民事诉状商品房买卖合同纠纷模板.doc

民事诉状

原告:
被告1:
被告2:
诉讼请求:
1、 依法判定原告与被告1所签署《商品房买卖协议》无效, 责令被告返还原告购房款及与购房相关各项相关费用累计人民币395012元（含公共维修基金和税费在内全部购房款为401701元, 扣除6、 7月份返还原告6689元）, 同时赔偿原告所以所蒙受损失88196元。
2、 依法判定原告与被告2所签署《合作经营管理协议》无效, 责令被告2负担连带责任。
3、 本案诉讼费用全部由被告负担。
事实与理由:
被告1将开发建设“金三角小区1#、 7#楼”（被告1将其命名为“e家家居建材城”）商业用房打包给被告2进行销售。原告于7月1日, 一次性付款401701元, 经过被告2购置了上述-1-238、 -1-239和-1-279共3个商铺。并由原告法定代理人和被告1签署了《商品房买卖协议》, 和被告2签署了《合作经营管理协议》, 合作经营期限自6月1日起至2023年5月31日止。
原告所以掉进了二被告精心设计集资诈骗陷阱, 二被告采取打虚假广告和售后包租、 返本销售、 约定回购、 销售房产份额等违法方法销售“虚拟式产权商铺”。诱骗原告分别与其签署购房协议及合作经营管理协议, 致使原告蒙受了巨大损失。
二被告人存在以下违法事实:
1、 在销售房产过程中, 公布了大量售房广告, 这些广告不仅含有升值和投资回报内容, 如“您投资, 我管理”、 “让您赚省心钱”、 “您不盈利我来赔”, “一次性返租3年直抵首付（每年返8%, 3×8=24%）”、 “最终盈利机会, 10-110㎡, 包租即买即赚”, 而且还含得有约定回购内容, 如“5年租金你来赚, 5年不增值本企业原值回购”, 对于《商品房买卖协议》签署产生了极大影响。
2、 二被告将所开发商业用房分割成600余份进销售, 而且所划分各份额之间没有可供辨识四至界限, 被告1没有根据《商品房买卖协议》第八条、 第九条和第十一条约定向原告进行交付和交接, 在很大程度上是所以所致。这种“虚拟式产权商铺”, 不仅使原告无法支配, 而且给原告和其她购置人之间发生权属纠纷留下了严重后患。
3、 二被告在原告购置商铺之前即已经将商铺租赁给其她商户进行经营, 这种先租后卖行为实为售后包租。
4、 因为被告1没有根据协议约定向原告交付房产, 所以被告2以《合作经营管理协议》为幌子, 于6、 7月返给原告所谓商铺利润, 实为原告购房本金, 应认定为返本销售。而且自8月至今, 被告2未根据约定返还原告所谓利润, 涉嫌抽逃、 转移资金。
5、 被告2法定代表人罗世刚经过个人帐户收取原告购房款, 应认定为非法占有她人财产, 这种以个人帐户收取售房款方法, 为抽逃和转移资金打开了方便之门。
6、 二被告不以销售房产为目, 而是以销售房产份额非法牟取暴利并侵占她人正当财产, 同时, 二被告涉嫌实施价格欺诈。
7、 二被告之间商品房包销关系没有转移产权, 是一个代理关系。被告2违法销售行为, 不仅得到了被告1默认, 而且更得到了《商品房买卖协议》书面认可。二被告以商品房包销为幌子, 采取分别与原告签署协议方法, 企图规避法律, 被告1行为实质上是一个“雇凶犯法”行为, 被告2行为是一个受雇而实施犯法行为。所以, 二被告应该负担共同侵权责任。
8、 二被告在销售房产过程中刻意隐瞒了商品房包销这一事实, 也没有根据法律要求向原告出示《商品房预售许可证》和建设部《商品房预售管理措施》。原告是在8月知道本身正当权益受到不法侵害以后, 其她买受人经过人民网向省委书记和省长进行反应, 贵州省国资委在网上进行官方回复, 才知道二被告之间签署商品房包销协议这一事实。所以二被告存在隐瞒事实真相有意。
9、 被告2与原告所签署《合作经营管理协议》带有极大欺骗性。一是原告在与被告1签署《商品房买卖协议》之前, 二被告就已经将商铺全部招租出去, 根本不存在原告委托被告2“对该商业用房进行整体经营管理等业务”事实。二是被告2已经非法占用了原告6月至5月31日期间资金。三是被告2引诱原告签署该协议目是为了给原告造成十年稳定收益假象, 其中相关违约责任第十一条第（五）项“不管经营情况怎样, 乙方（即被告2）应按协议约定按时支付甲方应分配利润, 每延迟一日应按甲方应分得月利润5%向甲方支付违约金”即是铁事实证据。其最终用意就是打消原告签署《商品房买卖协议》顾虑, 诱骗原告放心购置商铺。而其中“每延迟一日应按甲方应分得月利润5%向甲方支付违约金”却得不到法律支持。被告2以事实施为证实了《合作经营管理协议》欺诈性, 其自6月份开始向原告返还所谓商铺利润起就一直违约, 而且从8月至今长达10个月时间分文未返。
二被告行为违反了国家建设部《商品房销售管理措施》第十一、 十四、 十五条, 《中国广告法》第二十六条, 《中国协议法》第七条、 第四十二条、 第五十二条、 第八十条, 《中国民法通则》第四条、 第六条、 第七条、 第四十九条、 第五十五条、 第五十八条, 第九十一条, 《最高人民法院相关落实实施《中国民法通则》若干问题意见（试行）》第68条。《中国价格法》第七条、 第十三条、 第十四条, 最高人民法院《相关审理非法集资刑事案件具体应使用方法律若干问题解释》相关条款要求。并已经涉嫌违反《中国刑法》第一百七十六条、 第一百九十二和第二百二十二条之要求。
原告不得不向人民法院陈说事实, 主张本身正当权益, 请求人民法院依法判定原告与被告1所签署《商品房买卖协议》无效, 同时, 依法判定原告与被告2所签署《合作经营管理协议》无效, 并判决二被告负担共同侵权责任, 返还原告购房相关款项, 赔偿原告所以所遭受损失。

此致: 人民法院
具状人:
年 月 日

民事诉状补充材料

一、 相关销售房产份额事实认定和法律依据:
（一）事实依据:
《商品房买卖协议》附件1房屋平面图（房产分层图）以铁事实证实, 房产份额划分系被告1所为, 被告2是依据被告1所作份额划分进行房产销售。被告1到产权监理部门办理协议立案、 产权登记事实深入证实了销售房产份额违法行为系被告1所为。
（二）法律依据:
依据《中国物权法》第三十九条对全部权法律要求, 全部权是“全部权人对自己不动产或者动产, 依法享受占有、 使用、 收益和处分权利”。对不动产分割属于一个处分权, 被告1拥有未售出房产全部权, 所以才拥有份额划分权。
二、 相关二被告采取售后包租销售房产事实认定和法律依据。
（一）事实依据:
1、 二被告在原告购置商铺之前即已经将商铺租赁给其她商户进行经营, 这是不容反驳事实。
2、 在与原告签署《商品房买卖协议》之前, 对商铺租赁权依法应属于被告1全部, 被告2对商铺租赁应该认定为得到了被告1认可。
3、 二被告早在该房产还未完工时起, 就已经采取售后包租方法进行销售。
（二）法律依据:
1、 依据《中国物权法》第三十九条对全部权法律要求, 全部权是“全部权人对自己不动产或者动产, 依法享受占有、 使用、 收益和处分权利”。租赁权是基于全部权而存在一个权利, 被告1拥有未售出房产全部权, 所以才拥有租赁权。被告2对未售出房产租赁, 系得到了被告1认可, 应依法认定售后包租行为系二被告共同所为。
2、 依据《商品房销售管理措施》第十一条“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租方法销售未完工商品房”, 第四十五条 “本措施所称售后包租, 是指房地产开发企业以在一定时限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房方法销售商品房行为”。二被告已经违反了上述要求。
三、 相关二被告采取返本销售违法售房事实认定和法律依据。
（一）事实依据:
1、 被告2基于与被告1之间商品房包销协议而存在委托代理关系, 收取了买受人购房款, 而且获取了扣除包销总价和销售成本之外巨额暴利。为预防被人识破骗局, 被告1玩“雇凶犯法”、 “李代桃僵”和“金蝉脱壳”把戏, 由被告2以自己名义替换被告1将买受人购房款按季度返还给买受人, 而且还在《合作经营管理协议》中冠以“商铺利润”之名以掩盖其返本销售欺诈本质。正是这最狠毒阴损一招, 将买受人逼进了维权“死胡同”, 历经300多天艰苦维权至今仍然四处受阻。
2、 买受人与被告2所签署《合作经营管理协议》带有极大欺骗性。一是买受人在与被告1签署《商品房买卖协议》之前, 二家企业就已经将商铺全部招租出去, 根本不存在所谓委托 “对该商业用房进行整体经营管理等业务”事实。二是被告2诱骗买受人签署《合作经营管理协议》目是为了给原告造成十年稳定收益假象, 其中相关违约责任第十一条第（五）项“不管经营情况怎样, 乙方（即被告2）应按协议约定按时支付甲方应分配利润, 每延迟一日应按甲方应分得月利润5%向甲方支付违约金”即是铁事实证据。其最终目就是打消买受人签署《商品房买卖协议》顾虑, 诱骗买受人放心购置商铺。而其中“每延迟一日应按甲方应分得月利润5%向甲方支付违约金”大大超出了法律所支持限额标准。
3、 被告2明明在《合作经营管理协议》中约定了“不管经营情况怎样, 乙方应按协议约定按时支付甲方应分配利润, 每延迟一日应按甲方应分得月利润5%向甲方支付违约金”, 却以商铺收不到租金为由, 自6月份起就未正常推行协议, 甚至于自8月至今长达10个月时间断然毁约而未向任何买受人作出解释。
法律依据: 1、 依据《中国物权法》《中国物权法》第三十九条全部权是“全部权人对自己不动产或者动产, 依法享受占有、 使用、 收益和处分权利” 要求, 被告1与被告2之间商品房包销协议关系并没有转移全部权, 所以, 销售权应该为被告1全部, 被告2是依商品房包销协议关系而实施了委托代理销售行为。
2、 依据《商品房销售管理措施》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售方法销售商品房”, 第四十五条 “本措施所称返本销售, 是指房地产开发企业以定时向买受人返还购房款方法销售商品房行为”, 被告1委托被告2采取把返本销售方法销售其房产违反了上述要求。
3、 依据《最高人民法院相关审理非法集资刑事案件具体应使用方法律若干问题解释》第一条和第二条第（一）款, 和《最高人民法院 最高人民检察院 公安部相关办理非法集资刑事案件适使用方法律若干问题意见》第四项之要求, 被告1和被告2组成了共同犯罪。
四、 相关二被告采取约定回购违法销售房产事实依据和法律依据。
（一）事实依据:
1、 被告所公布售房广告中有具体明确升值回购内容“您投资, 我管理”、 “让您赚省心钱”、 “一次性返租3年直抵首付（每年返8%, 3×8=24%）”、 “最终盈利机会, 10-110㎡, 包租即买即赚”“5年租金你来赚, 5年不增值本企业原值回购”、 “您不盈利我来赔”。
2、 《商品房买卖协议》补充协议第三条即使对广告等作出了约定, 不过补充协议应该经协议双方签字认可, 该补充协议没有经过双方签字盖章, 所以应该依法认定为无效。上述广告内容即使未写进《商品房买卖协议》, 不过应该依法认定为协议关键条款。
3、 广告上同时有二被告名称出现, 应该依法认定为二被告共同所为。
（二） 法律依据:
1、 依据《中国协议法》第十四条 “要约是期望和她人签订协议意思表示, 该意思表示应该符合下列要求: (一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺, 要约人即受该意思表示约束”。
第十五条“要约邀请是期望她人向自己发出要约意思表示。寄送价目表、 拍卖公告、 招标公告、 招股说明书、 商业广告等为要约邀请。商业广告内容符合要约要求, 视为要约”。
2、 《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第三条“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请, 不过出卖人就商品房开发计划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定, 并对商品房买卖协议签订以及房屋价格确定有重大影响, 应该视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖协议, 亦应该视为协议内容, 当事人违反, 应该负担违约责任”。
3、 《商品房销售管理措施》第十四条 “房地产开发企业、 房地产中介服务机构公布商品房销售宣传广告, 应该实施《中国广告法》、 《房地产广告公布暂行要求》等相关要求, 广告内容必需真实、 正当、 科学、 正确”。
　　第十五条“房地产开发企业、 房地产中介服务机构公布商品房销售广告和宣传资料所明示事项, 当事人应该在商品房买卖协议中约定”。
4、 中国广告法第二十六条“房地产广告, 房源信息应该真实, 面积应该表明为建筑面积或者套内建筑面积, 并不得含有下列内容: （一）升值或者投资回报承诺”。
五、 相关二被告不以销售房产为目, 而是以销售房产份额非法牟取暴利并侵占她人正当财产, 含有价格欺诈行为事实依据和法律依据。
（一）事实依据:
1、 依据其她买受人从市公安局经侦支队得到价格信息, 二被告之间商品房包销价格为每平方米4880元, 而二被告销售给原告及其她买受人价格最高为每平方米28000余元, 最低为5800元。同一楼层不一样内商铺差价也超出1倍。
2、 二被告以个人帐户收取原告及其她买受人购房款, 为抽逃和转移资金大开方便之门。
3、 二被告给原告及其她买受人开具全部是收据而没有开具发票, 脱离了税务部门监管, 为其做“账外账”, 抽逃和转移资金做好了充足准备。
（二）法律依据:
1、 《中国价格法》第十四条 “经营者不得有下列不正当价格行为: （一）相互串通, 操纵市场价格, 损害其她经营者或者消费者正当权益; （三）捏造、 散布涨价信息, 哄抬价格, 推进商品价格过高上涨; （四）利用虚假或者使人误解价格手段, 诱骗消费者或者其她经营者与其进行交易; （六）采取抬高等级或者压低等级等手段收购、 销售商品或者提供服务, 变相提升或者压低价格; （七）违反法律、 法规要求牟取暴利; （八）法律、 行政法规严禁其她不正当价格行为”。
六、 相关二被告以签署商品房包销协议为借口, 企图逃避法律责任而无法逃避事实依据和法律依据。
（一）事实依据:
被告1明知采取虚假广告和售后包租、 返本销售、 约定回购、 销售房产份额为国家法律所严禁, 为了达成既非法销售房产、 又规避法律责任目, 被告1与被告2合谋采取签署商品房包销协议, 由被告2实施违法售房。然而, 正所谓“法网恢恢, 疏而不漏”, 二被告必需为此负担共同法律责任。
1、 商品房包销协议是二被告之间签署协议, 不能约束协议之外第三人。
2、 二被告在销售房产过程中, 并未向原告及其她买受人出示或通知她们之间签署商品房包销协议, 所以不能对抗原告及其她买受人。
3、 被告2是否含有销售商品房相关许可或资质, 需要经过深入确定。
（二） 法律依据:
1、 依据《中国物权法》第三十九条对全部权法律要求, 全部权是“全部权人对自己不动产或者动产, 依法享受占有、 使用、 收益和处分权利”。本案中, 二被告之间商品房包销行为并没有转移所销商品房全部权, 而销售行为是对商品房处分行为, 没有全部权哪里来处分权。所以, 《商品房买卖协议》所指向房产销售权仍为被告1全部, 《商品房买卖协议》中出卖人一方为被告1, 被告1出面办理预售许可证、 协议立案和产权转移登记等, 也是基于上层法律而负担义务。
2、 《中国民法通则》第六十三条“公民、 法人能够经过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内, 以被代理人名义实施民事法律行为。被代理人对代理人代理行为, 负担民事责任”。
第六十六条“没有代理权、 超越代理权或者代理权终止后行为, 只有经过被代理人追认, 被代理人才负担民事责任。未经追认行为, 由行为人负担民事责任。本人知道她人以本人名义实施民事行为而不作否认表示, 视为同意”。
二被告之间商品房包销关系符合上述法律要求代理特征, 应依法认定为代理关系, 即被告2代理被告1销售其房产。被告2违法销售房产事实已经得到了被告1认可。
3、 《中国协议法》第九条“当事人依法能够委托代理人签订协议”。
第七十九条“债权人能够将协议权利全部或者部分转让给第三人, 但有下列情形之一除外:
(一)依据协议性质不得转让;
(二)根据当事人约定不得转让;
(三)依据法律要求不得转让。
第八十条　债权人转让权利, 应该通知债务人。未经通知, 该转让对债务人不发生效力。
第三百九十六条 委托协议是委托人和受托人约定, 由受托人处理委托人事务协议。
二被告之间商品房包销协议符合委托协议特征, 是一委托代理关系。被告1基于商品房包销协议, 将商铺销售权转让给被告2; 被告2基于商品房包销协议委托, 以被告1名义代理销售被告1房产, 由被告1盖章认可。签署《商品房买卖协议》时, 二被告均未如实向原告通知其二者之间存在商品房包销协议关系, 所以该转让依法不能对原告产生效力, 被告1依法应该对被告2所实施委托代理行为负担法律责任, 被告2必需负担共同侵权连带责任。
依据《商品房买卖协议》第十二条“出卖人确保销售商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因, 造成该《商品房买卖协议》不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷, 由出卖人负担全部责任”。本案中, 被告1即使推行了立案和产权登记相关义务, 不过, 这种立案和登记是在相关部门违反前述国家相关法律法规情况下受理, 应该依法认定为不含有正当性。而且实际上已经发生了上述纠纷, 所以, 被告1也必需负担责任。
七、 相关《合作经营管理协议》无效事实依据和法律依据。
（一）事实依据
1、 《合作经营管理协议》和《商品房买卖协议》之间关系, 是副协议与主协议关系, 主协议无效, 副协议当然无效。
2、 《合作经营管理协议》是被告2为诱骗原告购置商铺、 与被告1签署《商品房买卖协议》而设置圈套, 其中相关条款含有显著欺诈性, 原告在诉状中已经作了叙述。
3、 被告2已经用事实和行为拒绝推行协议约定, 组成了欺诈事实, 所以无效。
（二）法律依据
1、 《中国民法通则》第五十八条 下列民事行为无效:
（三）一方以欺诈、 胁迫手段或者乘人之危, 使对方在违反真实意思情况下所为;
　　（四）恶意串通, 损害国家、 集体或者第三人利益;
　　（五）违反法律或者社会公共利益;
　　（七）以正当形式掩盖非法目。
无效民事行为, 从行为开始起就没有法律约束力。
2、 《最高人民法院相关落实实施《中国民法通则》若干问题意见（试行）》68．一方当事人有意通知对方虚假情况, 或者有意隐瞒真实情况, 诱使对方当事人作犯错误意思表示, 能够认定为欺诈行为。
3、 《中国协议法》第五十二条 有下列情形之一, 协议无效:
(二)恶意串通, 损害国家、 集体或者第三人利益;
(三)以正当形式掩盖非法目;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、 行政法规强制性要求。
第五十三条 协议中下列免责条款无效:
(一)造成对方人身伤害;
(二)因有意或者重大过失造成对方财产损失。
第五十六条 无效协议或者被撤销协议自始没有法律约束力。
八、 二被告上述打虚假广告、 采取售后包租、 返本销售、 约定回购和销售房产份额行为, 同时涉嫌违反了最高人民法院《相关审理非法集资刑事案件具体应使用方法律若干问题解释》, 最高人民法院、 最高人民检察院和公安部《相关办理非法集资刑事案件适使用方法律若干问题意见》相关条款要求, 已经涉嫌《中国刑法》第一百七十六条、 第一百九十二条、 第二百二十二条要求犯罪。
九、 相关损失赔偿计算事实依据和法律依据。
（一）事实依据
1、 原告累计支付全部购房款401701元, 其中290000元为向钟山区农村信用合作联社大河信用社办理抵押贷款, 一年期贷款月利率为8.5%0, 展期一年, 利率为9.225%0。所以, 以月利率9.225%0计算被告占用原告全部资金占用费, 根据占用时间730日进行计算。资金占用费计算金额以下:
（1）6月29日至6月28日期间资金占用费:
401701×9.225%0×12=44468（元）
（2）被告2于6、 7月返还原告本金6689元6月29日至6月28日期间资金占用费:
（401701-6689）×9.225%0×12=43728（元）
二被告应支付原告资金占用费累计: 44468+43728=88196（元）
（二）法律（政策）依据
1、 《中国民法通则》第六十一条 民事行为被确定为无效或者被撤销后, 当事人因该行为取得财产, 应该返还给受损失一方。有过失一方应该赔偿对方所以所受损失, 双方都有过失, 应该各自负担对应责任。
2、 《中国协议法》第五十八条 协议无效或者被撤销后, 因该协议取得财产, 应该给予返还;不能返还或者没有必需返还, 应该折价赔偿。有过失一方应该赔偿对方所以所受到损失, 双方都有过失, 应该各自负担对应责任。
十、 相关《商品房买卖协议》约定仲裁条款无效事实依据和法律依据。
（一）事实依据
1、 二被告签署商品房包销协议转让销售权事实不在《商品房买卖协议》所约定仲裁范围内。
2、 原告与被告2所签署《合作经营管理协议》不在《商品房买卖协议》所约定仲裁范围内, 而且原告与被告2约定争议争议处理方法为向人民法院起诉。
3、 二被告侵权行为超出了一般协议纠纷和财产权纠纷范围, 已经涉嫌犯罪。
（二）法律依据
1、 《中国仲裁法》第十七条 有下列情形之一, 仲裁协议无效:
　　（一）约定仲裁事项超出法律要求仲裁范围;
　　（三）一方采取胁迫手段, 迫使对方签订仲裁协议。

原告:
月 日