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项目管理方案样本

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某项目管理方案

某项目位于甲县城东, 将是甲县新城区及行政、 文化、 体育、 经济中心, 地理位置优越, 物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景, 某小区的物业管理水准将更显重要。
二、 目标贯彻开发商开发某小区项目构思, 引进大都市物业管理理念, 经过优良的服务将某小区管理成都市居住区, 让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大, 力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌,
三、 组织物业管理行业是一微利行业, 当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此, 物业管理企业的组织要更加简洁、 实用, 降低组织内耗及劳资成本等。
反馈运行机制组织结构图 经营环境图
四、 人事人事设置原则: 一人多岗, 不要因人设岗。预计16名员工( 按整个小区交付时设计) 。
序号 岗位 人数 主要职责 备注
1 经理 1 在董事会领导下, 全面负责经营等。
2 经营部主任 1 具体经营事务、 人事等。
3 办事员 3 文书、 财务、 劳资、 后勤等。 财会要持证
4 物业管理员 1 具体物业管理、 装修监管、 收费、 维保服务等。
5 安全护卫员 7 门卫、 巡更、 停车管理、 小区内公共秩序等。
6 水电工 1 公共区域水电设施维护、 水电维修服务等。
7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、 绿化养护等。
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训, 骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。
五、 经营预测a) 经营收入: 19.14万元( 年度, 以下省略)
l 物业管理费: 11.34万元应收 12.6万元30000*12*0.35=126000( 元) 预计收入 11.34万元( 收缴率90%) l 维修服务费: 0.5万元l 特约服务: 5.8万元l 其它收入: 1.5万元b) 支出: 20.25万元l 人员工资福利: 14万元l 办公费用: 2.5万元( 办公、 安全护卫、 绿化、 保洁、 消杀等) l 维修保养费用: 1.5万元l 税金: 1.05万元l 不可预见费用: 1.2万元c) 润亏: -1.11万元d) 物业接管期间前期投入: 10万元( 办公设施购置费、 通讯器材、 员工服装配置费、 安全护卫用品、 绿化等) e) 公共性服务费构成测算: 21.962万元/年, 0.61元/月* M2
（1） 员工的工资和按规定提取的福利费序号 岗位 人数 工资标准 工资合计
1 经理 1 1200 1 经营部主任 1 800 8003 办事员 3 600 18004 物业管理员 1 800 8005 安全护卫员 7 500 35006 水电工 1 700 7007 保洁员 2 400 800工资总额合计 9600工资总额合计: 9600元/月; 115200元/年福利: 115200*23%=26496( 元/年) 合计: 14..17万元/年
（2） 公用设施设备维修及保养费: 1.5万元
（3） 绿化管理费: 绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元
（4） 清洁卫生费: 2人*12月*80元/月*人=0.192万元
（5） 安全护卫费: 7人*200元/年*人=0.14万元
( 6) 办公费: 按管理人员工资总额25%计算 5.52万元*25%=1.38万元
( 7) 固定资产折旧费: 按10%计算即 1万元
( 8) 税费: 按营收5.5%缴纳即 1.052万元
( 9) 保险费: 暂不投保
( 10) 合理利润: 按营收8%计算 1.36万元但为减轻业主负担, 我司将经过多元化经营、 特约服务, 严控经营成本等多项措施增加收入, 减少支出, 从而降低公共性服务费价格, 拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* M2 。
六、 前期物业接管
a) 派物业管理员、 水电工等工程技术人员参与工程验收( 无验收权, 仅可从物业管理角度向开发商提出建议) 。
b) 物业接管验收l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收, 也应站在业主的立场上, 对物业进行严格的验收, 以维护业主的合法权益。l 是物业经过竣工验收后, 对物业主体结构安全和使用功能的再验收; l 供电、 给排水、 卫生、 道路等设备设施能正常使用; l 房屋幢、 户编号已经有关部门确认; l 落实物业的保修事宜( 保修责任、 保修期限、 保修范围) 。确保保修项目、 期限、 标准、 责任、 方式的落实, 重大保修项目细则与图纸校验到位; l 接管小组按《图纸资料移交清单》, 技术资料进行对照检查, 发现产权、 技术资料有缺漏的, 应以书面形式上报开发商, 请求给予协助解决。l 接管小组按《设备移交清单》, 对各类设备按数量、 规格、 性能、 容量等进行对照检查, 发现接管设备( 设施) 与移交清单不符或有缺漏的, 应以书面形式上报开发商, 请求给予协助解决。l 接管小组对每套单元房的水、 电、 土建部分进行全面检查, 并将检查记录在册, 对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。l 在保修期内, 因施工、 安装、 设备等因素产生的质量问题, 公司应查明原因, 及时上报开发商, 请求尽快解决。l 抄水、 电、 气表的底数, 记录备案。l 接管验收中若发现问题, 应明确记录在案, 约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、 整修, 直至完全合格。l 接管验收符合要求后, 物业管理企业应签署验收合格凭证, 签发接管文件。l 当物业管理企业签发了接管文件, 办理了必要的手续以后, 整个物业验收与接管工作即 完成。
七、 入伙1、 准备工作l 治安方面: 小区四周种绿篱或安装防护栏; 增设报警系统; 统一安装防盗网、 防盗窗或铝金窗; l 车辆管理: 增设区间道路标志; 封闭小区由多个出入口到一进一出; 增设自行车棚; 加固架空层车库; l 垃圾清运: 增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等l 楼道灯: 改用节能灯(如: 温感、 声控或角摸式等)l 分步购置办公、 护卫、 保洁、 水电工等设备及工属具和员工工作服等; l 制定入住流程; l 印刷入住表格; 　　2、 协调工作l 与供电局、 自来水公司、 石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作, 保证住户入住后的水、 电、 气等的供应。l 代业主与电话公司联系电话安装事宜, 争取现场放号, 方便业主。l 与学校、 派出所和居委会联系, 了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节, 以及有关联系电话, 入住时公告。　　3、 入伙现场 入伙准备、 协调工作到位后, 要部署入伙现场, 彩旗、 横幅、 花卉、 背景音乐, 安全护卫立岗、 巡更, 迎接业主入伙。 举行入伙仪式: 邀请政府官员、 新闻媒体、 业主代表剪彩, 造声势。 注意事项: 避免后期工地的灰尘、 噪音等不和谐的现象。4、 业主、 使用权人入住程序　发函 办入伙手续　 签约 5、 办理入伙手续程序 已缴款票据 入伙手续书、 身份证、 购房合同 确认业主身份 缴清代垫代缴费用、 装修保证金 建筑垃圾清运费、 物管费, 盖章 业主签署向业主八、 物业装修与管理业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修, 但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括: 国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定, 业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记, 包括填写业主 装修申请表、 领取《装修管理规定》, 根据约定在申请表上签字, 缴纳装修管理押金及保证金, 经批准后方可动工。业主在装修完成以后, 物业管理企业应组织验收, 合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时, 需如实填写装修施工内容, 并注明委托施工单位及进场人数, 业主、 施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。
九、 物业档案的建立物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录, 是以后实施物业管理时对工程维修、 配套、 改造必不可少的依据, 也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高, 楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多, 越来越复杂, 越来越高科技化和专业化, 因此一旦发生故障, 物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、 整理、 归案、 利用四个环节。收集的关键是尽可能完整, 时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料; 从空间上讲是指物业构成的方方面面, 从地下到楼顶、 从主体到配套、 从建筑物到环境, 整理的重点是去伪存真、 留下有用的, 归档就是按照资料本身的内在规律、 联系进行科学地分类与保存, 利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
十、 日常管理( 一) 房屋管理运作一览表工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务频度 天 一天内办完 二遍/天, 入伙期间6H/天, 消灭违章于未然 每周三次 100% 标准 准确 符合规定, 无危及安全、 外观无改变、 用途无改变 无乱堆乱放、 乱挖乱接, 无违章装修, 房屋完好率100%, 投诉率 1‰以下。 无违章装修 及时听取业主意见、 满足业主合理要求, 业主满意率99%以上 对小区幢数、 套数、 面积、 公共实施、 管线、 开关、 业主幢号、 房号、 姓名、 单位、 电话以及家庭情况等随问随答, 正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结, 帐表相符, 每六个月帐目向业主公开一次工作程序 8: 00~8: 30向总值班了解和处理业主保修、 投诉。8: 30~17: 00跟踪监督、 巡视、 走访、 整理档案( 二) 绿化管理工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水, 时间近午为宜; 夏秋季每天二次, 时间近早晚为宜 春秋季一遍, 根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍; 冬季乔木一遍 春夏秋季多遍, 冬季清园, 严重者重点防治 每月一遍, 严重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍, 严重者随缺随补标准 均匀, 保持绿色长势良好 均匀, 无重、 无漏 乔木剪下丛生枝、 内生枝、 整形, 灌木造型, 地被草保持30~50MM 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上程序 7: 00~9: 30浇水、 施肥; 9: 30~11: 30除杂草、 整形、 保洁; 13: 30~15: 30除杀虫、 补缺、 保洁; 15: 30~17: 00浇水、 施肥( 三) 房屋及公用设施维修、 养护运作一览表工作内容 装修审查、 监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯频度 8H内随来随办, 随进度进行 每天一遍 污水井、 雨水井一遍/月, 化粪池一遍/半年, 污水管二遍/季 急修不过夜, 小修补24H内, 中修二天, 大修二天内有回音 检查二遍/天, 及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍, 每周查换梯灯一遍, 随坏随修 每周检查一遍, 即坏即修 每月检查一遍, 即坏即修 每月检查一遍, 责任范围内即坏即修, 责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍, 即坏即修标准 符合规定, 无危及安全、 外观, 无改变用途 熟悉房屋公用设施、 种类、 位置、 分布、 安全要求、 开关位置, 公用设施完好率90%以上 无堵、 少污积、 无缺损、 井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、 好处, 回访率100%, 业主满意率90%以上 平整率无积水, 缺损, 完好率90%以上 无积水, 无漏隔热层完好 整洁无缺, 扶手完好, 梯灯正常, 无张贴痕迹 畅通无积水、 无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、 无渗水、 无违章、 整齐统一 运作正常, 无乱搭乱接, 无泄漏 灯泡正常, 灯罩完好率90%以上程序 8: 00~8: 30向总值班了解和处理业主保修、 投诉。8: 30~17: 00跟踪监督、 养护维修、 巡视、 走访、 整理档案工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、 摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练频度 24H 每周一遍 24H, 每20分钟一遍 24H 5分钟内到达现场 每周一次, 每次1H标准 人车进出有序, 车辆发牌、 登记, 交费90%以上, 无收购、 乞讨、 商贩等可疑人物进出。 完好率100% 被盗、 刑事、 火灾、 治安案件发生率2‰ 违章率5%以下 无违章、 无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、 恰当措施 国家和地方法规、 业主公约等 遵纪守法、 严明安全护卫纪律 健身、 队列等常规训练( 四) 安全护卫、 停车管理( 五) 保洁管理工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、 蟑螂频度 二遍/天 14H/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月, 向业主发药一次/年标准 地面无杂物、 垃圾、 道路无泥沙, 无杂草、 积水, 单车棚、 楼梯口无杂物和蜘蛛网, 清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、 垃圾, 保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网, 无张贴、 乱堆, 扶手无尘, 清洁率95%以上 日产日清, 整洁无味无污积, 垃圾清运率100% 无蝇、 少蚊、 少虫 鼠密度1%以下( 夜夹法) ; 蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下程序 5: 00~7: 00地面清扫; 7: 00~8: 00清运垃圾; 8: 00~10: 30保洁楼梯、 清洁、 消杀、 灭四害; 13: 30~15: 00清运垃圾; 15: 00~16: 00地面清扫保洁