安吉·阿里拉度假村总体规划说明书.docx
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1、目录第一章 规划总纲11.1 项目背景11.2 规划范围、性质与期限11.3 规划指导思想与原则11.4 规划依据2第二章 旅游发展现状评述32.1 项目地概述32.2 旅游发展现状32.3 旅游发展面临的主要问题3第三章 旅游资源分析与评价43.1 旅游资源概况43.2 旅游资源类型及评价43.3 资源开发条件分析43.4 资源开发的不足之处5第四章 客源市场分析与预测54.1 区域客源市场现状分析54.2 客源市场定位74.3 市场规模预测8第五章 总体布局与分区规划85.1 布局原则85.2 总体布局思路85.3 功能结构85.4 功能分区95.5 分区规划9第六章 形象设计与产品策划1
2、361形象设计1362产品策划14第七章 旅游市场营销策划157.1 广告策划157.2 公共关系157.3 销售促进167.4 电脑网络营销16第八章 环境保护与绿化规划178.1 生态保护规划178.2 景区绿化规划17第九章 支持与保障体系规划189.1 旅游服务设施规划189.2 交通规划189.3 水、电、通讯工程规划199.4 公共信息符号系统规划209.5 旅游商品开发策划20第十章 投资效益估算21101 建设项目投资估算21102投入-产出估算21第一章 规划总纲1.1 项目背景阿里拉梅子湾中国安吉度假村(以下简称梅子湾度假村)位于中国竹乡安吉县的孝丰镇赋石水库西岸,隶属于梅
3、子湾风景区,距离04省道5公里。梅子湾依山傍水,山水之间有沙滩、柳林、梅园,风景如画,环境优美,空气清新,视野开阔,四季气候宜人,是难得的休闲度假胜地,非常适合开发高端休闲度假旅游项目。该区块曾经批准建设梅子湾狩猎场,后由台商开发丽湖沙滩度假项目,由于各种原因投资商于2003年终止了项目开发。此后,根据安吉县人民政府专题纪要(200341号)文件精神,由县旅游局与赋石水库管理局联合收购原丽湖沙滩度假村,并可在现有状况下进行适当改善。2006年6月安吉县人民政府以专题会议纪要(200623号)形式,允许对该区块进行开发,同意将200亩旅游出让土地中的50亩旅游用地调整为住宅用地。2007年2月,
4、安吉县风景与旅游管理局组织专题评审会,通过了梅子湾新生态园项目规划,并以安旅【2007】9号文件批复。安吉县环境保护局安环建【2007】209号文件,根据项目环评报告书结论和省环保局评估中心对项目的专家评审意见,同意梅子湾新生态园项目建设。该项目业主已取得该地块200亩国有出让土地使用权,其中餐饮旅游业用地150亩,住宅用地50亩。梅子湾度假村项目由安吉梅子湾旅游发展有限公司投资兴建。经过一年多时间对国内外市场的深入调查研究和多次实地考察,安吉梅子湾旅游发展有限公司的主要股东MKH集团决定利用梅子湾得天独厚的资源优势,兴建高端旅游度假村。为了开拓国内外高端市场,将梅子湾度假村建设成为世界一流的
5、休闲旅游度假基地,MKH集团诚邀阿里拉酒店管理集团加盟,引进国际现代先进理念和管理方法,从规划设计、施工建设,到经营管理的全过程,坚持高标准、高品位、高质量,着力打造阿里拉品牌在中国的良好形象。2009年10月阿里拉酒店(度假村)集团经过实地考察,同意与MKH集团合作开发阿里拉安吉度假村,两大集团的强强联手,为项目的成功开发奠定了坚实的基础。为了保证梅子湾度假村项目的顺利实施,并保证其在总体开发战略上与安吉县建设“国内一流、国际著名的中国竹乡生态休闲度假旅游胜地,中国竹乡(旅游)第一县”的旅游发展总体目标相统一,业主单位委托本院对梅子湾度假村进行总体规划。1.2 规划范围、性质与期限121规划
6、范围东起赋石水库水域,沿水岸线向北延伸;北至水湾北部半岛山脊线;西至项目区西侧山脊线;南至原射击场接待中心;规划总面积约200亩。122规划性质梅子湾度假村是以赋石水库及梅林、山水风光基地为依托,以原生态乡土文化为特色,以山水观光、滨水休闲、山地度假为主要功能的山水生态型休闲度假村。123规划期限梅子湾度假村总体规划的期限定为2010年2015年,其中20102012年为建设期。1.3 规划指导思想与原则131规划指导思想 l、以优势资源为基础、市场需求为导向、旅游精品为龙头、经济和社会效益为中心,科学引导,突出重点,讲究特色,深度开发,合理布局。 2、旅游资源开发与生态环境保护相统一。可持续
7、发展是新的生存模式和发展模式,要重视梅子湾休闲度假区内自然生态环境(尤其是安吉县主要饮用水源地赋石水库)的保护和开发,以生态环境保护、优化为前提,进行科学开发。3、本规划贯彻“规划应具有指导实践”的理念,把形象塑造与市场营销贯穿规划的各个方面,使规划具有内部一致性、体例完整性和可操作性。4、景区的改造与完善是本规划的着力点。经过前期狩猎场及沙滩度假项目的开发,梅子湾度假村已经初步具备一定的市场知名度和客源群体,本规划旨在对其发展的历程与现状进行细致分析,提出改造措施和未来发展方向,以实现梅子湾度假村的可持续发展。132规划原则l、可持续发展的原则使旅游业的发展与经济和社会发展相协调,把环境保护
8、列为可持续发展的重要内容,提高发展战略的高度,认真贯彻环境保护国策和执行“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”的方针。2、功能协调的原则根据梅子湾度假村开发的实际需要,合理划分功能区,协调发展。以自然风光为基础,挖掘山水文化和梅文化内涵,突出点线面的景观特色;增加参与性旅游项目的设置,重点做好高端休闲度假文章。3、小容量,高档次原则遵循阿里拉度假酒店的一贯风格和经营管理模式,同时充分考虑度假村地理位置的特殊性和生态环境保护的高标准,度假村的发展必须走小容量、高档次的高端休闲度假发展模式。度假村实施封闭式管理,除休度人员外,禁止其他游客进入度假村。充分保证客人度假环境的私密性。4、市场导向的
9、原则根据市场需求,确定景点改造和产品开发的方向,注重市场分析,以此确定景区功能定位。5、依靠科技推动旅游发展的原则加强信息化建设,引进先进的旅游服务技术手段和管理方式。1.4 规划依据1、 浙江省旅游发展规划(2008-2020);2、 浙江省安吉县旅游发展总体规划(修编)(20032020); 3、 安吉梅子湾新生态园建设项目环境影响评价报告;4、 安吉县环境保护规划;5、 安吉县生态示范区建设规划;6、 安吉县人民政府专题会议纪要(【2003】41号)7、 安吉县人民政府专题会议纪要(【2006】23号)8、 安环建(2007)209号安吉县环境保护局关于对安吉梅子湾旅游发展有限公司安吉梅
10、子湾新生态园建设项目环境影响报告书的批复;9、 安吉县“生态立县”实施意见;10、 风景名胜区条例(国务院,2006年12月1日起施行);11、 风景名胜区建设管理规定(建设部,1993848号文件);12、 浙江省风景名胜区管理条例(浙江省人大常委会,1996年7月8日);13、 中华人民共和国环境保护法(国务院,1989年12月26日);14、 中华人民共和国森林法(修订版)(国务院,1998年7月1日);15、 旅游发展规划管理暂行办法(国家旅游局,1999年3月);16、 旅游规划通则(国家标准,GB/T189712003);17、 旅游区(点)质量等级的划分与评定(国家标准,GB/T
11、177751999);18、 风景名胜区规划规范(国家标准,GB502981999)。第二章 旅游发展现状评述2.1 项目地概述211地理位置与自然条件 梅子湾度假村位于浙江省安吉县西部的赋石水库西岸,隶属于孝丰镇行政管辖。项目地东距安吉县城递铺镇约20公里,距离省会杭州约85公里,有省道(04省道)与安吉和杭州相连,交通便利。本规划区地属气候: 属于亚热带季风气候;总特征是: 光照充足,气候温和,雨量充沛,四季分明,春季回暖快,秋季来得早,冬季多严寒。年均气温15.7,年均降雨量12661353mm。区内植被良好,有较大面积的天然次生植被,植被类型呈现中亚热带地带性植被常绿阔叶林。规划区濒临
12、浙北第一水库“赋石水库”,水利风景资源丰富。212社会经济情况梅子湾度假村位于安吉县的经济重镇孝丰镇,该镇于2005年被国家发改委确立为第一批全国小城镇发展改革试点镇,是浙江省中心镇、浙江省文明镇、浙江省教育强镇。2009年,孝丰镇工业企业达到885家,实现工业总产值64.62亿元。景区周边农业区富产有白茶、冬笋、板栗、山核桃等当地特色农产品。213历史文化状况本区所属的孝丰镇民风淳朴,相传历代多孝子,故得孝丰之名。人们安居乐业,辛勤耕作,孝敬父母。二十四孝中的“郭巨埋儿天赐金”、“孟宗哭竹冬出笋”等脍炙人口的故事均出于此。孝丰环城皆山,“凤凰山峙其左,太阳山镇其右,石语山拱于前,大会山障于后
13、”。山峦起伏,地势险要。清时太平军自皖入浙,曾三度入据孝丰,与清廷相持五年之久。孝丰镇还是革命老区,1927年这里诞生了安吉县第一个中共支部老石坎支部。抗战期间是浙西前线心脏地带,当时前后方文职人员、军队车马几乎终日不绝于途。1945年2月至6月新四军苏浙部队向浙西敌后挺进,在孝丰镇及其附近,展开三次反顽自卫战役,取得了最后胜利(现在镇东建有革命烈士陵园,供后人瞻仰)。2.2 旅游发展现状梅子湾度假村项目所在地赋石水库,是国家级水利风景区,在安吉县旅游规划中列为天赋度假区。上世纪90年代中期开始发展旅游业,兴建了天赋度假村、梅子湾狩猎场等休闲旅游项目。在江浙尤其是上海旅游市场,赢得了一定知名度
14、和美誉度。早在本世纪初,年均游客人数已达到5万人次。目前,按照全县旅游发展总体规划要求,为适应市场对高端休闲度假的要求,提升安吉休闲旅游业的品牌,安吉梅子湾旅游发展有限公司与国际度假知名品牌阿里拉酒店管理集团达成合作开发协议,共同建设经营阿里拉安吉度假村。2.3 旅游发展面临的主要问题1、要引进现代旅游观念,吸收同类地区先进经验,坚持资源利用与生态保护并重的原则,在开发建设和经营管理的全过程,切实贯彻节能环保理念。同时,通过高端开发,推动当地经济建设、提升精神文明水平,进而做到可持续发展。2、梅子湾对外交通条件有待改善,在全县旅游业中的定位需进一步明确。第三章 旅游资源分析与评价3.1 旅游资
15、源概况梅子湾度假村内山峦叠嶂,植被茂盛,湖水清冽,空气清新,是大自然的神奇造化,也是生态休闲度假旅游发展的优势所在。区内植被共有三个层次,梅林草地、灌木丛、亚热带阔叶林。3.2 旅游资源类型及评价由于景区体量及旅游资源单体数量较少,本次规划仅以资源组团模式对其旅游资源及其赋存背景进行评价,结果见表3-1。表31 梅子湾旅游资源组团评价表组团名称主要资源点资源特征评价单体基本类型下部亲水景观带赋石水域、水岸林带、沙滩等水域开阔,背西面东,阳光充足,岸线较长,风景优美,亲水休闲空间充足。是梅子湾度假村“山村水”总体格局中的下部景观审美区,是休闲度假的重要景观背景和滨水休闲娱乐活动场所。CDA水生动
16、物栖息地CDC鸟类栖息地FGA水库观光游憩区段FFC港口渡口与码头ACN岸滩中部世外梅园景观区梅园、草地、野山茶、各种野花、各种小型野生动物等。梅园面积较大,梅树生产发育成熟,林下植被多样,整体观赏性强,林间活动空间充足。CAA林地CBA草地CBB疏林草地CCA草场花卉地CCB林间花卉CDC鸟类栖息地DBE物候景观FAF建设工程与生产地FAK景物观赏点上部山地森林景观带常绿阔叶林、竹林、林间花卉、野生动物、地质景观等。开阔的景观视野,优美的森林生态环境,多样的野生动物,宜人的休闲度假及康体娱乐条件,充足的户外运动空间。AAA山丘型旅游地CAA林地CBA草地CBB疏林草地CCA草场花卉地CCB林
17、间花卉CDC鸟类栖息地DAA日月星辰观察地DBB避暑气候地DBE物候景观其他旅游资源主要包括当地土特产品、特色菜食饮品、民俗风情、民间演艺及礼仪活动等。物产丰富、品质优良;浓郁的乡土风情;璀璨的民间艺术;多彩的民间活动等。特产及特色旅游商品白茶、冬笋干、板栗、山核桃、黄酒、杨梅、竹炭、竹纤维、赋石水库野生鱼等;民间工艺品竹根雕、竹编、竹刻、竹工艺品、纸扇等;民间艺术继承吴昌硕大师遗风的民间书画、风光摄影、民间音乐;民俗活动舞蹈、舞狮、犟驴子、旱船、花灯等。3.3 资源开发条件分析1、安吉梅子湾度假村,地处长江三角洲的核心地带,周围城市经济发达,交通便利,距离适中,是大中城市(如上海、南京、苏州
18、、杭州、宁波)短途旅游的较好选择。2、梅子湾度假村以沟谷、坡地类地貌景观为主,植被覆盖率高,人工破坏少,山水相宜,符合城市游客找寻幽静、回归自然的需求。3、梅子湾度假村位于安吉重要饮用水源地赋石水库之滨,生态地位对景区生态文化具有提升作用。4、梅子湾度假村前期基本没有进行大面积的高强度旅游开发,受人为干扰较少,为后面高端休闲度假旅游开发蓄存了良好的资源环境基础。5、梅子湾度假村以生态型休闲度假旅游为主题,抓住了城市居民向往自然的心理。目前生态旅游、低炭旅游、生态休闲度假已经成为国际旅游新时尚,梅子湾休闲准确把握了市场发展趋势,对于后期形象品牌的打造十分有利。3.4 资源开发的不足之处1、对外交
19、通不够便捷。由于度假村所在区域为无人居住区,人类生产生活等活动比较少,其交通可进入性较差。目前只有水路和步行道路可通行。路面尚无法通机动车。这对于后期高端休闲度假市场的进入都是瓶颈因素,需要开发过程中首先予以解决。2、梅子湾度假村的旅游基础服务设施比较薄弱,现有的景区停车场和道路尚不能适应旅游发展的需要。接待服务、食宿娱乐等设施几乎尚是空白,后期开发尚需较大投入。4、梅子湾度假村紧邻安吉重要水源地赋石水库,所以从环境保护、水质保护的要求出发,后期旅游开发过程中的环保投入相对较大,游客规模受到很大限制,对于某些存在潜在污染威胁的项目开发限制较大。第四章 客源市场分析与预测4.1 区域客源市场现状
20、分析4.1.1 客源市场现状1、区域构成安吉游客构成主要是上海、浙江、江苏等周边经济发达地区,其中上海占76.41,江苏占13.59,浙江占10,如图41所示:2、游客构成(1)性别:性别上男女比例大体均衡,男女比例为1:0.8。(2)年龄:青年游客(年龄在2029岁之间)占游客总数的52,中年游客(年龄在3049岁之间)占游客总数的37,老年游客(50岁以上)占游客总数的11,可见藏龙百瀑的旅游市场目标消费者主要是中青年,同时老年游客市场有着较大的发展潜力。(3)文化:从文化水平来看,游客文化水平较高,企事业单位组织的游客占游客总数的86.5,此类游客多为专业/文教科技人员,企事业管理人员和
21、公务员,文化水平普遍在大专以上,因此规划区开发中要重视高文化程度者的需求。3、消费结构安吉县2009年全年接待国内外旅游人数544万人次,国内旅游人数538.21万人次,入境旅游人数5.40万人次,实现旅游总收入22.05亿元,旅游外汇收入1522.06万美元,其中门票收入为0.85亿元,仅占总收入的3.85%。至2009年末,年末全县拥有星级宾馆7家,星级饭店客房总数828间,其他旅游配套及服务设施基本完善,旅游商品开发种类齐全。可以说已经完全走出了粗放式门票经营模式。4、地域结构安吉地区主要客源地为上海、江苏和浙江三地,其中上海是景区最大的客源市场,占旅游总人数的70,其次为江苏,占15,
22、再次是浙江,占10,安徽及其它省市占5。上海、江苏、浙江已成为景区稳定的旅游市场主体。5、阿里拉酒店/别墅客源群体分析新加坡阿里拉酒店管理集团在亚洲、太平洋地区专业经营精品度假村、卓越的酒店和俱乐部。个性化和时尚是阿力拉的特色,绝佳的待客之道擅长营造舒适、放松的环境,创造出独特的旅人经验。公司已持续被旅游媒体认同和定义为最能反映当代生活个性的酒店管理集团。当前,阿里拉酒店管理集团在马尔代夫、巴利岛、中国、泰国、越南、迪拜、斯里兰卡和阿曼等地,正推出新一代高端奢华的度假村品牌-阿里拉别墅度假村。 而梅子湾度假村正是阿里拉酒店集团在中国推出的第一个独立的高端度假村项目,并且与该集团2008年在苏州
23、启动的第一个中国项目中茵太湖度假村俱乐部,可以实现良好的互补与联动。阿里拉选择环境优美、封闭性好的山水环境建设度假村的目的,就是为游客提供小空间、更安静、更私密的休闲度假空间。客人住在酒店或者度假屋里可以享到大都市难以想像的安泰、怡静,置身其中,满耳目都是大自然赋予的天籁清光:鸟儿明快的欢叫、清溪远逝的涛声、清风漫过山林的细语所有的这些,无不让客人赏心悦目。这些度假村也同时配套客人所必需的设施和服务,比如游泳池(别墅度假村甚至是每户独立的游泳池)、美食餐厅、日光浴、管家式服务等,这样的酒店第间客房通常有45位服务人员。所有这些度假环境、设施及配套服务都说明了阿里拉酒店集团在酒店、度假村经营上的
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