房地产企业会计核算流程金先国.doc

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房地产企业会计核算流程：
一、 科目设置（现列举常用的，可根据实际业务设置）：
资产类：
1、 现金
2、 银行存款---****银行
3、 应收账款****单位（或个人）
4、 其他应收款
5、 预付账款
6、 开发产品
7、 原材料
8、 固定资产
9、 累计折旧
10、 长期待摊费用

负债类
11、应交税费----营业税
-----土地增值税
-----企业所得税
-----个人所得税
-----等等
12、应付利息----****单位
13、其他应付款----***单位
14、应付职工薪酬
15、应付账款---***建筑公司
16、预收账款---***业主
17、长期借款---***银行

所有者权益类：
18、实收资本---***股东
19、资本公积
20、盈余公积
21、本年利润
22、利润分配---***未分配利润

成本类（主要是开发成本，分六大类：）
一级科目--- 二级科目 -----三级科目
23、开发成本---⑴土地征用及拆迁补偿费----土地出让金
----拆迁补偿费
----土地交易契税
-----大市政配套费（等等）
-----⑵前期工程费 ----- -----勘察费
----------设计费
----------报建费（人防、消防、质监、水电增容费等）
----------临时设施费
----------三通一平
-----⑶建筑安装工程费 -----基础工程（土方、桩基、支护等）
一级科目--- 二级科目 -----三级科目
开发成本----⑶建筑安装工程费-----主体结构（含地下室）
------门窗工程
------公共部位装修费（楼梯间、大堂等）
------室内水、电、气等管线设备
------电梯及安装费
⑷基础设施费-----室外给排水系统
----室外供电系统
----室外消防、安防系统
----园林绿化建设费
----道路、广场建设费
----围墙建造费
----室外照明
----室外零星设施
⑸公共配套设施费----车棚、幼儿园、健身房、会所等分别设置明细科目
⑹开发间接费用---工程管理人员工资及福利费
---工程用固定资产折旧
---工程部办公费
---工程部水电费
---劳动保护费
---工程管理费
---工程部车辆使用费
---营销设施建造费
---利息（开发过程中的利息）
---其他工程费用

损益类：
24、主营业务收入----***商品房销售收入
25、其他业务收入
26、营业外收入
27、主营业务成本----***商品房销售成本
28、其他业务成本
29、营业税金及附加
30、营业外支出
31、管理费用----企业管理人员工资
----职工福利费
-----修理费用
-----办公费用
-----会议费
-----招待费
-----差旅费
-----房租费
管理费用 ----水电费
----劳动保护费
----车辆使用费
-----折旧费
-----顾问费
-----培训费
-----印花税
-----土地使用税
-----审计费、评估费（等等）
32、销售费用-----广告费
-----展览费
-----业务宣传费
-----销售佣金（等等）
33、财务费用-----利息
-----手续费

二、 核算流程：
1、 月终与出纳进行现金和银行存款结算，现金盘存、银行对账编制结算表，
2、 复核原始凭证，与结算表核对一致后，双方签名
3、 根据原始凭证编制记账凭证
4、 计提折旧
5、 编制记账凭证汇总表（试算平衡、核对现金、银行存款）
6、 结转开发间接费用
7、 结转当月损益
8、 凭证审核
9、 再次汇总
10、根据汇总凭证编辑资产负债表、损益表、现金流量表
11、过账、对账，保证账证相符、账账相符、账实相符
12、编制附表，如开发成本明细表、开发间接费用明细表、管理费用明细表、销售费用明细表、销售统计台账（与预收账款进行核对）
13、编写财务分析报告

三、 合理避税与纳税筹划
1、 熟悉房地产相关税法
2、 房地产行业税种：
⑴ 营业税5%（先按预收账款预缴，后期按实际收入调整）
⑵ 营业税附加（见纳税申报表）
⑶ 土地增值税（先按预收账款预缴，项目完后期清算）
⑷ 企业所得税（先按预收账款预缴、年度清算、汇算清缴）
⑸ 代扣代缴个人所得税。如工资3500以上的个税、个人在单位存款利息收入按20%、股东分红收入20%
3、 纳税筹划思路：
⑴ 营业税及附加是按当月开票金额征收的，没有弹性，不能少交，但可与税务局协商申请缓期缴纳
⑵ 避税的重点是企业所得税，汇算清缴时按利润25%缴纳，因此控制好开发成本是关键，这就需要预先进行纳税筹划。
A、项目成本效益预测：对工程项目进行成本效益预算（准确率要达到85%以上），参照当地的同行业成本、利润一般状况和本单位能计入开发成本、费用的合法发票，分析成本差异，拟定纳税筹划方案，报领导批准（过后注意销毁、不留把柄）
B、与工程施工方、园林绿化、道路、土方、等施工方合作，虚增工程量，签订工程合同，补贴对方税款开具工程发票，转出资金（必须是可靠的合作单位或者在对方的有工程款未付之前进行），对方转入资金（到本公司对内的隐蔽账户）。
C、建立备抵账（内账）。其主要作用有：一是冲减在外账中虚增的成本费用（做相反分录）。二是将白条及不合规的发票在本账目中核算，三是方便股东利润分配。
D、虚增成本后的账目、报表作为对税务的纳税依据。二套账合并后的报表数据是真实的数据，作为对股东分红的依据。
⑶ 土地增值税的纳税筹划：土地增值税=销售收入-（土地成本+开发成本+扣除费用+税金）的差额（增值额），按四级超率累进制纲税，增值额20%以下免征，20%-50%、50%-100%、100%-200%、200%以上这四个级别纳税比例都有很大的差异，应根据当地一般水平，尽量将增值额控制在较低级别，从而降低税赋，其方法与企业所得税类似。
⑷ 个人所得税的纳税筹划：
A、工资在3500以上，如果差额不大，就不用避税，如果差额较大时，可以用他的家属的姓名造2个名字，或者做2份表，一份在外账开支，一份在内账开支。
B、个人在本单位存款或集资利息按税法规定由单位代扣代缴，税率为20%，这项税赋很重，可用以下2种方式筹划;一种方法是：对方尽量用单位名义借入资金，就不用在本地缴纳个人所得税，而是在对方单位所在地缴纳企业所得税（不属于本地税务管辖范围）。另一种方法是：对个人借入、还出、利息支出等资金全部在内账中核算，避开个人所得税的问题。
C、股东分红的个人所得税筹划：自然人股东分红应按20%缴纳个人所得税，法人企业股东分红是不用缴纳个人所得税的，因此，在股东注册时，尽量采用单位名称入股，或者进行部分股权变更，将大部分的个人股东变更为企业股东，这样就可避免分红时缴纳大额的个人所得税。
四、纳税筹划的风险防范：
以上是避税的几种方法，还有很多方面也可以避税。但有几个问题必须特别注意：
⑴ 一定要把握一个尺度，必须要参照当地同行业税赋的下偏差进行进行浮动，如果税赋太低，必然会引起税务稽查部门的关注，就会成为重点稽查的对象，只要稽查出马，无论账目做得多好，都会或多或少的被罚款。
⑵ 一定要做好保密工作，要求参与人员越少越好，账目报表等相关资料要绝对分开存放，无论是在电脑里还是在档案里，都要防止连带查出。
⑶ 出纳业务要熟练，现金、银行存款单独分开核算，防止内、外账资金相互牵扯，以免连带查出。
⑷ 要有自我保护意识，避税方案必须经公司一把手批准或认可，如果未经批准，不得私自操作，以免个人承担风险。

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