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民宿运营宝典手把手教你运营民宿 理论与实践-2-目录第一章 什么叫民宿.-5-一、民宿的概念.-6-二、民宿的特点.-7-第二章 民宿的分类.-20-一、按所处地域.-20-二、按名称不同.-21-三、按功能不同.-23-四、按照建筑形式不同.-24-第三章 民宿的起源和发展.-27-一、欧美等西方国家的民宿.-27-二、日本民宿.-27-三、台湾民宿.-28-四、大陆的民宿.-29-第四章 民宿运营的基本理念.-38-一、淡季无成本.-38-二、没有完美的民宿.-41-三、硬件问题都可以通过服务来解决.-42-第五章 民宿的客户种类.-44-一、按照性别的不同.-45-二、按照地域的不同.-46-三、按照年龄的不同.-49-四、按照消费水平不同.-53-第六章 民宿的获客渠道.-59-一、线上客户（OTA）的获取.-59-二、主动培育的关系客.-63-三、不可或缺的上门客.-66-第七章 民宿获取客源的路径依赖.-69-一、客源的路径依赖的概念.-69-二、路径依赖的不利后果.-71-三、解决方案.-71-第八章 民宿的淡旺季规律.-73-一、季节性淡旺季.-73-民宿学苑出品-3-二、周内淡旺季.-74-三、假期的特殊旺季.-75-四、大有可为的平季.-76-五、淡旺季都需要做什么.-77-第九章 民宿初始价格的影响因素.-82-一、宏观区域.-82-二、淡旺季.-83-三、民宿类型.-83-四、客户群体.-84-五、竞争对手.-84-六、差异化特色.-85-七、客户体验.-86-八、OTA 排名.-86-九、门槛人口.-87-第十章 民宿的价格调整方法.-88-一、保持价格的梯度.-88-二、淡季价格.-90-三、旺季价格.-90-四、淡旺季之间的价格转换。.-91-五、价格与入住率之间的反函数关系以及价格的临时调整.-93-第十一章 民宿客栈的房价为什么不是由成本决定的？.-94-第十二章 卖土豆逻辑与卖客房逻辑的区别.-99-一、民宿的真实属性.-99-二、“时空双受限”理论.-100-三、“情怀”装不出来.-102-四、思维模式不同.-103-五、你以为结束了？.-103-第十三章民宿营销的三大基石.-105-一、民宿设计师怎么看.-105-二、民宿代运营机构怎么想.-106-三、民宿产品到底有多重要.-107-四、销售是不是比产品更重要.-109-五、服务不是产品的一部分吗.-112-松赞本地化的极致.-113-民宿学苑出品-4-第十四章 民宿 OTA 运营逻辑.-114-一、盈利的影响因素.-114-二、什么决定入住率.-115-三、什么决定排名.-116-四、民宿 OTA 运营中的双循环理论.-117-第十五章 怎样增加 OTA 曝光量.-120-一、携程的服务质量分.-120-二、美团 HOS 分.-123-三、其他平台.-127-四、不同的排名规则.-128-五、影响排名的一些特殊因素.-131-第十六章民宿 OTA 上的尾房甩卖.-146-一、尾房是怎么来的.-146-二、尾房甩卖操作实战技巧.-147-第十七章怎样增加浏览量.-151-一、首图.-151-二、价格.-153-三、点评分.-155-四、其他因素.-156-第十八章 如何让浏览量转变为更多的订单.-158-一、房型.-158-二、价格.-159-三、图片.-159-第十九章OTA 平台运营状况的监测.-164-一、携程的服务质量分和美团的 HOS 频道.-164-二、点评.-167-三、选取合适的竞争对手（略）.-168-四、携程的生意通（略）.-168-第二十章 OTA 失灵及线下客源获取.-172-一、OTA 失灵概述.-172-二、线下客源的获取方式.-173-三、上门客的接待.-173-民宿学苑出品-5-第一章 什么叫民宿第一章 什么叫民宿近些年，随着经济社会的快速发展，人们对旅游的需求越来越旺盛。在共享经济大潮的加持下，伴着短视频等自媒体的火爆，民宿作为一支重要的新生力量，在住宿行业中异军突起。民宿是当下被人们所了解的最流行的词汇之一。流行的背后孕育着巨大的商业利益。无数仁人志士看到了其中的商机，斥巨额资金涌入这块待开发的处女地。一时间，民宿领域硝烟弥漫，厮杀之声不绝于耳，鏖战数年，虽血流成河，却还是胜负难分。当初那些凭着一腔热血和半世情怀闯入战场的民宿小白，大多惨淡收场，不肯割肉的，依然深陷其中无法自拔。民宿不同于酒店宾馆等传统住宿行业，也不同于酒吧咖馆书店等文艺消费场所。作为非标住宿的业态，是新时代下的新兴产物。她既具有住宿行业的基本要求和特征，又融合了新的文化内涵和因地制宜的服务项目。她既要有服务业所需要的一般销售技巧，又需要突破传统的全新销售思维。民宿的一些特殊性，对运营提出了更高的要求，也需要创造出一些新的不同的运营理念和管理方法。沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。放眼全国范围来看，民宿学苑出品-6-民宿的成长发育期还尚未结束。在巨大商机的诱惑下，一批批民宿人前仆后继，还会持续不断地涌入和退出。学习一下民宿的基本知识，了解其不同的行业特性，掌握其运营的一般规律和特殊的技巧，对于汹涌澎湃的竞争趋势，意义极其重大。一、民宿的概念民宿是个舶来词汇，起源于日本。最初的意思是指利用自用住宅空闲房间，结合当地自然、人文景观，生态环境资源等，作为家庭副业，为游客提供乡野生活的居住场所。民宿的商业形态是源自于日本还是英国，一直都有各种争议。随着时代的变迁，人们对休闲度假场所需求的变化，民宿一词的内涵一直变化不大，外延却不断变迁。中华人民共和国国家旅游局 2017 年发布的 旅游民宿基本要求与评价（LB/T 0652017）中术语和定义部分，首次对民宿进行了官方定义。在实施两年以后，于 2019 年 7月发布了新标准进行了替代，对定义和标准的改动幅度较大。2021 年，文化和旅游部对 旅游民宿基本要求与评价（LB/T065-2019）进行再次修改。定义包含两个部分：旅游民宿 homestay inn旅游民宿 homestay inn民宿学苑出品-7-利用当地民居等相关闲置资源，经营用客房不超过 4 层、建筑面积不超过 800，主人参与接待为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。民宿主人 owner or investor民宿主人 owner or investor民宿业主或经营管理者。二、民宿的特点通过以上对民宿的定义，我们可以总结出民宿有以下几个特点。1.利用当地居民等相关闲置资源1.利用当地居民等相关闲置资源。闲置资源的范围很难界定，民宿最初发源的本意就是共享。自从商业资本介入以后，闲置资源这一界定条件就不存在了。所以，闲置与否对于民宿的运营意义不大。这次对标准的修改已经接受了资本进入的事实，特意用了“等相关”的概念，明显将闲置资源的外延扩大了很多。随着民宿硬件的升级，一些古镇内的老房子，房型不太适合做民宿，有的业主会将房子拆除，在原宅基地上按照设计规划完全新建。还有一些野奢酒店，在自然生态比较好的地方，按照取景和审美要求，新建综合住宿体。有的是对农村废弃老宅的改造再利用，有的则是纯粹对生态环境的破坏，是不值得提倡的。民宿学苑出品-8-2.民宿主人参与接待。2.民宿主人参与接待。官方的定义中，为了避免民宿概念的过于狭窄，考虑到商业实务中的具体情况，单独又对民宿主人进行了扩大解释。参与接待的既可以包括民宿业主，也可以包括经营管理者。这个补充性的解释，十分灵活的将实践中的很多业态囊括了进来。民宿主人参与接待，能让客人更加直接的感受当地的风土民情，利于主人提供精细化、个性化的服务。在运营实践中，民宿主人经过交流和服务过的客人，很少出现差评。主人参与接待是民宿之魂，业内人士将其称之为主人情怀。民宿之所以叫民宿，根本在于其“民”的属性，在“宿”中感受主人的生活方式、价值观。这种接待可以是主人亲自现身与客人沟通交流，也可以由工作人员以主人的身份代劳，切不可出现服务员等与民宿精神背离的身份。还可以通过主人对民宿的装修装饰，表达主人的思想。主人参与接待的另一层含义，就是以本地人的身份，能够给客人提供更多个性化的、有特色的服务和建议。3.为游客提供具有当地特点的体验式服务3.为游客提供具有当地特点的体验式服务。这一特点是区分民宿与传统酒店的重要标志之一。传统酒店不论星级和标准，都以满足客人住宿需求为主要目的。而民宿的评价标准当中，一个基本要求要求就是，民宿主人要传递生活美学，保护和弘扬当地文化。民宿学苑出品-9-在最新的发展趋势中，一些对市场比较敏感的传统酒店开始尝试着向新的领域探索。在经营好传统业务的同时，开发新的具有当地特点的文旅项目，增加体验式的服务活动。既增添了酒店特色，提高客户粘度和对品牌的信任度，同时还能有效增加收入。4.小型住宿设施。4.小型住宿设施。在民宿的规模上，新的评价标准由原来的开放性规定变成了限定性约束。2017 年的标准只要求单幢建筑客房数量应不超过 14 间（套），而单个民宿有多少幢单体建筑没有强行约束。2019 年标准，则直接在定义中加入了对民宿规模的限定，明确要求经营用客房不超过 4 层、建筑面积不超过 800。民宿的体量规模对收益和成本的影响显而易见。客房数量太小，适合家庭式兼职运营，若专职运营的话，人力成本过高，影响收入。客房数量太多，容易与酒店混同而失去特色。从实践经验来看，10 间到 20 间客房的民宿边际人工成本最低，边际利润值最佳。由于体量相对较小的特殊性，对民宿的个性化要求更高。个性化的着力点可以根据各自条件进行开发，有的在选址或整体装修风格上有特殊的资源，也可以对每个客房进行精心设计，还可以在文化体验活动上深入挖掘本地资源，或者是提高服务的差异化水平。民宿学苑出品-10-附件中华人民共和国旅游行业标准旅游民宿基本要求与评价（中华人民共和国旅游行业标准旅游民宿基本要求与评价（LB/T0652019）1 范围范围本标准规定了旅游民宿的等级和标志、基本要求、等级划分条件、等级划分方法。本标准适用于正式营业的小型旅游住宿设施，包括但不限于客栈、庄园、宅院、驿站、山庄等。2 规范性引用文件规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB 5749 生活饮用水卫生标准GB 50222 建筑内部装修设计防火规范3 术语和定义术语和定义下列术语和定义适应于本文件。3.1 旅游民宿 homestay inn利用当地民居等相关闲置资源，经营用客房不超过 4 层、建筑面积不超过800，主人参与接待为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。注:根据所处地域的不同可分为城镇民宿和乡村民宿。3.2 民宿主人 owner;investor民宿业主或经营管理者。民宿学苑出品-11-4 等级和标志等级和标志4.1 旅游民宿等级分为 3 个级别，由低到高分别为丙级、乙级和甲级。4.2 等级旅游民宿标志由民居图案与相应文字构成。4.3 旅游民宿等级的标牌、证书由等级评定机构统一制作。5 基本要求基本要求5.1 规范经营5.1.1 应符合治安、消防、卫生、环境保护、安全等有关规定与要求，取得当地政府要求的相关证照。5.1.2 经营场地应符合本市县国土空间总体规划(包括现行城镇总体规划、土地利用总体规划)、所在地民宿发展有关规划。5.1.3 服务项目应通过文字、图形方式公示，并标明营业时间，收费项目应明码标价。5.1.4 经营者应定期向文化和旅游行政部门报送统计调查数据，及时向相关部门上报突发事件等信息。5.2 安全卫生5.2.1 经营场地无地质灾害和其他影响公共安全的隐患。5.2.2 易发生危险的区域和设施应设置安全警示标志，安全警示标志应清晰、醒目;易燃、易爆物品的储存和管理应采取必要的防护措施，符合相关法律法规。5.2.3 应配备必要的防盗、应急、逃生安全设施，确保游客和从业人员人身和财产安全。5.2.4 应建立各类相关安全管理制度和突发事件应急预案，落实安全责任，定期演练。民宿学苑出品-12-5.2.5 食品来源、加工、销售应符合相关食品安全国家标准要求。5.2.6 从业人员应按照要求持健康证上岗。5.3 生态环保5.3.1 生活用水(包括自备水源和二次供水)应符合 GB 5719 要求。5.3.2 室内外装修与用材应符合环保规定，达到 GB 50222 的要求。5.3.3 建设、运营应因地制宜，采取节能减排措施，污水统一截污纳管或自行有效处理达标排放。5.3.4 提供餐饮服务时应制定并严格执行制止餐饮浪费行为的相应措施。5.4 其他5.4.1 旅游民宿开业一年后可自愿中报星级评定，近一年应未发生相关违法违规事件，同一地点、同一投资经营主体只能以一个整体申报。5.4.2 经评定合格可使用星级标志，有效期为三年，三年期满后应进行复核。5.4.3 旅游民宿评定实行退出机制，经营过程中出现以下情况的将取消星级:a)发生相关违法违规事件;b)出现卫生、消防、安全等责任事故;c)发生重大有效投诉;d)发生私自设置摄像头侵犯游客隐私等造成社会恶劣影响的其他事件;e)日常运营管理达不到或不符合相应星级标准要求。取消星级后满三年，可重新中请星级评定。6 等级划分条件等级划分条件6.1 丙级6.1.1 环境和建筑民宿学苑出品-13-6.1.1.1 周边环境应整洁干净。6.1.1.2 建筑外观应与周边环境相协调。6.1.2 设施和设备6.1.2.1 客房应配备必要的家具。6.1.2.2 客房应有舒适的床垫和床上棉织品(被套、被芯、床单、枕芯、枕套等)及毛巾。6.1.2.3 客房应有水壶、茶杯。6.1.2.4 客房应有充足的照明，有窗帘。6.1.2.5 应有方便使用的卫生间，提供冷、热水。照明和排风应效果良好，排水通畅，有防滑防溅措施。6.1.2.6 各区域应有方便使用的开关和电源插座。6.1.2.7 厨房应有消毒设施，有效使用。6.1.2.8 厨房应有冷冻、冷藏设施，生、熟食品及半成食品分柜置放。6.1.2.9 应有适应所在地区气候的采暖、制冷设施，各区域通风良好。6.1.3 服务和接待6.1.3.1 各区域应整洁、卫生，相关设施应安全有效。6.1.3.2 客房床单、被套、枕套、毛巾等应做到每客必换，并能应游客要求提供相应服务。6.1.3.3 拖鞋、杯具等公用物品应一客一消毒。6.1.3.4 卫生间应每天清理不少于一次，无异味、无积水、无污渍。6.1.3.5 应有有效的防虫、防蛇、防鼠等措施。6.1.3.6 民宿主人应参与接待，邻里关系融洽。民宿学苑出品-14-6.1.3.7 接待人员应热情好客，穿着整齐清洁，礼仪礼节得当。6.1.3.8 接待人员应能用普通话提供服务。6.1.3.9 接待人员应掌握并应用相应的服务技能。6.1.3.10 接待人员应保护游客隐私，尊重游客的宗教信仰与风俗习惯，保护游客的合法权益。6.1.3.1 1 夜间应有值班人员或值班电话。6.1.4 特色和其他应为所在乡村(社区)人员提供就业或发展机会。6.2 乙级6.2.1 环境和建筑6.2.1.1 周边环境应整洁干净，绿植维护较好，宜有良好的空气质量和地表水质。6.2.1.2 周边宜有医院或医疗点。6.2.1.3 周边宜有停车场，方便出入。6.2.1.4 周边宜有地方特色餐饮。6.2.1.5 周边宜有地方生产生活方式活动体验点。6.2.1.6 建筑外观应与周边环境相协调，宜体现当地特色。6.2.2 设施和设备6.2.2.1 客房应配备必要的家具，摆放合理、方便使用、舒适美观。6.2.2.2 客房应有舒适的床垫和柔软舒适的床上棉织品(被套、被芯、床单、枕芯、枕套及床衬垫等)及毛巾。6.2.2.3 客房应有水壶、茶杯和饮用水。民宿学苑出品-15-6.2.2.4 客房应有充足的照明，有窗帘，隔音效果较好。6.2.2.5 应有方便使用的卫生间，21h供应冷水，定时供应热水。照明和排风应效果良好，排水通畅，有防滑防溅措施。客房卫生间盟洗、洗浴、厕位宜布局合理。6.2.2.6 各区域应有满足游客需求、方便使用的开关和电源插座。6.2.2.7 宜有满足游客需求、方便使用的餐饮区。6.2.2.8 厨房应有消毒设施，有效使用。6.2.2.9 厨房应有与接待规模相匹配的冷冻、冷藏设施，生、熟食品及半成食品分柜置放。6.2.2.10 应有清洗、消毒场所，位置合理，整洁卫生，方便使用。6.2.2.11 应有布局合理、方便使用的公共卫生间。6.2.2.12 应有适应所在地区气候的采暖、制冷设施，效果较好，各区域通风良好。6.2.2.13 宜有与接待规模相匹配的公共区域，配置必要的休闲设施。6.2.2.14 室内外装修宜体现文化特色。6.2.3 服务和接待6.2.3.1 各区域应整洁、卫生，相关设施应安全有效。6.2.3.2 客房床单、被套、枕套、毛巾等应做到每客必换，并能应游客要求提供相应服务。6.2.3.3 拖鞋、杯具等公用物品应一客一消毒。6.2.3.4 卫生间应每天清理不少于一次，无异味、无积水、无污渍。6.2.3.5 应有有效的防虫、防蛇、防鼠等措施。6.2.3.6 应提供或推荐多种特色餐饮产品。6.2.3.7 接待人员应热情好客，穿着整齐清洁，礼仪礼节得当。民宿学苑出品-16-6.2.3.8 接待人员应熟悉当地文化旅游资源和特色产品，用普通话提供服务。6.2.3.9 接待人员应掌握并熟练应用相应的服务技能。6.2.3.10 接待人员应满足游客合理需求，提供相应服务。6.2.3.11 接待人员应保护游客隐私，尊重游客的宗教信仰与风俗习惯，保护游客的合法权益。6.2.3.12 夜间应有值班人员或值班电话。6.2.4 特色和其他6.2.4.1 宜建立有关规章制度，定期开展员工培训。6.2.4.2 宜建立水电气管理制度，有设施设备维保记录。6.2.4.3 宜提供线上预定、支付服务，利用互联网技术宣传、营销。6.2.4.4 宜购买公众责任险以及相关保险。6.2.4.5 应为所在乡村(社区)人员提供就业或发展机会。6.3 甲级6.3.1 环境和建筑6.3.1.1 周边环境应整洁干净、环境优美，宜有良好的空气质量和地表水质。6.3.1.2 周边宜有医院或医疗点。6.3.1.3 宜设有民宿导向系统，标志牌位置合理、易于识别。6.3.1.4 周边宜有停车场，方便出入。6.3.1.5 周边宜有较多地方特色餐饮。6.3.1.6 周边宜有地方非遗、风俗、生产生活方式等活动体验点。6.3.1.7 建筑外观应与周边环境相协调，宜就地取材，突出当地特色。6.3.2 设施和设备民宿学苑出品-17-6.3.2.1 客房、餐厅、公共活动等区域应布局合理。6.3.2.2 客房应配备必要的家具，品质优良，摆放合理、方便使用、舒适美观。6.3.2.3 客房应有品质优良的床垫和床上棉织品(被套、被芯、床单、枕芯、枕套及床衬垫等)及毛巾。6.3.2.4 客房应有水壶、茶具和饮用水，品质优良。6.3.2.5 客房应有充足的照明，有窗帘，遮光和隔音效果较好。6.3.2.6 客房应有方便舒适的独立卫生间，21h 供应冷、热水，客用品品质优良。照明和通风应效果良好，排水通畅，有防滑防溅措施。盟洗、洗浴、厕位布局合理。6.3.2.7 餐厅宜氛围浓郁、方便舒适，满足游客需求。6.3.2.8 各区域应有满足游客需求、方便使用的开关和电源插座。6.3.2.9 应有专门的布草存放场所，位置合理，整洁卫生。6.3.2.10 宜提供方便游客使用的消毒设施。6.3.2.11 厨房应有消毒设施，有效使用。6.3.2.12 厨房应有与接待规模相匹配的冷冻、冷藏设施，生、熟食品及半成食品分柜置放。6.3.2.13 应有清洗、消毒场所，位置合理，整洁卫生，方便使用。6.3.2.14 应有布局合理、整洁卫生、方便使用的公共卫生间。6.3.2.15 应有适应所在地区气候的采暖、制冷设施，效果较好，各区域通风良好，宜采用节能降噪产品。民宿学苑出品-18-6.3.2.16 应有主题突出、氛围浓郁、与接待规模相匹配的公共活动区域，配置必要的休闲设施。6.3.2.17 室内外装修应材质优良，宜体现地方文化特色，有主题。6.3.2.18 宜提供方便有效的音响、充电、调控等智能化设施。6.3.3 服务和接待6.3.3.1 各区域应整洁、卫生，相关设施应安全有效。6.3.3.2 客房床单、被套、枕套、毛巾等应做到每客必换，并能应游客要求提供相应服务。6.3.3.3 拖鞋、杯具等公用物品应一客一消毒。6.3.3.4 卫生间应每天清理不少于一次，无异味、无积水、无污渍。6.3.3.5 应有有效的防虫、防蛇、防鼠等措施。6.3.3.6 应提供或推荐多种特色餐饮产品。6.3.3.7 接待人员应热情好客，穿着整齐清洁，礼仪礼节得当。6.3.3.8 接待人员应熟悉当地文化旅游资源和特色产品，用普通话提供服务。6.3.3.9 接待人员应掌握并熟练应用相应的服务技能。6.3.3.10 接待人员应满足游客合理需求，提供相应服务。6.3.3.11 接待人员应保护游客隐私，尊重游客的宗教信仰与风俗习惯，保护游客的合法权益。6.3.3.12 夜间应有值班人员或值班电话。6.3.3.13 宜提供接送服务，方便游客抵达和离开。6.3.4 特色和其他6.3.4.1 民宿主人宜有亲和力，游客评价高。民宿学苑出品-19-6.3.4.2 应提供不同类型的特色客房。6.3.4.3 宜建立健全有关规章制度，定期开展员工培训，效果良好。6.3.4.4 宜建立食品留样制度。6.3.4.5 宜建立设施设备维护保养、烟道清洗、水箱清洗等管理制度，定期维保、有效运行。6.3.4.6 宜建立健全水电气管理制度，有台账记录。6.3.4.7 宜提供线上预定、支付服务，利用互联网技术宣传、营销，效果良好。6.3.4.8 宜购买公众责任险以及相关保险，方便理赔。6.3.4.9 应有倡导绿色消费、保护生态环境的措施。6.3.4.10 应为所在乡村(社区)人员提供就业或发展机会，参与地方或社区公益事业活动。6.3.4.11 宜参与地方优秀文化传承、保护和推广活动，定期为游客组织相关活动，有引导游客体验地方文化活动的措施。6.3.4.12 宜利用地方资源开发旅游商品和文创产品，与当地居民或村民有良好互动。7 等级划分方法等级划分方法7.1 根据旅游民宿等级划分条件，按照必备项目检查表和一般要求评分表的评价得分确定旅游民宿等级。7.2 必备项目检查表、一般要求评分表及等级划分具体办法由等级评定机构制定。民宿学苑出品-20-第二章 民宿的分类第二章 民宿的分类新的旅游民宿基本要求与评价的术语和定义部分，只从所处地域这一个标准进行了分类。但在行业实践中，各种类别和样式的民宿，五花八门，不同的细分角度又可以相互叠加。就运营管理而言，不同角度的细分，更有利于采用具有针对性的运营措施。一、按所处地域一、按所处地域分为：城镇民宿和乡村民宿。地域的区分主要意义在于民宿的客源类型会有所不同。1、城镇民宿1、城镇民宿。城镇民宿简而言之就是在城镇里的民宿，其建筑形态一般为居民楼。有的中小城镇，还有可能是城中村里农民的自建房。城镇民宿的客源种类比较复杂，既可以是商务出行，也可以是中途换乘，还可以是观光旅游。2、乡村民宿2、乡村民宿。乡村民宿的特定的地域环境，可以使用的土地面积更多，租金更低廉，建筑形态也民宿学苑出品-21-就更加丰富。既可以是农民自有住房，还可以是农民改造房，甚至是野奢酒店。从客源角度来看，相对比较单一，基本为观光旅游度假。二、按名称不同二、按名称不同分为：民宿、客栈、青旅、野奢酒店等。1、民宿1、民宿。这里的民宿仅指狭义上的名宿，既具有民宿概念上所包含的特征，又在名称上具有民宿的标识。比如，留苑民宿。2、客栈2、客栈。客栈以丽江、大理等地最具代表性。客栈的建筑形态不拘一格，往往会利用当地的建筑风格设置不同类型的主题客房。客栈的核心更在于传递价值观，特别是客栈主人的生活方式以及对待生活，对待自然的态度。客栈的客源主体基本以旅游度假为主的都市青年，具有一定的物质基础和消费能力。3、青旅3、青旅。青年旅舍的客源年龄基本集中在 18 岁到 35岁之间。最大的特点是床位房，几个人合用一个房间，可以民宿学苑出品-22-非常有效的满足客人的社交需求。青旅在发展之出主要面对的是 70 后，80 后的背包客，价格低廉，设备简单。随 着 时 代 的 发展，90 后和 00 后开始进入旅行大军当中，青旅的客源结构发生了很大变化。硬件配置上也在迅速升级，一些传统的转型较慢的青旅面临严重的淘汰的风险。此外，青旅在文化活动的组织等方面，更加文艺和偏年轻化。4、野奢酒店4、野奢酒店。野奢酒店是最早一批套用民宿概念的群体。其中以莫干山的“洋家乐”最具代表性。他们在发展的初期集聚在经济发达区域的周边，以良好的自然环境为依托，经过专业设计团队打造豪华高端的住宿条件，面对的都是高消费群体。他们最大的特点是“美”。借助自媒体的影响力，炒作出了民宿学苑出品-23-一批网红商家。在具备一定实力和名气之后，逐步朝着连锁化、高端化的方向发展，向着各个风景独特的地方快速扩张。比如，大乐之野，松赞系列酒店等。野奢酒店属于民宿的高端产品，具备民宿的一般特征，同时又保留了传统酒店对客房的标准化要求，甚至可以说是民宿与高端星级酒店的结合品。三、按功能不同分为：住宿型、度假型、观光体验型。1、住宿型1、住宿型。城市民宿基本属于住宿型，对客源的类型没有要求，不管是商务出行，观光旅行，探亲度假全都可以满足对住宿的基本需求。乡村型或者景区型的民宿，如果没能很好的传播文化，没能有效开展各种活动，也很容易沦为住宿型民宿。住宿型民宿的客源种类丰富，可以满足不同人群的住宿需求，但是因为难以有效组织文化娱乐活动，客人二次消费民宿学苑出品-24-比较少，收入结构相对单一。2、度假型2、度假型。度假型的民宿自然环境比较舒适，建筑结构轻松自然，即便不出去参观景点，在民宿内就可以达到休闲放松的目的。大多数景区型或者自然环境优良的客栈，都属于度假型民宿。3、观光体验型3、观光体验型。民宿本身也可以称为景点，特别是一批网红民宿的出现，借助自媒体的宣传，很多拥趸者蜂拥而至。像过云山居等。还有一些具有特色文化活动的民宿，可以借助独特的地域或行业特色，给客人带来非常好的体验。四、按照建筑形式不同分为：普通民居型、主题设计型、特色建筑型、风景依托型。民宿学苑出品-25-1、普通民居型1、普通民居型。利用自有住房，经过简单的装修和硬件配置，规模较小的民宿。这类民宿由于体量受限，很多 OTA平台上无法售卖。即便证照齐全，因为营收问题，也很难获得有效排名。在实践中，比如西安、成都等地，有的商家会租用很多房子，拥有房源的数量比较多，利用规模优势，也可以获得一定的排名。2、主题设计型2、主题设计型。利用闲置房间，选择一定的主题，从新设计装修，特色鲜明的民宿。比如禅意风，工业风，田园风，兵马俑民宿等。3、特色建筑型3、特色建筑型。特色建筑属于稀缺资源，一般情况下很难获取。特色建筑可以包括古宅、古堡等传统建筑，还可以新建木屋、蒙古包等新形态。更有一些领潮者，新奇创意层出不穷，比如将猪栏改为民宿等。4、景区依托型4、景区依托型。顾名思义就是在景区附近修建或改造的民宿学苑出品-26-民宿。将优美的自然风景囊括到民宿中，在客房或者公共空间里，就可以强烈感受自然之美带来的冲击。比如过云山居、松赞酒店等。景区依托型民宿起点较高，获客难度比较大，需要充分调配各种高端资源。运作成功的话，很容易成为网红民宿，价格和入住率都会获得显著提高。但是景区依托型受环境影响比较大，淡旺季明显。民宿学苑出品-27-第三章 民宿的起源和发展第三章 民宿的起源和发展关于现代民宿业态的起源有很多说法，但大体一致同意起源于欧洲，并以英国为代表，在台湾和日本得到发扬光大。一、欧美等西方国家的民宿19 世纪 60 年代，英国的西南部与中部人口较稀疏的农家，为了增加收入开始出现民宿，采用 B&B(Bed andBreakfast)的经营方式，家庭式的招待，即提供睡觉的地区以及简朴早餐，价格根据星级不同而略有差别，但是普遍比一般旅馆要便宜很多。欧洲大陆多是采农庄式民宿(Accommodation in theFarm)经营，让一般民宿能够享受农庄式田园环境。其最大的特点是游客常常能在热心的主人的带领下，感受采摘农产品、喂养动物的乡野乐趣，美国常见居家式民宿(Homestay)或青年旅舍(Hostel)，不刻意布置的居家住宿，价格相对饭店便宜的住宿选择。二、日本民宿日本民宿起源于 20 世纪 60 年代前后，是由租借民居歇脚或暂住而兴起的行业，它是由一些登山、化学、游泳等爱民宿学苑出品-28-好者租借民居而衍生并发展起来的，因而多位于山水奇险之地。这些奇险之地后来发展成为旅游景区，客源结构发生了明显变化，民宿的形态更加成熟。日本民宿并不是任意开放的，需要经过得到官方授权的法人的辅导、审核，通过认证、登记后方可营业。主要形式可以分为西式民宿、和式民宿，经营方式、主体和价位完全不同。日本民宿的体验内容也很丰富，包括农业体验、工艺体验、民宿体验、汤峪体验和运动体验等。三、台湾民宿台湾的民宿发端于 20 世纪 80 年代，为弥补旅游景区的住宿设施不足，当地民居自发性的将闲置房民宿学苑出品-29-屋出租给游客使用，其中以垦丁国家公园内的民宿规模最大，最具有代表性。民宿在台湾得到了创新和发展。由本来的只提供住宿和餐食外加初级的体验活动，发展的更加多元，产品更加丰富，文化底蕴更加深厚。民宿主人加入了丰富的个人元素，注重休闲气氛的营造和房屋的舒适性，既融合了当地的自然人文景观要素，再加上创意和主人对生活的理解等美学元素，形成了不同主题的民宿产品。另一方面，结合当地特有的自然、人文、生态和产业等基础，在空间上又呈现出集聚的现象。四、大陆的民宿1、农家乐民宿的早期形态。1、农家乐民宿的早期形态。很多人刻意回避这段历史，特别是目前很多看起来高大上的精品设计酒店，更是急切抢占民宿的名头，保持着与农家乐的距离。就好像进了城的露西，回到村里最怕别人叫她翠花一样。上个世纪八十年代末，随着经济社会的发展，城市人群有了初步的下乡观光旅游的需求，我国最早一批农民宿学苑出品-30-家乐就在这样的背景下产生。据有关资料分析，国内的第一批农家乐产生于都江堰青城山一带。当地农民利用自家的农房，为外来的游客提供简单的住宿和餐食服务。到了九十年代中后期，农家乐迅速发展，伴随着国内 GDP 的突飞猛进，农家乐在 2010 年前后发展到了极限。住宿环境基本能够比肩城市内的快捷酒店水平，餐食的种类更加丰富，也更具有当地特色。囿于经营者的综合素质和文化水平，文娱服务方面始终难以有所突破。最多能开展一些类似采摘、打渔、骑马等农业方面的体验活动。从农家乐的业态和特点而言，具有民宿定义中所包含的全部特征，是民宿家族中的初级业态和早期产品。由于价格相对低廉，遍布在城市周边，交通便利，即便时至今日，依然是城市人群休闲度假的首选，在非标住宿市场中占据非常重要的地位。2、客栈滇西北的文青情怀2、客栈滇西北的文青情怀滇西北是国内非常少有的适合休闲度假胜地。这里山清水秀，民族众多，海拔适中，温度适宜，冬天不冷，夏天不热，旅游资源极其丰富。作为茶马古道重镇，保留着丰富的文物古迹，文化底蕴十分丰富。能够满足绝大多数人群的出行旅游需求，适应面极广。民宿学苑出品-31-90 年 代 中 后期，丽江古城入选世界文化遗产，同时经历了一场破坏力极强的大地震。地震虽然带来了灾难，但是灾后重建却也为丽江带来了新的发展机遇，丽江的旅游元年正式开启。围绕着大研古镇、束河古镇和白沙古镇，数千家客栈栉次鳞比，相互比肩，形成了庞大的客栈群。与此同时，百公里以外的大理，依托苍山、洱海、古城等极佳的自然资源和滇西北第一站的良好地理位置，同样发展了以古城、才村、喜洲和双廊等客栈群。滇西北客栈的出现，已经突破了初级农家院的运营模式。在经营主体方面，很少再有当地人。一些一线城市向往田园生活的青年，或者租用当地人民宅，或者直接拆除重建，迅速在这里扎根。经过一代又一代的积累，滇西北既有的少数民族文化被荡涤一空，取而代之的是灯红酒绿民宿学苑出品-32-的酒吧文化、艳遇文化、都市般的夜生活，大理在模仿丽江的同时，依托苍山洱海，发展了自己的田园文化，但是特色并不明显。滇西北的旅游产业链目前是国内最成熟的地区，以客栈为中心，餐饮、交通、旅拍、特产销售等相关配套业态发展迅速，相互之间以利益为依托，联系紧密。周边旅游资源异常丰富，文旅项目非常丰富。但是，具有民族和地区文化特色的项目不多，质量不高，低水平重复竞争现象广泛存在。由于多年的炒作，滇西北的客栈数量极多，密度极大，物业成本极高，竞争非常激烈，淘汰率居高不下，从业者压力极大。仅仅依靠传统的住宿收入很难继续生存下去，所以从业者都特别看重二次销售，即特色产品、文娱项目和路线等的销售提成。规模较大的店在旺季时段都会配备专职销售员，取名为客栈管家。这在客观上造成了浓厚的商业化气氛，经常被游客所诟病。3、洋家乐莫干山的变与不变。3、洋家乐莫干山的变与不变。进入新世纪以来，伴随着入世成功，国内经济超速发展。以江浙沪包邮区为代表的东部沿海地区更是一骑绝尘，大批量中高收入群体在这里产生。经济飞速前行，城市化加快推进，社会发展日新月异。城市生活日久的人们，精神压力极大，心灵之泉干涸，更加渴望回归田园，获得短暂的休憩和民宿学苑出品-33-调整。位于浙江德清的莫干山，距离江浙沪核心区大概 3 个小时左右的车程，区位优势得天独厚。这里环境清幽，近代以来就是人们休闲避暑胜地。莫干山民宿的强势崛起，契合了天时、地利、人和等多种因素，为第三代民宿的发展确定了标准，引领了民宿发展新的潮流。莫干山民宿起步之初对标的客户群体就是江浙沪地区，尤其是以上海为重点的高收入群体。在海派文化中有着非常浓厚的崇洋基因，莫干山民宿并没有固守田园和乡村去对接本地传统文化，而是主动迎合了这种需求，出现以法国山居、裸心谷为代表的，具有异域风情的民宿群。住宿价格动辄成千上万，组织文化活动也是具有小资情调或西洋风格。这也是莫干山民宿为称业内之为洋家乐的主要缘由。民宿学苑出品-34-莫干山民宿开国内设计酒店之先河。自此以后，非经设计则不能称之为民宿。以大乐之野为代表的民宿很好的把握住了这种发展方向，借势迅速壮大，开始走向品牌化、连锁化之路。设计型民宿的思路开始被逐渐极端化，同时在酒店选址上更加注重囊入周边景色，迅速形成一股无法遏制的潮流。在抖音、火山等自媒体的推波助澜之下，以松阳过云山居、理县浮云牧场为代表的设计型民宿，其住宿、度假、休闲功能被淡化，开始成为旅游景点，打卡胜地。自此以后，新建民宿更加注重外表，更加轻浮，开始追究外在的直观的美，追求极致的风景。文化的美、生活的美被逐渐淡化，民宿的精神内核被遗弃。美的表象始终不会逃脱审美疲劳的宿命，打卡的客人过后很少再会有回头客因美而返。有趣的活动才应该得到更多的重视的挖掘。如果说滇西北的客栈老板是一群避世的文青，那么莫干山民宿群的从业者就是地道的生意人了。莫干山的火爆除了由于创新和高回报等特点以外，更是离不开对新媒体的充分利用。莫干山早一批的民宿经营者在掘到第一桶金以后，化身为民宿界的教父教母，开办民宿学院、管家学院，制定民宿业的标准，输出价值观，组建专业团队进行宣传造势，提高附加值，掌握行业话语权，迅速占领了民宿理论领域和实务领域的制高点。理论与实务相互促进，摸索出了一条新的民宿产业链条。这种创新对民宿业的理论是一种极大的丰富，民宿学苑出品-35-对实践来说是一种新的盈利模式。但是，另一方面也导致了民宿业脱实向虚，有泡沫化的倾向。莫干山民宿群完全是一个自发崛起的过程，缺少顶层规划设计，暴起之后问题接踵而至。莫干山是度假休闲的目的地，随着名声鹊起，也无法阻止旅游观光的游客进入。由于业态单一，没有像滇西北那样完整的产业链和丰富的旅游资源，并不适合一般的游客。昔日度假胜地如今人潮人海，失去了往日的宁静舒适。观光客和休闲客的各自需求在这方寸之地无法得到同时满足，对客流产生了一定的影响。此外，高回报的利润率引来了资本的快速涌入。据统计，莫干山目前的床位数超过 10000 个