上半年浙江省房地产估价师制度与政策房地产开发项目转让条件试题.doc

2016年上半年浙江省房地产估价师《制度与政策》：房地产开发项目转让条件试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、关于下列数据表述正确的是__。

A．1

B．2

C．3

D．4

E．5

F．6

G．7

H．8

I．9

J．10

K．98

L．101

M．101

N．100

O．101

P．99

Q．102

R．97

S．102

T．99
2、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是__。

A．宏观区位

B．中观区位

C．微观区位

D．其他区位
3、某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80％，月租金为30元／㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90％，月租金为40元／㎡，报酬率为6％，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。

A：67.60

B：811.24

C：1622.48

D：2433.72

E：工业用地的监测点评估价格
4、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。

A：指数平滑分析

B：趋势拟合分析

C：时间序列分析

D：相关分析

E：工业用地的监测点评估价格
5、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税为0.6万元，则该项投资的税后现金回报率为__。

A．4.7%

B．7%

C．11%

D．14%
6、某写字楼的建筑面积为，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是。

A：5．2

B：6．4

C：6．8

D：7．6

E：借款合同
7、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。

A．土地总价

B．土地单价

C．楼面地价

D．商品房价格
8、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。

A．谨慎价值

B．市场价值

C．残余价值

D．快速变现价值
9、下列房屋部位中，不计算建筑面积的是。

A：房屋的天面

B：与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊

C：有围护结构的门廊

D：不封闭有顶盖的永久性架空走廊

E：执行层的组织协调
10、下列关于抵押的表述中，不正确的是__。

A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

D．抵押物可以重复抵押
11、某公司2年前租赁某写字楼中的500㎡用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元／(㎡·天)，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/(㎡·天)，报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为

A：98.80

B：592.81

C：691.61

D：667.22

E：工业用地的监测点评估价格
12、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。

A．间接融资

B．直接融资

C．基金融资

D．债券融资
13、住房公积金管理的基本原则是__。

A．低存低贷

B．住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督

C．维护住房公积金所有人的合法权益

D．通过安全运作实现合理增值
14、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元／㎡，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元／㎡，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元／㎡(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6．7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6．4元人民币)。

A：1051

B：1096

C：1100

D：1147

E：工业用地的监测点评估价格
15、在我国，会计年度自公历止。

A：上年的6月1日起至次年5月31日

B：上年的8月1日起至次年7月31日

C：每年的1月1日起至12月31日

D：每年的6月1日起至次年的5月31日

E：执行层的组织协调
16、指标属短期偿债能力指标。

A：流动比率

B：速动比率

C：利息备付率

D：资产负债率

E：借款合同
17、投标截止后，开发商应按规定的时间__。

A．认标

B．评标

C．开标

D．验标
18、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以倍中误差作为限差。

A：一

B：两

C：三

D：四

E：执行层的组织协调
19、登记机关自受理登记申请之日起__日内应当决定是否予以登记。

A．5

B．7

C．10

D．15
20、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现鱼部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。

A．3000

B．5000

C．7500

D．8000
21、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12％，届时转让税费为售价的6％，资本化率为9％．该房地产目前的价值为。

A：923万元

B：1111万元

C：1353万元

D：1872万元

E：工业用地的监测点评估价格
22、__是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。

A．直接观察法

B．间接观察法

C．采访法

D．报告法
23、有一宗房产交易，成交价格为3 000元／㎡，付款方式是首付10％，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0．5％，其一次支付的实际成交价格为。

A：3 000元／㎡

B：2 700元／㎡

C：2 914元／㎡

D：2 500元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格
24、是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。

A：砖木结构

B：砌体结构

C：钢筋混凝土结构

D：钢结构

E：执行层的组织协调
25、下图是一块三角形ABC的土地．如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116％，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63％，该块三角形土地ABC的总价为．

A：2 046 240元

B：584 640元

C：1461 600元

D：2 688 000元

E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的__%计算扣除。

A．4

B．3

C．2

D．1
2、在以下情况下应该申请注销登记。

A：土地或房屋的权利主体变更

B：房屋灭失、所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在

C：土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期

D：土地使用权年限届满，房屋所有权人申请续期而未获批准的

E：抵押权、典权等他项权利的终止
3、某笔贷款的季利率为2％，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是。

A：8％

B：6．12％

C：12．62％

D：8．24％

E：借款合同
4、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有__。

A．导致房地产实际价值下降

B．导致房地产实际价值上升

C．加大投资者债务负担

D．抑制房地产市场需求

E．增加房地产市场需求
5、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

A：政府部门

B：建设部门

C：房管部门

D：开发企业

E：借款合同
6、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于（）。

A．社会平均利润率

B．资本供求状况

C．国家宏观信贷政策

D．目标收益率

E．风险大小
7、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是__。

A．最高最佳使用原则

B．合法原则

C．替代原则

D．谨慎原则
8、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括．【2007年考题】

A：土地补偿费

B：安置补助费

C：地上附着物和青苗的补偿费

D：土地使用权出让金等土地有偿使用费用

E：安排被征地农民的社会保障费用
9、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有。

A：导致房地产实际价值下降

B：导致房地产实际价值上升

C：加大投资者债务负担

D：抑制房地产市场需求

E：增加房地产市场需求
10、假设开发法是以__为理论依据的。

A．收益递增原理

B．均衡原理

C．预期原理

D．未来趋势原理
11、《房屋登记办法》规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有。

A：合法建造取得的房屋所有权

B：最高额抵押权的设定

C：主债权转让申请抵押权转移

D：房屋所有权人更名

E：受赠取得的房屋所有权
12、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、 85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。

A．2121

B．2200

C．1819

D．2242
13、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。

A：加强对房地产市场的监测

B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况

C：督促开发企业按城市规划实施开发

D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置

E：不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生
14、下列有关保险的表述中，正确的是__。

A．社会保险采用合同的形式，运用概率论和大数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限

B．从本质上说，保险体现一定的社会关系

C．危险的存在是保险产生的必要条件

D．在各种保险中，商业保险最能体现分配职能
15、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。

A：使用者地位

B：购买动机

C：对渠道的信赖度

D：对价格的敏感程度

E：借款合同
16、在实施安全评价时，划分评价单元的目的是__。

A．便于提高生产效率

B．为领导提出管理建议

C．便于行业归口管理

D．为评价目标和方法服务
17、下列关于敏感性分析的描述正确的是__。

A．敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分

B．敏感性分析的准确性是相当高的

C．敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率

D．敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大变动幅度

E．常用的指标为内部收益率
18、质量检查报告应经该审核签字。

A：项目勘察、设计负责人

B：项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人

C：勘察、设计单位有关负责人

D：项目勘察、设计负责人或者勘察、设计单位有关负责人

E：执行层的组织协调
19、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率是6%)__。

A．现在按9.5折一次性支付

B．一年后一次性支付

C．现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付

D．现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付
20、房地产投资的弊端有。

A：不可移动性

B：变现性差

C：投资数额巨大

D：投资回收期长

E：需要专门的知识和经验
21、某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括__。

A．该种房地产的价格水平

B．相关房地产的价格水平

C．该种房地产的开发成本

D．房地产开发商对未来的预期

E．该种房地产的开发技术水平
22、下列关于实地查勘的说法中，正确的有__。

A．对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘

B．实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录

C．实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名

D．在实地查勘记录上应注明实地查勘日期

E．实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实
23、不属于反映和描述房地产市场状况的指标是。

A：供给指标

B：需求指标

C：使用指标

D：市场交易指标

E：借款合同
24、房地产转让是指房地产权利人通过或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。

A：买卖

B：出租

C：抵押

D：质押

E：赠与
25、__主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。

A．直接融资

B．间接融资

C．开发投资

D．置业投资