山东省某市文化城(文化阅读主题)项目可行性研究报告.doc

目 录

第一章 总论 1
1.1项目概论 1
1.2项目承办单位简介 1
1.3可行性研究的依据及原则 2
1.4项目研究的范围 3
1.5项目概况及主要技术经济指标 4
1.6可行性研究的结论 5
第二章 项目提出的背景及建设必要性 7
2.1项目提出的背景 7
2.2项目建设的必要性 13
第三章 项目选址及建设条件 16
3.1场址选择 16
3.2建设条件 18
3.3交通运输条件 18
3.4公用设施条件 19
第四章 项目规划设计方案 21
4.1规划设计理念 21
4.2主要建设内容 22
4.3功能分区 22
4.4内部装修设计方案 26
第五章 配套工程 30
5.1给水排水方案 30
5.2采暖通风、空气调节 32
5.3电气系统设计方案 33
第六章 环境保护评价 37
6.1执行环境质量标准及排放标准 37
6.2污染源及污染物处理措施 38
6.3绿化 42
6.4环境影响评价 42
第七章 节能措施 44
7.1用能标准及节能设计规范 44
7.2节能原则 44
7.3项目能耗指标分析和节能措施 45
7.4节水措施 46
第八章 组织机构与人力资源配置 49
8.1组织机构 49
9.2劳动定员与工作制度 50
8.3人员来源及培训 51
8.4项目管理 51
第九章 项目实施进度 53
9.1建设期 53
9.2项目实施时期各阶段进度安排 53
9.3项目实施进度计划表 53
第十章 项目招标方案 55
10.1编制依据 55
10.2招标原则 55
10.3建设项目招标范围及招标组织方案 56
10.4招标程序 57
10.5评标委员会的人员组成和资质要求 58
第十一章 投资估算与资金筹措 60
11.1投资估算 60
11.2资金筹措 62
11.3资金使用计划 62
第十二章 财务评价 64
12.1财务评价分析说明 64
12.2成本费用估算 64
12.3利润的估算 66
12.4财务评价 67
第十三章 综合效益分析 70
13.1项目经济效益分析 70
13.2项目社会效益分析 70
第十四章 结论与建议 72
14.1结论 72
14.2建议 72

附表：项目投资估算及财务分析表
附件：可行性研究咨询委托书

XX文化城项目 可行性研究报告

第一章 总论

1.1项目概论
1.1.1项目名称
XX文化城项目
1.1.2项目承办单位
项目承担单位：
项目负责人：
联系电话：
1.1.3项目选址
项目选址于X市市经济技术开发区，租赁位于黄河路以北，华山路以西的宏图商贸综合楼进行项目建设。
1.1.4可行性研究报告编制单位
编制单位：
工程咨询资格证书编号：
资质等级：
发证机关：
1.2项目承办单位简介
XX市宏图企业管理咨询有限公司是一家以商场、超市、酒店经营管理服务为主的企业，公司坚持经济效益和社会效益相统一，秉承“改革创新，开放合作”的原则，进一步转变体制机制，整合图书、音像制品、文体用品、电子产品零售资源，激发企业活力，努力建设成为极具市场竞争力和影响力的新型文化产业公司。
公司发展优势：①人才优势：基于X市优秀的历史人文资源，汇聚了一大批影视、图书、广告、品牌策划设计精英，拥有一支具有现代管理理念的管理团队。②市场优势：以权威政府资源为引导，以鲁中地区优秀的文化资源为依托，向全省、全国辐射，形成区域性影响力和知名度。③服务优势：可为各级政府、房地产、金融、教育、旅游、知名企事业单位策划提供高效能全方位的商业活动，也可为地区招商引资、地方节庆活动的组织策划提供最时尚经济的可行性方案，准确领悟客户需求，进而为客户提供一个走向全国走向世界的自身价值表现方式。
1.3可行性研究的依据及原则
1.3.1可行性研究的依据
（1）《投资项目可行性研究报告编制指南》
（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（3）《产业结构调整指导目录》（2011年本）（修正）
（4）《中华人民共和国国民经济和社会发展“十三五”规划纲要》
（5）《国家文化产业振兴规划》
（6）《中共山东省委、省政府关于促进文化产业发展的若干政策》
（7）《X市市国民经济和社会发展“十三五”规划纲要》
（8）《2016年X市市人民政府工作报告》
（9）XX市宏图企业管理咨询有限公司与工程咨询单位签订的可行性研究报告编制委托协议
（10）国家、行业和地区颁发的法律、法规和设计规范、标准
（11）项目承办单位提供的关于本项目的原始材料及数据
本报告本着实事求是的原则，对项目的要素进行认真的、全面的调查和详细的测算、分析、论证。本报告力求内容完善、文字简练、文件齐全。
1.3.2编制原则
根据本项目的特点，可行性研究报告编制所遵循的原则是：
（1）宏图文化城规划建设按照“突出重点、多业并举、规模合理、适当超前”的原则进行，推进X市经济开发区文化产业发展。
（2）认真贯彻执行国家、行业有关方针政策和标准、规范。
（3）贯彻经济性和可靠性原则，在尽可能降低工程造价的同时，合理兼顾文化城内部日常管理维护条件，便于项目投入运营后的管理。
（5）把精心设计，为使用者服务的思想贯穿于设计的始终。
1.4项目研究的范围
根据项目单位委托要求，本项目可行性研究的范围主要是：
（1）项目背景及建设必要性
（2）场址选择及建设条件
（3）项目规划设计方案
（4）配套设施工程方案
（5）环境影响评价
（6）节能、节水措施
（7）组织结构与人力资源配置
（8）项目实施进度和招标方案
（9）投资估算和财务评价
1.5项目概况及主要技术经济指标
1.5.1项目主要建设内容及规模
XX市宏图企业管理咨询有限公司租用位于X市经济开发区黄河路、华山路西北角的宏图商贸综合楼建设宏图文化城本项目，总建筑面积17638平方米，着力打造成以突出文化阅读休闲、精品图书销售、培训教育服务、文化企业孵化、图书电商平台等于一体的综合性文化休闲场所。
项目总投资1793.3万元，依托已建成的宏图商贸综合楼进行宏图文化城设计建设，对内部进行装饰装修，配套安装中央空调、电动扶梯以及完善消防工程，并按照楼层业态布局划分四个功能区，一层为文化阅读休闲区，二层为精品阅读销售区，三层为培训教育服务区，四层为创业孵化区（含图书电商平台）。
1.5.2投资概算及资金来源
项目计划总投资1793.3万元。其中建设投资1724.8万元，主要包括建筑工程费、设备购置费、工程建设其他费、预备费；铺底流动资金68.5万元。
资金来源：全部由项目承办单位自筹资金解决。
1.5.3主要技术经济指标
表1-1 主要技术经济指标表
序号
指标
单位
数量
备注
1
项目总建筑面积
平方米
17638

1.1
文化阅读休闲区
平方米
4753

1.2
精品阅读销售区
平方米
4753

1.3
培训教育服务区
平方米
4066

1.4
文化企业孵化区
平方米
4066

2
项目定员
人
26

3
项目总投资
万元
1793.3

3.1
其中：建设投资
万元
1724.8

3.2
铺底流动资金
万元
68.5

4
财务数据

4.1
年销售收入
万元
1437.0

4.2
年利润总额
万元
232.5
正常年
4.3
投资利润率
%
12.97
正常年，税前
4.4
财务内部收益率
%
13.62
税后
4.5
财务净现值
万元
233.0
税后，i=10%
4.6
投资回收期
年
7.60
税后
5
建设期
月
6

1.6可行性研究的结论
（1）该项目符合国家文化产业振兴规划和产业政策，符合本地区的行业规划和地区规划，并且该项目市场前景广阔。
（2）该项目依托已建成的商贸城进行设计，周边各类配套设施完善，内部功能区布局合理，满足文化产业的发展。
（3）项目以文化阅读休闲、精品图书销售、培训教育服务、文化企业孵化等业态为主题，各类产业经营基本无污染，充分体现文化产业的绿色GDP效果。
（4）本项目总投资1793.3万元，其中项目建设投资1724.8万元，铺底流动资金68.5万元；建成后可实现企业年营业收入1437万元。
（5）鉴于文化产业的特殊性，项目对于整个城市品味的提升和未来经济的影响是深远的、不可估量的。
（6）本项目在投资收益率、盈利性等方面均有较好的指标。正常年利润总额为232.5万元，税前内部收益率为18.92%，税后内部收益率为13.62%，总投资收益率为12.97%，以上各项指标表明了本项目获利能力可观。
综上所述，该项目的建设符合国家产业政策，同时具有显著的经济效益和社会效益，因此该项目的建设是可行的。
第二章 项目提出的背景及建设必要性

2.1项目提出的背景
2.1.1文化产业发展背景
2016年3月17日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》（以下简称“十三五”规划纲要）发布。文化及文化发展再次被写入规划中，并放在重要位置着重提出。其中关于文化产业的发展目标，“十三五”规划纲要明确提出“文化产业成为国民经济支柱性产业。中华文化影响持续扩大”。相比“十二五”规划纲要中提出的“推动文化产业成为国民经济支柱性产业”，从“推动”到“成为”，一词之变，意味着在接下来的5年间，文化产业将在国民经济发展中发挥更为重要的作用：在量上，文化及相关产业增加值占GDP比重将从2014年的3.76%增长到2020年的5%以上；在质上，文化产品要出更多精品，提高有效供给。而从更宏观的角度来看，文化产业将成为“十三五”时期经济增长、创新创业的主要动力之一，在提质转型升级中发挥更大的作用。
进入新世纪以来，文化产业的发展受到高度的重视。党的十五届五中全会第一次将文化产业写入党的文件中，文化产业由此成为国家发展规划的重要一维；党的十七届五中全会明确提出推动文化产业成为国民经济支柱性产业的建议，把文化产业提升到事关社会发展和国民经济的战略地位；党的十八大提出文化强国战略，对推进文化体制机制创新做出新的重大战略部署；十八届四中全会明确提出制定文化产业促进法，特别是经济发展进入新常态、“一带一路”、长江经济带和京津冀协同发展等重大战略的相继提出，为文化产业发展提供了全新的宏观背景和战略支点。
无论是文化产业研究专家还是文化企业经营者，对“十三五”期间实现文化产业成为支柱性产业的目标普遍表示乐观。“在国家经济下行压力较大、制造业不景气的背景下，文化产业异军突起，形成新的经济增长点，一方面是由文化产业的自身特性决定的，1929年，美国爆发经济危机，反而带来了音乐、电影、戏剧的发展和繁荣，这就是一个例子;另一方面，随着经济的发展、人民生活水平的提高，文化消费需求逐渐扩大，也会促进文化产业的发展。”文化产业研究专家范建华表示，国家充分重视，自身恰逢发展时机，文化产业成为国民经济支柱性产业的目标实现起来并不难。
文化产业成为国民经济支柱性产业的标志之一是GDP占比达到5%以上。中国艺术研究院当代文艺批评中心主任孙佳山表示，未来5年，文化产业将呈现放量式增长，从2014年的3.76%到2020年的5%，达成这个数字目标应该没有问题，难的是如何在提升量的同时还能保证质，实现供给与需求的平衡。
在“十三五”期间，推动文化产业的供给侧改革和扩大文化消费将是发展文化产业的两个着力点。从供需两端来看，市场上并不缺少文化产品，老百姓的文化消费习惯也正在形成，但无论是电影、话剧还是出版物，虽然每年都有大量的新作问世，能够称得上精品、有传世价值的却屈指可数。
2.1.2X市市文化产业发展背景
“十二五”期间，随着X市市经济社会的快速发展，文化事业和文化产业也得到了长足的进步，文化发展思路逐步清晰，文化基础设施不断完善，群众文化活动丰富多彩，文化产业逐步形成规模，文化遗产保护利用取得成效，文化品牌意识逐步增强，文化在经济社会发展中的作用日趋明显。在“十二五”期间，X市市文化事业和文化产业的主要成果有：
1、确定了比较系统的发展思路。X市市认真贯彻党的十八大精神，提出努力把X市潜在的文化影响力转变为现实的城市竞争力，把X市丰富的文化资源转变为现实生产力，使X市逐步成为思想基础巩固、服务体系健全、产业优势突出、发展活力强劲的文化强市的发展目标。为了促进文化强市建设，出台了一系列促进文化大发展、大繁荣的意见，凝聚了文化发展的共识。
2、公共文化服务体系基础网络建设得到加强。“十二五”期间，完成了X市中国运河文化博物馆布展、临清运河文化中心、茌平文化中心等大型公益文化项目建设。实施了乡镇综合文化站建设、农村电视村村通、农村农家书屋、农村公益电影放映、博物馆、纪念馆免费开放等文化惠民工程。目前，全市共有图书馆8个，博物馆、纪念馆10个，艺术馆、文化馆9个，乡（镇、街道办事处）文化站135个，文化广场13个，60%以上村、社区有文化活动中心（活动室），农家书屋1100多个。
3、文化活动形式日趋丰富。大型文化活动推陈出新，五一文化旅游节、水城休闲周以及多种形式的群众文化活动，丰富活跃了人民群众文化生活。大型娱乐项目不断增多，满足了不同层次群众的消费需求，有力地促进了文化产业的发展。
4、文化产业初具规模。形成了以印刷发行、广播影视、报纸期刊、文艺演出、文化娱乐、音像制品、艺术培训、文化旅游、古玩工艺品等为重点的产业群体。《X市日报》、X市电视台、X市广播电台、《X市晚报》成为文化产业的龙头，X市日报社总资产及控制资产总额达1.8亿元，报纸日发行量6万余份，广播电视综合覆盖率达100%，全市有省级文化产业示范基地4个。
5、文化遗产保护利用取得成效。开展了全市文物和非物质文化遗产普查，摸清了文化遗产底数。全市有各级文物保护单位200多处，其中全国重点文物保护单位9处，省级文物保护单位31处，市级108处；全市已建立了比较完整的非物质文化遗产名录体系，国家级非物质文化遗产达到11项、省级非物质文化遗产26项、市级非物质文化遗产102项，县级非物质文化遗产383项。依托丰富的文化遗产资源，积极探索保护利用的途径，通过举办展览、展演、开发民俗工艺品等活动促进了文化遗产保护工作的开展。
6、文化品牌意识逐渐增强。依托丰富的文化资源优势，努力打造具有X市特色的文化品牌，提升城市软实力，不断增强城市综合竞争力。以别具特色的水资源为载体，打造“江北水城”文化品牌；以运河文化资源为载体，打造“运河古都”文化品牌；以保护性开发的古城区为载体，打造“水上古城”文化品牌；以众多的名著故事发生地为载体，打造名着文化品牌；以丰富多彩的节庆文化活动为载体，打造节庆文化品牌；以的民俗民风为载体，打造民俗文化品牌；以阿胶发源地为载体，打造东方养生文化品牌；X市杂技、东阿阿胶影视城等为载体，打造X市演艺、影视制作文化品牌；以各类休闲生态园为载体，打造X市休闲文化品牌。
虽然近几年的文化事业和文化产业有了较快的发展，但X市市的文化产业仍处于起步阶段，存在诸多很多不足，如文化产业规模化、集约化水平有待提高，人才队伍结构失衡、发展环境有待优化、文化资源开发利用不够等问题。针对X市市文化产业的发展现状和不足，X市市政府提出X市市今后文化产业的发展将实施重大文化产业项目带动战略和大集团发展战略，加快文化产业基地和区域性特色文化产业群建设，培育文化产业骨干企业和战略投资者，运用高新技术创新文化生产方式，培育新的文化业态，加快构建传输快捷、覆盖广泛的文化传播体系，构建X市文化产业发展框架。要建成完善一批文化基础设施，规划、实施一批文化产业重点项目，打造一批文化精品节目（栏目），扶持发展一批文化产业龙头企业和中介服务机构，不断扩大文化产业的规模，提高产品的市场占有率，到2020年，把文化产业培育成我市国民经济的支柱产业，文化产业增加值占全市生产总值的比重达到或超过5%.，逐步建设成为文化产业发达、文化产业布局合理、文化产业体系完善、文化市场繁荣有序、文化精品不断涌现、文化设施配套齐全、文化生活丰富多彩的文化产业强市，使我市成为山东省西部文化产业高地。
在《2016年X市市人民政府工作报告》中提出，实施文化旅游业壮大工程。高标准完成运河旅游发展及水生态体系规划编制，推进运河文化旅游产业带建设。整合古城区和东昌湖旅游资源，完成古城保护与改造，推动东昌湖风景区、阿胶养生文化苑创建5A级景区。加强地热资源保护和开发利用，积极发展大众化温泉旅游。以图书、演艺、动漫和非物质文化遗产展示为重点，扶持10个地方特色文化项目，培植壮大文化产业集群。
2.1.3文化阅读环境背景
书籍和阅读可以说是人类文明传承的主要载体，阅读如同衣食住行，应该成为人的基本生存发展需求，成为一种终身持守的自觉习惯。
阅读是人类社会不可缺少的思想交流活动。一个国家民众的阅读水平，直接关系着国家的整体发展和前途命运。深入开展全民阅读活动，是建设文化强国的重要途径，也是实现中华民族伟大复兴中国梦的基础。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》中明确提出要倡导全民阅读。可见，全民阅读已经成为实现中华民族文化复兴的一项战略工程。
中国有世界上最久远的出版文明和最发达的图书文化，中国人自古热爱阅读。随着社会的发展和科技的进步，各国家、各民族之间文化交流密切，呈多元共存态势，冲击了中华传统文化对中国人的教育和影响。加之现代社会丰富的休闲娱乐生活，很大程度上改变了中国人勤于读书、手不释卷的传统习惯。而电脑、手机等电子载体的出现，以其传递信息方便快捷的优势削弱了传统纸质书籍的阅读主流地位。鉴此，开展全民阅读活动，既要与时俱进、不断丰富活动内容，更要守得住传统，让代代相传的中华好传统滋养全民阅读活动，使之变得更有内涵、更具生命力。
“全民阅读”活动的推动对于图书行业带来的发展的机遇，但传统的图书销售行业在近几年的电子阅读和网络销售的挤压下，已经进入行业的寒冬。这些年，随着社会普通文化程度的提高、人民生活水平和档次的提升以及不断加快的生活节奏的背景下，人们对文化的消费需求也越来越旺盛。当然，人们也许不会花费大量的时间去阅读，而更倾向于喝着咖啡一样去阅读，去获得一种内心的沉淀，通过在一定的环境中去感悟生活、升华自己。目前，很多城市中已有一些类似的主题书屋，但他们仍限于为读者提供一处新颖、舒适的读书环境，而没有更好地让读者通过阅读来获得心灵慰藉，已达到身、心、情的全面健康。拟建的宏图文化城项目将为经济开发区建设一处环境优美、安静惬意的文化阅读休闲区，采用“书籍+咖啡”、“阅读+文化沙龙”的模式，提升人民群众的阅读兴趣，推动全民阅读活动的进行，全面提升人民群众的中整体素质。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目的实施符合当前国家产业政策的要求
宏图文化城项目属于《产业结构调整指导目录》（2011年本）（修正版）中“鼓励类”第三十六项“教育、文化、卫生、体育服务业”第5条“文化艺术、新闻出版、广播影视、大众文化、科普设施建设”、第18条“基层公共文化设施建设”的内容涵盖的范畴，能够为人们群众提供一处环境幽雅、气氛浓厚的文化阅读休闲场所，让文化走近基层人们群众，项目的实施符合当前文化产业发展的需要，也是国家产业结构调整鼓励类项目。
2.2.2项目的实施符合当前文化产业发展趋势
当前文化产业的宏观环境和发展趋势，为类似XX市宏图文化城项目出现提供了前所未有的最佳契机。宏图文化城的建设不仅可以促进X市经济开发区经济的快速发展，也必将带动X市市各类文化创意产业的迅速崛起。
在国家文化产业振兴政策的引导下，文化阅读休闲街区的出现势在必行。为了促进经济开发区文化产业的可持续发展，XX市宏图企业管理咨询有限公司按照“政府引导、企业运作、注重高端、打造品牌”的原则，提出“宏图文化城项目”，内部经营业态包括文化阅读休闲、精品阅读销售、培训教育服务、文化企业孵化、图书电商平台等经营内容，并可以为图书出版发行、动画创作、影视演艺、艺术设计、创意设计等初创企业提供孵化平台支持。项目可以作为文化创意产业助推器，是扶持、培育文化创意型中小企业成长的重要途径和有效手段。该平台立足服务功能的架构，以进一步促进X市文化创意产业的全面发展和加快推动X市市文化创意产业园的建设，“筑巢引凤”，吸引一批文化创意企业的入驻，从创业培训、创业投融资以及专业技术手段支持、技术设施供给和专业人才培养等角度，满足文化创意企业成长的共性和个性需求，以促进X市市文化产业的持续、稳定和健康发展。
2.2.3项目的实施能够满足人民群众日益增长的精神文化生活需要
X市市地处中原腹地、山东省西部，临河南、河北，位于华东、华中、华北三大区域交界处。黄河与京杭大运河在此交汇。X市是京九铁路与胶济铁路、胶济邯铁路、济郑高铁在山东省内的交汇点，横跨冀鲁豫三省的最大交通物流枢纽。X市不仅可以辐射和带动鲁西经济发展，而且是与晋、豫、冀等省份经济技术文化交流的重要通道。X市既可利用东部沿海的便利港口，还可利用中西部省份的丰富资源，是中国重要的交通枢纽、能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市，中原经济区东部的核心城市。同时，X市是国家级历史文化名城，是儒家文化的发源地，被誉为“江北水城·运河古都”。文脉悠远、物华天宝、绵延流远齐鲁文化、中原文化在这里融合交织，文化旅游资源丰富、驰誉中外。
X市经济开发区是X市对外开放的窗口，外向型经济和高新技术产业的聚集区。目前，全区累计引进项目360个，规模以上工业企业64个。2013年3月X市经济开发区升级为国家级开发区。这里人气兴旺、交通方便，是鲁西地区文化、商业、旅游活动的集中地。虽然X市市拥有博大精深、源远流长的历史文明，是文化底蕴、文化传统和文化创新资源丰厚的文化大市，但城市缺乏具有品位的文化休闲场所。随着X市经济开发区经济的快速发展，人民群众的精神文化生活日益增加，环境幽雅、安静惬意的文化阅读场所的出现势在必行。
综上所述，在文化产业发展和推动全民阅读活动的背景下，宏图文化城的建设和实施是必要的，也是实施的。

第三章 项目选址及建设条件

3.1场址选择
考虑到文化产业的性质，项目拟选址于X市市经济技术开发区黄河路、华山路西北角的宏图商贸综合楼（租用），项目区周边多为大型居住区、政府机关和企事业单位，以充分发挥文化产业贴近生活、服务大众作用，打造城市新的文化经济产业带。宏图商贸综合楼已建成，总建筑面积17638平方米，公用动力设施配套齐全，项目选址合理。
项目地点

X市经济技术开发区1992年12月经山东省人民政府批准成立，1995年10月8日正式启动建设，2013年3月2日被国务院批准升级为国家级经济技术开发区，翻开开发区发展史上的崭新一页。现辖东城街道办事处、蒋官屯街道办事处、北城街道办事处、广平乡4个乡镇（街道）办事处，管辖面积191平方公里，人口20万人。开发区先后通过ISO9000、ISO14000质量和环境管理体系双认证，荣获山东省开发区发展进步奖，是国家级出口宠物食品质量安全示范区、山东省对外开放先进园区、科学发展园区、省级小企业创业辅导基地、省高端装备制造产业园区（新能源汽车）。
经过近20年的积淀，基本形成“2+5+1”产业发展格局。“2”即高端制造业和现代服务业两大产业，“5”即新能源汽车及零部件、高端装备制造、金属深加工、生化食品医药、现代服务业五大产业板块，“1”即现代精致农业产业园。入驻企业涉及韩国、日本、美国、英国、新加坡、西班牙、香港、台湾及泰国等20几个国家和地区，形成了新能源、新材料、信息技术、生物科技、机械电器、纺织服装、食品加工等多个门类。国内外跨国企业集团有韩国希杰集团、香港华润集团、荷兰帝斯曼、西班牙艾雅贵、中通客车、日发纺机、乖宝集团等知名企业项目。 
目前，开发区已构建起“十一纵十一横一环”的交通网络，中央商务区、星美城市广场等城市综合体拔地而起，城市社区、新型农村社区陆续启动建设，城乡一体化不断推进，一座靓丽的现代化新城正在崛起。小湄河、周公河、四新河等三条河流生态治理快速推进，基础设施配套逐渐完善，生态环境不断优化。各项改革全面推进，精简行政审批，开辟绿色通道，实行“同城一地”审批。行政审批主体由23个减少为15个,审批项目精简为63项。创新投融资机制，注册3亿元的担保公司已健康运营，3000万元政府过桥基金已建立；齐鲁股权交易中心开发区挂牌工作办成立，光标彩印成功挂牌齐鲁股权交易中心，创通科技、金正动画成功在新三板挂牌。 
3.2建设条件
（1）地势地形：项目场区内地形平坦，以1/6000的坡度由西南向东北倾斜，海拔高程在31-32.7M之间；地貌类型单一，地层结构简单，分布连续，厚度稳定，物理力学性质均匀，地层承载力较高，无不良地质现象分布，场区稳定性良好，适宜建筑物的建设。
（2）土壤：区域捏土壤共有潮土、盐土、风沙土3个土类，褐土化潮土、潮土、盐化潮土、潮盐4个亚类，86个土种。潮土占土地总面积的68.5%，盐土、风沙土占1.5%。
（3）气候概况：X市市属于温带季风气候区，具有显著的季节变化和季风气候特征，属半干旱大陆性气候。大陆地度为62.8-64.8，年干燥度为1.7-1.9。X市春季干旱多风，回暖迅速，光照充足，太阳辐射强；夏季高温多雨，雨热同季；秋季天高气爽，气温下降快，太阳辐射减弱。
3.3交通运输条件
项目选址于在X市经济技术开发区，对外交通四通八达。外部交通中铁路、公路、海运均较为便利。
1、铁路：京九（北京-香港九龙）与邯济青（邯郸-济南-青岛）铁路在此交汇，东西与京沪铁路、京广铁路相邻。4小时进京，16小时到达香港。济邯铁路复线工程正在建设，到时X市东西方向的运输通道将更加通畅，将更加紧密地把X市和青岛港、烟台港等联系起来；聊泰（X市—泰安）铁路立项完毕，即将进行建设，将把X市与京沪线更加紧密连接。
2、公路：聊济青高速（X市-济南-青岛）与京福（北京-福州）高速公路、京珠（北京-珠海）高速、青银（青岛-银川）高速相联，向西与欧亚大陆桥相联。德商（德州—商丘）高速正在建设过程中，到时X市进出中原地区将更加方便快捷。

3、港口：4小时即可到青岛海港（400km），4小时到天津港(360km)，5小时到烟台港(550km)，5小时到威海港(600km)。
4、航班：济南国际机场距开发区120KM，经济聊馆高速公路1小时到达。
3.4公用设施条件
1、供电
X市是山东省重要的能源基地，现有发电厂两个，发电装机容量近600万千瓦；其中4×60万千瓦的山东中华X市发电厂是我国东部地区最大的能源基地之一。
开发区内有110千伏变电站3座，35千伏变电站1座，主变总容量达40万千伏安，10千伏线路100公里，供电区域面积70平方公里，最高用电负荷1.5万千瓦。
开发区负责将10KV线路配套至厂区边缘，企业经变压后为380V（三相）和220V（两相）。用量不限。开发区热电厂装机容量2×2.4kw,已于2006年10月底建成运营。区内的双回路、双电源电力网络，全电缆系统和先进的电力管理为项目提供稳定可靠的电力供应。
2、供水
X市市自拥有水厂2个，水质达国家一类用水标准，日供水10万吨，压力0.35兆帕，供水能力充足。
3、排水
开发区设有污水处理厂一处，日处理污水5万吨，在建的二期工程完工后，可日处理污水10万吨。排水系统采用雨水、污水管道分流排放，排水管网直径为变径，60cm、80cm、120cm。
4、通讯
电话：市电信局851分局一个，网通、广电、铁通宽带光缆线路已铺设到主要干道和工业区及居住区附近，全市交换机总容量100万门，提供IDD，DDD，ISDN、等服务，移动电话已达到了无缝隙覆盖。
互联网：中国电信、中国网通、中国铁通、中国电信均在开发区内开展了ADSL、光纤宽带等互联网业务。实现了交换程控化、传输数字化、网络立体化的现代化电信网络。

第四章 项目规划设计方案

4.1规划设计理念
文化产业的发展的程度体现了一个国家的经济发展程度，是一个国家、一个地区软实力的象征。依托经济快速发展的经济开发区，在城市街角依托现有商贸综合楼建设宏图文化城项目，在设计理念在要把握以下三点：
1、绿色、生态、现代化
成熟的文化产业发展模式应是绿色的、生态的、现代化的。“绿色”、“生态”应体现在项目建设过程中和未来的经营中，以“绿色”、“生态”的发展模式托起现代文化创意产业的“现代化”。在文化城后期设计时应注重绿色建筑设计理念，并保证内部环境体现出现代化特色，与时俱进。

2、多业并举、产业综合
本项目宏图文化城以打造X市市首屈一指的综合性文化休闲区。在内部业态规划中，以文化阅读休闲、精品图书销售、培训教育服务、文化企业孵化、图书电商平台等为特色的文化产业经营区，不是单一元素的文化区，而是具有文化特性的多行业的融合体，是复合型的。
3、文化服务大众
文化产业最主要的功能是满足人民群众日益增长的精神文化生活需要，本项目文化城内部业态的主要功能是服务大众，项目区周边拥有大型居住区，为受众人群提供文化阅读、教育培训、品茗休闲等良好环境。
4.2主要建设内容
宏图文化城项目依托已建成的宏图商贸综合楼进行设计，总建筑面积17638平方米，建筑层数为4层，主要工程内容为对内部进行装饰装修，配套安装中央空调、电动扶梯以及完善消防工程等。
本项目着力打造成以突出文化阅读休闲、精品图书销售、培训教育服务、文化企业孵化、图书电商平台等于一体的综合性文化场所，使之成为X市经济开发区文化开发重点项目、文化形象展示窗口。
文化
阅读
图书
销售
创业
孵化
教育
培训
电子
商务
宏图
文化城

4.3功能分区
依托建筑内部楼层和业态布局，将宏图文化城划分四个功能区：
1、文化阅读休闲区
本项目将宏图文化城一层设计为文化阅读休闲区，建筑面积4753平方米，向社会提供一处文化阅读、休闲小酌等区域，并考虑引入阅读+咖啡、书籍+文化沙龙等模式，内部设计采用现代、简洁、时尚的风格，营造清新典雅、安静惬意的环境，突出文化氛围。内部功能区包括：
（1）书籍区（主区域）：有特色、有创意的书店是城市的地标，是另一道美丽的风景线。在一层书籍区考虑更多复杂多样的摆放，整齐而又不死板，并布置随处可座的区域，打造成X市独树一帜的特色图书阅览区。
（2）阅读区：阅读可以陶冶人的情操，促进人的社会性发展，在此及出生形成的健康、积极向上的社会心态有利于和谐社会的形成。区别于传统的书店，在一层书籍区中穿插布置的文化阅读区，并根据读者的需求提供一些冷饮、咖啡、点心等饮品，给人们已提供一个环境优美、安静雅致的阅读区域。

（3）休息区：充分利用空闲区域摆放一些时尚、现代的桌椅等，可供读者休息及相互交流等。
（4）服务办理区：工作人员专区，书店鼓励读者在书店借阅书籍，因此读者可以在此办理图书的借阅手续，或者买书、预定座位、购买简单饮品等。
（5）茶室：在建筑一层设计茶室1处，内部面积控制在400平方米左右，为人们提供一个休闲、消遣、交际的场所，内部设计品茶室、散座、厅座等，主要以幽静清雅、安逸舒适为主调，给来品茶的客人一个抽离繁琐现实的空间。
2、精品阅读销售区
宏图文化城二层设计为精品阅读销售区，根据图书种类将本区划分五个特色文化馆，包括社科文化馆、儿童文化馆、历史文化馆、成功文化馆、教育文化馆，各特色文化馆以展示、销售相关类别的图书、音像制品等，各馆内突出不同特色，引入10-15家图书经销商入驻，在各经营区内设置一定的阅读座椅，供读者短时间阅读、挑选、休息。
3、培训教育服务区
为满足青少年学习教育和各年龄段学生培训的需要，将三层打造成集学生培训教育服务区，通过招商吸引5-10家出国留学机构、考试培训机构、艺术培训机构、素质拓展机构入驻；单独设置一处学生课外学习区，建筑面积控制在600平方米左右，供周边青少年在课余时间来此学习，并聘请2-3名老师进行课后作业辅导。
4、创业孵化区
在宏图文化城四层建筑面积4066平方米，设置为文化初创企业的创业孵化区，吸引图书出版、动画创作、影视制作、艺术设计等相关文化相关的初创企业入驻，并建设宏图图书电商平台。
（1）电子商务：为把握电子商务蓬勃发展的机遇，建立宏图网上图书销售平台，组织引导文化城图书经营者在淘宝、天猫、当当、京东、亚马逊等知名网络销售平台上开设了网上书店，采取网上经营和网下经营联动的方式，促进图书发行产业的跨越式发展；通过图书网络推广交易平台的商业运行模式，提供一种新的发展方式，拓宽收入渠道。
（2）创业孵化区：引入8-10家图书出版、动画创作、影视演艺、艺术设计等文化初创企业入驻，并为入驻企业提供给予创业企业发展初期的资金和政策扶持，引进规模性企业核心管理人员担任导师志愿者，培养优秀的创业及企业管理人才，不仅为当地中小文化创意企业发展提供人力支持，也为破解青年就业、创业难题提供实践平台和基地。
表4-1 主要建设内容汇总表
项目名称
单位
建筑面积
备注
文化阅读
休闲区
书籍区
平方米
2500

阅读区
平方米
1453

休息区
平方米
200

服务办理区
平方米
200

茶室
平方米
400

精品阅读
销售区
社科文化馆
平方米
950

儿童文化馆
平方米
950

历史文化馆
平方米
950

成功文化馆
平方米
950

教育文化馆
平方米
953

培训教育
服务区
培训教育机构入驻区
平方米
3466

学生课外学习区
平方米
600

文化企业
创业孵化区
图书电商平台
平方米
566

初创企业孵化区
平方米
3500

4.4内部装修设计方案
4.4.1项目编制依据
1、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）（2001年修订版）
2、《山东省公共建筑节能设计标准》（DBJ14-036-2006）
3、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
4、《城市土地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）
5、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）
6、《无障碍设计规范》（GB50763-2014）
7、其它相关的法律、法规、规范及标准。
4.4.1规划建设原则
1、符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型等与周边环境的关系，并应符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定；
2、功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理、维修方便，留有一定发展余地；
3、体现以人为本的建设理念，以科学、严谨的态度，在技术可行的前提下，充分利用现有的各项配套设施，考虑适当的活动空间，创造优美怡人、与周边协调的环境；
4、合理布局，注重生态环境建设，实现社会、经济与环境效益的协调统一和可持续发展，达到商业利益和环境效益双赢的目的；
5、建筑与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，各运动流线保持顺畅、短捷。
4.4.2内部装修设计方案
1、建筑规模
本项目依托已建成的宏图商贸综合楼进行宏图文化城的建设，建筑基底面积约为4800平方米，建筑层数为4层，框架结构，其中一、二层建筑面积均为4753平方米，三、四层建筑面积均为4066平方米，总建筑面积为17638平方米。
2、建筑造型风格
宏图文化