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关于大厂项目400亩工业地产开发工作设想
一、工作任务背景
2011年7月1日公司领导会议中明确提出：在现行的政策环境下，土地紧张，公司必须从现在的〝工业招商〞的经营模式进行转型，转型方向能够是房地产开发、总部基地开发、研发基地等模式。
通过近两月的初步市场调查及客户需求调查，2011年9月20日公司领导会议中明确提出：
1〕公司转型的方向是加大投入，实现资产的增值；
2〕公司的经营模式能够是总部基地开发、前店后厂模式基地开发、盖厂房租售模式开发、商业旅行项目开发模式；
3〕同时为了尽可能降低风险，结合自身的项目开发体会、人才资源等实际情形，初步确定第一启动总部用地中的400亩地块的开发，如以下图西南角地块：

二、四百亩土地的产品定位工作内容
通过2011年9月20日公司领导会议的讨论，初步认为400亩地不宜采纳商业旅行项目模式、盖厂房租售模式的开发模式，采纳总部基地开发模式较为可行。
产品定位时期的工作内容：
〔1〕了解总部基地产品在市场中差不多上些如何样的客户人群？这些客户群需要什么样的总部基地产品？也确实是说我们要做〝以客户需求为导向的产品〞。此部分工作由招商部及市场部的同事完成。〝客户需求调查表〞详见附件。
〔2〕考察北京区域或全国重点区域的总部基地产品，考察内容包括：
A、考察项目的宏观政策、微观政策、税收优待政策等，收集各项目的基础资料〔招商部、财务部完成〕，
B、考察项目的市场情形，要紧业态及进展情形〔营销部完成〕，
C、考察项目的地理位置，交通情形，项目规划设计情形，项目开工及建设情形，项目的工程投资情形，项目周边的商业，银行，医院等配套情形〔工程、设计、成本部完成〕；
D、考察项目定位的客户情形及客户对总部项目的需求情形〔招商部、营销部共同完成〕。
E、考察项目的潜在的竞争项目及竞争、优待方法等〔招商部完成〕。
F、考察项目的租售价格，租售进度、租售情形是好依旧坏，租销卖点、优待方式、政策优待等〔营销部完成〕，
G、考察项目总部基地的开发商与战略投资伙伴的合作模式等情形〔招商部完成〕，
上述考察的目的是：通过对考察项目的分析，结合自身的特点，初步确定我们以后的总部基地产品会有什么样的市场，需要投入多少资金？与战略合作伙伴共同开发时采纳什么合作方式？会有多少租售收入？等等。
现在期的考察工作组织由行政部负责组织，考察时刻为一个月左右，打算完成时刻为2020年10月份，考察的总部基地地点由招商部提出，考察团队由公司各专业部门负责人、专业人员、及有总部方案设计体会的设计院工作人员组成，〝考察报告〞及编制要求详见附件。
〔3〕汇总分析各专业部们的考察报告，结合自身的特点，开产品定位讨论会，会议要讨论的内容包括：
A、我们的总部基地产品定位什么客户群；
B、我们的总部基地产品分析：包括品牌分析，地段分析，市场分析，产品优势分析，与竞争产品的优劣势分析，与竞争产品客户的优劣势分析，与竞争产品配套的优劣势分析。产品中满足不同客户需求的产品组合分析。产品的总部基地价值、商业价值，投资价值等分析等。
C、编制初步的产品定位分析报告。
〔4〕总部基地产品的方案概念设计〔打算完成时刻为2020年11月份〕：
依据初步产品定位分析报告，编制设计任务书〔工程设计部完成〕，托付设计院对400亩总部基地项目进行方案概念设计，方案概念设计许多于两套，设计的要紧内容包括：
A、总体概念设计〔办公写字楼、商业及配套设施之间的布置和谐性〕，
B、总部基地的建筑设计，外立面设计，园林景观设计，保安监控系统，道路交通，烟感喷淋系统；电信、 、有线、宽带等系统、中央空调系统等；
〔5〕项目的多方案经济比选〔打算完成时刻为2020年12月份〕：
项目的多方案经济比选要紧是指分析不同方案的投资、总收入、毛利率、资金回收速度。不同的合作模式，不同的投资方式，不同的总部基地产品等都会对我们的投资及收益产生重大阻碍，项目的多方案经济比选的总体原那么是选择投资少，总收入高，毛利率高，资金回收快的方案。
〔6〕董事会决策
编制产品定位报告，向董事会汇报，报告要紧内容包括：
产品的客户分析、产品分析、概念设计、投资分析、利润分析、现金流分析、租售卖点分析、品牌定位、价格定位、租售策略等。

总部基地项目客户情形调查书

先生/女士:
您好!我是北京首钢集团总部基地的招商经理，首钢集团总部基地位于北京东70公里，占地约2000亩。我们公司正在进行一项有关总部基地开发的市场研究。作为总部基地的重要需求客户，您的看法和需求对我们的总部基地开发工作专门有意义。感谢您对我们基地建设的支持与宝贵建议。

调查过程记录

调查员姓名： 调查日期：2020年 月 日
调查地点：

以下内容由调查员在调查终止时填写：
调查时刻：从 时 分开始，至 时 分终止，共用时 分钟

客户姓名： 单位名称：
联络 ： 单位住址：

北京首钢集团总部基地

2020年10月

客户差不多情形
客户姓名： 客户年龄：
客户学历： 客户职位：
单位名称： 单位住址：
单位 ： 成立时刻：
职员人数： 办公用房面积：
办公用房月租金： 办公用房年租金：
公司所属类别
〔1〕自动化操纵/机械制造；〔2〕贸易/销售；〔3〕咨询/广告/规划设计；〔4〕金融/保险/投资；〔5〕高科技产业；〔6〕物流/船务；〔7〕电子产品；〔8〕石油化工/能源；〔9〕媒体；〔10〕房地产/物管/写字楼租赁〔11〕医疗/药品；〔12〕政府、行业协会及其他社会组织；〔13〕外资机构/代表处；〔14〕个体商户；〔15〕投资客；〔16〕餐饮；〔17〕零售/服务；〔18〕艺术/文化；〔19〕娱乐；〔20〕其他

客户需求调查
1、公司以后2年内购置或租赁总部基地的可能性有多大
确信可不能购买或租赁；可能购买或租赁，可能性专门小；可能购买或租赁，可能性专门大；确信会购买或租赁；
2、公司是打算购买单价在5500元以上的总部办公用房吗？
3、假如您们公司购买总部办公用房，您是不是要紧决策者或重要参与人？
4、您们公司需求的办公用房面积为多少？
100平米以下， 100~299平米，300~599平米，600~899平米，900~1199平米，1200~1499平米，1500平米以上
5、您们公司期望的办公用房月租金大致是多少，年租金大致为多少？

6、您们公司期望的所获得什么样的优待政策、税费减免政策：
7、您们公司所关注的总部基地交通，地理位置有什么需求。
8、公司期望总部的配套要求〔吊顶、照明、墙面刷白、水泥地，每户均配备水、电、煤、单独的卫生间、配备洁具、电梯、中央空调〕，周边配套要求〔餐馆、银行、超市、娱乐等〕
9、公司需要的物业业态〔工业厂房、办公楼、甲级办公楼、个性化办公楼〕
10、公司期望的付款方式〔租金支付方式，办公楼购买付款方式〕
11、公司期望的办公楼内部空间形式〔平层、错层、复式〕
12、公司购买总部用房是用于自住，依旧用于投资，
13、在楼层选择上，公司期望购买哪个楼层？〔1~18层〕
14、公司对物业治理，车位配套，建筑风格，景观环境绿化有什么要求？