时代广场营销策划方案.docx

目录
引言 1
1．概况 1
1.1．位置 1
1.2．本身的优势 1
1.3．周围景观 1
1.4．环境污染及社会治安状况 2
1.5．周围的交通条件 2
1.6．学校 2
2．营销环境分析 2
2.1．宏观经济环境分析 2
2.2．市场竞争环境分析 2
2.3．目标客户群分析 3
2.3.1消费者人群 3
2.3.2购买者人群 3
2.3.3购买者习惯 3
3．SWOT分析 4
3.1．优势 4
3.2．机遇 4
3.3．劣势 4
3.4．威胁 5
4．市场营销战略 5
4.1．市场细分 5
4.2．目标市场选择 5
4.3．市场定位 5
4.4．价格定位 6
5．推广策略 6
5.1．项目命名 6
5.2．销售渠道选择 7
5.3．广告策略 7
5.4．媒介策略 7

时代广场营销策划方案
引言
现如今，中国商业零售业正在发生巨大的变革，人们的消费意识及消费观念逐渐在转变，从单纯的购物型消费发展到购物与休闲、娱乐、饮食相结合的享受型消费，并且已成为时尚，大型一站式综合商场及大型超市由此应运而生，在短短的时间内取代传统百货商场一跃而成为新兴商业形态的主体。 
陕科大时代广场的崛起，意味着一个大型的商业物业以非凡的姿态出现在陕科大，出现在未央大学城。我们的目标和宗旨是：让时代广场在本区域开创全新的消费潮流。
1、概况 
1.1、位置
时代广场（商场）位于西安市未央区未央大学城，地处陕西科技大学、西安工业大学、西安医学院三校的交汇处。该地段属于大学城主要的商业中心区，其繁华程度，居该区域之首。
1.2、本身的优势
（1）地形地貌平坦易于建筑； 
（2）人口密度大，交通便利，相关配套齐全，商业潜力巨大；
（3）未来将形成辐射未央大学城的新兴核心商业圈。 
1.3、周围景观
地处于陕西科技大学、西安工业大学、西安医学院三校的交汇处，交通便利，物流便捷，是位于未央大学城的核心商业区域。周边人口密度大，而作为未央大学城商业核心所直接辐射的消费人口将超过10万。时代广场周边配套设施完善 且毗邻未央湖游乐园。
1.4、环境污染及社会治安状况
周边环境优美，社会治安良好。
1.5、周围的交通条件
交通四通八达，有336路、336区间、509路、719路及267路公交线路。
1.6、学校
陕西科技大学、西安工业大学、西安医学院。
2、营销环境分析
2.1、宏观经济环境分析 
中国经济持续保持高增速长，拉动内需政策的实施已使国民经济走出“九五”后期通货紧缩的困境，新世纪第一个五年计划——国民经济“十五”计划中将实施西部大开发的战略列为国策以及中国加入WTO均为时代广场提供了前所未有的发展机遇。 
西部大开发战略的实施，使国民经济和社会发展取得显著成就。实现了国民经济的快速增长，国内生产总值年均增长9.4%，人均国内生产总值年均增长8.8%，经济结构调整取得一定进展。城乡居民收入增加，生活质量有了较大的改善。相应地，大学生生活水平也有了进一步的提高。 
2.2、市场竞争环境分析  
时代广场作为于未央大学城的核心商业区域，在区域更新升级和区域建设方面取得了引人注目的成绩。随着陕西科技大学，西安工业大学，西安医学院的不断扩招，时代广场正在向商业核心区域迈进。
2.3、目标客户群分析 
2.3.1消费者人群 
（1）未央大学城片区 
目前整个未央大学城片区商业现况比较混乱，急需一个能引领该片区商业发展的主力商业群出现，陕科大时代广场无论是从位置，未来经营业态都具备了这个条件。因此我们的消费人群可以辐射到整个片区，而不仅仅局限于周边。 
（2）在校大学生及老师 
这一部分人群将是时代广场的主流消费人群，以日常生活用品的消费和价格敏感性物品的消费为主，据统计、分析，时代广场是以年轻人和中年人两种年龄段为主。 
（3）周边村镇的住户 
时代广场辐射周边的村镇，由于村镇没有固定购物环境，村镇内仅仅存在小型超市、杂货店和小吃店，无法充分满足周边居民日常生活需求。 
2.3.2购买者人群
（1）市区及乡镇投资者 
考虑其保值增值，和未来未央大学城的发展潜力。对于投资者来讲，总价和回报率是关注的重点。 
（2）自营客户 
符合其本身定位的中小型餐饮，休闲娱乐，日常服务，购物业态的自营客户。 
（3）大学生创业者
这主要出于对该区域发展信心的考虑，兼顾投资的需求，特别是对于一些家境比较好且有创业想法的的大学生。 
2.3.3购买者习惯分析 
（1）地段是购买者购买的首要因素 
对于投资者来说，地段将是最重要的决定性因素。好的地段，将带来充足的人流、人气，带来财源，这是商业定律。
（2） 对价格的敏感度高 
投资对于大多数投资者及经营者来说是一项很大的决策，因此，价格的起伏将影响着他们的判断，总价决定其购买能力。
3、 SWOT分析
3.1、优势
（1） 位于未央大学城核心区域，有着得天独厚的地理优势；
（2） 周边配套完善，银行，医院，超市以及建材市场近在咫尺；
（3） 交通发达，有336路、336区间、509路、719路及267路公交线路经过；
（4） 人口密度大，商业潜力巨大。 
3.2机遇 
（1）知名发展商的进驻给时代广场带来了其它区域的客户资源，形成有效资源共享；
（2）品牌商家的入驻，提高并奠定其在消费者心中的位置； 
（3）城市规划给我们带来更多的的市场发展机会和上升空间； 
（4）交通的改善（太华路的拓宽）给时代广场起到变革性的作用。
3.3、劣势 
（1）车流量较大，交通易堵塞； 
（2）人口流动较大，缺少大规模人文居住社区，没有在片区形成良好的居住氛围；
（3）片区氛围嘈杂，环境脏乱狼籍。让城市化进程计划的实施显得迫在眉睫； 
（4）工期较滞后，易影响投资者对项目的信心。
3.4、威胁
（1）传统房市场挤压严重； 
（2）周边生活配套不成熟； 
（3）传统的低价房区域，对其价格产生相当大的抑制； 
(4) 房地产经济泡沫的破碎。
4、市场营销战略
4.1、市场细分
（1）低端市场。该类产品一般为低总价（15万以内），低单价；产品品质较低，大多为满足人们最基本的需要，技术层面要求不高。 
（2）中端市场。该类产品总价大多在20~30万，单价在2000~2500元，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好，因此销售速度一般较快。该市场开发商进入的难度较中低端市场大些。 
（3）高端市场。该类市场总价大多在50万以上，单价在3000元以上，产品品质高，设施设备档次高，大量运用高新技术产品，多为低层，环境优美，对开发商动作水平要求高。 
4.2、目标市场选择
未央大学城消费主力人群——大学生及周边居民。 
4.3、市场定位 
（1）产品定位。产品设计领先，稀缺产品定位。陕科大时代广场产品设计上诸多创意，如在层高设计上以客户的需求为设计标准，精心设计的4.8m层高使得其有多重改造选择，可以一层得两层空间。营销的目标客户群定位为投资者，因此在营销推广定位为利用空间，满足多样化的功能需求，紧临陕西科技大学，满足人们投资需求，坐享陕科大时代广场商业大配套，是今后经营商家首选的租赁对象，租金收入有保障。产品一旦稀缺，热销成为必然。 
（2）建筑风格定位。体现的是宏大的气势和便利的交通条件。 
（3）研发模式定位。陕科大时代广场突破传统的商业模式，给未央大学城的消费者提供一个高品位、优质的环境，是一个集购物、流行、时尚、饮食、娱乐、休闲为一体的大型商业区。
4.4、价格定位  
（1）理论价格：3000-8000元；  
（2）实际价格：均价5251元产品方案；
（3）租金价格：二手房2500元每月；  
（4）价格策略：5年35%高额返租策略。
5、推广策略 
5.1、项目命名
陕科大时代广场打造首个集购物、娱乐、休闲、餐饮、观光等为一体的一站式综合性商业中心，为消费者带来国际性的商业理念和变革性的消费意识。陕科大时代广场内设4个个不同方向的出口，让消费人流自由流通，成为未央大学城最优美舒适的购物、休闲环境，多样的业态、时尚的设计，将购物与休闲娱乐完美地组合起来，让消费者全面体验购物的乐趣，营造前所未有的优越购物氛围，这里将成为未央大学城消费者购物、休闲和娱乐的天堂。
陕科大时代广场以其超大的商业规模，成为未央大学城第一大商业项目，并将形成未央大学城全新的商业地标。在交通上采用了数十部的观光电梯、垂直电梯、扶手电梯等组成完善便捷的无障碍系统，彰显人性化关怀，达到购物方便快捷、观光自由、通畅。除此之外，还配备了200个停车位，充分满足顾客的停车要求，让购物更加方便快捷。
陕科大时代广场专门成立了整体商业运营管理机构，将招商、开业、运营管理等一体化统筹操作。同时为租户提供多种“管家式”服务，创造良好的经商平台，充分吸引广大的消费客源，确保商业长久繁荣。  
5.2、销售渠道选择
宣传推广电视、网络等等。 
5.3、广告策略
（1）广告的阶段性划分：在引导期，大量的作业是一些销售前的准备工作，广告运用仅为一些新闻报道和户外媒体。进入公开期，即被正式推向市场，适量的报纸稿配合人员推广。当强销期来临的时候，大量的报纸广告，结合强有力的业务推广，如人员拜访，电话追踪，派报邮寄等等，立体的促销攻击全面展开。为配合销售达到顶峰，或者在相对低落的时候创造又一个销售高潮，各种促销活动层出不穷。强销期过后的持续期，则是对前期积累客户的消化吸收和一些事务性的收尾工作，工作平稳，广告量也相对平静。
（2）阶段性的广告主题：①全面撒网，重点捕捉，利用媒介媒体的大力推广炒作，广撒鱼网；②立体推进，全面覆盖推广的形式采用立体交叉的方式进行，可以通过报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活多样的方式；③户外广告在陕西科技大学、西安工业大学、西安医学院等学校附近，及未央区的部分路段发布户外广告。 
5.4、媒介策略  
（1）媒介选择：广告、新闻娱乐媒体、网络 
（2）媒介组合：为期七天的陕科大时代广场首届文化艺术节正式拉开帷幕。文化节期间，人们既可以欣赏到不同主题的文化演出，又可以参与广场互动娱乐。该文化节为广大消费者提供了集艺术性与群众性，欣赏性与互动性相结合文化体验，同时也是陕科大时代广场的一次打广告，通过持续一周的热烈互动，陕科大时代广场已经融入了未央大学城人们的生活。  
（3）费用估算：数百万人民币。总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项，其中广告费用是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如投入顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减。
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