住宅全委合同.doc

物业管理全委合同（住宅类）

本合同甲方：
本合同乙方：市物业管理有限公司

物业的基本情况
、物业名称：
、座落位置：
、占地面积： 万平方米
、建筑面积： 万平方米，其中：
住宅： 万平方米
商业用房： 万平方米
其 它： 万平方米
、总 户 数： 户
、停 车 位： 个，其中：
地下车位： 个
地面车位： 个
、绿 化 率：
以上各项指标如有变更，甲方应于变更后一周内书面告知乙方。

根据《中华人民共和国合同法》及有关物业管理法律、法规和政策的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方经过认真协商，就甲方聘请乙方对 项目实行专业化、一体化的物业管理事宜订立本合同。

第一条 委托管理事项
（一） 房屋建筑本体共用部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。
（二） 房屋建筑本体共用设施设备（包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、可视对讲、安防电子系统等）的维修、养护、管理和运行服务。
（三） 本物业规划红线内的公用设施（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、室外消防栓及管道等设施）的维修、养护和管理。
（四）本物业规划红线内附属配套服务设施（包括商业网点、文化体育娱乐场所）的维修、养护和管理，本物业配套会所的管理由甲、乙双方另行协商约定。
（五）公共环境（包括公共场地、房屋建筑共用部位）的清洁卫生及小区垃圾房的垃圾收集、清运。
（六）交通、车辆行驶及停泊。
（七）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。
（八）组织开展社区文化娱乐活动。
（九）物业管理档案、资料的收集与管理，包括工程建设竣工资料、住用户资料等。
（十）业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
（十一）对业主和物业使用人违反管理法规政策及《业主公约》（以下简称《公约》）的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求恢复原状，要求赔偿名誉、经济损失及支付违约金，对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取诉诸法律等催缴催改措施。
（十二）法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

第二条 合同期限
本合同期限为年，自工程竣工并经市政府有关部门验收合格，本物业正式入伙之日起计。本物业业主委员会成立后，业主委员会按相关物业管理法规政策规定行使相关权利。

第三条 甲方的权利
（一）甲方有权审议乙方拟定的物业管理制度和提出的年度管理服务计划、年度费用预算、决算报告。
（二）甲方有权对乙方的管理实施监督检查，每年进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，甲方保留追诉的权利，经政府物业管理主管部门认定，有权终止合同。
（三）甲方有权向社会各界宣布甲、乙双方合作之事实，合同期内甲方有权对本合同所顾问的项目以 “物业管理：北京市物业管理有限公司”的标准署名方式进行广告宣传，未经乙方书目许可，甲方不得以任何其他署名方式进行宣传。

第四条 甲方的义务
（一）依据建设部（）年《房屋接管验收标准》的规定甲方有义务向乙方交接房屋，并针对物业实际情况协助乙方顺利完成入伙过程。其中包括：
1） 本物业竣工后，政府有关部门验收全部合格，消防系统须经消防局验收合格。
2） 依本合同所提供的本物业管理处固定的管理用房，由甲方装修，达到乙方可直接使用的标准（见附件）。
3） 入伙时本物业垃圾房须能直接投入使用。
4） 本物业内应保证水、电、煤气“三通”，即拧开室内水龙头有水，打开电闸有电，电视、电话、煤气管线到户。
5） 本物业二次供水水质经防疫部门检疫合格。
6） 物业内排水管道能正常使用，排水畅通无阻。
7） 物业应保证有通畅的消防环形通道，区内道路没有建筑垃圾和泥土侵占路面。
8） 物业内场地平整，无堆土，对于需分阶段竣工交付使用的在建工程，应采取围护等措施隔离。
9） 完成物业内园林绿化。
10） 负责全套标识系统的设计、制作及安装。
（二）甲方在物业交付使用前日内按规定向乙方提供本物业的管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用户资料、以及各项验收资料。），并在乙方管理期满时予以收回。
（三）甲方在入伙前 日内按规定向乙方提供管理用房80平方米，管理处管理人员、维修工、保洁员、保安员的生活住房200平方米，厨房和餐厅用房30平方米。
（四）甲方须在本物业入伙后指定专人或部门负责物业保修期内出现按规定保修项目的各类问题的处理。
（五）负责协助处理非乙方原因而产生的各种纠纷。
（六）提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（七）本物业内须设置安装摄像监控系统、住户对讲系统、机动车停车场自动管理系统等必要
的技防设施，以利本物业的治安管理。
（八）本物业公共区域内须安置声光控开关或定时开关。

第五条 乙方的权利：
（一）有权依照法规政策、本合同和《公约》的规定对违反《公约》和物业管理法规政策的行为进行处理。
（二） 有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将整体管理责任及利益转让给其他个人或单位。
（三） 根据有关法律、法规政策及本合同的规定，结合物业管理的实际情况，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则、《公约》等，自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主或物业使用人的合法权益，获取不当利益。
（四） 遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按照合同规定的收费标准收费，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。

第六条 乙方的义务
（一） 负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大、中修方案并按有关法规规定的程序与手续组织实施。
（二） 负责接待、受理业主对甲方的意见、投诉，作好解释、协调工作，并协助业主及时与甲方相关部门进行沟通反映，解决问题，不得推诿、拒绝受理业主投诉。
（三）在办理小区交接手续时，在小区供电系统符合供电部门抄表到户条件和在施工用水用电不在该系统的总表后的情况下，乙方应在甲方协助下到水、电供应服务部门提供乙方交费帐号，办理水、电总表的交费转移手续。自入伙之日起，办理抄表到户手续、总表的交费由乙方负责。
（四）接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督。
（五） 至少每三个月向全体业主和物业使用人张榜公布一次管理费用收支帐目。
（六） 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，保证建筑外观与形式的统一。如需在物业内扩建完善配套项目，须经甲方同意，并报政府有关部门批准后方可实施。
（七） 本合同终止，乙方退出本物业的物业管理时，必须向甲方或业主委员会移交全部管理用房及物业管理的全部档案、财务清单并协助新的物管公司办理相关变更手续。移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产。
（八）法规政策规定由乙方承担的其它责任。

第七条 管理目标
乙方承诺，在小区整体完善全部接管后并符合参评条件的前提下，自小区入伙之日起计一
年内达到市优物业管理住宅小区的管理标准，两年后达到省优、国优物业管理住宅小区的管理
标准。

第八条 管理服务费用
（一）本物业的管理服务费
本着服务业主、微利经营的原则，本物业管理服务费的收取以政府指导价格为依据确定，即带电梯住宅物业每平方米建筑面积收费标准为人民币 元月，不带电梯住宅物业每平方米建筑面积人民币 元月，商业每平方米建筑面积人民币 元月。
（二）有偿服务费
乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备毗连部位的维修、养护及其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
（三）空置房管理服务费
本物业入伙后，因甲方原因而造成的空置物业，其管理服务费按下列标准向甲方收取：
1） 本物业销售率达到或超过时（以房地产主管部门登记核定为准），乙方将不再向甲方收取空置房管理服务费；
2） 当本物业销售率低于时（以房地产主管部门登记核定为准），甲方须负责按月向乙方缴交不足部分（标准等同于本条第（一）款）的物业管理服务费。
（四）前期管理费用
乙方在本物业入伙之日前发生的前期管理费用，按实际发生由甲方按月支付，该前期管理费用包括派驻人员的工资、交通费、住宿费、办公费等（派驻人员的工资标准见附件）。
(五) 停车位管理服务费
、地下车位
）已售出的车位，乙方向业主收取车位管理费： 元人民币月.个；
）未售出但已租出的车位，乙方向甲方收取车位管理费： 元人民币月.个；
）未售出且未租出的车位，乙方免收甲方的车位管理费。
2、 地面车位
地面停车位交由乙方全权经营，临时停车按政府规定标准收费，收入用于弥补本物业的管理开支。
（六）开办费
甲方在本物业第一期入伙前 日，一次性向乙方支付开办费人民币 万元。
（七）房屋本体维修基金
房屋本体维修基金的收取、使用、管理按照政府有关管理规定执行，乙方有义务督促业主缴交上述基金并负责维护工作。
（八） 保修费
在质保期内的维修事宜，由甲方以协议书的形式委托乙方。对因本物业因质量问题发生业主（租用户）维修请求时，由乙方核实后，通知甲方及承建商，并由甲方协助敦促承建商在指定时间内修好，若未能在指定时间内修好时，乙方书面呈报相应维修项的费用预算，并经甲方确认，由甲方在确认后三日内从承建商保证金内拨付相应的工程预付费用给乙方，用于委托维修，维修完工验收后， 由甲方按结算结果直接支付相应维修费用。（质保期按甲方与与业主约定的期限为准）。

第九条 违约责任
（一）如因甲方原因 ，造成乙方未能完成管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。
（二）如因乙方原因 ，造成甲方未能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿；甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。
（三） 因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理；因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（双方如对产生事故的直接原因有争议，以政府有关部门的鉴定结论为准）。
（四） 本合同生效后，甲、乙双方任何一方内部出现股权转让、股东变更、法定代表人变更或甲方将本项目整体或部分转卖给第三方及其它原因，都不影响本合同的正常履行，否则违约方须向对方支付违约金，造成名誉或经济损失的，还须赔偿因此而造成的名誉或经济损失。

第十条 其它事项
（一） 经双方协商一致，双方可针对本合同的条款进行修订、更改或补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
（二） 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使本合同无法履行，双方均不承担违约责任。
（三） 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成或不愿调解的，提交项目所在地人民法院依法裁决。
（四） 本合同及附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国及其地方有关法律、法规和政策执行。
（五） 本合同一式四份，甲、乙双方各执两份，具有同等法律效力。
（六） 本合同附件是合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
（七） 本合同自签订之日起生效。

甲方签章： 乙方签章：

法人代表： 法人代表：

年 月 日

附件：管理用房装修标准

、 办公室：所处位置方便业主进出，设置男女洗手间，洗手台、洗手盆，地面铺地砖，墙面刷白色乳胶漆，天面吊石膏板天花。
、 员工宿舍：每间宿舍面积宜在20m2左右，间隔尽量方正，方便员工进出，但不能与业主出入口交叉；尽量保证通风，满足适当采光；宿舍区域设置员工公用洗手间与冲凉房，设洗手台与洗手盆；宿舍地面铺防滑地砖，墙面、天面刷白色乳胶漆，每间宿舍设电源插座个，采用漏电短路器保护；洗手间冲凉房地面铺防滑地砖，墙面贴瓷片到顶，天面刷防水乳胶漆，洗手间、冲凉房各设个电源插座，采用漏电短路器保护。
、 厨房、餐厅：厨房考虑煤气，上下水，排烟，洗菜台、盆，通风良好，地面铺防滑地砖，墙面贴瓷片到顶，天面刷防水乳胶漆，设个电源插座，采用漏电短路器保护；餐厅地面铺防滑地砖，墙面、天面刷白色防水乳胶漆，设个电源插座，采用漏电短路器保护，设有洗碗池。
、 仓库：考虑通风，地面铺地砖，墙面、天面刷白色乳胶漆；设个电源插座。
、 办公室、宿舍、食堂照明回路与电源插座回路分开。
、 排水管采用管，卫生洁具采用国产品牌。
、 甲乙双方在本物业入伙前三个月将根据现场实际情况就管理用房的位置、装修标准细节在本附件基础上再行协商确定。

附件：入伙前进场员工的薪金标准

、管理处主任 元月.人
、物业主管 元月.人
、工程主管 元月.人
、客服管理员 元月.人
、门童、电瓶车司机及其它护卫员 元月.人
、清洁员工 元月.人
另：）清洁耗材,以售楼处实际清洁面积,对材料采购进行计划,由甲方审批,并实报实销。
）员工的制服、对讲机由乙方提供；员工用餐自行解决；需部分护卫人员小时留守售楼处时，甲方负责提供宿舍及床具、衣柜等基本用具。