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2024/4/18周四财政部财政部2006年度会计信息质量检查，会计信息质年度会计信息质量检查，会计信息质量检查的重点是国有企业、上市公司、外商投资量检查的重点是国有企业、上市公司、外商投资企业、房地产企业等企业、房地产企业等。房地产行业存在很多税务问题，这些问题与房地房地产行业存在很多税务问题，这些问题与房地产行业的复杂性（如开发环节多）、特殊性有关。产行业的复杂性（如开发环节多）、特殊性有关。因此，税务人员了解一些房地产行业因此，税务人员了解一些房地产行业知识和房知识和房地产企业会计很有必要。地产企业会计很有必要。第2页/共147页2024/4/18周四目目录录第一部分房地产开发企业会计核算基础第一部分房地产开发企业会计核算基础会计规范会计规范第二部分第二部分房地产开发企业经营特点与投资估算房地产开发企业经营特点与投资估算第三部分第三部分房地产开发成本核算房地产开发成本核算第四部分第四部分房地产开发收入核算房地产开发收入核算第五部分房地产开发企业涉税与会计处理第五部分房地产开发企业涉税与会计处理第3页/共147页2024/4/18周四第一部分第一部分 会计规范会计规范一、一、我国会计规范体系的现行框架我国会计规范体系的现行框架第4页/共147页2024/4/18周四会计法会计法企业财务会计报告条例企业财务会计报告条例总会计师条例总会计师条例国家统一的会计制度国家统一的会计制度企业会计准则体系企业会计准则体系企业会计制度体系企业会计制度体系非企业会计制度体系非企业会计制度体系会计管理规范体系会计管理规范体系第5页/共147页2024/4/18周四二、会计法二、会计法会计法是会计规范体系的最高层次，是其他会计会计法是会计规范体系的最高层次，是其他会计规范的制定依据。规范的制定依据。会计法的立法宗旨是规范会计行为，保证会会计法的立法宗旨是规范会计行为，保证会计资料真实、完整。计资料真实、完整。我国在我国在1985年首次公布会年首次公布会计法，计法，1993年进行局部修改，年进行局部修改，1999年进行了重年进行了重大修改。大修改。现行的会计法，包括总则、会计核算、公司企现行的会计法，包括总则、会计核算、公司企业会计核算的特别规定、会计监督、会计机构业会计核算的特别规定、会计监督、会计机构和会计人员、法律责任和附则等七章，共和会计人员、法律责任和附则等七章，共52条。条。第6页/共147页2024/4/18周四（1985年）第四条年）第四条各地方、各部门、各单位的行政领导人各地方、各部门、各单位的行政领导人领导会领导会计机构、计机构、会计人员会计人员和其他人员执行本法，保障会计人员的职权不和其他人员执行本法，保障会计人员的职权不受侵犯。受侵犯。（1993年）第四条年）第四条单位领导人单位领导人领导会计机构、领导会计机构、会计人员会计人员和其他人和其他人员执行本法，员执行本法，保证会计资料合法、真实、准确、完整保证会计资料合法、真实、准确、完整，保障会计，保障会计人员的职权不受侵犯。人员的职权不受侵犯。（1999年）第四条年）第四条单位负责人单位负责人对本单位的会计工作和会计资料对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性的真实性、完整性负责。负责。结论：责任主体的变迁经历了由结论：责任主体的变迁经历了由1985年的会计人员、单位领导人年的会计人员、单位领导人和上级单位领导人到和上级单位领导人到1993年的会计人员和单位领导人再到年的会计人员和单位领导人再到1999年年单位领导人为主、会计人员为辅的变化单位领导人为主、会计人员为辅的变化。第7页/共147页2024/4/18周四1997年中华人民共和国刑法（修正）年中华人民共和国刑法（修正）第一百六十一条第一百六十一条公司向股东和社会公众提供虚假的公司向股东和社会公众提供虚假的或者隐瞒重要事实的财务会计报告，严重损害股东或者隐瞒重要事实的财务会计报告，严重损害股东或者其他人利益的，对其直接负责的主管人员和其或者其他人利益的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役，他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金。并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金。2002年因提供虚假财会报告罪年因提供虚假财会报告罪,原郑州百文股份有限原郑州百文股份有限公司董事长、法人代表李福乾日前被判处有期徒刑公司董事长、法人代表李福乾日前被判处有期徒刑三年三年,缓刑五年缓刑五年,并处罚金人民币五万元并处罚金人民币五万元2003年原年原“东方电子东方电子”董事长兼总经理隋元柏因提董事长兼总经理隋元柏因提供虚假财会报告罪，被判处有期徒刑供虚假财会报告罪，被判处有期徒刑2年年,并处罚金并处罚金5万元。万元。第8页/共147页2024/4/18周四三三、国家统一的会计制度、国家统一的会计制度（一）企业会计准则体系（一）企业会计准则体系我我国国财财政政部部于于1992年年11月月30日日发发布布了了企企业业会会计计准准则则,1997年年至至2001年年陆陆续续颁颁布布16个个具体准则，具体准则，第9页/共147页2024/4/18周四20052005年底已颁布实施的企业会计准则（年底已颁布实施的企业会计准则（1 1个基本准则、个基本准则、1616个具体准则）个具体准则）准则名称准则名称发布时间发布时间实施时间实施时间修订时间修订时间实施范围实施范围基本准则基本准则1992-11-161992-11-161993-7-11993-7-12005年正在年正在征求意见征求意见所有企业所有企业关关联联方方关关系系及及其其交交易易的的披披露露1997-5-221997-5-221997-1-11997-1-1暂在上市公司执行暂在上市公司执行现金流量表现金流量表1998-3-201998-3-201998-1-11998-1-12001-1-182001-1-18所有企业所有企业资产负债表日后事项资产负债表日后事项1998-5-121998-5-121998-1-11998-1-12003-4-142003-4-142003-7-12003-7-1施施行行修修订订前前暂暂在在上上市市公公司司执执行行；修修订订后后在在股股份份有有限限公公司司及及执执行行企企业业会会计计制制度度或或金融企业会计制度金融企业会计制度的其他企业执行的其他企业执行债务重组债务重组1998-6-121998-6-121999-1-11999-1-12001-1-182001-1-18所有企业所有企业收入收入1998-6-201998-6-201999-1-11999-1-1暂在上市公司执行暂在上市公司执行投资投资1998-6-241998-6-241999-1-11999-1-12001-1-182001-1-18修修订订前前暂暂在在上上市市公公司司执执行行；修修订订后后暂暂在在股股份份有有限限公公司司施施行行，鼓鼓励励其其他他企企业业先先行行施行施行建造合同建造合同1998-6-251998-6-251999-1-11999-1-1暂在上市公司执行暂在上市公司执行会会计计政政策策、会会计计估估计计变变更更和会计差错更正和会计差错更正1998-6-251998-6-251999-1-11999-1-12001-1-182001-1-18修修订订前前暂暂在在上上市市公公司司执执行行；修修订订后后在在所所有企业施行有企业施行第10页/共147页2024/4/18周四非货币性交易非货币性交易1999-6-281999-6-282000-1-12000-1-12001-1-182001-1-18所有企业所有企业或有事项或有事项2000-4-272000-4-272000-7-12000-7-1所有企业所有企业无形资产无形资产2001-1-182001-1-182001-1-12001-1-1暂暂在在股股份份有有限限公公司司施施行行，鼓鼓励励其其他他企企业业先先行行施施行行，但但国国有有企企业业有有意意先先行行施施行行的的，应应提提出出申申请请，待待报报经经同同级级财财政政部门批准后施行。部门批准后施行。借款费用借款费用2001-1-182001-1-182001-1-12001-1-1所有企业所有企业租赁租赁2001-1-182001-1-182001-1-12001-1-1所有企业所有企业中期财务报告中期财务报告2001-11-22001-11-22002-1-12002-1-1上市公司上市公司存货存货2001-11-92001-11-92002-1-12002-1-1暂暂在在股股份份有有限限公公司司施施行行，鼓鼓励励其其他他企企业先行施行。业先行施行。固定资产固定资产2001-11-92001-11-92002-1-12002-1-1暂暂在在股股份份有有限限公公司司施施行行，鼓鼓励励其其他他企企业先行施行。业先行施行。准则名称发布时间实施时间修订时间实施范围第11页/共147页2024/4/18周四16项具体会计准则实施范围项具体会计准则实施范围实施范围实施范围准则名称准则名称所有企业所有企业现金流量表现金流量表、债务重组债务重组、会计政策、会会计政策、会计估计变更和会计差错更正计估计变更和会计差错更正、非货币性交易非货币性交易、或有事项或有事项、借款费用借款费用、租赁租赁、股份公司，鼓励股份公司，鼓励其它企业先行其它企业先行施行施行投资投资、无形资产无形资产、存货存货、固定资产固定资产上市公司上市公司关联方关系及其交易披露关联方关系及其交易披露、资产负债表日后资产负债表日后事项事项、收入收入、建造合同建造合同、中期财务中期财务报告报告第12页/共147页2024/4/18周四2006年年2月月财财政政部部重重新新修修订订发发布布了了一一个个基基本本准准则则，38个个具具体体准准则则。自自2007年年1月月1日日起起在在上上市市公公司司范范围围内内施施行行，鼓鼓励励其其他他企企业业执执行行。目前我国企业会计准则体系基本形成。它分成三个层次：目前我国企业会计准则体系基本形成。它分成三个层次：第一层次为基本准则基本准则。第二层次为具体会计准则具体会计准则。分为：一般业务准则一般业务准则主要规范各类企业普遍适用的一般经济业务的主要规范各类企业普遍适用的一般经济业务的确认和计量，如存货、固定资产、投资、无形资产、资产减确认和计量，如存货、固定资产、投资、无形资产、资产减值、借款费用、收入、外币折算等准则项目。值、借款费用、收入、外币折算等准则项目。特殊行业的特定业务准则特殊行业的特定业务准则主要规范特殊行业中特定业务的确主要规范特殊行业中特定业务的确认和计量，如石油认和计量，如石油天然气开采、农业、金融工具和保险合同天然气开采、农业、金融工具和保险合同等准则项目。等准则项目。报告准则报告准则主要规范普遍适用于各类企业通用的报告类的准则，主要规范普遍适用于各类企业通用的报告类的准则，如现金流量表、合并财务报表、中期财务报告、分部报告等如现金流量表、合并财务报表、中期财务报告、分部报告等准则项目。准则项目。第13页/共147页2024/4/18周四第三层次为企业会计准则应用指南。企业会计准则应用指南。分分为为两部分，两部分，会计准则解释，会计准则解释，会计科目和主要账务处理。会计科目和主要账务处理。第14页/共147页2024/4/18周四（二）企业会计制度体系（二）企业会计制度体系1.会计制度会计制度文件名称文件名称文号文号颁布单位颁布单位颁布时间颁布时间执行时执行时间间实施范围实施范围企企业业会会计计制度制度财财会会200025200025号号财政部财政部2000-12-2000-12-29292001-1-12001-1-1暂暂在在规规范范有有限限公公司司范范围围内执行。内执行。金金融融企企业业会计制度会计制度财财会会200149200149号号财政部财政部2001-11-2001-11-27272002-1-12002-1-1暂暂在在上上市市的的金金融融企企业业范范围围内内实实施施。同同时时，也也鼓鼓励励其其他他股股份份制制金金融融企企业业实施。实施。小小企企业业会会计制度计制度财财会会2004220042号号财政部财政部2004-4-272004-4-272005-1-12005-1-1小企业范围小企业范围第15页/共147页2024/4/18周四 企业会计制度企业会计制度 特殊行业会计核算办法特殊行业会计核算办法 证券投资基金会计核算办法证券投资基金会计核算办法 电信企业会计核算办法电信企业会计核算办法 民航企业会计核算办法民航企业会计核算办法 从事银行卡跨行信息转接业务的企业会计核算办法从事银行卡跨行信息转接业务的企业会计核算办法 施工企业会计核算办法施工企业会计核算办法 新闻出版业会计核算办法新闻出版业会计核算办法 铁路运输企业会计核算办法铁路运输企业会计核算办法 农业企业会计核算办法农业企业会计核算办法 保险中介公司会计核算办法保险中介公司会计核算办法 投资公司会计核算办法投资公司会计核算办法电影企业会计核算办法电影企业会计核算办法水运企业会计核算办法水运企业会计核算办法 暂行规定及问题解答暂行规定及问题解答 合并会计报表暂行规定合并会计报表暂行规定 关联方之间出售资产等有关业务会计处理的暂行规定关联方之间出售资产等有关业务会计处理的暂行规定 企业所得税会计处理的暂行规定企业所得税会计处理的暂行规定 关于企业与银行等金融机构有关业务会计处理的暂行规定关于企业与银行等金融机构有关业务会计处理的暂行规定 企业兼并有关会计处理问题的暂行规定企业兼并有关会计处理问题的暂行规定 关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（一）关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（一）关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（二）关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（二）关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（三）关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（三）关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（四）关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（四）金融企业会计制度金融企业会计制度信托业务会计核算办法信托业务会计核算办法 金融企业实施金融企业实施 有关问题的解答有关问题的解答 小企业会计制度小企业会计制度 小型工业企业执行小型工业企业执行小企业会计制度小企业会计制度衔接规定衔接规定 行业会计制度行业会计制度第16页/共147页2024/4/18周四2.2.特殊行业会计核算办法特殊行业会计核算办法 （根据根据中华人民共和国会计法中华人民共和国会计法、企业财务会计报告条例企业财务会计报告条例、企业会计制度企业会计制度以及国家有关法律、法规，在已执行以及国家有关法律、法规，在已执行企业会计制度企业会计制度的该行业企业执行。的该行业企业执行。）名名 称称文号文号颁布单颁布单位位颁布时间颁布时间执行时间执行时间证券投资基金会计核算办法证券投资基金会计核算办法 注注11财会财会200153200153号号财政部财政部2001-9-122001-9-122002-1-12002-1-1电信企业会计核算办法电信企业会计核算办法财会财会200217200217号号财政部财政部2002-9-222002-9-222003-1-12003-1-1民航企业会计核算办法民航企业会计核算办法财会财会200318200318号号财政部财政部2003-6-192003-6-192003-1-12003-1-1从从事事银银行行卡卡跨跨行行信信息息转转接接业业务务的的企企业业会会计计核算办法核算办法 注注11财会财会200323200323号号财政部财政部2003-8-32003-8-32003-1-12003-1-1施工企业会计核算办法施工企业会计核算办法施工企业会计核算办法施工企业会计核算办法财会财会200327200327号号财政部财政部2003-9-252003-9-252004-1-12004-1-1新闻出版业会计核算办法新闻出版业会计核算办法财会财会200420041 1号号财政部财政部2004-1-142004-1-142004-1-12004-1-1铁路运输企业会计核算办法铁路运输企业会计核算办法财会财会2004420044号号财政部财政部2004-7-12004-7-12004-1-12004-1-1农农业业企企业业会会计计核核算算办办法法生生物物资资产产和和农农产产品品农农业业企企业业会会计计核核算算办办法法社社会会性性收收支支 财会财会2004520045号号财政部财政部2004-4-222004-4-222005-1-12005-1-1保险中介公司会计核算办法保险中介公司会计核算办法财会财会200410200410号号财政部财政部2004-9-202004-9-202005-1-12005-1-1投资公司会计核算办法投资公司会计核算办法财会财会200414200414号号财政部财政部2004-10-2004-10-25252005-1-12005-1-1电影企业会计核算办法电影企业会计核算办法财会财会200419200419号号财政部财政部2004-12-92004-12-92005-1-12005-1-1水运企业会计核算办法水运企业会计核算办法财会财会200420200420号号财政部财政部2004-12-92004-12-92005-1-12005-1-1信托业务会计核算办法信托业务会计核算办法 注注22财会财会2005120051号号财政部财政部2005-1-52005-1-5发布之日发布之日起起第17页/共147页2024/4/18周四二、国家统一的会计制度二、国家统一的会计制度（二）企业会计制度体系（二）企业会计制度体系3 3 暂行规定及问题解答暂行规定及问题解答文件名称文件名称文号文号颁布单位颁布单位颁布时间颁布时间合并会计报表暂行规定合并会计报表暂行规定财会字财会字199511199511号号财政部财政部1995-2-91995-2-9关关联联方方之之间间出出售售资资产产等等有有关关会会计计处处理理问问题题暂暂行规定行规定财财 会会 20012001 64 64 号号财政部财政部2001-12-2001-12-2727企业所得税会计处理的暂行规定企业所得税会计处理的暂行规定财会字财会字199425199425号号财政部财政部1994-6-291994-6-29关关于于企企业业与与银银行行等等金金融融机机构构之之间间从从事事应应收收债债权融资等有关业务会计处理的暂行规定权融资等有关业务会计处理的暂行规定财会财会200314200314号号财政部财政部2003-5-152003-5-15企业兼并有关会计处理问题暂行规定企业兼并有关会计处理问题暂行规定财会字财会字199730199730号号财政部财政部1997-8-71997-8-7实施实施企业会计制度企业会计制度及其相关准则问题解答及其相关准则问题解答财会财会200143200143号号财政部财政部2001-7-52001-7-5关关于于执执行行企企业业会会计计制制度度和和相相关关会会计计准准则则有有关问题解答关问题解答财会财会200218200218号号财政部财政部2002-10-92002-10-9关关于于执执行行企企业业会会计计制制度度和和相相关关会会计计准准则则有有关问题解答（二）关问题解答（二）财会财会200310200310号号财政部财政部2003-3-172003-3-17关关于于执执行行企企业业会会计计制制度度和和相相关关会会计计准准则则有有关问题解答（三）关问题解答（三）财会财会200329200329号号财财政政部部和和国国家税务总局家税务总局2003-8-222003-8-22关关于于执执行行企企业业会会计计制制度度和和相相关关会会计计准准则则有有关问题解答（四）关问题解答（四）财会财会2004320043号号财政部财政部2004-5-282004-5-28金金融融企企业业实实施施金金融融企企业业会会计计制制度度有有关关问问题解答题解答财会财会20036 20036 号号财政部财政部2003-3-52003-3-5第18页/共147页2024/4/18周四（三）非企业会计制度体系（三）非企业会计制度体系名名 称称文号文号颁布单位颁布单位颁布时间颁布时间执行时间执行时间事业单位会计制度事业单位会计制度（9797）财财预预字字第第288288号号财政部财政部1997-7-71997-7-71998-1-11998-1-1行政单位会计制度行政单位会计制度（9898）财预字第）财预字第4949号号财政部财政部1998-2-61998-2-61998-1-11998-1-1财政总预算会计制度财政总预算会计制度（9797）财财预预字字第第287287号号财政部财政部1997-6-251997-6-251998-1-11998-1-1民民间间非非营营利利组组织织会会计计制制度度财会财会2004720047号号财政部财政部2004-8-182004-8-182005-1-12005-1-1村村集集体体经经济济组组织织会会计计制制度度财会财会200420041212号号财政部财政部2004-9-302004-9-302005-1-12005-1-1医院会计制度医院会计制度财会字财会字199858199858号号财政部财政部1998-11-1998-11-17171999-1-11999-1-1高等学校会计制度高等学校会计制度（9898）财财预预字字第第105105号号财政部、教育部财政部、教育部1998-3-311998-3-311998-1-11998-1-1中小学校会计制度中小学校会计制度（9898）财财预预字字第第104104号号财政部、教育部财政部、教育部1998-3-311998-3-311998-1-11998-1-1科学事业单位会计制度科学事业单位会计制度（9797）财财预预字字第第460460号号财财政政部部/国国家家科科学学技术委员会技术委员会1997-12-1997-12-16161998-1-11998-1-1第19页/共147页2024/4/18周四 会计基础工作规范会计基础工作规范内部会计控制基本规范（试行）内部会计控制基本规范（试行）内部会计控制规范内部会计控制规范担保（试行）担保（试行）内部会计控制规范内部会计控制规范对外投资（试行）对外投资（试行）内部会计控制规范内部会计控制规范成本费用（试行）成本费用（试行）会计法会计法 总会计师条例总会计师条例 内部会计控制规范内部会计控制规范预算（试行）预算（试行）内部会计控制规范内部会计控制规范工程项目（试行）工程项目（试行）内部会计控制规范内部会计控制规范货币资金（试行）货币资金（试行）会计从业资格管理办法会计从业资格管理办法会计人员继续教育暂行规定会计人员继续教育暂行规定会计档案管理办法会计档案管理办法四、会计管理规范体系四、会计管理规范体系第20页/共147页2024/4/18周四五、与房地产会计有关的规范五、与房地产会计有关的规范上市公司上市公司：企业会计准则：企业会计准则2006自自2007年年1月月1日起在上市公司范围内施行。执行日起在上市公司范围内施行。执行38项具体准则的企业不再执行现行准则、项具体准则的企业不再执行现行准则、企业会计企业会计制度制度特别关注：建造合同特别关注：建造合同（代建房地产）、投资性房地（代建房地产）、投资性房地产（出租）、租赁（租金收入和售后租回产（出租）、租赁（租金收入和售后租回）、存货存货（用于出售）、固定资产（采用成本模式计量的建（用于出售）、固定资产（采用成本模式计量的建筑物的后续计量筑物的后续计量）、无形资产（采用成本模式计量）、无形资产（采用成本模式计量的土地使用权的后续计量的土地使用权的后续计量）第21页/共147页2024/4/18周四非上市公司：非上市公司：企业会计制度（企业会计制度（2001）房地产开发企业会计制度（房地产开发企业会计制度（1993）施工、房地产开发企业财务制度施工、房地产开发企业财务制度（1993）关于企业房地产开发与交易关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知若干财务处理问题的通知（1995）房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定（房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定（1999）第22页/共147页2024/4/18周四第二部分第二部分房地产开发企业经营特点与房地产开发企业经营特点与投资估算投资估算一、房地产开发企业经营活动的主要业务一、房地产开发企业经营活动的主要业务房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：品的经营者。进行的主要业务有：1土地的开发与经营。土地的开发与经营。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。出租业务。第23页/共147页2024/4/18周四2房屋的开发与经营房屋的开发与经营房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。租房、周转房、安置房和代建房等。3城市基础设施和公共配套设施的开发。城市基础设施和公共配套设施的开发。4代建工程的开发代建工程的开发代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程代为开发的工程第24页/共147页2024/4/18周四二、房地产开发企业的经营特点二、房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的生产经营特点：房地产开发企业的生产经营特点：1开发经营的计划性。开发经营的计划性。企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。2开发产品的商品性。开发产品的商品性。房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。价转让或销售。第25页/共147页2024/4/18周四3开发经营业务的复杂性开发经营业务的复杂性(1)经营业务内容复杂。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘经营业务内容复杂。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。察、设计、施工、销售到售后服务全过程。(2)涉及面广，经济往来对象多。涉及设备、材料物资供应涉及面广，经济往来对象多。涉及设备、材料物资供应单位、设计单位、施工单位，委托单位和承租单位等。单位、设计单位、施工单位，委托单位和承租单位等。4开发建设周期长，投资数额大开发建设周期长，投资数额大开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。成。每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。第26页/共147页2024/4/18周四5经营风险大经营风险大开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。导致企业陷入困境。第27页/共147页2024/4/18周四三、房地产开发项目投资费用估算三、房地产开发项目投资费用估算（预计费用）（预计费用）经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决的估算，以便作出经济效益评价、投资决策策房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发成本和开发费用开发费用两大部分组成。两大部分组成。第28页/共147页2024/4/18周四(一一)开发成本开发成本共有八项：共有八项：1土地使用权出让金土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者依法支付土地出让金获出让给土地使用者。土地使用者依法支付土地出让金获得土地使用权。得土地使用权。2土地征用及拆迁安置补偿费土地征用及拆迁安置补偿费(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有包括包括土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。管理费等。(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。使用。第29页/共147页2024/4/18周四3前期工程费前期工程费(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。按项目总投资额的一定百分比估算。(2)“三通一平三通一平”等等土地开发费用。土地开发费用。4建安工程费建安工程费它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。5基础设施费基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。用，通常采用单位指标估算法来计算。6公共配套设施费公共配套设施费它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。的支出。第30页/共147页2024/4/18周四7不可预见费不可预见费它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述述16项之和为基数，按项之和为基数，按3一一5计算。计算。8开发期间税、费开发期间税、费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。用。第31页/共147页2024/4/18周四(二二)开发费用开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。销售费用和财务费用。1管理费用管理费用可按项目开发成本构成中前可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按项之和为基数，按3左右计算。左右计算。2销售费用销售费用它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：主要包括以下三项：(1)广告宣传费。约为销售广告宣传费。约为销售收人的收人的2一一3；(2)销售代理费。约为销售收销售代理费。约为销售收入的入的15一一2；(3)其他销售费用。约为销售其他销售费用。约为销售收入的收入的05一一1。以上各项合计，销售费用。以上各项合计，销售费用约占销售收人的约占销售收人的4一一6。第32页/共147页2024/4/18周四3财务费用财务费用它指为筹集资金而发生的各项费用，主要它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失如汇兑损失等等)。第33页/共147页2024/4/18周四第三部分第三部分房地产开发成本的核算房地产开发成本的核算房地产开发的程序通常分为四个阶段，即房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段投资决策分析阶段前期工程阶段前期工程阶段建设阶段建设阶段租售阶段租售阶段第34页/共147页2024/4/18周四在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。营而发生的管理费用等。这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以有些则不能计入开发产品成本。可以直接直接计计入到开发产品成本中的费用称为入到开发产品成本中的费用称为开发直接费开发直接费用用；经分配后才能计入到开发产品成本中的；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为费用称为开发间接费用开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为不能计入到开发成本中的费用称为期间费用期间费用。第35页/共147页2024/4/18周四一、开发产品成本的内容一、开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动。目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动。开发产品成本按其用途，可分为以下四类：开发产品成本按其用途，可分为以下四类：1土地开发成本。土地开发成本。土地开发成本是指房地产开发企业开发土地土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用即建设用地地)所发生的各项费用。所发生的各项费用。2房屋开发成本。房屋开发成本。房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括包括商品房、出租房、周转房、代建房等商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费所发生的各项费用支出。用支出。