物业服务委托管理合同书.doc

********小区
物业服务委托管理合同

第一章 总 则
第一条 本合同当事人
委托方：*****小区业主委员会
代表人：
受委托方：*****物业管理有限公司
委托代理人：
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将*****小区委托乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：住宅小区
座落位置：*********社区。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主，本物业的全体业主应履行本合同，承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护与管理。包括：屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行与管理。包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、发电机组、楼内消防设备、电梯等。
第六条 公共设施与附属建筑物、构筑物的维修、养护与管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池。
第七条 公共环境卫生。包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生。
第八条 维持交通与车辆停放秩序的管理。
第九条 维持公共秩序，包括巡视、门岗值班。
第十条 管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。
第十一条 负责向业主收取物业管理费用。
第十二条 对业主违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。
第十三条 其他委托事项 。
第三章 委托管理期限
第十四条 委托管理期限为五年。自2011年1月1日起至2015年12月31日止。期满后，如终止合同，应提前三个月以书面形式向对方提出。
第四章 双方权利义务
第十五条 甲方权利义务
1、代表与维护产权人的合法权益；
2、制定《业主公约》并监督业主遵守公约；
3、审定乙方制定的物业管理方案及管理计划；
4、检查监督乙方管理工作的执行情况；
5、当业主不按规定交纳物业管理费时，负责催交。
6、监督乙方对公用设施维修基金的合理使用，并按公用设施维修基金管理办法拨付给乙方；
7、协助乙方做好宣传教育与物业管理工作；
8、业主一切私人所用部位、设施设备需要维修的可由物业公司提供有偿服务或自行解决，但造成共用部位、共用设施设备的损害与隐患均应由业主承担一切责任。
9、相邻业主间因房屋漏水或其他故障发生时，物业公司的义务仅限于告知各自义务或告知解决的途径，以及告知毗连部位使用的界限与公共部位的使用权属；或向其告知投诉部门或单位；但不对造成的损失与解决义务负责。相邻业主应允许物业公司人员与维修人员入室查看与维修，因任何原因产生的阻止都应由阻止者承担一切后果，或者由物业公司强制维修，由相关责任人交纳费用。
10、业主的个人财产与人身安全由业主自己负责，乙方不承担任何连带责任。
11、业主明白并承诺业主及非业主、使用人与物业管理公司之间不存在人身、财产保管或保险关系。
第十六条 乙方权利义务
1、根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本小区物业管理方案；
2、遵守各项管理法规与合同，根据甲方授权，对本小区物业实施综合管理，并承担相应责任；
3、建立本小区物业管理档案并负责记载有关变更情况；
4、乙方有权依照《物业管理条例》与甲方委托及业主公约的规定对违反业主公约与小区管理法规政策的行为进行处理，并对拖欠、拒缴物业管理费超过三个月的业主采取包括限电等有关催缴措施，在催要无果的情况下，向人民法院起诉。
5、有权选聘专营单位承担小区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将小区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。
6、保修期满需要动用物业维修基金的，由乙方提出使用计划与预算清单，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。因主管部门未及时批准而造成的损失物业公司不予承担责任，物业公司也不对应由物业维修基金来解决的问题承担维修费用与责任。
7、乙方应将物业管理及服务事项与收费标准，用公示栏的形式向业主进行公示，保修期满后，每年向业主公布一次物业维修基金的使用情况及结余数额。
8、本合同终止时，乙方必须按照《陕西省物业管理条例》的规定，向甲方移交物业管理的全部档案资料与相关合同。
第五章 物业管理服务要求标准
第十七条 乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主对乙方的管理满意率达到80%。
1、房屋外观：整洁；
2、设备运行：正常；
3、及时对房屋及设施、设备进行维修、养护；
4、公共环境：墙面与公共场所整洁、卫生；
5、建立门房收发与传达服务。
第六章 物业管理服务费用
第十八条 收费标准及收费内容
1、收费标准：A、多层住宅：居民住宅（产权面积） 元/㎡·月，商业用房（产权面积） 元/㎡·月，办公用房（产权面积） 元/㎡·月；B、高层住宅：居民住宅（产权面积） 元/㎡·月，商业用房（产权面积） 元/㎡·月，办公用房（产权面积） 元/㎡·月；收费计算面积按业主的产权面积为准。
2、乙方物业管理企业资质升级后，双方协商调高物业管理服务费收费标准。
3、装修垃圾处理费3.00元/m2（暂定，随物价上涨将上调），装修所用砂石料5.00元/m2（暂定，随物价上涨将上调），装修保证金每户3000元。
4、其他费用：①电费。包括变损、线损、表损、路灯费及公共照明费等按实摊销。②水费。消防用水费及公共用水费按实摊销。③电梯：A、电梯能耗费。包括电动机耗能、控制柜耗能与电梯箱内照明耗能及临时发电机组所需燃料费等按月摊销，该费用按照楼层不同按比例由住户摊销。B、每年应交的电梯年检费及年检所需的其他费用，该费用不按楼层不同摊销，实行均摊的办法由住户承担。
5、物业管理费不包括应向环卫所交纳的垃圾处理费。垃圾处理费按照环卫所的委托由物业公司按照规定向住户收取，统一向环卫所上缴。
6、住户交纳费用时间：每年一季度初与三季度末分两次交清全年物业管理费或者每年年初一次性交清全年物业管理费。
7、业主购买房屋后从未入住的按照相应法规收取。
8、住户如果将物业进行营业类或商业类用途使用，物业管理公司有权进行干预与制止，并对物业管理费及电费按照实际用途予以调整。业主出租物业的，必须到物业公司登记，物业管理服务费由业主交纳或由租房者交纳，但业主负连带交纳责任，出租后的物业管理费标准与电费价格等按实际用途调整。业主并要求其遵守该小区的所有制度与《业主公约》、《住户手册》及装修应注意的有关事项，不得在室外进行再次装修与悬挂张贴广告牌及一切宣传物品，对所有违反事项物业公司有权予以制止与处理处罚，业主负关联责任。
9、业主转让物业时，必须到物业公司登记，并须交清转让之前的物业管理服务费用，否则，由转让后接手的新业主交纳，原业主负连带责任。
10、所有商房户的经营类型不得进行有污染、有噪音、不文明活动，物业对所有违反户进行劝阻与制止，或者进行强行拆除，或者告知相关部门予以处理。或者予以停止购电处理。所有室外广告牌及门头招牌均实行同规格同尺寸订制安装，安装位置与配套设施不得给其他住户带来采光通风的损害，更不得给其他住户带来不安全隐患，以免引起偷盗及其他刑事案件的发生，否则承担一切后果。
第十九条 乙方对业主的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主按实际发生的费用计付。
第二十条 房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支。
第七章 违约责任
第二十一条 乙方违反合同，未达到管理服务内容的，甲方有权要求限期改正。
第二十二条 甲方违反合同，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正并承担一定责任。
第二十三条 乙方违反合同，擅自提高物业费收费标准，甲方有权要求乙方清退所收费用。
第二十四条 业主违反合同，不按本合同约定的收费标准与时间交纳有关费用，乙方有权要求业主补交并按每天2%交纳违约金。若超过三个月不交纳费用的，物业公司可以在小区内公布物业费欠缴名单，乙方可采取限电停电等催缴措施或向法院起诉。
第八章 附 则
第二十五条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、水灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成业主必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理；如若因自来水公司供水压力过大造成公用水管爆裂应由自来水公司负责处理；住户室内如若发生水管爆裂应及时解决，以免给楼下住户带来较大损失，因室内供水线路及配件不在物业管理可视范围内，故住户有经常检查水管与下水地漏畅通的责任与义务，住户应特别注意临时停水而造成供水正常后住户不在家带来的水溢出的严重后果，并对后果承担所有责任；其他由于业主或家庭其他成员或者雇用人员或者亲戚朋友或者临时访客等对本小区公共设施公共设备或者其他人员、财物等造成的损害，由业主本人或者当事人承担，业主负连带责任。
第二十六条 在本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行，双方按有关法律规定处理。本合同中未尽事宜，由双方另行协商，与本合同具有同等法律效力。
第二十七条 本合同对所有住户都产生法律效力。
第二十八条 本合同在履行中如发生争议，双方进行协商，协商不成的，提请县房屋主管部门调解或由法院裁决。
第二十九条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满三个月前向对方提出书面意见。
第三十条 本合同正本一式四份，甲、乙双方各执一份，相关部门留存，具有同等法律效力。
第三十一条 本合同自签订之日起生效。

甲方（签章）：*****小区业主委员会
代表：

乙方（签章）：*****物业管理有限公司
委托代理人：

签约时间： 年 月 日
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