广州白云新城AB2907规划管理单元白云国际会议中心二期项目控制性详细规划导则调整论证报告.pptx

广州白云新城AB2907规划管理单元（白云国际会议中心二期项目）控制性详细规划导则更改广州市城市规划委员会办公室广州市城市规划委员会办公室二二一一年五月年五月广州白云新城AB2907规划管理单元（白云国际会议中心二期项目）控规更改汇报内容n n项目概况项目概况n n相关规划控制指标及要求相关规划控制指标及要求 n n更改的理由及依据更改的理由及依据n n申请更改的内容申请更改的内容n n更改方案说明更改方案说明n n提请规委会表决的内容提请规委会表决的内容（一）项目背景（一）项目背景（一）项目背景（一）项目背景 20062006年年1010月，广州白云国际会议中心（一期）建成投入使用，月，广州白云国际会议中心（一期）建成投入使用，截至目前为止，其已多次承担大型国内国际会议，场馆利用情况良截至目前为止，其已多次承担大型国内国际会议，场馆利用情况良好。但与此同时，由于白云国际会议中心（首期）目前的配套设施好。但与此同时，由于白云国际会议中心（首期）目前的配套设施不完善，不完善，主要是酒店客房总量及相关的后勤综合配套项目（员工饭主要是酒店客房总量及相关的后勤综合配套项目（员工饭堂、宿舍、洗衣房、仓库等）不足，不能满足召开省、市堂、宿舍、洗衣房、仓库等）不足，不能满足召开省、市“两会两会”期间的住宿、会议场地及配套服务的要求期间的住宿、会议场地及配套服务的要求。本次白云国际会议中心二期控规调整从规模和容积率等方面进本次白云国际会议中心二期控规调整从规模和容积率等方面进行论证，行论证，目的就是补充一期的功能缺失，完善白云会议中心目前的目的就是补充一期的功能缺失，完善白云会议中心目前的配套设施，满足两会期间套房和客房总量以及相关后勤综合配套设配套设施，满足两会期间套房和客房总量以及相关后勤综合配套设施的要求施的要求。根据根据广州白云新城控制性详细规划广州白云新城控制性详细规划，目前针对白云国际会，目前针对白云国际会议中心二期地块的议中心二期地块的用地规模及建设总量均无法满足要求用地规模及建设总量均无法满足要求，需要对，需要对AB2907AB2907规划管理单元控规导则进行一定的调整。规划管理单元控规导则进行一定的调整。一、项目概况一、项目概况（二）区位概括（二）区位概括（二）区位概括（二）区位概括 广州白云新城AB2907规划管理单元地处白云新城北部，其中，AB2907014地块位于该规划管理单元的东南角，南部紧靠白云国际会议中心（首期），属于白云国际会议中心二期项目用地，交通区位良好。（三）周边交通现状（三）周边交通现状 AB2907规划管理单元位于云城西路以东，白云大道以西，横一路以南，白云二线以北，其西北角设有地铁二号线江夏站，交通区位良好；其中本项目地块位于AB2907014地块位于该规划管理单元的东南角。（四）历史用地审批情况（四）历史用地审批情况n 2006年4月5日，广州市国土房管局（穗国房预审函200619号）对规划地块的复函明确白云会议中心北面五星级酒店拟用地符合规划。n 2006年4月20日，广州市环保局综合分析了规划地块及周边的环保条件，同意将规划地块用于酒店和商务公寓建设（穗环管影2006年123号）。n 2006年7月6日，广州市规划局按规定办理相关手续后，就白云国际会议中心二期用地发出了建设用地规划许可证，并明确了地块的规划设计条件（穗规地证【2006】999号）。其中：地块用地性质为商业金融业用地；总地块用地性质为商业金融业用地；总用地面积用地面积100566100566平方米，可建设用地面积平方米，可建设用地面积8423084230平方米；容积率小于或等于平方米；容积率小于或等于1.21.2。建设用地规划许可证红线图 二、相关规划控制指标及要求二、相关规划控制指标及要求 广州白云新城控制性详细规划广州白云新城控制性详细规划审批要求审批要求 2010年7月，广州市政府审批通过广州白云新城控制性详细规划，该规划将预留用作兴建白云国际会议中心二期的100566平方米土地，分拆为两部分，一部分（原科学馆地块，约5万平方米）仍规划为商业金融用地，剩余部分已经改为住宅和公共服务设施用地（小学用地）；另外，针对商业金融地块的容积率指标也由之前的小于等于1.2，调整到小于等于1.3。AB2907014地块控制指标表地块编码地块编码 用地性质用地性质 地块面积地块面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）容积率容积率（）（）建筑密度建筑密度（）（）绿地率绿地率（）（）建筑限高建筑限高（）（）AB290714商业金融用地（C2）48970 63661 1.325 40 50 备注：容积率为上限，建筑密度为上限，绿地率为下限 地块规划示意图（一）规划调整的必要性（一）规划调整的必要性 2006年10月，广州白云国际会议中心（一期）建成投入使用，其已多次承担大型国内国际会议，场馆利用情况良好。但由于酒店客房总量及相关的后勤综合配套项目（员工饭堂、宿舍、洗衣房、仓库等）不足，不能满足召开省、市“两会”期间的住宿、会议场地及配套服务的要求。十二五规划中提到要把白云新城打造成广州副中心和大力发展空港经济区，而白云国际会议中心二期项目就位于白云新城中心腹地和空港经济区的辐射范围，这必然会为此地带来大量商务机遇。考虑到频繁的商务活动会带来大量的客房租赁需求，该地块应在满足日常政务客源的需求同时，也需要配置一定比例的酒店公寓及写字楼，以满足商务人员的长租需求。三、更改的原因及依据三、更改的原因及依据 （一）规划调整的必要性（一）规划调整的必要性 本次白云国际会议中心二期五星级酒店项目的建设，主要是用来接待省、市“两会”期间政协委员和代表与工作人员以及高端商务客户，其规划的主要功能包括：500间豪华套房，多间国宾级宴会厅和行政酒廊，各种康体设施，白云国际会议中心的后勤配套；加上解决长租需求的酒店公寓与写字楼，及其商业配套设施，预计总建筑面积为19.5万平方米。功能序号名称数量总面积（）酒店项目1酒店客房50048,0002会议厅23,5003宴会厅19,0004康体设施11,0005商业配套22,500公寓、写字楼(酒店配套项目)1公寓套房29,5002写字楼29,5003商业配套52,000总计19,500酒店功能用房建筑面积明细表 n 地块AB2907012（居住用地）和AB2907019（小学用地）紧靠110KV变电站（AB2907019）。根据国家出台的相关法律法规，建议在变电站300米范围内不设幼儿园、小学，100米范围内不设居住区。在本次论证地块中，规划建设的学校和居住区均分布在变电站周围300米和100米辐射影响范围内，所以建议将小学建设在变电站300米辐射范围以外的地方，同时建议取消AB2907012（居住用地），并调整变电站位置以避开幼儿园。（二）地块整合（二）地块整合AB2907规划管理单元用地布局图（调整前)n地块AB2907014（商业金融用地）与地块AB2907019（小学用地）只有一路之隔，而从学校安全风险的因素考虑，学校200米范围内不宜设置集贸市场、医院、加油站、娱乐场所等。AB2907014（商业金融用地）将用于五星级酒店建设，属于娱乐场所，该类场所车流、物流和人流的混杂严重，对学校的正常管理和学生安全存在较大的隐患，建议学校选址应与酒店保持一定的距离。n 学校（地块AB2907019）北临云城东路（60m）、西靠横二路（50m），均属于城市交通性干道，从周边居住区到学校途中，由于城市主干道的阻隔，不利于学生的安全出行。建议将地块AB2907012、AB2907019的用地性质调整为商业金融用地，同时取消地块之间的支路，将原来分散的AB2907012、AB2907014和AB2907019三个小地块合并为一个大地块。（二）地块整合（二）地块整合AB2907规划管理单元用地布局图（调整后)（三）容积率调整（三）容积率调整n 本次规划论证地块AB290714在原规划设计条件（穗规地证【2006】999号）中容积率为1.2，而在最新的白云新城控制性详细规划中将其容积率调整为1.3。根据政府相关要求，白云会议中心二期项目需满足省、市“两会”期间政协委员和代表与工作人员要求，经过对“两会”期间酒店入住规模的测算，其建筑面积为8.4万平方米，商务酒店公寓面积为11.1万平方米。若按照白云新城控规所规定的地块面积和容积率指标，其建筑面积仅为63661平方米，将无法满足实际的使用需求，建议适当提高容积率指标。项目名称占地面积（）建筑面积（）容积率广州凤凰城酒店780002000002.6广州东方宾馆60000120002.0上海东方滨江大酒店590001100001.9北京长富宫饭店559001200002.2海南海韵度假酒店630001300002.1 （1 1）案例分析）案例分析 通过对收集到的资料分析，国内类似的高档次五星级酒店，其容积率指标基本在2.0-2.6之间，原白云新城控规所确定的容积率指标相对偏低。案例借鉴:五星级酒店相关指标（2 2）周边地块类比）周边地块类比 根据广州白云新城控制性详细规划，白云新城AB2910规划管理单元，定位为大型商业服务中心（包括五星级酒店，大型商业购物中心等），其地块的容积率指标介于2.0-3.5之间，而从白云新城控规街区城市设计导则来看，本次管理单元AB2907的功能定位与AB2910单元类似，因此，其容积率应参照AB2910单元商业金融地块的容积率来取值，取值范围也应介于2.0-3.5之间。AB2910规划管理单元用地规划图（三）容积率调整（三）容积率调整（3 3）项目的实际建设需求）项目的实际建设需求白云国际会议中心一期仍存在着一些功能缺陷，其经营状况也并不理想，具体论述如下：n会议场馆功能布局及配套设施不够完善。n配套酒店与政务接待需求存在较大差距。n建筑利用率低且运营能耗巨大。n政务会议接待与商业经营矛盾较大。n管理用房及其设施严重不足，后勤配套服务设施属于临时建筑性质。考虑到以上的这些因素，规划建议白云国际会议中心二期的建设能够在完善会议中心的配套设施同时，对配套酒店进行差异化高端定位，并尽量增加建设国际公寓和商业面积的市场化经营，在充分利用大型政务会议优势形成“会议经济”核心竞争力的基础上，发挥高端客房、餐饮、商业、康体等服务设施的市场竞争力，构建白云会议中心独特的市场体系，在更好地满足政务会议接待的同时，努力减低成本、提高绩效，达到社会效益与经济效益的双赢。（三）容积率调整（三）容积率调整（4 4）容积率估算）容积率估算 通过对酒店的可行性研究分析，规划针对白云国际会议中心二期项目的各分部建筑面积进行了估算，该估算是基于白云二期酒店项目盈亏平衡分析后提出的，具有较强的可实施性，其中，写字楼、公寓为酒店配套项目。可以看出，为维持酒店的正常运作和满足两会期间的接待要求，其建筑总量实际需求约为19.5万平方米，按照建设用地折合容积率指标为2.2，故建议本次地块容积率指标取值在2.2为宜。功能序号名称数量总面积（）酒店项目1酒店客房50048,0002会议厅23,5003宴会厅19,0004康体设施11,0005商业配套22,500公寓、写字楼(酒店配套项目)1公寓套房29,5002写字楼29,5003商业配套52,000总计19,500酒店功能用房建筑面积明细表（三）容积率调整（三）容积率调整n 本次规划地块位于B类区域，其停车位的配置应该参照根据广州市建设项目配建停车位指标B区的规定来执行。即AB290714地块建机动车停车位972个，非机动车停车位486个,装卸货泊位20个，出租车上落客泊位20个，旅游巴士泊位20个。广州市建设项目配建停车位指标表（四）停车位安排（四）停车位安排建筑物类型分类（等级）计算单位机动车非机动车其他类型停车泊位A区B区宾馆类酒店、宾馆泊/100建筑面积0.30.40.50.25每10000平方米建筑面积应设置1个装卸货泊位。每10000平方米建筑面积应设置1个出租车上落客泊位。每10000平方米建筑面积应设置1个旅游巴士停车位。四、申请更改的内容四、申请更改的内容 本次控规导则调整主要包含以下几方面：（1）在AB2907规划管理单元内统筹安排，将原学校地块（AB2907019）选址在与原位置相近的AB290715地块上；该选址处在变电站300米辐射的范围外，符合国家相关的辐射安全标准；（2）更改AB290712地块的居住用地功能，减少居民的辐射危险；（3）将原变电站地块（AB2907013）调整至东侧靠近白云大道处，调整后的地块位于AB2907规划管理单元的边缘，符合变电站100米范围内不设居住区的规划要求，（4）将地块AB2907012、AB2907019的用地性质调整为商业金融用地，同时取消地块之间的支路，将原来分散的三个小地块合并为一个大地块；AB2907AB2907规划管理单元（调整后）规划管理单元（调整后）四、申请更改的内容四、申请更改的内容（5）根据测算的五星级酒店总建筑面积的要求，结合调整后的地块用地面积，将地块容积率调整为将地块容积率调整为2.22.2（6）建筑密度、绿地率、建筑限高等指标相应进行调整。地块编码地块编码 用地性质用地性质 地块面积地块面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）容积率容积率（）（）建筑密度建筑密度（）（）绿地率绿地率（）（）建筑限高建筑限高（）（）规划调整前商业金融用地（C2）48970 63661 1.3254050规划调整后商业金融用地（C2）88348 1943662.240 35 50 备注：容积率为上限，建筑密度为上限，绿地率为下限 AB290714地块规划调整前后控规指标对比表规划调整前后控规指标对比表五、更改方案说明五、更改方案说明（一）规划概念 酒店整体风格以体现本土特色为原则，整体布局融合了“岭南园林”与“岭南建筑”的特色，创造了既有的传统蕴味，又有现代审美情趣的建筑群体形象。“民族的也是世界的”，酒店整体岭南风格既寓意着岭南集团，同时也以其浓郁的本土特色体现了酒店规划设计的国际化视野。方案设计项目地块占地88348平方米，拟规划建筑面积194366平方米，容积率为2.20，建筑密度为32，绿地率为38，建筑限高50m。（均满足地块的规划设计条件要求）（二）建筑意向 本规划设计方案结合本地块自身特点和要求，坚持“以人为本”的设计原则，着眼于“人、环境、建筑”来构筑和谐的生活环境，营造具有充满人情味和生活情调的“岭南园林式五星级酒店”。（三）消防规划 本规划设计方案结合本地块自身特点和要求，坚持“以人为本”的设计原则，在区内设置机动车环路，同时兼做消防环路，做到区内人车分流。对于区内一些需要设置环形消防车道的高层建筑，本方案通过景观设计，结合硬质铺地，对大部分高层建筑设置紧急消防车道；而对个别不能设置环路的高层建筑，则在建筑的两个长边设置消防车道。此外，本规划设计方案中所有消防车道距离建筑的消防扑救面均大于5米，满足消防规范要求。消防规划示意图消防规划示意图（四）一、二期整体关系分析 （1）功能互补 原白云国际会议中心一期只有南北两端部分设有酒店客房功能，酒店接待能力较弱，无法满足“两会”期间的接待要求。现白云国际会议中心二期项目为一期功能缺失的有力补充，通过二期酒店的建设，白云国际会议中心在使用功能上能得到更好的完善。（四）一、二期整体关系分析 （2）交通联系 规划在地块的南侧设置酒店的主入口，强化酒店与南面会议中心的衔接；西侧设置酒店的次入口，强化酒店与周边道路的连接。针对酒店周边的道路交通流量进行预测和分析，考虑“两会”期间的交通需求，可临时封闭连接一、二期地块之间的道路，进行交通管制，方便参会人员在酒店与会议中心之间的步行连接。（五）沿白云大道视线分析 该地块东侧的白云大道为现时主要交通道路，因此沿白云大道一侧的建筑立面与建筑天际线为主要设计考虑因素。规划整体空间布局由南向北逐渐升高，在建筑高度控制上，考虑以不超过一期建筑高度为原则，控制在50米以下。酒店整体布局由南向北分成3大功能区，南部以会议贵宾区为主，中部为公共活动休闲区，北部为客房区，整体功能分区明确，功能组织灵活，适宜酒店不同时期的住宿、会议需求。六、六、提请规委会表决的内容提请规委会表决的内容 现申请调整现申请调整AB290714AB290714地块控规指标。地块面积由地块控规指标。地块面积由4897048970调整至调整至8838488384平方米，平方米，地块容积率由地块容积率由1.31.3提高至提高至2.22.2，总建筑面积由总建筑面积由6366163661提高至提高至194366194366平方米，平方米，建筑密度建筑密度由由25%25%提高至提高至40%40%，绿地率绿地率由由40%40%调整至调整至35%35%。汇报完毕，谢汇报完毕，谢 谢谢 ！附件附件附件附件1 1 1 1：我院对关于会办意见的修改如下：修改意见修改意见修改内容修改内容规划控制指标方面1、容积率控制指标应在对具体建筑规模进行严格测算论证后确定。1、本规划单元的容积率控制已在文本中作出详细论证，所制定的数值也经严格测算。2、建筑限高不要突破城市设计及控规确定的50米。2、现建筑限高没有突破城市设计及控规确定的50米。3、论证报告中的配建停车位指标需按照最新最新的广州市建设项目配建停车位指标一致。主要是需配建旅游巴士、出租车停车位等。3、已对地块内的停车位做出相应调整。公共服务设施配套方面1、变电站：建议调整110KV变电站位置调整至东侧临白云大道设置；调整后变电站的用地规模应与白云新城控规保持一致，并预留进出线的路径。1、变电位置调整至东侧临白云大道北端，并预留了进出线的路径。2、小学：小学调整至北面地块；但北面地块曾经我局核发建设用地规划许可证（穗规地证2002250号）及规划条件，用地单位为广州汽车集团贸易有限公司，建设项目为本田第一销售有限公司异地重建用地，用地面积66000平方米；现规划将小学调整至历史已批用地范围，需与原用地单位协商解决。2、小学已重新选址，避开广州汽车集团贸易有限公司用地。概念方案设计方面 1、退缩白云大道应满足要求，且必须对退缩范围完全绿化。1、地块内绿化退缩现已满足白云大道的退缩要求。2、宜进行消防安全评估，做好必要的通道建设。2、方案设计已考虑消防问题，并做了相应的消防分析。3、增加项目一、二期整体关系分析论证3、已做分析。4、增加沿白云大道视线分析论证 4、已做分析。