经济适用房可行性研究报告.doc

重庆科技学院

学生实习（实训）总结报告

学 院:_建筑工程学院____ 专业班级:工程管理
学生姓名:_____ __ 学 号:___
实习(实训)地点:________校 内____ ___________
报告题目:_____ 经济适用房项目可行性研究报告 _
报告日期：2012年01月06日

指导教师评语: ____________ ___________________________
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成绩（五级记分制）:______ _______
指导教师（签字）:_____________________

目 录

1、项目建设地点

2、项目建设规模及目标

2.1建设内容

2.2项目目标

3、项目背景

4、政策及市场分析

4.1.经济适用房政策

4.2需求分析

4.3楼盘情况

5项目选址及土地利用

5.1项目选址

6.项目投资与收益估算

6.1项目投资估算

6.2资金筹措

6.3项目收益预测

7、研究结论

1、项目建设地点
该项目位于重庆市忠县玉屏路。
2、项目建设规模及目标
2.1建设内容
本项目新建住宅459.00套，共40137.00 平方米，物管卫居及公建740.50平方米，总建筑面积40877.50平方米。项目建设主要内容包括：住宅建筑及公建等土建工程；室外配套及道路硬化、绿化、管网工程等配套设施工程。
2.2项目目标
因此本项目以经济、实用、美观为建设原则，定位于满足区域中低收入家庭对住房的需求。该区将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的新型居住区。规划中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机统一。通过规划设计，创造出环境优美的住宅小区。

3、项目背景
本项目是在中国快速发展的经济形势下，积极响应我国推进城市化进程的号召而动工建设。本工程地处重庆，至重庆直辖以来，重庆市充分发挥直辖优势，紧紧抓住西部大开发这一历史机遇，努力发展，经济取得了巨大发展。随着经济的不断发展，居民生活水平不断提高，城乡居民收入不断增长民生不断改善。收入是投资和消费的前提，近年来，重庆市人均收入大幅提高，整体消费、购买能力大大加强，直接拉动了国民消费需求对各行业的拉动。其中房地产行业直接从中受益。
为了更好地维护和发展重庆所特有的“多中心组团式”布局结构，重庆市总体规划提出了“一城五片，多中心组团”的空间结构，其中南岸区作为一个中心对其区域所在建筑提出了更高要求。本项目符合区域建设规划要求，为区域发展做出了贡献

4、政策及市场分析
4.1.经济适用房政策
1）经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；其布局要符合城市规划的要求；其使用功能满足居民基本生活的需要。
经济适用房政策实施在解决中低收入家庭住房问题的同时，还体现出一定的宏观经济职能，主要指促进新的商品化、社会化城市住房供给体系的构建，并扩大内需，拉动经济增长。经济适用房政策是公民住房社会保障体系的主要组成部分，是一项深得民心的安民政策。
经济适用房的建设享受特定的税费优惠，同时承担一定的限制条件。经济适用房在建设时享受的优惠主要有：（1）用于建造经济适用房的土地，实行政府行政划拨，免交土地出让金；
2）建造经济适用房的行政事业性收费减半征收。经济适用房的限制主要来自利润方面。经济适用房价格由开发成本、税金及利润三部分构成，基准价格实行政府指导价，价格的上浮幅度，由有定价权的政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。经济适用房的开发利润，不得超过各项费用之和的3%。经济适用房价格的确定要与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。
3）宏观政策
经济适用房是我国住房体制改革的阶段性产物，在其产生之时就被赋予了住房供应体系的主体地位。经济适应房政策推出几年来，在中央有关部门的积极推动下，各地采取了多种形式，组织经济适用房建设，但进展情况却大有不同。随着经济的发展、体制改革的深入和住房市场的变化，对经济适用房的认识也在深化。在我国经济改革初期，中央就针对城镇居民住房难问题提出了允许居民自建住房及有关商品化改革设想。不过，在当时的情况下，由于经济发展水平、居民收入水平及承受能力、经济体制改革的进程安排等方面的制约，住房体制一时还不具备商品化、市场化的条件。1991年6月，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发〔1991〕30号文件）中提出：“大力发展经济实用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。到1997、1998年房改的关键时刻，国家意识到在当时的情况下，难以实施房产的完全市场化。市场上的商品房价格与工薪阶层为主的中低收入者的经济承受力差距较大。强行推行房产市场化，必会产生负面效应，于是经济适用房在1998年适时推出。经济适用房建设工程由政府主导，通过采取统一划拨土地、统一规划、免收多项费用、限制利润率等一系列措施来降低成本。严格地讲，经济适用房并非完全意义上的商品房，具有半福利房、半商品房、半计划体制、半市场体制的性质。其经济性指其价格相对于完全意义上的商品房价格，能适应中低收入家庭（主要是工薪阶层）的经济承受能力。
经济适用房制度伴随着住房制度改革进程而产生和发展。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》把“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系”列为我国城镇住房制度改革的一项基本内容和任务。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》更明确提出深化城镇住房制度改革的重要目标之一是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。
经济适用房制度的基本性质与我国城镇住房制度改革的基本目标密切相关。我国城镇住房制度改革的基本任务和目标是:停止福利性的实物住房分配制度，实现住房商品化和市场化，建立与社会主义市场经济体制及我国国情相适应的城镇住房新制度，以不断满足城镇居民的住房消费需求。这决定了经济适用房制度从产生之日起就具备双重属性:一方面，经济适用房是商品房，是房地产市场供应体系的重要组成部分；另一方面，经济适用房是社会保障性住房，是现阶段我国社会住房保障体系的重要组成部分。
4.2需求分析
住房需求主要来自下面三类情况：从没有住房到拥有住房、从拥有住房到拥有更好的住房、从拥有更好的住房到把住房作为投资对象。
随着城市化进程的加快，我国城市人口增长加快。教育体制的改革使得每年有更多毕业生留在城市里，这使年轻人成为购房的主力军；但同时，由于他们刚参加工作收入有限，面对市场房价只能是望洋兴叹，进而产生了对经济适用房的巨大需求。城市化给城市带来了大量的外来人口，该部分人口大部分为民工。他们在城市劳动多年后，对于提升自己的生活质量有迫切心情，鉴于其经济情况也就产生了对经济适用房的巨大需求。经济的长足发展，使家庭越来越小，成员越来越少。很多大家庭往往分成了一个个的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越来越普及。加之80后生育高峰期的年轻人现在即将成家立业，买房也就成了组建新家庭的必要选择。
近年来，随着住房的市场化程度提高，住房价格的攀升和社会各阶层收入差距的加大，国家加大了对房地产市场的宏观调控，提出了加强住房保障，建立以普通商品房为主体、经济适用住房和廉租住房为保障、高档商品房为补充的住房供应体系，并明确了普通商品房用地和90平方米以下户型的比例。应当说，经过多次调整后的住房供应体系目标更加贴近实际，更加符合我国当前两头小、中间大的橄榄型经济状况。但是，由于缺少有效的规划、控制和监督，住房供应市场的现状并不如人意。特别是中小户型普通商品房的供应量偏少，户型偏大致使单套住房平均价格居高不下，加之地方政府住房保障工作存在不平衡、不到位的情况，影响了低收入群体住房条件的改善，社会反响比较强烈
4.3楼盘情况
近几年，重庆市商品房建设逐年加快，新开楼盘数量不断增加，档次也在不断提高，大都朝着花园式、高层次、高标准方向发展。
1）楼盘档次
目前重庆市现有楼盘可用高、中、低三个档次来划分。
○1高档次楼盘：地理位置、周边环境良好，楼层较高(9—26层不等)，建筑材料质量好，房间户型多样，结构合理，物业配套设施齐全，均配有车库、车位，楼间距大，采光良好，绿化覆盖率高。
○2中档次楼盘：地理位置一般，楼层在1－7层左右，个别也有高层，户型结构可以，绿化面积、小区景观稍差，物业管理、配套设施较全。
○3低档次楼盘：地理位置较差，大多处在城市周边，楼层在1－7层不等，楼房间距小，物业管理和配套设施不够全，无车库，无绿化或少绿化，周边公共设施少。这部分楼盘以经济实用房、新农村改造建设房屋居多，适合大部分中低档收入家庭购买。
2）户型面积
由于各楼盘的档次不同，各户型所占比重也各不相同，从40--288m2不等。就中、高档楼盘来看，80m2以下户型较少，约占20％以下;80--100m2约占30％左右，大部分是100m2以上的户型，达到70％左右。
5项目选址及土地利用
5.1项目选址
1）项目位置
该经济适用房开发项目位于重庆市忠县玉屏路。
2）项目周边环境
本项目建成后交通较为便利。项目周边无标志性或特殊建筑。本项目将与周边环境已有建筑物协调一致，且道路绿化合理均衡，满足城市规划要求。

5.建设实施进度安排
5.1项目实施时期的各项工作
为了抓住现时机遇，本项目2011年启动开发，2011年末动工建设，计划建设工期为16个月。2011年3季度：取得土地，方案设计及前期报建；2011年4季度：施工图设计及前期报建手续办理；2012年1季度基础施工及主体施工；2012年4季度：安装工程施工、环境施工并开始预售。项目实施进度表如图所示：

时间

项目
2011年
4季度
2012年
1季度
2012年
2季度
2012年
3季度
2012年
4季度
2013年
1季度
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
拆迁及场地平整

前期及项目报建

勘察设计

基础、地下室施工

主体施工

竣工验收

园林绿化工程

小区配套工程

6.项目投资与收益估算
6.1项目投资估算
期土地征用费用，前期工程费用，建安工程费，基础设施配套费，预备费，税费等。具体投资估算见下表：
项目总投资
序号
项 目
计价量
单价
总价
建面单价
说 明
(万平方米）
(元/m2)
(万元)
(元/m2)
1
土地费用
1.0
1800
1839
450
1800元/m2,按土地面积算
2
前期工程费用
0.3
250
64
16
250元/m2,按土地面积算，包括设计、勘查、人防、可研、招投标费、土地平整等
3
建安工程费
4.0877
3600
14716
735.786
3600元/m2，按建筑规模算
4
基础设施配套费
4.0877
300
1226
300
包括300元/m2，按建筑规模算，包括水电气工程、道路管网、智能化、人防、园林工程等
5
不可预见费
-
-
831
203
1、2、3项和的5%
6
财务费用
-
-
1868
457
1-5项和的10%
7
管理费用
-
-
1027
251
1-6项和的5%
8
营销费用
-
-
865
212
销售收入的3%
9
销售税费
-
-
1586
388
即营业税，销售收入的5.5%

所得税前投资
4.0877

24022
5877
工程量由每个人的“项目拟建规模”确定
10
所得税
-
-
1204
295

费用总额
4.0877
-
25227
6171
工程量由每个人的“项目拟建规模”确定
6.2本项目资金采用自筹资金建设，前期投资使用项目资本金，后期采取融资的方式分期支付工程款。项目融资结构如下图所示：

项目
建设期
2011
2012
2013
贷款

50%
35%
自有资金
100%
50%
65%

6.3项目收益预测
由于尚未进行户型深入设计的原因，其户型构成比例为确定，只能按建筑面积计算测算。本项目的收入主要由销售收入实现的。根据工程所处位置，周围环境和重庆房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为7000/㎡。分四年售完，第一年计划销售15%，第二年计划销售50%，第三年计划销售35%。销售收入估算表如下所示：

销售收入估算表
产品类型
2012
2013
2014
2015
合计
均价
6700
6900
7000
7500
5180
销售进度
15%
25%
35%
25%
100%
销售量（万m2）
0.613155
1.021925
1.430695
1.021925
4.0877
销售收入（万元）
4108
7051
10015
7664
28839

6.4静态利润分析
经济房是以销售居住房为主，当房子完成高层的建设时，就开始建设，刚开始的销售价格为6800元/ ㎡，预期销售24个月，具体的销售汇总表如下所示：

利润表
序号
项目
金额
备注
1
销售收入
28838.7235

2
税前投入
24022

3
税前利润
4816

4
所得税
1204
所得税率25%
5
净利润
3612

6
净利润率（%）
15.04%

6.5动态分析
根据上述数据对睿城房产，做出动态分析计算，计算的结果如下表所示
现金流量及财务分析表
现金流量表
项目
时间（年度）
合计
1
2
3
4
5

1 现金流出
5393
5742
5992
6244
1856
25227
投资进度
25%
25%
25%
25%

100%
1.1建设投资
4669
4669
4669
4669

18676
1.2期间费用
724
847
935
1024
230
3530
1.2.1财务费用
467
467
467
467

1868
1.2.2管理费用
257
257
257
257

1027
1.2.3营销费用
0
123
212
300
230
865
1.3销售税费

226
388
551
422
1586
1.4所得税

1204
0
2 现金流入
0
4108
7051
10015
7664
28839
2.1销售收入
0
4108
7051
10015
7664
28839
3 静态分析

3.1 净现金流量
-5393
-1634
1059
3771
5809
3612
3.2 累计净现金流量
-5393
-7027
-5967
-2197
3612

静态投资回收期
4.58
4 动态分析
折现率9%
4.1 现值
(4948)
(1375)
818
2671
3775
942
4.2 累计现值
(4948)
(6323)
(5505)
(2833)
942

4.3 NPV
942
4.4 IRR
14%
4.5 动态投资回收期
4.75
7、研究结论
该项目符合《重庆市城市总体规划》要求，结合重庆市居民的居住水准及现代生活需求，在规划中提供适应不同消费群体和家庭构成需要的多种套型住宅，满足广大中低收入居民的住房需要；项目的建筑规模合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益，研究结果认为本项目是必要的、可行的。