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商品房买卖协议纠纷审判实务研究

内容摘要: 伴随中国市场经济体制建立, 房地产业发展迅猛, 商品房买卖纠纷也日益凸现, 成为社会矛盾焦点。最高法院《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》实施, 成为法院审理案件依据, 本文从商品房买卖适用范围、 适用处罚性赔偿法律依据、 处罚标准、 适用具体情形及商品房质量索赔、 广告性质认定、 房屋面积计算等难点问题进行了探讨, 方便愈加好地指导审判实践。
关键词: 商品房   双倍赔偿  要约  面积计算
　　伴随中国市场经济体制建立, 房地产业迅猛发展, 商品房买卖纠纷也日益凸现, 成为社会矛盾焦点。最高人民法院在5月公布了《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》（以下简称《解释》）, 该《解释》为人民法院正确、 立刻处理商品房买卖协议纠纷案件, 公平保护当事人正当权益提供了法律支撑和依据。在实践中怎样正确了解和把握这一要求适用, 笔者愿就此略谈浅见, 以与同仁共同研究。
　　一、 适用范围
　　这是适用本《解释》首先要明确前提条件。《解释》第1条对商品房买卖协议作出明确解释, 即商品房买卖协议是指出卖人将还未建成或者已完工房屋向社会销售并转移房屋全部权于买受人, 买受人支付价款协议。《解释》将调整对象明确为因商品房买卖协议发生纠纷案件, 即房地产开发企业建造并向社会公开出售房屋买卖行为, 出卖人主体只限为房地产开发企业。
　　基于上述认识, 在审判审判实践中不难分析出非房地产开发企业建设单位集资房、 房改房; 安居工程等国家对购置对象有限制条件经济适用房; 村民委员会在集体土地上以"旧村改造"名义建设房屋; 原房管局下属房管所以危房改造等名义开发建设房屋; 部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发少许商品房, 虽均向社会出售, 但都不能适用该司法解释。
　　二、 商品房拖延交付
　　（ 1）对"交付使用"了解
　　出卖人认为房屋交付使用就是买受人直接占有使用房屋, 俗称交钥匙, 符合协议法第一百三十三条和第一百三十五条要求, 买卖协议标物全部权通常自交付时起转移; 而买受人则认为, 房屋交付使用不仅是交付房屋占有, 而且还包含交付房屋全部权证书, 这是依据《城市房地产管理法》第六十条、 《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条要求, 不动产房屋全部权则从办理全部权登记手续时起转移, 这也是不动产物权变动公告方法和要件。所以, 房屋全部权就应从办理全部权登记手续时转移。
　　怎样了解商品房"交付"呢？笔者认为, 在法律、 法规和当事人没有尤其约定, 以交钥匙为推行交付义务。假如当事人在协议中明确约定房屋交付使用不仅是转移房屋占有, 还应办理房屋全部权移转登记, 出卖人就应按约定推行义务。所以, 《解释》第11条要求, 对房屋转移占有, 视为房屋交付使用, 但当事人另有约定除外。商品房交付使用后, 根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条要求, 出卖人应该还应该推行在要求时间内帮助买受人办理土地使用权变更和房屋全部权登记手续义务, 并提供必需证实文件。
　　（2）拖延交付之抗辩理由正当性  
房地产开发商抗辩理由首先包含到拖延推行是否要求拖延推行人含有可归责性学理争论。我们认为拖延推行不仅仅是一个从客观角度描述推行状态, 更包含一个责任负担。  
　　拖延交付案件中, 法院对房地产开发商拖延交付之抗辩理由是否成立往往也存在较大分歧。关键表现在两个方面: １．以自然现象形式表现抗辩事由, 即在施工、 验收过程中发生了某种自然现象, 如发生了几级以上台风, 施工不能准期进行, 从而造成了商品房拖延交付。２．以人为原因为表现形式抗辩事由, 即在施工、 验收过程中发生某种外界人为原因, 如正值一年一度高考期间, 政府强制限制噪音, 从而引发商品房拖延交付。笔者认为, 是不能预见、 不能避免并不能克服客观情况, 如地震、 水灾战争等不可抗力造成拖延交付, 可适用免责。影响拖延交付自然现象属于惯常气候现象, 抗辩理由就不成立, 对第２种抗辩理由, 应该注意: 房地产开发商拖延交付是因行政主体行为造成, 假如行政主体行政行为含有社会公益性, 那么应该视为不可抗力, 不组成拖延交付。若买方拒绝受领造成拖延交付, 应该甄别拒绝受领理由正当性。比如, 房地产开发商在交付商品房时必需提供相关完工验收合格材料, 不然买方有权拒收, 房地产开发商仍应负担拖延交付责任。假如延迟交付房屋属于当事人双方在协议中已经约定免责情形, 那么应遵照双方意思表示, 认定不组成拖延交付。  
    （3）违约责任负担  
    拖延交付商品房属于拖延推行, 房地产开发商应负担违约责任。《解释》第十七条要求逾期交付使用房屋, 根据逾期交付使用房屋期间相关主管部门公布或者有资格房地产评定机构评定同地段同类房屋租金标正确定。这是协议法要求违约责任具体化。协议法第一百一十三条采取是可预见性与可得利益应该赔偿相结合标准, 守约方在相同条件下所获取利益来确定应该赔偿可得利益损失。因为商品房作为特殊商品, 有着地段、 种类、 时间差异, 所以, 《解释》对商品房租金期间、 地段、 种类都进行了规范。同时, 应注意假如双方对违约金有约定, 应优先适用约定违约金; 只有在没有约定情况下, 才适用《解释》第十七条要求。  
　　相关违约金计算期限, 我们认为标准上应以约定交房日为违约金计算起算点, 以实际交付商品房为止算点。
　　三、 相关欺诈行为认定和处理。
　　1、 处罚性赔偿责任适用
　　理论界和实务界相关商品房买卖协议能否适用处罚性赔偿责任争论, 关键集中反应在能否适用《中国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第四十九条问题上。务实界持反对意见, 认为传统民法理论民事赔偿关键以赔偿性为主, 且处罚性赔偿关键适适用于侵权责任, 商品房买卖协议不应适用该要求; 学术界则持相反见解。
　　笔者赞同务实见解。商品房买卖数额巨大, 处罚性赔偿将造成双方利益显失平衡, 商品房质量问题可经过瑕疵担保责任制度得到更妥善处理。商品房买卖协议现在不宜直接适用《消法》第四十九条要求, 但可依据该条和《协议法》第一百一十三条所确立处罚性赔偿标准精神, 对商品房买卖协议中一些出卖人违约恶意和欺诈行为有条件地适用处罚性赔偿。理由以下:
　　第一、 出卖人有主观恶意, 完全摒弃了老实信用标准, 严重损害了市场经济交易安全秩序, 它同因客观原因造成协议不能推行情况有本质区分, 对这类行为仅仅依靠赔偿性赔偿不能有效地制裁和遏制出卖人恶意违约和欺诈行为。
　　第二, 从各国对损害赔偿制度审判实践看, 处罚性赔偿以其全方面赔偿受害人损失、 制裁处罚和遏制不法行为等多重功效, 已逐步被英美法系和大陆法系各个国家立法逐步采纳, 并由侵权纠纷向协议纠纷方向延伸和扩展。美国司法部研究资料表明, 1985年至1995年间, 法院将处罚性赔偿责任适适用于协议纠纷中数量是侵权案件3倍。
　　第三, 理论依据。在中国, 《消法》第四十九条首次在立法上确立了处罚性赔偿制度, 随即在《协议法》第一百一十三条协议责任中也明确了处罚性赔偿制度, 另外, 《协议法》第十四条第二款对当事人在协议中约定违约金不是过分高于实际损失也给予认可, 这其中就包含了对违约行为处罚性赔偿。
由此可见, 中国立法对处罚性赔偿适适用于协议责任不是绝对否定, 且含有良好社会基础。这么既注意到依法有效维护买受人正当权益, 又考虑到商品房开发经营过程中实际情况, 有利于促进房地产市场健康发展, 也是符合国际立法趋势和中国目前社会发展需要。
    2、 "双倍赔偿"条件。
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约要负担最高至双倍购房款处罚性赔偿责任, 是《解释》要求中亮点。依据《解释》适用处罚性赔偿标准相关要求, 购房人退房并要求"双倍赔偿"必需符合以下三个条件。  
    第一, 所购房屋必需属于该《解释》调整范围内商品房。《解释》第一条做了明确要求。     
　　第二、 只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用处罚性赔偿。要双倍赔偿, 首先要对欺诈行为认定。从民法上来说, 欺诈是指当事人一方有意编造虚假或歪曲事实, 使表意人陷入误解, 违反真实意思而作意思表示。组成欺诈应含有以下要件: 一是出卖人有恶意违约和欺诈行为; 二是出卖人主观恶意; 三是欺诈行为与买受人陷入错误及其意思表示有因果关系; 四是损害后果。出卖人欺诈和恶意违约必需属于《解释》第八、 九要求适用处罚性赔偿责任五种情形。除此之外违约行为, 如虚假广告、 定金圈套、 质量瑕疵、 逾期办证等, 只能依据协议约定和相关法律要求要求出卖人负担对应违约责任。
　　第三、 必需造成商品房买卖协议被确定无效或者被撤销、 解除, 买受人无法取得房屋。
　　实践中有以下两种情况值得注意: （1）即使出卖人有意隐瞒没有取得商品房预售许可证实事实或者提供虚假商品房预售许可证实, 不过在起诉前取得商品房预售许可证实, 依据《解释》第二条要求, 能够认定协议有效, 买受人也就无法要求其"双倍赔偿"。（2）即使出卖人有意隐瞒所售房屋已经抵押事实或者在商品房买卖协议签订后, 出卖人未通知买受人又将该房屋抵押给第三人, 但事后出卖人能采取对应补救方法, 使买受人行使协议撤销权阻却事由发生, 买卖协议应继续推行, 买受人请求撤销协议、 "双倍赔偿"也不能得到支持。
3、 欺诈行为处理。尽管《解释》对适用处罚性赔偿责任作出了明确要求, 但也为法官裁量案件留有较大空间。《解释》只是说"能够请求出卖人负担不超出已付购房款一倍赔偿责任", 这里面弹性就比较大, "能够"不是"应该", 更不是"必需", "不超出一倍"并不等同于"一倍", "请求"也不是都会"同意"。在具体案件中, 需要法官依据出卖人违约程度、 买受人受损情况来自由裁量。有时可能会裁决"双倍赔偿", 有时也可能裁决赔偿一倍多一点, 或者裁决只退回购房款、 利息及赔偿损失, 不再有其她处罚性赔偿。这种依据案件具体情况由法官自由裁量形成个案差异, 是法律许可。  
　　四、 商品房质量问题怎样索赔
　　（1）因房屋存在质量问题解除协议条件。
　　《解释》第十二、 第十三条要求: 房屋主体质量经判定不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用应解除协议, 现在审判实践中已是共识。但"质量问题"达成什么程度能够解除协议呢？怎样情况是"严重影响居住使用"？该解释可操作性不强, 依靠于法官自由裁量。
　　（2）在保修范围内通常质量问题, 购房人有权要求出卖人负担修复责任。  
　　《解释》第十三条第二款所说质量问题指就是通常质量问题。即是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外、 未严重影响购房人正常居住使用质量问题, 笔者认为包含屋顶、 墙壁漏水、 渗水问题, 室内地坪空鼓、 开裂、 起沙问题, 墙皮、 面砖、 油漆等饰面脱落问题, 厕所、 厨房、 盥洗室、 阳台地面泛水、 积水、 漏水问题, 电线漏电、 灯具坠落、 管道堵塞、 暖气不热问题等等。法院在审理这类纠纷时, 注意保修期从交付之日起计算。因为购房人在接收房屋时对房屋进行必需验收, 这是购房人注意义务。房屋交付使用后在保修期内出现通常质量问题, 在未严重影响正常居住使用情况下, 买受人有权要求出卖人修复。假如质量质量问题在短时间内处理不了, 应要求出卖人负担延期交房责任。所以增加费用, 应该由其负担。
　　（3）因房屋质量严重影响正常居住使用, 购房人能够请求解除协议和赔偿损失。  
　　"严重影响正常居住使用"怎样了解和把握, 法律没有作出具体要求。有些人认为, 商品房正常"居住使用"关键以安全为标准, 只要房屋能安全居住使用, 其它质量问题不会严重影响居住使用; 也有些人认为, "居住使用"不仅以安全为条件, 与房屋价值对应舒适和美观亦是正常居住使用标准, 如房屋不含有与其价值对应舒适和美观程度, 亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种见解。在司法实践中要经过实地勘察或判定进行综合评定。看房屋质量问题是否能够经过修复处理, 经修复后仍然存在严重质量缺点, 无法正常使用, 严重干扰和影响了购房人生活或存在威胁购房人人身、 财产安全原因, 买受人就要理直气壮地提出解除协议, 要求出卖人赔偿损失。  
　　五、 商品房销售广告和宣传资料内容性质认定
　　现在, 商品房90%以上是以广告形式向社会公开出售, 出卖人为了获取高额利润, 就会在宣传广告中夸大渲染, 而在交房时往往又无法兑现, 所以, 商品房销售广告引发纠纷在审判实践中也大量存在。所以, 《解释》第3条专门就商品房销售广告和宣传资料内容认定处理作出了明确要求。笔者认为买受人在商品房销售广告和宣传资料中说明和允诺, 符合以下3个条件, 即可视为要约:
　　1、 该内容是对开发计划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺。如, 广告称房屋为混凝土结构, 居住区有绿地、 电梯、 车库, 健身、 购物、 收视等设施齐全等。
　　2 、 对房屋说明和允诺应具体确定。如, 小区绿化率达成80%、 房屋间距等每单元配有电梯两部等。
　　3、 该说明和允诺对商品房买卖协议签订和房屋价格确定有重大影响。房屋间距、 房屋邻街或邻江邻河, 视线没有阻挡等。只要不符合广告和宣传, 出卖人应负担违约责任。
对销售广告和宣传资料内容问题, 现在审判实践中也已突破传统认识, 开始区分情况给予认定, 并作出变通要求。如广东省高级人民法院《相关协议法施行后认定房地产开发经营协议效力问题指导意见》第24条要求, 商品房售楼广告内容没有在商品房预售协议中约定, 但符合下列情形之一, 该广告内容含有法律约束力: （1）向购房者提供优惠条件或赠予礼品许诺; （2）对商品房外墙或共用部分装饰标准通告; （3）对商品房各组成部分或共用部分使用功效质量陈说; （4）对商品房周围环境质量作出含有明确公建指标说明; （5）其她载有明确指标说明。这值得我们借鉴, 笔者认为这不仅符合协议法要求和客观实际, 也有利于保护买受人权益和规范出卖人经营行为, 建立维护市场诚信制度。
　　六、 商品房面积误差认定处理  
　　１．房屋面积误差认定处理  
商品房实测面积是已完工房屋在产权登记时, 土地房产管理部门审核确定, 出卖人委托测绘单位测量面积未经该部门确定, 不能作为商品房实测面积。出卖人交付使用房屋套内建筑面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖协议约定面积不符, 应依据《解释》第十四条要求处理, 法院应先审查是否有约定, 有约定从约定; 没有约定情况下, 按该条第（１）、 （２）项要求处理。  
　　２．露台、 楼顶平台面积计入房屋买卖协议面积造成误差处理  
　　依据建设部１９９５年制订《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）中相关"建筑面积"要求, 土地房产管理部门审核时, 露台面积是不计入房屋建筑面积。但在商品房销售中, 出卖方已将有使用功效露台面积计入房屋建筑面积, 由此产生了面积误差要求赔偿。这类纠纷不适用《解释》第１４条要求, 应依据建筑物区分全部权和共有权民法理论及双方当事人约定来处理这类面积误差纠纷。假如露台含有独立使用价值（功效）, 含有排她性, 可归买方全部, 依据意思自治和有偿使用标准, 对露台面积可单独计价或不单独计价, 采取合适提升商品房面积售价, 或者按"套"、 "单元"计价一并出售, 这符合老实信用和公平标准; 买方要求退还露台面积房款, 不予支持。 对于不独立使用楼顶平台, 因不含有排她性, 属整幢楼房业主共用, 买方使用时往往会与她人产生纠纷, 买卖双方计入房屋面积进行交易, 损害了其她业主正当权益, 买方要求卖方退还露台房款, 应给予支持。