2026年资产评估师（资产评估实务一）备考攻略（不动产+机器设备评估）.doc

2026年资产评估师（资产评估实务一）备考攻略（不动产+机器设备评估）

（考试时间：90分钟 满分100分）
班级______ 姓名______

第I卷（选择题 共40分）

（总共8题，每题5分，每题的选项中，只有一个符合题意，请将正确答案的序号填在括号内）

w1. 以下关于不动产评估方法的说法，正确的是（ ）
A. 市场法适用于所有不动产评估
B. 收益法只适用于有收益的不动产
C. 成本法评估的不动产价值通常高于市场法
D. 剩余法主要用于评估在建工程

w2. 机器设备评估中，实体性贬值的估算方法不包括（ ）
A. 观察法
B. 使用年限法
C. 修复费用法
D. 收益法

w3. 某宗不动产预计未来每年的净收益为50万元，资本化率为10%，该不动产的价值为（ ）万元。
A. 400
B. 500
C. 600
D. 700

w4. 评估一台全新设备的重置成本，最适合的方法是（ ）
A. 市场询价法
B. 物价指数法
C. 重置核算法
D. 收益法

w5. 不动产评估中，影响建筑物价值的因素不包括（ ）
A. 建筑结构
B. 地理位置
C. 土地出让年限
D. 装修程度

w6. 机器设备的功能性贬值是指（ ）
A. 由于技术进步导致设备价值降低
B. 设备实体磨损导致的贬值
C. 设备未来收益减少导致的贬值
D. 设备使用年限过长导致的贬值

w7. 用市场法评估不动产时，选取可比实例应满足的条件不包括（ ）
A. 与被评估不动产类似
B. 成交日期与评估基准日接近
C. 交易价格为正常价格
D. 交易双方存在关联关系

w8. 评估一台已使用多年的机器设备，采用成本法时需要考虑的因素不包括（ ）
A. 设备的重置成本
B. 设备的实体性贬值
C. 设备的功能性贬值
D. 设备的市场售价

第II卷（非选择题 共60分）

w9. （10分）简述不动产评估中市场法的评估步骤。

w10. （10分）机器设备评估中，如何确定设备的经济寿命？

w11. （15分）某写字楼预计未来每年的租金收入为200万元，运营费用为80万元，资本化率为12%。该写字楼尚可使用年限为30年，土地使用年限为50年，已使用20年。试评估该写字楼的价值。

w12. （15分）材料：某企业有一台机器设备，购建于2016年，当时的购置价格为50万元，运杂费为5万元，安装调试费为10万元。该设备的使用寿命为10年，预计净残值率为5%。现对该设备进行评估，经调查，同类设备现行市场价格为60万元，运杂费为6万元，安装调试费为12万元。该设备已使用5年，经技术检测，尚可使用4年。假设该设备不存在功能性贬值和经济性贬值。要求：根据上述材料，采用成本法评估该设备的价值。

w13. （10分）材料：某待评估不动产位于繁华地段，周边有多宗类似不动产近期成交。其中，可比实例A成交价格为8000元/平方米，成交日期为2025年1月；可比实例B成交价格为8500元/平方米，成交日期为2025年3月；可比实例C成交价格为9000元/平方米，成交日期为2025年5月。经分析，该类不动产价格每月上涨1%。待评估不动产与可比实例A、B、C相比，区域因素修正系数分别为1.05、1.1、1.15；个别因素修正系数分别为0.95、0.9、0.85。要求：根据上述材料，采用市场法评估该待评估不动产的单价。

答案：
w1. B
w2. D
w3. B
w4. A
w5. C
w6. A
w7. D
w8. D
w9. 1. 收集交易实例。2. 选取可比实例。3. 建立价格可比基础。4. 进行交易情况修正。5. 进行交易日期修正。6. 进行区域因素修正。7. 进行个别因素修正。8. 计算比准价格。
w10. 1. 确定设备的使用寿命。2. 计算设备的年运营成本。3. 预测设备未来每年的收益。4. 计算设备的经济寿命。经济寿命是指设备从投入使用开始，到因继续使用经济上不合理而被更新所经历的时间。
w11. 年净收益=200-80=120（万元）
不动产价值=120/12%×[1-1/(1+12%)^30]=963.64（万元）
w12. 重置成本=60+6+12=78（万元）
实体性贬值率=5/(5+4)×100%=55.56%
实体性贬值=78×55.56%=43.34（万元）
设备价值=78-43.34=34.66（万元）
w13. 可比实例A修正后单价=8000×(1+1%)^6×1.05×0.95=9374.42（元/平方米）
可比实例B修正后单价=8500×(1+1%)^4×1.1×0.9=9474.74（元/平方米）
可比实例C修正后单价=9000×(1+1%)^2×1.15×0.85=9311.85（元/平方米）
待评估不动产单价=(9374.42+9474.74+9311.85)/3=9387.67（元/平方米）