下沙板块楼盘踩盘报告.doc

杭州下沙板块部分楼盘情况分析
调研人员：韩葳 程志
楼盘一：东海·柠檬郡
项目基本情况：
东海·柠檬郡位于下沙艮山东路以南，幸福南路以东地块。占地约130亩，建筑面积28万㎡，社区分南北两个区块，北区块是高层景观住宅，南区块是两幢高层的SOHO式公寓。社区距江900米左右，高层可以远眺钱塘江景，是一个体验式的江景景观公寓。
目前二期在售户型89㎡（中间套）和105㎡（边套），均价16000元/平米，全款98折，按揭99折。该批房源交房时间为2012年12月。物业费1.50元/平方米·月。售楼小姐主要为我们介绍了89㎡的户型，总价在140万左右，赠送空间约为8㎡。105㎡户型赠送空间约为10㎡。并无其他优惠或活动。
项目西面为七格社区，并配套有农贸市场，自带有迷你高尔夫球场和游泳池，车位配比为1:0.8。周边在建有邵逸夫医院（预计交房前建完）、幼儿园、下沙第一小学和政府规划的商业街。公交B1/B1区间/K210/K223/K320/382/K401/K525/K566/K865可到幸福桥站，离建设中最近的地铁站口约1公里左右。
项目实景拍摄：

总结分析：
东海·柠檬郡整体建筑风格为东南亚风格，其项目亮点为独特的建筑风格和投入较多的热带植被。定位为年轻时尚的居住地。虽然项目自身条件独特，但周边配套还无法满足购房者的需求。项目地块位置相对偏僻，周边主推配套都在建设中，目前主要享受旁边七格社区的配套环境。入口处的河已浑浊不堪，环境并不理想。
项目目前二期在售房源为西北角一栋住宅，户型A2：89㎡（中间套）和A5：105㎡（边套），可选择房源较多，市调过程中并无其他人来看房。据售楼小姐所说，因为柠檬郡广告投入量少，所以看房者、购房者并不像其他楼盘那么多，而且来看房的人大多为年轻人，投资商较少。

楼盘二：盛泰·名都中心
项目基本情况：
盛泰·名都中心位于下沙四号大街五号路口，北邻物美大卖场、两岸咖啡等商业，西邻香榭里花园、怡乐公园，南邻在建中的四季风景小区，西邻5号路。距离在建中的地铁一号线下沙高教园西站仅300米左右。项目总占地面积2.6万㎡，总建筑面积近18万㎡，一期规划建造全享公馆、酒店式公寓、五星级酒店、商业物业等多种建筑形态。
目前在售精装酒店式公寓，户型面积36-52㎡，共360套房源，50年产权，6梯20户，4.2m面宽，3.25m层高，推出八月盛泰青年置业计划：“精装酒店公寓”定时定向促销，按揭95折再减1000元/㎡，一次性付款总价再减20000元。在售住宅房源，户型面积为75—87㎡两房和138-160㎡大三房。均价均为16000元/㎡。该项目交付时间为2012年5月底。物业费1.20元/㎡·月。
项目周边有浙江省东方医院、杭州外国语学校、下沙幼儿园、文澜小学等医疗教育配套，更有20余亩的怡乐公园、地铁1号线等公建配套。下沙邮政局、下沙商贸城、瓯江大酒店、物美大卖场、两岸咖啡、KFC、九百碗、至尊鲨鱼、华元电影大世界、格莱美量贩KTV等在内的餐饮、商业、娱乐设施完备。项目酒店式公寓2楼平台自带有网球场，停车位860个。
项目实景拍摄：

总结分析：
盛泰·名都中心项目最大优势就是周边配套设施的完善。与柠檬郡相比周边配套要成熟很多，人口密集度也相对高很多。所以来看房的人相对多一点，销售情况比之柠檬郡好。所以目前所剩房源并不多，剩下的多为底层、顶层和一些中间套。售楼人员向我们重点介绍的是3号楼中间套78㎡一房变两房的可变户型，该户型中客厅可变为卧室，可结合餐厅客厅空间。

楼盘三：盛泰·时代山
项目基本情况：
盛泰·时代山位于杭州经济技术开发区核心商业区，北临繁华商业街——四号路，西靠凯恩戴斯酒店，项目占地面积8896㎡，建筑面积：约4.6万㎡。该项目将与凯恩戴斯酒店合作，共享其专业周到的服务和比肩国际的私享配套，成就下沙首个真正意义上的酒店式服务公馆。
项目共两幢40年产权的精装酒店式公寓，目前在售1#，24层，4梯15户，户型为46㎡一房，57㎡二房，均价16000元，物业费2.20元/㎡·月。地下停车库，车位配比为1:0.8。
项目周边有杭州第四中学、文海小学、文海中学、学正小学、杭州外国语实验小学、学正幼儿园、物美超市、华元十六街区、金沙数码港、杭电商业街、高沙商业中心、下沙邮局、省东方医院、邵逸夫下沙分院（建设中）、华元电影大世界等商业、文教、医院配套设施。公交 382、K210(夜间线)、K370、K369、K868、K566、381、K320、K104可到四号大街九号路口站。
项目实景拍摄：

总结分析：
盛泰·时代山以东南亚热带风情作为建筑风格和景观设计的主题，以地脉、配套、地铁和精装展现其价值。项目与盛泰·名都中心相隔两条街，所以享有盛泰·名都中心周边配套设施，周边环境与盛泰·名都中心相类似。区位优势明显。项目开盘2个月，销售情况非常好，目前只剩55户房源，多为20层以上和较低楼层。购房者以投资客为主。

楼盘四：保利·江语海
项目基本情况：
保利·江语海位于杭州下沙经济开发区东南沿江板块，项目东至沿江大道绿化，南至六号大街绿化，西面是规划经济适用房空地，北面是规划教育用地，东南角设计有小型市政绿地。项目占地面积52655㎡，容积率2.6，总建筑面积173298㎡。
项目规划了7幢板式的高层全江景公寓，以及部分一线江景的联排别墅。由于项目受70/90政策所限，公寓部分规划了80-120㎡的首置型户型，以及120-211㎡的改善型户型，而联排别墅则为280-340㎡舒适性产品。目前在售6号楼，共256套，33层房源，为56-87㎡、137㎡左右全江景小户型公寓，均价14000元/㎡，售价73-130万/套。在售联排总价不低于1000万/套。目前订房即享88折优惠，团购满5人，每人可减5000元，满10人，每人可减2万元。物业费2.25元/㎡·月。
项目文教配套完善，北面在建幼儿园，西面有文海小学、文海中学、杭州第四中学，地铁1号线站在500m处。周边规划有2个公园，车位配比为1:0.8。
项目实景拍摄：

总结分析：
保利·江语海的核心优势在于南向一线临江，景观资源优越，售楼人员表示每一户都可看到江景。整体建筑风格为英式风格。因为是江景房，所以环境很好，但离下沙中心较远，人口相对稀疏，交通不方便，周边配套不完善。在售房源6号楼已售出大约1/3，购房者也以投资为主。
除了订房即享88折优惠和团购优惠外，售楼人员还表示有“首付3成，银行按揭利率享9折”的优惠，但条件是必须提供买房者个人或夫妻双方月薪≥2.2倍月按揭款的证明。
售楼人员表示下沙为目前杭州地产发展势头较好的地域之一，升值空间较大，越来越多住宅向这里延伸，所以投资该地块相对较好。