xx大厦物业管理招标文件.doc

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xxxx大厦物业管理及其租赁经营招标文件

3
xxxx建设工程管理有限公司

xxxx大厦物业管理及租赁经营

招 标 文 件
标书编号：XXXXXXXXXXXX

招 标 人：xxxx集团发展有限公司
招标代理：xx大xx设工程管理有限公司
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xxxx大厦物业管理及租赁经营

招 标 文 件
标书编号：XXXXXXXXXXXX

招 标 人：xxxx集团发展有限公司
招标代理：xx大xx设工程管理有限公司
二OO七年六月

目 录
第一章 投标须知 2
前 附 表 3
一、总 则 4
二、招标基本情况 4
四、招标文件 6
五、投标文件 7
六、递交投标文件 12
七、开标 13
八、评标与定标 14
九、授予合同 15
十、其它 16
第二章 招标项目要求 18
一、物业管理概况 19
二、物业管理目标 20
三、物业管理标准 21
四、人员配备 21
五、物业管理经费 22
七、其它补充说明 22
八、投标报价补充说明 24
九、注意事项 25
第三章 合同条款及格式 27
第四章 部分投标文件格式 35
一、法定代表人资格证明书 36
二、投标文件签署授权委托书 37
三、投标函 38
四、开标一览表 40
五、物业管理费构成明细报价 41
六、投标人情况介绍 47
七、类似物业项目案例 47
八、物业管理班子情况 48
九、其他资料（由投标人自定） 49
评标细则 50

第一章 投标须知

前 附 表
序号
内 容
说明与要求
1
工程名称
xxxx大厦
2
建设地点
郑东新区CBD内环XXX号地
3
建设规模
建筑面积：39195平方米
结构层数：框剪地上二十层，地下三层
4
资金来源
自筹
5
招标范围
xxxx大厦物业管理及其租赁经营
6
合格投标人
二级及其以上物业管理企业。
详见投标须知
7
投标人的替代方案
不允许
8
招标文件发售时间、地点
地点：xx大xx设工程管理有限公司
时间：2007年7月15日
9
踏勘现场
另行通知
10
投标答疑
地点：xx大xx设工程管理有限公司
时间：领取招标文件后3日内
11
投标保证金
金额：叁万元整
12
投标文件份数
正本壹份、副本叁份
13
投标有效期
60日历天（从投标截至之日起）
14
投标文件递交地点及截至时间
地点：xxx宾馆
时间：2007年8月2日9:30整
15
开标会
地点：xxx宾馆
时间：2007年8月2日9:30整
16
评标标准及方法
综合评标法
17
履约担保金额
合同价款的10%

一、总 则
1.  xxxx大厦由xxxx集团发展有限公司开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作，现决定按照国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》的规定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业管理企业。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。
根据《中华人民共和国招标投标法》以及相关的法律、法规、规章等，并结合招标项目的特点及需要制定本招标文件。
2. 维护招标投标当事人的合法权益，反对不正当竞争。
3．投标文件递交截至时间后，任何人不得更改招标文件。开标评标时，所有解释均依据本招标文件及有关文件规定。
4．投标人应自行承担所有与参加投标有关的全部费用，招标人在任何情况下均无义务和责任承担上述费用。
二、招标基本情况
1．工程概况：
xxxx大厦是一个高档写字楼，位于郑东新区CBD内环XXX号地，目前已主体结顶，进入室内外装饰阶段。本项目占地 4960 平方米，建筑总面积 39195平方米，其中地下建筑面积为 9300多 平方米，框剪地上二十层，地下三层。
该项目地下局部二层为设备用房，其余部分为停车场。本项目规划建设地下机动车停车位 200多个，招标人自用房为18～20层。
2．项目开工和竣工交付使用时间
本项目于2005年3 月 29日开工建设，计划于2007年4月 7日竣工并交付使用；整个建设项目（计划）于2007年10 月全部建成竣工交付使用。
3．物业管理用房的配置情况
物业管理企业办公等用房设在本项目屋面两层塔楼上，建筑面积为120多平方米；
4．投标人的资质要求
4．1具有独立承担民事责任的能力。
4．2获得房地产主管部门颁发的二级及其以上《物业管理企业资质证书》的物业管理企业。
4．3公司目前有类似在管项目,或者3年内有类似管理项目。
4．4具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度。
4．5在近3年物业管理活动中无不良记录、无负面社会影响。
5．踏勘现场
5．1招标人将组织投标人对项目现场及周围环境进行踏勘，以便投标人获取有关编制投标文件和签署合同所需的所有资料。踏勘现场所发生的费用由投标人自己承担。
5．2投标人未参与统一组织踏勘现场的，招标人有权拒绝其进入工程现场。
5．3未参与现场踏勘不作为否定投标人资格的理由。
6．招标答疑
招标人不组织集中答疑会，投标人以书面的形式提出疑问，招标人也以书面形式澄清和解答。书面答复将发给所有的投标人。未参与招标答疑不作为否定投标人资格的理由。
四、招标文件
1．招标文件的组成
1．1招标文件除以下内容外，招标人在招标期间发出的答疑纪要和其他补充修改函件，均是招标文件的组成部分，对投标人起约束作用；
招标文件包括下列内容：
招标公告
第一章 投标须知；
第二章 招标项目要求；
第三章 合同条款及格式；
第四章 部分投标文件格式。
1．2投标人收到招标文件后，应仔细检查招标文件的所有内容，如有残缺应在投标答疑截止时间之前向招标代理机构提出，否则，由此引起的投标损失自负；投标人同时应认真审阅招标文件所有的事项、格式、条款和规范要求等，如果投标人的投标文件没有按招标文件要求提交全部资料或者投标文件没有对招标文件做出实质性响应，其风险应由投标人自行承担，并根据有关条款规定，其投标有可能被拒绝。
2．招标文件的澄清
2．1投标人在收到招标文件后，对招标文件任何部分若有任何疑问，或要求澄清招标文件的，均应在招标公告规定时间内，书面向代理机构提交。不论是代理机构根据需要主动对招标文件进行必要的澄清或是根据投标人的要求对招标文件做出澄清，代理机构都将在投标截止日期前5日内将书面形式的答复发送给所有投标人。澄清纪要作为招标文件的组成部分，对投标人起约束作用；
3．招标文件的修改
3．1招标文件发出后，在投标截止日期前任何时候，确需要变更招标内容的，代理机构可主动地或在解答投标人提出的澄清问题时对招标文件进行修改；
3．2招标文件的修改以书面形式发送给所有投标人，招标文件的修改内容作为招标文件的组成部分，并具有约束力。
3．3招标文件、招标文件澄清（答疑）纪要、招标文件修改补充通知内容均以书面明确的内容为准。当招标文件、修改补充通知、澄清（答疑）纪要内容相互矛盾时，以最后发出的通知（或纪要）或修改文件为准；
3．4代理机构保证招标文件澄清（答疑）纪要和招标文件修改补充通知在投标截止时间前以书面形式发送给所有投标人。为使投标人在编写投标文件时有充分时间对招标文件的修改部分进行研究，代理机构可以酌情延长递交投标文件的截止日期，具体时间将在修改补充通知中明确。
五、投标文件
1．投标文件的语言及度量单位
1．1投标人与代理机构之间与投标有关的所有往来通知、函件和投标文件均应用中文。投标人随投标文件提供的证明文件和资料可以为其它语言，但必须附中文译文。在此，为了解释投标文件，应以中文为准；
1．2除技术规范另有规定外，投标文件使用的度量单位，均采用中华人民共和国法定计量单位。
2．投标文件的组成
2．1投标函；
2．2法定代表人授权书；
2．3资格证明文件；
2．4开标一览表；
2．5物业管理费构成明细报价；
2．6物业管理及租赁经营方式、运作程序方案及实施文件：（包含以下内容）
2．6．1物业管理整体设想及策划，包括管理定位、管理目标、管理模式、管理措施等。
2．6．2管理指标及措施。各项指标均需注明计算测定依据以及为完成承诺指标所采取的措施。
2．6．3管理方式和工作计划
2．6．4物业管理人员及护理人员的配备、培训与管理
2．6．5制度和档案的建立与管理
2．6．6房屋及公用设施维修养护
2．6．7机电设备设施管理
2．6．8安全管理
2．6．9绿化管理
2．6．10清洁管理
2．6．11物资装备
2．6．12租赁经营方案
2．7相关服务计划；
2．8各项管理指标的承诺：
2．8．1房屋完好率；
2．8．2房屋急修、零修及时率；
2．8．3维修工程质量合格率；
2．8．4绿化完好率；
2．8．5入驻单位及使用人对清洁、保洁满意率；
2．8．6道路完好率；
2．8．7化粪池、雨水井、污水井完好率；
2．8．8排水管、明暗沟完好率；
2．8．9路灯、标牌完好率；
2．8．10停车场设备完好率；
2．8．11公共设施、休息设施完好率；
2．8．12大厦内治安案件发生率；
2．8．13消防设施完好率；
2．8．14火灾发生率；
2．8．15违章发生率处理率；
2．8．16有效投诉率与处理率；
2．8．17管理人员专业培训合格率；
2．8．18维修人员回访率；
2．8．19入驻单位及使用人对物业管理满意率；
2．8．20给排水、供电满意率；
2．8．21机电设备、空调制冷设备完好率（包括空调水质量处理合格）；
2．8．22二次供水水质合格率；
2．9其他资料。
3．投标文件格式
3．1投标人提交的投标文件必须毫无例外地使用招标文件所提供的投标文件格式（表格可以按同样格式扩展）。
3．2投标人认为必需提供的说明资料可自行设计表格。
4．投标价格
4．1投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价竞标；
4．2投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。
4．3物业管理报价计价单位按建筑面积元/每平方米·月计算。
4．4租赁经营经营计价单位按建筑面积元/每平方米·天计算。以每年12个月，每月30天计取。
4．5投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。
5．投标文件的份数和签署
5．1投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共肆套，并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。
5．2投标文件须由A4复印纸打印或使用不褪色的蓝、黑墨水笔书写装订成册并由投标方法定代表人签署和加盖公章。
5．3电报、电话、传真形式的投标概不接受。
6．投标货币
本项目的投标应以人民币计。
7．投标有效期
7．1投标有效期见本须知前附表第 13 项所规定的期限，在此期限内，所有投标文件均保持有效；
7．2在特殊的情况下，代理机构在原定的投标有效期满之前，可以根据需要以书面形式向投标人提出延长投标有效期的要求，对此要求投标人须以书面形式予以答复，投标人可以拒绝代理机构此项要求，而不被没收投标保证金。同意延长投标有效期的投标人不能要求也不允许修改其投标文件，但需要相应的延长投标担保的有效期，在延长的投标有效期内投标保证金的退还与没收的规定仍然适用；
8．投标担保
8．1投标保证金的交纳：
（1）投标保证金可采用银行转帐、支票、汇票、现金、汇款等形式交纳。
（2）收到招标文件7日内交纳 叁 万元投标保证金。
（3）投标保证金交与代理机构
公司全称：xx大xx设工程管理有限公司
开户行：中行工支
帐号：xxxxxxxxxxxxxxxxx
8．2 投标保证金的退还
（1）未中标的投标保证金在定标后5日内无息退还。
（2）中标单位的投标保证金自动转为招标代理服务费。
六、递交投标文件
1．投标书的密封
投标方应将投标文件密封，并标明投标方的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。
2．投标文件的修改和撤销
（1）投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。
（2）投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。
（3）投标方不得在开标时间起至投标文件有效期期满前撤销投标文件。否则招标方将按相关规定没收其投标保证金。
3．投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：
（1）未密封的；
（2）未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；
（3）未能按照招标文件要求编制的；
（4）逾期送达的；
（5）附有招标人不能接受条件的。
4．投标截止日期
投标截止日期为2007年8月2日上午9：30整。若代理机构以修改补充通知的方式，酌情延长递交投标文件的截止日期。在此情况下，投标人的所有权力和义务以及投标人受制约的截止日期，均以延长后新的投标截止日期为准。
七、开标
1．开标事项要求
招标人在于2007年 8 月 2 日 9:30 时在 会议室公开开标。参加投标的物业公司负责人或其授权的投标人代表出席开标仪式，投标人的代表应签名报到以证明其出席。
2．开标会议程序
2．1招标人宣布开标会议开始。
2．2招标人介绍出席开标会议的招标人的企业法定代表人或其授权委托代理人身份。
2．3由投标人或其集体推选的代表及监督人员查验投标文件密封情况。
2．4经确认无误后，由工作人员按投标人递交投标文件时间先后的逆顺序进行唱标。
2．5招标人将对开标过程进行记录，以存档备查。
2．6开标会议结束。
3．开标时没有启封和宣读的投标文件，在评标时将不予考虑。
八、评标与定标
1、评标委员会
评标委员会由7人组成，开标前一天从xx市房管局物业管理专家库中随机抽取5人，招标人代表2人。
2、投标文件的初审
评委会将对投标文件进行检查，以确定投标文件是否完整、文件是否已正确签署、投标人资格条件是否符合要求等。
3、评标原则和方法
（1）按照招标文件规定，要坚持公平、公正、科学、择优的原则。
（2）评标工作在评委会内部独立进行，评委会将遵照评标原则，坚持公平、公正、平等地对待所有投标人。按照同一评标程序及方法审查投标人的投标文件。
（3）本次招标采用百分制评标办法。
主要评审投标单位的综合实力（30分），物业管理方案（40分），投标报价（30分）三个部分内容。（详见后附评分细则）
（4）在开标、评标期间，投标人不得向评委询问评标情况，不得进行旨在影响评标结果的活动。情节严重的，按废标处理。
（5）为保证评标的公正性，开标后直至授予投标人合同，评委不得与投标人私下交换意见。在评标工作结束后，凡与评标情况有接触的任何人不得将评标情况扩散出评标人员之外。
（6）评委会不向落标方解释落标原因，不退还投标文件。
（7）计分过程中按四舍五入的法则，取至小数点后3位，最终结果取至小数点后2位。
（8）在评标过程中，凡遇到招标文件中无界定或界定不清、前后不一致使评委会成员意见有分歧且又难于协商一致的问题，均由评委会予以表决，获半数以上同意的即为通过，未获半数同意的即为否决。
4．评标委员会根据打分结果，由高到低顺序排列，推荐三名中标候选人。招标人从评委会推荐的三名中标候选人中，综合考虑选取其中一名中标候选人为中标人。
5．招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。
6、招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人。
7．中标人接到中标通知书10日后，无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。
九、授予合同
1．合同授予标准
1．1本合同授予经过评委会推荐并经招标人确认的中标人。
1．2最低报价不是被授予合同的保证。
2．中标通知书是合同文件的组成部分。
3．物业服务合同的签订
3．1中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同。
3．2招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。
3．3中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目的物业管理，不得将中标项目转让（转包）给他人。
3．4招标人与中标人签订的合同必须遵守本招标文件的合同条件，并且不得更改合同条件。
4．履约担保
4．1在签订物业服务合同的同时，中标人应按前附表第17项规定的金额向招标人提交履约担保，履约担保必须使用招标人提供的格式；
4．2如果中标人不能按4.1款的规定执行，招标人将有充分的理由通过xx市房管局物业管理处废除中标，并没收投标保证金，给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿；
4．3合同终止并已将物业及有关资料移交给接管人后，招标人在七日内办理退还履约担保手续。
十、其它
1．未尽事宜，按国家有关规定执行。
2．招标文件须经xx市房管局物业管理处备案。
3．招标文件的解释权属招标人。
4．其解释由代理机构xx大xx设工程管理有限公司实施。
联系人：胡雪茵 咨询电话：0371-xxxxxxxx
5．本规则若修改须经xx市房管局物业管理处核准。

第二章 招标项目要求

一、物业管理概况
1．配电系统
1．1高压电源进线由内10KV高压配电站引2路专线接入，共有2台干式变压器，安装总容量2000KVA。
1．2高压环网柜、进线柜、联络柜10个，直流屏2个。
1．3变压器：1000KVA干式变压器2台。
1．4低压配电柜24个。
1．5动力箱配电箱89个。照明配电箱181个，应急照明配电箱2个。
2．给排水系统
2．1室外给水有2个接水口，其中一个直接接市政管网，另一个接口接室外供水环网；排水就近接入排水管网。
2．2水池水箱有效容积
地下三层消防水池580立方米1个，地下二层设备房生活水箱36立方米1个，楼顶消防水箱36立方米1个，地下一层设备房软化水箱12立方米1个。
2．3水泵
地下室生活泵4台，室内消火栓泵2台，喷淋泵2台，自动喷洒稳压设备1套，潜污泵12台。
2．4化粪池：13＃（100立方米）2个。
3．通风空调系统
3．1直燃型溴化锂冷热水机组：2台，单台制冷量为1740KW，单台制热量1392KW。
3．2冷却塔：2组，每组1台风机。
3．3空调水泵：冷冻水泵2台，冷却水泵3台。
3．4末端设备
新风机组78台，风机盘管690台，空调处理机组3台。
3．5通风防排烟设备
柜式离心风机15台，轴流风机9台，混流风机6台。
4．电梯
共6台，全部为客梯（2.0m/s），载重量1050kg。部件全部采用日本三菱进品产品。
5．智能化系统
5．1网通宽带。
5．2保安监控系统概述：
该系统由以下几个子系统构成：（1）闭路监控系统约 121台摄像头；（2）地下三层，地上二十层，大楼周围等。
5．3综合布线系统：由建筑物主干布线子系统和水平布线子系统组成。
6．通信系统（情况暂不明）
7．除18～20层外的房屋出租经营。
二、物业管理目标
1．通过全面导入和推行ISO9000质量体系，达到国家建设部制定的全国物业管理示范大厦的管理水平是本物业的管理目标。
2．物业管理公司的管理服务承诺。
3．招标范围
3．1物业竣工验收前的管理顾问服务；
3．2顾客入驻及装修期间的管理顾问服务；
3．3代招标人制订物业的租金方案和租赁策略；
3．4实质管理服务。在实质管理服务中不断保持物业市场地位，维系收益的提升。
三、物业管理标准
按全国物业管理示范大厦标准（见2004年11月版《物业管理法规文件汇编》）及本招标文件要求执行，如两者标准不统一，按高标准执行。
四、人员配备
1、提供物业管理人员配备方案。
2、管理处主任的任职资格：大专以上学历，机电工程师，持有物业管理经理证书，具有3年以上管理处主任任职资格。
3、管理人员的任职资格：大专以上学历，持有物业管理上岗证书，2年以上从业资历。
4、技术工作人员的任职资格：持有与所就职的岗位相应的技术资格证书，持有物业管理上岗证书，2年以上从业资历。
5、财务人员任职资格：大专以上学历，会计持有助理会计师证书，要求1年以上从业资历。
6、制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达到100％。
五、物业管理经费
1、行政费用（含员工\护工工资、保险等费用）
2、公共设施维护费
3、建筑物维护费
4、中央空调系统维护费（含空调水处理费）
5、机电设备设施维护费（含电梯、消防设备、给排水系统等维护费）
6、清洁卫生费
7、管理设备分摊及固定资产折旧费
8、绿化维护费
9、治安保卫费
10、不可预见费
11、法定税费
12、招标范围有关项目内容要求所列的各项指定费用。
七、其它补充说明
1、本次招标人委托管理期限暂定为 3 年。 3 年内要按照ISO9000体系的文件要求完成本物业。接管后每3个月甲方做一次综合性管理评审，若存在严重不合格项，甲方有权解约。
2、物业管理公司在大厦屋面两层塔楼设立一个管理处，按写字楼一级物业标准配备工作人员。
3、财务管理
3.1 根据有关法规、条例的规定，xxxx大厦物业管理处必须设立专用账户、独立核算，账户的具体管理办法由招标人和中标单位约定。
3.2管理费的结算时间：次月10日前结算上月的管理费。
中标物业管理公司根据有关物业管理法规与xxxx集团发展有限公司签订物业管理委托合同，对该物业实行一体化管理。签订合同前交纳履约保证金（为合同价的10%），合同履行完毕退还,但不计利息。
3.3在工程、设备的保修期内，其保修工作和费用由施工单位或设备供应商负责，保修期之后，由中标单位负责。在保修期内，由中标单位负责联络、监管保修单位的维修保养工作。
3.4业主在适当时候对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求，限期不做更正的,可酌情扣除物业管理费用，直至终止委托管理合同。
3.5前期介入为接到中标通知书后，按业主发出的书面通知所确定的日期，由中标物业管理公司开始介入前期管理，参与房屋验收、资料收集等工作。前期管理费用为实际投入人员、设备的费用。
3.6业主不设立公用设施专用基金和房屋本体维修基金，房屋本体及设备的改造与增设费用由业主承担；维修、养护等费用均由中标单位负责。
3.7管理用房：在委托管理期限内可供免费使用的管理用房：120多平方米（屋面两层塔楼上）。
3.8物业管理费用：由投标物业管理公司根据招标文件所提供的资料自行测算，委托管理合同的管理费用以中标单位在标书中所提出的为准。
3.9加强与业主沟通与协作，自觉接受业主的监督，广泛听取、接受业主的建议和意见，了解和熟悉楼宇内业主的业务，在不损害业主利益的前提下，利用本物业的一切条件，支持和配合业主的工作。
3.10业主监督及处罚办法
3.10.1由甲方指定专人担当业主监督联系人。
3.10.2监督内容为乙方投标承诺、管理指标、各项管理制度、工作制度等，甲方将进行定期或不定期的内部或外部审核。
3.10.3管理目标及奖惩办法
如经考核未达到全国物业管理示范大厦管理水平和物业管理服务承诺，扣除乙方该考核期间内管理总费用的10%。如达到上述水平，依约支付管理费用。
3.10.4监管：在合同执行期间，中标方须接受xx市行业主管部门的监管。
3.10.5签订合同后15天内提交物业管理预算报告。
八、投标报价补充说明
1、本报价说明是对投标须知第14条规定的补充。
2、下列内容不计入物业管理成本支出：本物业中入驻单位所用的水电费、设备的维修费、入驻单位通讯费，以及根据有关规定不应计取佣金的项目。
3、年度管理方案（特别是机电设备及安全管理方案）必须经业主的审批同意才能执行，不合理或不合适的管理方案必须无条件调整，由于调整管理方案将增加工作量或工作强度，业主将不予补偿。
4、由中标单位负责的不可预计费由投标人自行确定，不可预见费等费用应分项列出。
5、投标报价必须提供详细的设备清单(指中标单位所采用的工具)，包括办公设备、机电维护设备、安全设备（清洁和绿化设备若有需要必须列出）等。清单至少包括设备名称、规格型号、数量、单价、折旧额、购买时间、使用年限等项目。
6、投标报价必须提供行政费用明细表。其中人工费用中的工资、奖金、福利费、保险费、培训费、活动费、服装费、宿舍费及其他补贴等应分项列出；中标单位所发生的通讯费、交通、用品等应分项列出。
7、部分未明确或暂定的事项以双方现场清点为准，计价以中标单位的投标单价为准。
8、在投标报价中，物业管理费采用包干制。中标单位根据有关物业管理法规与xxxx集团发展有限公司签订物业管理合同，对本物业实行管理，自主经营，自负盈亏。
九、注意事项
　1、中标人不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人。否则，采购单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。
2、投标人若认为招标文件的技术要求或其他要求有倾向性或不公正性，可在招标答疑阶段提出，以维护招标行为的公平、公正。
3、投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。
4、如投标人提交伪造资质证书、合同文件，一经发现按有关规定进行处罚,没收投标保证金、通报批评，并在xx市房产网曝光公布。
5、违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以任何形式采取不正当竞争手段的，一经查实，由招标单位按规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止委托管理合同，一切后果由责任者自负。

第三章 合同条款及格式

物业管理合同

委托方（以下简称甲方）：
受委托方（以下简称乙方）：

根据国家及xx市有关物业管理法律、法规的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对xxxx大厦实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条 物业基本情况
物业名称：xxxx大厦
坐落位置：郑东新区CBD内环XXX地块
占地面积：4960平方米
建筑面积：39196.7平方米
物业类型：写字楼
第二条 委托管理项目及服务标准
详细内容依据本招标文件项目要求。
第三条 合同期限
本合同期限为 年，自年 月 日起至 年 月 日 止。
第四条 甲方的权利和义务
1、与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告。
2、对乙方管理实施监督检查。有权要求乙方对违反服务承诺的事项进行限期整改；有权要求采纳甲方提出的合理要求；有权对乙方不称职的人员提出撤换的建议。每年对乙方管理及服务全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同。
3、有权要求乙方按双方约定的管理标准提供物业管理报告等管理信息。
4、委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理，包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金。
5、甲方在合同生效之日起无偿向乙方提供不超过 平方米管理用房、值班室、仓库各一间。
6、甲方在合同生效之日起三十日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业档案、资料（工程建设竣工资料），并在乙方管理期满时予以收回。
7、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。
8、如果甲方对乙方所提供的物业管理服务质量有问题或不满意时，甲方有义务对乙方反馈，并提出整改意见，同时乙方应采取有效措施给予纠正、预防，并改进。对甲方提出的情节较严重的物业管理问题，若乙方在合理的时间内仍不能改进的，双方协商解决。若协商不成，甲方有权利延付相应部分的物业管理费用而不承担任何责任，直至解决。
9、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
10、法规政策规定由甲方承担的其它责任。
11、乙方按合同完成工作，甲方必须按时签署付款凭证。
第五条 乙方的权利和义务
1、根据有关法律、法规政策及本合同规定，制定物业和各项管理办法、规章制度、实施细节，自主开展各项管理经营活动，但不得损害甲方的合法权益，获取不当利益。
2、遵照国家、地方物业管理收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务标准，测算物业管理收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。
3、负责编制大厦、附属建筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大型维修方案，经双方议定后由乙方组织实施。更新改造费用按照招标文件有关内容要求所列明的条款执行。
4、有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理。
5、有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。
6、乙方有权要求甲方办公人员遵守有关物业管理制度。
7、乙方有权根据甲方的要求检查大厦内出入物品、人员来访、车辆出入。
8、乙方有权对安全、消防的突发事件进行应急处理（如盗窃、火灾等），并及时报告甲方有关人员。
9、接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方的监督。
10、就“xxxx大厦”管理设专门账户，用于“xxxx大厦”的物业管理有关收入及支出，并至少每季度向甲方公布一次管理费用收支账目。
11、对“xxxx大厦”的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在“xxxx大厦”内改、扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。
12、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。
13、及时向甲方提交各类重大和突发事件处理的报告。
14、向甲方提交年度工作总结和计划报告。
15、加强乙方员工职业道德和法制教育，做好保密工作。
16、因乙方管理原因（不可抗力因素除外）而导致甲方物业内所指定的物业、设备及其他直接损失时，乙方应做出相应赔偿。
17、本合同终止时，乙方必须从合同终止日起十天内向甲方移交原委托管理的全部物业、管理用房及其各类管理档案、财务等资料；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权利指定专业审计机构。
第六条 管理目标
乙方根据甲乙双方协商同意的“委托物业管理项目”及“物业管理项目内容及服务标准”作为本合同的必备附件，并对xxxx大厦物业管理做出以下服务承诺：
1、在合同期内达到省级物业管理优秀大厦标准，依据参评条件及政府评比工作安排，在合同一年内获取“xx省物业管理优秀大厦”称号。
2、在合同期内达到“xx市行业十佳卫生标兵”评比标准并获选。
3、在合同期内达到xx市“绿色机关” 评比标准并获选。
4、在合同期内，执行《xx市物业管理考核评比（写字楼）标准》达 分以上。
5、制定物业管理发展规划，有计划、有检查，业主满意率达 %以上。
6、有效投诉率低于 %。
7、有效投诉处理率达 %。
8、房屋及公共配套设施、设备完好率 %以上。
9、大厦内治安案件案发率为零，无任何重大事故发生。
10、环境卫生、消杀、绿化达标率为 %。
11、利用现代化管理手段对物业进行管理。
12、消防管理通过政府规定，年检完好率 %。
第七条 管理服务费用
1、本物业的费用按包干制计取。
物业管理服务费按中标价人民币 元/平方米·月收取，即每月人民币 元；房屋租赁经营按中标价人民币 元/平方米·天收取。甲方签署付款凭证，每月 日拨款，本合同期满当月的管理服务费待甲、乙双方交接完相关手续后，甲方才予以支付给乙方。
2、乙方对本物业内水电设施、办公设