阶段，服装流通展现出多样化生态，但批发已成利益链条中关键步骤）
在第二部分已经提到，在现阶段，郑州服装流通市场呈多样化发展态势。据我们调查，具体而言，郑州服装关键有以下两种流通渠道：一个是直营式，一个是代理制。
所谓直营式，顾名思义，就是厂家直接经营，直接在大商场经营专柜或黄金地段开设专卖店进行零售。
这种方法管理，厂商需在各地设置分企业或办事处，来直接对直营店面进行管理，而且为确保物流配送顺畅，通常还需要在各分企业、办事处设置仓库，直接供给货源。采取这种方法投入人力、物力、财力均比较大，尤其是储货量和销售率不成百分比，周转率低，所以通常只有高利润服装产品才勇于这么操作。
现在最多销售方法就是代理批发制，就是由服装厂家在全国区域内发展省级或区域级独家代理商，再由省级或区域代理商对外批发，深入开拓二级市场，由代理商建立整个营销网络。
这种区域独家代理模式很具亚洲特色，这种方法也能够简称为批发模式，这是在面对巨大消费群时最科学一个销售方法。现在，中国80%以上服装品牌是采取这种模式。这是因为大多优异省级及区域级独家代理商全部有现成、稳定销售网络，服装厂家能够利用这些极具实力省级或区域代理商现有销售渠道或销售网络，快速将服装推向市场。
厂家直营是由厂家负担产品流通成本，但并不是没有产生流通成本，代理制相对厂家直营并不是增加了流通成本，而是让大批发商来负担了产品在流通领域包含区域市场开拓时产生成本。而且大批发商代理多个品牌同时运作，相对因为厂家直营单一品牌流通成本反而更低。
代理制销售模式是服装市场细分产物，这种模式能够降低服装价格，从而降低了厂家成本，自然也降低了产品成本和价格。大批发商能够组合人力投入、经销经验、用户资源等多方优势，快速、有效进行网点扩张，加紧了品牌入市时间，缩短了生产和销售之间周期，有效拉动了厂家销售量。在世贸商城中，一家批发商年销售量占到了其所代理品牌厂家总销售量二分之一以上安例比比皆是。
代理制避免了服装厂家面对众多零售经销商所造成人力、精力和资金等方面浪费，同时也降低了投资风险，企业也能够更专注于产品生产。
反过来，大批发商也能够经过和生产厂家合作，将市场开发主动权掌握在自己手中，一个大批发商也能够同时代理多个服装品牌，这么以来，她们不管在服装款式上、服装风格上还是在后期服务上全部为零售经销商提供了更为广泛选择余地。比如：世贸商城一位诚信商户：曾氏企业，她旗下代理品牌就有很多，该企业还成立了“曾氏品牌港”，固定来进货服装零售商多达300多个，不仅形成了庞大销售网络，也在零售经销商中形成了强大品牌优势，很多新品牌全部想措施找上门，期望这家企业来代理自己品牌，以期快速打开中原市场。
代理制模式广泛利用也促进整个服装批发业快速发展，郑州服装批发市场经过20多年迅猛发展，已发展成为中国四大服装集散地之一，形成了一批含有全国辐射力、营业额数佰亿元以上著名批发市场，如世贸商城、银基商贸城，这些服装批发市场拥有一流硬件设施和管理水平，吸引了来自全国各地服装品牌，据不完全统计，仅世贸商城一家，就聚集有多家实力商户，5000多个著名服装品牌，成为服装厂家关注之地，省级代理商发展之地，经销商光顾之地。
渠道反哺：大流通带动加工业（加工业推进商贸，大流通可反过来带动加工，商贸和加工关系复杂而微妙）
郑州特有地理优势，使得它成为中国关键服装流通集散地之一。而郑州服装加工业经过积累，也初显规模，女裤和男裤品牌逐步影响全国。
通常而言，对于流通和加工关系，业界普遍说法是，要想打响河南服装业品牌，必需继续强化“服装大流通”概念，让商贸业发挥出愈加强大带动作用，去推进河南服装加工业飞速发展。
用新经济学见解来诠释，也就是“逆向经济”论断：流通业带动加工业。河南服装业发展之路，似乎印证了这个新经济学论断。上世纪90年代初，以银基为中心郑州服装交易园区形成后，全省各地服装经销商和浙、沪、京、津、粤等地一大批服装业精英蜂拥而至。也就是在这个阶段，一批眼光敏锐、靠批发服装掘出第一桶金服装销售商，开始把眼光向上游产业——服装生产加工业延伸，利用自己在服装经营中建立起来销售网络，开始向服装加工业转型。
不过，实际上，河南服装业发展到现在，在这些表层关系背后，加工和流通之间有着更为复杂微妙关系，而这些关系，则使得加工和流通存在着相互制衡关系。
从服装流通渠道而言，除了少数有实力加工企业和一线国际品牌，设置分企业或办事处进行直营外，大部分二、三线品牌全部实施批发商制度。
在后者情形里，厂家和批发商关系更是复杂，她们各自话语能力，直接能够形成或影响局部流通小气候。
总而言之，批发商和厂家关系，是表现实力最少上一个商业生态，不过，总体而言，服装流通和加工业，是一个相辅相成关系，而且前者还将可能带动后者发展。
批发江湖（批发已成郑州最关键和最广泛服装生态，但争议也大，变数亦多）
在服装流通全部渠道中，我们把批发市场这一郑州最具经典性渠道模式，专门抽出来进行研究分析。这是因为，相对于其它流通渠道，批发市场代表了郑州市最关键和最广泛业态模式，它不仅关键占据着郑州服装流通领域，而且在更多行业，已形成了门类齐全批发市场体系。在商业界，批发市场也是争议更大，未知变数更多，升级换代最为显著渠道模式。
长久以来，拥有近1亿人口河南省沿着“培育大市场，搞活大流通”思绪，以郑州商贸城建设为依靠，全省形成了很多全国性和区域性商品集散地、物流中心和专业批发市场。现在，河南省已建成各类商品交易市场6013个。一个关键背景是，河南公路网络密布，四通八达。通车里程达7.2万公里，以郑州为中心“米”字型高速公路网正在形成，高速公路通车里程2500公里。
在多种原因作用下，起源于80年代郑州服装批发市场，经过多年发展，成为关键服装分销形式，同时位列中国四大服装集散地之一，形成了一批有含有全国辐射力、营业额数百亿元以上著名批发市场，如世贸商城、银基商贸城，这些服装批发市场拥有一流硬件设施和管理水平，吸引了来自全国各地服装品牌。
根据经济学见解，服装批发市场在流经过程中起着实现生产和销售分离、促进流通关键功效。而对消费者来说，她们信息接收速度较慢，消费层次较低，地域分布较广（而且分散），所以就尤其需要批发市场流通功效。
在我们调查中，总结出服装批发市场对于商业流通关键作用，基础表现在以下多个方面。其一，服装批发市场建立，突破了传统仅靠商业零售和一、二级批发站流通模式，实现了经过批发市场进行批发、零售新模式，有效地处理了分散