房地产产品研究-第四代住宅标准细则.pdf

第第一一章章 规划设计标准规划设计标准本章节共分为设计理念、出入口设计、竖向标高设计、机动车停车设计和活动场地设计五部分内容。第一部分第一部分设计理念设计理念1.规划设计坚持“外围合、大空间”的设计理念，通过围合式的空间布局形成舒适的大尺度空间和宽敞的绿地景观，注重轴线关系、空间序列感和延续性2.建筑设计根据项目具体的地形、因地制宜。注重轴线关系和空间围合，体现较强的仪式感和层次感，组团内结合景观设计营造宜人的邻里交往尺度。特点及适用范围特点及适用范围示意图示意图结合地块特点，采用围合式布置方式，形成较大空间的中心绿地。适用于不规则不规则用地，用地规模 5050 亩亩左右。适用于规则用地，用地规模50-1050-100 0亩。亩。1.外围楼栋围合式布置，中间楼栋结合入口及景观轴合理布局，形成较大空间的中心绿地。2.地块中间楼栋，靠近竖向景观轴两侧的住宅首层架空，形成相对较大空间的中心绿地。外围楼栋围合式布置，中间楼栋结合入口及景观轴合理布局，形成多个较大空间的中心绿地。适用于规则规则用地，用地规模 100100 亩亩以上。第二部分第二部分出入口设出入口设计计1.1.设置原则：设置原则：为了提高小区管理的有效性，合理降低管理成本，同时做到人车分流、进出方便,小区的主、次出入口数量根据地块规模确定。主、次入口布局形势根据小区规划可设置于东西或南北对应方位两种形式，从业主便捷性考虑可增设一个人行入口，根据消防设计规范，可在小区四周设置相应及平时可以关闭的消防通道。用地规模用地规模出入口数量出入口数量50 亩小区的主出入口 1 个，次出入口 1 个.50-100 亩小区的主出入口一般控制在 1 个，次出入口数量不超过 2 个100 亩以上小区的主出入口根据组团情况设置，每个组团 1 个，次出入口每个组团不超过 2 个2.2.主主入口入口设置原则：主入口原则上只限人行，机动车和非机动车均设置原则：主入口原则上只限人行，机动车和非机动车均由次入口进入由次入口进入。将主入口将主入口打造成整个小区的核心景观点打造成整个小区的核心景观点，突出气势突出气势，营造富有层次的入口广场形象营造富有层次的入口广场形象。2.1 设计要点：主入口宽度宜控制在 25-35m，营造较大空间的入口广场；主入口结合竖向设计应设置高差，高差范围宜控制在0.6-1.2m；岗亭及大门结合入口景墙设计。2.2 主入口布置形式：主入口主入口布置形式平面布置示意图1.南北向布置：入 口 宽 度 宜 控 制 在20m-30m，岗亭位置及尺寸结合大门效果设置，残疾人坡道结合景观花坛设计。行人刷卡后通过主入口岗亭后进入小区。2.东西向布置：结合社区商业布置，入口 宽 度 宜 控 制 在25m-35m，岗亭位置及尺寸结合大门效果设置，残疾人坡道结合景观花坛设计。行人均通过入口处岗亭后可刷卡后通过主入口后进入小区。3.3.次次入口入口设置原则：次入口应结合地下车库入口和车行入口设置，设置原则：次入口应结合地下车库入口和车行入口设置，刷卡进入。同时为了满足访客临时停车的需要，次入口的两侧结合刷卡进入。同时为了满足访客临时停车的需要，次入口的两侧结合沿街商业宜设置一定规模的访客临时停车位。沿街商业宜设置一定规模的访客临时停车位。次入口次入口布置形式平面布置示意图1.东西向布置：入 口 宽 度 宜 控 制 在25m-35m。机动车进入入口后随即往两侧下地下室；非机动车通过残坡刷卡进入小区后，由设置在住宅道旁的自行车库口进入自行车库；行人通过入口处岗亭后可持门禁卡刷卡从小区中心景观步道步行进入小区。2.南北向布置：结合社区商业布置，入口宽度宜控制在 25m-30m。机动车通过次入口岗亭后进入地下室；非机动车通过主入口后可沿内环道行驶，由设置在主干道旁的自行车库口进入自行车库；行人刷卡通过岗亭后进入小区。如果 a25m 采用车行道、人行道双向进出流线，如果 a25m，可设单边人行道。第三部分第三部分竖向竖向标高标高设计设计1.1.设计原则设计原则：竖向设计要满足综合管网的设置和景观堆坡的要求，尽量减少土方开挖量，优化结构成本。2.2.满足综合管网设置要求：满足综合管网设置要求：2.12.1 埋设管线的区域，住宅外墙到小区北侧道路最小距离不小于5.5m。综合管网设置综合管网设置示意图示意图2.22.2 当地下室顶板上方管线最低点贴地下室顶板设计，重力管坡度按规范最低要求设计，管线的最低点最小覆土要求 900mm，最高点最小覆土要求 1200mm；当地下室顶板斜板式设计(坡度 3)时，管线的最高点最小覆土要求 900mm。重力管坡度设置示意图重力管坡度设置示意图2.32.3 小区内住宅地上门厅与地库顶板的高差控制在小区内住宅地上门厅与地库顶板的高差控制在 0.0.8 8-1.-1.2m2m。埋设管线的区域可适当抬高，满足管线覆土要求，管线单向放坡距离不宜超管线单向放坡距离不宜超过过 100m100m。2.42.4 住宅入户高差的处理住宅入户高差的处理，入户处的道路标高适当抬高入户处的道路标高适当抬高，减少门厅与减少门厅与道路之间的高差道路之间的高差，高差不超过高差不超过 300mm300mm，设置缓坡设置缓坡，结合残坡设置结合残坡设置，尽尽量避免设置台阶量避免设置台阶。2.52.5 满足景观堆坡要求满足景观堆坡要求，灵活采用泡沫塑料灵活采用泡沫塑料、架空板架空板、轻质土等多种轻质土等多种堆坡组合方式，减轻种植土荷载，形成更加丰富的景观层次。堆坡组合方式，减轻种植土荷载，形成更加丰富的景观层次。堆坡方式：堆坡方式：2.5.12.5.1 堆坡高度小于堆坡高度小于 2.5m2.5m（常用常用）时时，采用普通土结合轻质土的堆坡采用普通土结合轻质土的堆坡方式。方式。2.5.22.5.2 堆坡高度超过堆坡高度超过 2.5m2.5m，采用结合架空板或结构顶板局部抬高的堆采用结合架空板或结构顶板局部抬高的堆坡方式。坡方式。详见课题竖向设计在规划、景观中的应用第四部分第四部分机动车停车设计机动车停车设计1.1.设置原则设置原则：优先采用地面停车优先采用地面停车和地下车库相结合的方式和地下车库相结合的方式，提高地面提高地面停车效率停车效率，尽量减少地下室面积尽量减少地下室面积。在满足当地规范及验收标准的情况在满足当地规范及验收标准的情况下采用构筑高差斜向泊车下采用构筑高差斜向泊车、围墙型停车围墙型停车、开敞式错层停车楼等新型停开敞式错层停车楼等新型停车系统。车系统。2.2.在满足绿地率的前提下，在组团外环道两侧及次入口两侧结合沿街商业尽量多布置地面停车位，组团内部原则上不设置机动车位组团内部原则上不设置机动车位。根据实际道路宽度灵活选择平行、垂直或斜列式布置形式。地面停车位大小宜采用 2.5m*5.5m(按照当地规范最小尺寸设置)。地面停车位示意图地面停车位示意图3.3.创新型非地下停车模式统计表：创新型非地下停车模式统计表：停车模式停车模式特点及适用范围特点及适用范围图例图例构筑高差斜向泊构筑高差斜向泊车系统车系统较适用于大中型停车场、停车库的建设或改较适用于大中型停车场、停车库的建设或改造造，如购物中心如购物中心、会展中心等会展中心等；对于小型停车场、停车库需依据场地现状和进出口的情况专门设计。还需注意的是，斜坡泊车位主要供小型汽车停泊，主通道外侧可设特种车辆泊车场地，次通道要求单向通行。详见几种创新型非地下停车模式课题研究课题。围墙型停车模式围墙型停车模式适用于学校适用于学校、企事业单位的设计企事业单位的设计，通过与围墙通过与围墙的结合，使内外均有独立、足够的停车位。的结合，使内外均有独立、足够的停车位。错层停车楼错层停车楼适用于新市镇项目适用于新市镇项目，通过单建或附建于商业体通过单建或附建于商业体内进行综合设计内进行综合设计。错层停车楼的设计层高不宜过高，内部楼面有空间叠交，但叠交尺寸不应大于 1.5 米，且楼层间直坡道分为两段，该两段坡道中心线之间的距离不应小于 14 米。下沉式机械停车下沉式机械停车需结合地方计容标准需结合地方计容标准、人防建设的相关要求进人防建设的相关要求进行设计行设计，适用于新市镇适用于新市镇、住宅等项目住宅等项目。可在容积率最小的前提下，做到车位数量的突破及人防面积的减少。第第五五部分部分活动场地设计活动场地设计活动场地分为结合消防登高场地活动场地分为结合消防登高场地、消防车道设置的活动场地和架消防车道设置的活动场地和架空层区域的活动空间两部分。空层区域的活动空间两部分。1.1.消防登高场地和消防车道活动场地：消防登高场地和消防车道活动场地：设置原则设置原则：在满足消防功能的前提下，根据邻里互动需要，结合景观进行适当的设计，配置全生命周期活动空间和人性化的配套设施。1.11.1 场地分类场地分类：结合消防登高面、登高带和消防车道，设置不同类型的活动场地。主要分为邻里会客厅（童趣、人文、造景等会客厅）和多功能活动场地（羽毛球、儿童赛跑道、运动器械等）。2.2.架空层区域的活动空间：架空层区域的活动空间：设置原则设置原则：架空层位置根据日照因素等相关条件合理布置，一般设置在组团中心区域，根据每个组团居住人群的年龄特点，布置少儿、青年和老年人活动场地。功能分类功能分类：主要分为儿童活动场地、老年活动场地、运动类活动场地、休闲类活动场地等四大类。（具体做法详见景观活动场地设计标准）。第二章第二章建筑设计标准建筑设计标准本章节共分为户型、外立面、单元门厅门头、地下室和社区商业和设备设施六部分内容。第一部分第一部分户型设计户型设计1.1.设计原则：设计原则：1.1 户型设计需充分考虑其成长性及人性化空间的设置，满足居住者不同阶段的使用要求。1.2 优先采用大面宽的户型，局部房间采用错层设计，提高产品竞争力。1.3 高层、小高层、花园洋房得房率不小于 80%，多层得房率不小于85%。（含赠送面积）1.4 户型赠送面积的形式应充分考虑后期改造与验收的风险，根据当地政策规范要求及产品售价，因地制宜的进行户型赠送空间的设计。2.2.交通核设计：交通核设计：2.12.1 设计原则设计原则：公摊面积最小化公摊面积最小化，且便于户型拼接且便于户型拼接，同时严格控制体同时严格控制体形系数，只设一个采光天井。形系数，只设一个采光天井。2.2.2 2 具体设置要求：具体设置要求：2.1.1 普通客梯井道尺寸规格：18 层及以下采用 2050mmX2100mm(电梯速度 1.75 米/秒)；18 层以上采用 2100mmX2150mm(电梯速度 2.0 米/秒)。担架电梯尺寸在原尺寸基础上长宽各增加 50mm。2.2.2 电井、水井的位置、规格尺寸要经济合理。电井净尺寸为600mmX1800mm,水井尺寸为 600mmX1400mm(设计前需与当地设计院沟通明确)。2.2.3.3.交通核布置形式示意交通核布置形式示意:图示图示适用范围及优势适用范围及优势1、适用于一梯两户大面宽户型。2、私家梯厅，提升入户尊贵感。3、分别通过家务流线和入户流线入户，提升户型品质。1、适用于中高层（12-18 层）一梯三户户型。2、合用前室，电梯厅兼走道，节约面积。3、公共走道采光、通风良好。1、适用于高层（18 层以上）两梯三户交通核户型。2、布局紧凑，节约公摊面积。3、核心筒独立，且户型易拼接。1.适用于高层（18 层以上）两梯四户。2.电梯厅兼走道，节约面积。3.楼电梯均布置外侧，对用户干扰小。1、适用于多层电梯洋房。2、电梯厅与楼梯合用，节约公摊面积。3、水电井结合楼梯间布置。3.3.居住空间设计：居住空间设计：3.3.1 1 玄关玄关：每个户型需设置玄关区域每个户型需设置玄关区域，户型面积在户型面积在 100100 以上的宜设以上的宜设置独立的玄关区域。置独立的玄关区域。3.1.1 普通住宅玄关净宽不小于 1200mm；当鞋柜设置于玄关入户门对景面，玄关进深净尺寸不小于 1600mm。3.1.2 玄关的设计需预留鞋柜、吊柜、衣帽架、镜子、小坐凳、搁物台、婴儿车储位等的空间。3.3.2.2.客厅客厅：宜与餐厅一体化设计宜与餐厅一体化设计，可将幼儿游戏区纳入其中整体考虑可将幼儿游戏区纳入其中整体考虑，在幼儿游戏区附近需设置茶水台。在幼儿游戏区附近需设置茶水台。3.2.1 客厅尺寸要求：面积区间面积区间客厅面宽要求客厅面宽要求(单位：mm)客厅进深要求客厅进深要求(单位：mm)100 以下不宜小于 3600不宜小于 3600100-120 不宜小于 3900不宜小于 3900120-140 不宜小于 4200不宜小于 4200140 以上不宜小于 4500不宜小于 45003.2.2 客厅为东、西向布置时，面宽可适当放大。3.3.3.3.餐厅餐厅：临近厨房设置临近厨房设置，需设置边柜需设置边柜，增加储藏空间增加储藏空间。户型面积在100 以下的，宜采用餐厅客厅整体化布局。户型面积在 100 以上的，餐厅宜设置北向生活阳台。3.3.4.4.厨房：宜靠近入口设置，厨房形式厨房：宜靠近入口设置，厨房形式优先选择优先选择 U U 字型。字型。3.4.1 户型面积在 100 以上的，宜结合厨房设置生活阳台。3.4.2 平面布置要考虑冰箱、洗菜盆、燃气炉、抽油烟机、消毒碗柜的放置尺寸要求,至少满足操作台的一个长边不小于 2 米。3.3.5.5.卫生间卫生间：每个户型宜设置一个分离式卫生间每个户型宜设置一个分离式卫生间，至少一个卫生间采至少一个卫生间采用全明设计。用全明设计。3.5.1 可根据项目需要选配分离形式，三分离卫生间面宽不宜小于2000mm，分离式卫生间面宽不宜小于 1800 mm，四分离卫生间面宽不宜小于 2500mm。3.5.2 卫生间房门不宜正对座便器。3.5.3 豪宅户型的卫生间设置除需满足基本使用功能外，更需要在空间尺度及设备布置等方面体现尊贵和人文关怀。3.5.4 卫生间的管井尽量与洗手台、座厕同侧设置。3.3.6.6.卧室卧室：主卧的设计宜考虑化妆台和婴儿床的放置主卧的设计宜考虑化妆台和婴儿床的放置，主卧为套房设主卧为套房设计时，需考虑空间的可变性。计时，需考虑空间的可变性。3.6.1 卧室尺寸要求：面积区间面积区间卧室面宽要求卧室面宽要求(单位：mm)卧室进深要求卧室进深要求(单位：mm)主卧次卧主卧次卧100 以下不宜小于3300不宜小于2700不宜小于3900不宜小于3000100-120 不宜小于3600不宜小于3000不宜小于3900不宜小于3300120-140 不宜小于3600不宜小于3300不宜小于4200不宜小于3600140 以上不宜小于3900不宜小于3600不宜小于4500不宜小于39003.6.2 设置化妆台或婴儿床的主卧进深不宜小于 4500mm。次卧的设计考虑兼具双子房和老人房的功能时，进深不宜小于 3600mm，可与南向阳台结合布置，考虑后期改造。3.3.7.7.书房书房：宜满足改造为儿童玩具间宜满足改造为儿童玩具间、儿童房的可能性儿童房的可能性。作为儿童房考虑时，进深不宜小于 2500mm。3.3.8.8.阳台阳台、露台露台：两房及以上套型原则上设双阳台两房及以上套型原则上设双阳台。140 以上户型应做到观景阳台、生活阳台和杂物阳台分离。杂物阳台紧邻厨房设置，生活阳台紧邻餐厅布置，进深不宜小于 1200mm；观景阳台宜紧邻客厅布置，进深不宜小于 1800mm，需兼容晾晒、健身、阅读、种植、收纳、儿童游戏等多种功能，当观景阳台紧邻次卧布置时，需考虑后期封闭改造成双子女房的可能性。3.3.9.9.宠物间：宠物间：在客厅或书房等公共区域结合储藏室设置宠物间,面积控制在 1.5 平米左右，满足家养宠物业主的需求。后期也可以改造为走入式衣柜、储藏室等。3.3.10.10.储藏空间：在玄关、厅房、厨卫和阳台等处，以及走廊、过道储藏空间：在玄关、厅房、厨卫和阳台等处，以及走廊、过道等交通空间的楼板下等交通空间的楼板下，尽可能的多设置储藏空间尽可能的多设置储藏空间。除常规的鞋柜、衣柜、吊柜等储藏方式外，在玄关处宜增设婴儿车储位，餐厅宜增设茶水台，放置洗衣机的阳台宜增设洗涤用品储位。第第二二部分部分外立面设计外立面设计(详见外立面设计标准详见外立面设计标准)第第三三部分部分单元门厅门头单元门厅门头1.1.设设计原则计原则：地上地上、地下门厅的设置要满足基本功能地下门厅的设置要满足基本功能，空间尺度适宜空间尺度适宜,北门厅面积控制在北门厅面积控制在 202015%15%平方米平方米，南门厅面积控制在南门厅面积控制在 252515%15%平方平方米米，优先选择北向门厅优先选择北向门厅。地上门厅应设置开敞式的休息区地上门厅应设置开敞式的休息区，休息区面休息区面积不小于积不小于 1212 平方米，休息区一侧墙面设置公告栏，另一侧配置两把平方米，休息区一侧墙面设置公告栏，另一侧配置两把椅子和一张桌子椅子和一张桌子。地上门厅首层层高不低于地上门厅首层层高不低于 3.33.3 米米，门厅室内外高差门厅室内外高差不大于不大于 0.30.3 米，减小残坡距离，原则上不设置台阶。米，减小残坡距离，原则上不设置台阶。参考示意图 3.1.1：2.2.门头设计要求：门头设计要求：2.12.1 门头门头做法做法：南门头突出两侧建筑主体或阳台外边缘 200 mm，多层门头平台进深不小于 1500mm,高层不小于 2000mm；南北门头高度不低于 3850mm，门头宽度根据门厅宽度和门头高度合理设置，宜控制在3900-5400 之间，门头造型柱等可采用石材、仿石涂料和真石漆，颜色与首层外立面相同。2.22.2 门门的做法的做法：智能刷卡感应门，门的宽度为 1800mm，高度为 2400mm；上部不设亮子,样式为内部不带分隔条的有框钢化玻璃门。2.32.3 信报箱：信报箱：设置于地上门头过厅处；每单元户数少于 30 户的，信报箱设在过厅左侧；每单元户数大于 30 户的，过厅两侧都设信报箱。若过厅进深不足的情况下，将门厅外墙内退。信报箱离地高度不小于150mm,不大于 1800 mm。2.42.4 智能化配置：智能化配置：单元门为智能刷卡感应门；设 LED 节能灯配以声控延时开关(地上门厅门头处设置 LED 声光控，灯源 2 个，以暖色为主，每个 5 瓦)；入户门右侧设置可视对讲机，主机为嵌入式，距底面离地 1300 mm。门头参考示意图：多层南向门头高层北向门头3.3.地下门厅：地下门厅：3.1 位置：宜靠近或正对楼梯、电梯间设置，优先设置北门厅。3.2 面积及尺寸要求：地下门厅的面积控制在 1220%平方米；连接门厅与电梯、楼梯间前室的通道净宽不小于 1.5 米。地下门厅灯光设置：门厅外，入口处设置 2 盏常亮的灯源；门厅内，设置 2 盏声控灯；颜色与车库光源颜色一致，每个 5 瓦。4.4.电梯厅：电梯厅：4.1 设置原则：电梯前室首选自然通风采光；根据入户形式，一梯两户优先考虑独立电梯厅；电梯厅上空不得有梁穿越。4.2 面积及尺寸：普通电梯厅前室进深不宜小于 1800mm,合用电梯厅前室进深不宜小于 2100mm，且满足当地规范及担架电梯使用要求。前室灯光设置 LED 声控（延时 3 分钟），灯源 3 个，以暖色为主，每个 5 瓦.4.3 电梯门洞尺寸：电梯门洞（结构高度）电梯门洞（建筑高度）+70mm。4.4 普通客梯井道尺寸规格：18 层及以下采用 2050mmX2100mm(电梯速度 1.75 米/秒)；18 层以上采用 2100mmX2150mm(电梯速度 2.0 米/秒)。担架电梯尺寸在原尺寸基础上长宽各增加 50mm。电梯轿厢设计标准吊顶：金属烤漆、亚克力顶板（暖色灯光，LED 声控）侧壁：发纹不锈钢；后壁：发纹不锈钢、镜面不锈钢地板：PVC 地面+牡丹图案第第四四部分部分地下室地下室设计原则设计原则：地下室设计主要从地下室设计主要从经济性经济性、便捷性便捷性和舒适性三方面来和舒适性三方面来体现。体现。1.1.经济性经济性设计设计：1.1 地下室设置以经济性为前提，优先考虑整体地下室与主体脱开的整体地下室与主体脱开的形式形式。整体与主体脱开示意图1.1.2.2.结构形式结构形式：地下室宜采用梁柱结构形式地下室宜采用梁柱结构形式，通过结构优化进一步明通过结构优化进一步明确大板大梁或主次梁结构形式。确大板大梁或主次梁结构形式。1.1.3.3.柱网：在满足当地政策的前提下优先采用小柱网、单车道形式柱网：在满足当地政策的前提下优先采用小柱网、单车道形式。小柱网车库技术参数：宜采用5400mm-5500mm(宽度)*5100mm-5500mm（进深）的小柱网，6000mm 宽主通道柱网，5800mm 宽次通道柱网，将柱截面尺寸定为 400mmX500600mm（停车位平行方向）的偏心柱，以保证通车道 5500mm 净宽要求。小柱网平面布置小柱网平面布置示意示意图图使用部位使用部位材料做法材料做法车行道采用灰色金刚砂硬化耐磨地面停车位采用灰色金刚砂硬化耐磨地面车位分割线150mm 宽黄色金刚砂耐磨地面人行道区域墨绿色金刚砂耐磨地面1.41.4 层高层高：非人防地库层高为非人防地库层高为 3.253.25 米米，人防区域层高为人防区域层高为 3.453.45 米米；地地下室车道净高下室车道净高 2.22.2 米，停车区米，停车区、储藏室储藏室及及自行车库自行车库净高均为净高均为 2 2 米。米。小柱网小柱网剖面示意剖面示意图图人防地库人防地库小柱网小柱网剖面示意剖面示意图图1.1.5.5.单车位指标单车位指标：严格控制地下室单车位指标，采用双指标控制；指指标一不大于标一不大于 3535 平方米、指标二不大于平方米、指标二不大于 3232 平方米平方米,地下车库车位设置地下车库车位设置需同时满足指标一（需同时满足指标一（3535）与指标二（）与指标二（3232）。）。指标一：地下单位车位面积指标一：地下单位车位面积 1=1=地下室总面积地下室总面积/地下室有效车位数量地下室有效车位数量；指标二指标二：地下单位车位面积地下单位车位面积 2=2=地下室不可销售面积地下室不可销售面积/地下室有效车位地下室有效车位数量。数量。注：(1)地下室有效车位数量是指可销售的车位数量，子母车位、非标车位应按照当地政府规定相应折减；(2)地下室总面积为地下室外轮廓范围内面积，分为可销售面积和不可销售面积；可销售面积包括：储藏室及住宅（复式）面积；不可销售面积包括地下门厅、设备用房、非机动车库等。1.1.6.6.人防地下室：人防地下室：1.6.1 设计前期需与当地人防部门沟通了解多种配建政策，协商比较多种配建方案，选择最有利项，最大限度的降低建造成本和建造周期的方案。2.2.便捷便捷性性设计设计：设计原则：通过交通标识、导向标识、其他标识等来提供业主快速准确的场所信息。类型类型交通标识交通标识设置设置要点要点交通标识的设置应进行总体布置，防止出现信息不足或过载的现象。车库内重要交叉路口处，应设置人行横道线和停止线。停止线为白色实线，双向行驶的路口，停止线应不车行道中心线连接。停止线的线宽 150mm，距人行横道线 600mm。交叉路口处交通标识示意图1.停止线线示意图2.人行横道线示意图车库内主要车行通道分岔处及地下门厅前分岔处及地下门厅前，应设置人行横道线。人行横道线为白色平行粗实线。人行横道线需与道路中心线保持垂直，一般长 1800mm，宽 300mm，间距 300mm。3.车行道边缘线（地坪分隔线）示意图车行道边缘线为白色实线，线宽 150mm。通常与人行道边线合一，用以划分车行区域不人行区域的分界。4.线形诱导标设置示意图交岔路口驶入段的车道内，应有导向箭头标明各车道的行驶方向：包括直行箭头、向左（或向右）转弯箭头、允许掉头箭头等。导向箭头的颜色为白色，应设置在所指示路口前至少 3000mm位置。5.禁止驶入标志出口处则应设置禁止驶入标志。禁止非机动车通行标志、禁止行人通行标志、限制高度标志、限制速度标志、禁止鸣喇叭标志等。类型类型导向标识导向标识设置设置要点要点地下室导向标识应结合整个小区的标识系统统一设计，贯穿整个项目，让人从细节中认识佳源品牌，从细节处提升项目品质。1.地下车库出入口指示牌地下车库出入口处应设置停车场指示牌、楼幢方位指示牌。设有分区的小区内则应设置分区指示牌。2.地下车主车道交叉路口需设置楼幢方位指示牌。库方位指示牌3.地下车库楼幢指示牌地下门厅入口处必项设有该地下空间总平图，图面需标示该区名称，提示业主现在所处位置、出口、楼幢以及管理室等场所位置。类型类型其它其它标识标识管 道 识 别符 号 示 意图当管道做涂白处理时，地下室管道应标注流向、管道名称、示意色环；桥架标识应标注名称。同一管道上两个标识之间最小距离不应小于 10m，其起点、终点、交叉点、转弯处、阀门和穿墙孔两侧为必项标识部位。3.舒适舒适性性设计设计：通过采光设计、暖通设计和绿化种植来提升地下车库空间的使用舒适度。3.1.采光井3.1.1 采光井分类:按类型分为建筑周边采光井、组团采光井、侧采光井和采光顶。采光井类型及分布示意采光井类型及分布示意图图3 3.2.2 设置原则设置原则:取消下沉式庭院设计，合理控制各类型采光井的数量取消下沉式庭院设计，合理控制各类型采光井的数量及规模及规模，尽量多设置侧采光井尽量多设置侧采光井，减少建筑周边采光井及采光顶的设置减少建筑周边采光井及采光顶的设置；且所有采光井周边需考虑排水设计，以保证不渗水、不漏水。且所有采光井周边需考虑排水设计，以保证不渗水、不漏水。3 3.3.3 具体设置要求具体设置要求:类型类型1 1.组团采光井组团采光井(脱离主体外墙脱离主体外墙)设置原则设置原则采光井的位置需与主体建筑保证合理的消防间距。设计时宜结采光井的位置需与主体建筑保证合理的消防间距。设计时宜结合防烟分区设置，在满足自然排烟、通风的要求下，可取消排合防烟分区设置，在满足自然排烟、通风的要求下，可取消排烟通风管道。采用自然排烟，即节省设备成本，又可降低地库烟通风管道。采用自然排烟，即节省设备成本，又可降低地库层高。层高。设计要点设计要点1、采光井设计的高度满足当地规范要求。下部为600mm高防护墙，上部设置百叶，满足通风采光的要求，周边景观美化，尽量遮挡处理。2、利用堆坡可以考虑滑轮道等起伏坡地的设计尽量减少通风采光井外露的面积。堆坡高度满足通风采光要求。3、采光井的隐藏设计，可结合挡墙设置，绿化设置尽量采用密度高的灌木及乔木遮挡，使其在景观中不会太突兀。4.采光井距离道路的距离不小于1000mm。设计图纸设计图纸类型类型2 2.侧采光井侧采光井设置原则设置原则此类采光井一般位于车道尽端，长度一般不小于该段车库此类采光井一般位于车道尽端，长度一般不小于该段车库的的1/21/2，宽，宽 3m3m 左右。同时侧采光井的设置需考虑，景观主景部分左右。同时侧采光井的设置需考虑，景观主景部分应与车道成对景关系应与车道成对景关系，并设置景观小品、花池，适当布置喜阴并设置景观小品、花池，适当布置喜阴植物。植物。类型类型3 3.采光顶采光顶设置原则设置原则在某些需要布置采光的区域，且设置采光井或下沉庭院有困难在某些需要布置采光的区域，且设置采光井或下沉庭院有困难的，则可以采用顶采光的形式，此类采光顶面积在的，则可以采用顶采光的形式，此类采光顶面积在 2 2 左右。左右。设置玻璃顶，高出景观地面约设置玻璃顶，高出景观地面约 500-900mm500-900mm，距园路不小于距园路不小于 1.1.5 5米米，四周设置百叶四周设置百叶，满足采光满足采光和和通风要求通风要求,结合景观布置结合景观布置加强隐加强隐蔽性。蔽性。设计图纸设计图纸3.23.2 暖通设计暖通设计：可采用机械排风、自然进风的通风方式；对于地下停车库，机械通风量的换气次数为 56 次h。所有出风口应根据停车库顶面处理。风机房风机房设置设置机 械 排 烟机 械 排 烟地下室：地下室：a.防火分区面积小于 2000 时，当由采光井进风时，该防火分区设置一个排烟机房（需满足排烟机房保护半径为 60 米）;当不能设置采光井进风时，需增设进风机房。b.防火分区面积大于 2000 时，当由采光井进风时，该防火分区设置两个排烟机房，或设置一个可容纳两套排烟设备的排烟机房（需满足排烟机房保护半径为60 米）;当不能设置采光井进风时，需增设进风机房。自 然 排 烟自 然 排 烟地下室：地下室：a.当防火分区面积小于 2000 时，该防火分区设置一个进风机房。b.当防火分区面积大于 2000 时，该防火分区设置两个进风机房，或设置一个可容纳两套过风设备的进风机房。生活泵房生活泵房:最少配置一个消防泵房消防泵房：最少配置一个（另需最少配置消防水池一座，消防水箱一座）；配电房：配电房：每个防火分区一个3.33.3 绿化种植绿化种植：地下停车空间绿化应结合采光井种植。地下车库绿化种植宜采取乔灌木结合方式，其中乔木要求地上地下均能观赏，灌木在车辆入库即可见绿。设置设置要求要求1.所选植物种类应能适应当地自然气候以及地下建筑室内环境特点，且观赏价值较高的特性。若是地面上可靠近观赏的地下室采光井，应控制植物大乔高度在45m，控制树冠顶高出地面 800mm 左右。若在地面上的人无法靠近的天井，则控制大乔高度在 23m。2.采光井种植覆土厚度应满足大乔种植要求，厚度不小于 700mm。采光井底部要做好排水系统。绿化意向绿化意向图图绿化意向绿化意向图图仿真绿化仿真绿化意向图意向图第第五五部分部分社区商业社区商业1.1.布置原则布置原则：社区商业需结合主入口广场，宜集中式设置，并在规划方案阶段确定主力业态。遵循便于销售，秉承低总价、小面积的原则进行规划设计。2.2.商铺面积要求及形式：商铺面积要求及形式：单层铺面积宜50，一带二商铺面积宜100。沿街商铺在满足消防的前提下不设分隔墙，开间不大于 3.6米，进深不宜超过 15 米，特殊部分根据柱网做特殊考虑。沿街商铺层数原则上不超过 2 层，层高一层 3.6 米，二层 3.3 米。3.3.商业外立面设置标准商业外立面设置标准名称名称材料及设置原则材料及设置原则墙身装饰面正立面采用仿石涂料；背立面或不沿路的侧立面与小区外立面一致的外墙涂料。墙裙、造型柱等所有外立面造型轮廓线通过砌体做造型，外喷仿石涂料。玻璃门窗深咖色铝合金门窗，透明玻璃;广告位广告位位置提前预留，实墙面采用涂料。3.1 商业立面参考图（优优花园）：二层商业立面图3.2 商业立面效果图：3.2 商业立面实景照片：空调机位空调机位：原则上设置在商铺背面，与住宅相连处分为两种情况，单层商铺的空调机位放上屋顶，两层商铺的空调机位需结合钢结构雨篷，设置在雨篷上方。5.5.广告位广告位：预留足够的广告位店招位，适应不同类型商业对店招位广告位的需求，考虑一定的灵活性，预留商家后期经营改造的可能性。二层可结合建筑立面划分，根据商铺使用情况连续或分段设置。6.创新手段：创新手段：可通过利用商铺层高、利用住宅和商业退距赠送后院、利用车库无用空间赠送商铺储藏面积或通过设置内天井等手段，增加商铺附加值。第七部分第七部分设备设施设备设施1.1.室内、外排水设计要求室内、外排水设计要求1.1 室内给水1.1.1 室内生活给水系统的设计原则：高层建议采用变频无负压、加压设备给水方式，高层一般 15 层直供，11 层以下 1 区加压，24 层及以下分 2 区加压，33 层以下分 3 区加压，还需结合供水部门要求、层高、小区规模、设备造价、运行费用综合考虑并提交业主认可后实施。1.1.2 室内给水管材：分户表前内钢塑复合管，分户表后 PPR 管，热水采用热水用 PPR 管。1.1.3 管道井内设置地漏及排水管。1.1.4 精装房户内水平敷设的给水管宜敷设在建筑垫层内，给水管不宜敷设在卧室内。暗敷给水管设计说明应注明：埋有暗管的地面墙面需弹线作标记，避免住户装修时损坏。1.1.5 消火栓箱位置在门厅、电梯前室应尽量隐蔽便于二次装修，立管可设于管道井、楼梯间内，箱体嵌于公共墙体上，内嵌 120（防火墙上设置时，需保证箱体后有 120 的墙体）。地下车库消火栓布置在与车位不平行的内侧柱边，以减少对通道及车位的影响。1.1.6 每户仅就近预留一给水管。1.2.室内排水1.2.1 室内排水采用污废分流，商业采用污废合流。1.2.2 室内排水管材：多层和 11 层及以下小高层采用普通 UPVC 管，11 层以上高层立管采用内螺旋 UPVC 管，普通接口管件，设共用通气立管，多层小高层雨水管采用普通 UPVC 管，高层雨水管采用承压型UPVC 管。大型屋面（商业）采用虹吸式排水。1.2.3 排水立管、地漏应定位，严禁排水管道直接外露在卧室、客厅、餐厅、走道、玄关等处，管道不得挡窗、挡门或与热水器排气口等冲突。1.2.4 客厅空调应同时考虑壁挂式和柜机的排水，非中央空调的商铺需要同时考虑壁挂式和柜机的排水。1.2.5 空调位中有雨水、污水、空调冷凝水管、燃气管时，应考虑各种管道占用空间后，是否满足室外机放置要求。1.2.6 除车库出入口、水泵房、空调机房、消防电梯、地下室顶板开口处等排水量较大区域的集水坑设计两台潜水泵外（平时互为备用，报警水位时双泵使用，排水管配管时应考虑加大主管口径），其余一个防火分区，原则上只设二个集水坑，排水不大于 20L/s。1.3.室外给排水1.3.1 优化给排水总图设计，尽量减少雨水、污水井的数量。1.3.2 初步设计需复核总图排水管道方向、通道、覆土等因素并和建筑总图专业及时沟通,尽量重力排水，避免设置提升泵站。1.3.3 化粪池采用国标最小值进行设计（水力停留 12 小时、清掏周期 90 天，钢筋混凝土结构）。1.3.4 雨污水管道检查井避免设置在入口门厅、单元入口地面上。排水沟做法按建筑。2.2.电气设计要求电气设计要求2.1 变配电系统2.1.1供配电系统应在满足当地供电部门的电业管理规定要求的前提下，房产公司现场勘踏 10KV 最近接入点，与供电公司协商确定就近10KV 进线接入点，严控外线接入成本；按公变按户统计公变容量，按单位面积指标法统计专变容量，优化变压器台数；电力专项设计时开关设备应采用国产性价比高的品牌，比如正泰，德力西，常熟开关。2.1.2 为了避免供电系统未经供电公司审批前进行墙体施工，造成后期墙体修改，请在变配电房位置标注“配电房图纸未经电力设计专项设计并得到供电公司批复前，请暂不要进行高低压变配电房墙体施工”。2.2 低压配电2.2.1 在满足技术要求的前提下，为降低成本，普通住宅户内所有普通插座、卫生间插座、厨房插座、空调插座合用漏电开关，一户最多设计二个的漏电开关。2.2.2 低压双路供电之一二级负荷除消防规定的消防控制室、消防水泵房、防烟与排烟风机房、消防电梯等重要负荷应在最末一级配电箱处自动切换外，其它消防负荷和非消防一二级负荷可在第一级配电房或按防火分区内双切换后出线，减少双电源开关和电缆数量。2.2.3 强电竖井设计：考虑公摊，住宅强弱电井一般无需分开设置，只需强弱电分居电井两侧，强弱电箱错层设置（可结合当地实际情况）；消防线路不独立设电井，用在电井内防火板分隔即可。电井门槛高 300，住宅电井门尺寸为 12001800，商业电井门尺寸为 18001800，进人电井门尺寸为 8002100。2.2.4 电缆桥架在建筑0.00 以下的，表面处理采用热镀锌，0.00以上的，表面处理采用喷塑。2.3 住宅配电2.3.1 楼梯间照明应采用声控开关，灯具选择吸顶灯，公共区域光源优先采用 LED 灯。2.3.2 单元门厅、电梯厅范围内：满足最低照度的灯具采用声控控制。原则人到灯亮，人走灯灭。2.3.3 户内配电箱应尽量置于入户门后或次要位置，尽量避开分户隔墙、可拆除墙上及显眼位置，高度底边距地 1.6 米。配电箱预留 1 个备用回路（仅留开关位，不设开关）。2.4 室外电气2.4.1 消控、智能化控制中心合并，设置于小区主要出入口的一楼直接对外，面积 60-80 平方米（空间方正）。2.4.2 室外强弱电井应根据管线尽量设置于地下室内。减少开挖、填土、电缆井的数量，且方便检修。2.4.3 社区商业及小体量建筑