中原连云港宋跳项目策划案.pptx
《中原连云港宋跳项目策划案.pptx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《中原连云港宋跳项目策划案.pptx(56页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、宋跳项目宋跳项目宋跳项目宋跳项目策划案策划案策划案策划案连云港锋尚凯捷利置业有限公司上海中原郊区成片土地开发所产生的规模经济效应催生了大盘,但大盘开发到一定规模,由于对公共配套、商业设施、物业管理和公共安全等社区要素的必然要求,就使得开发商无可避免地执行了政府的职能但是以商业利润为主导的企业行为与以财政税收为主导的政府行为,有着本质的不同,其主要表现为有些开发商理念往往都是停留在产品力层面,择取其所需要的开发资源引言 几千年的中国传统居住方式主要是以家庭为单位的居住方式,缺少私秘空间。当市场经济突然来到,人们之间的关系急剧的走向另一个极端,即完全隐私。邻里之间互不认识,不打招呼,人们自己隔离了
2、自己但它并不是终极的生存状态。因为如果没有了邻里的守望,没有了公共空间的生活,人是孤独的,而且加大了生活的成本人最合适的状态应是既尊重隐私,又有公共空间、社交生活。还有一些半公共的自娱自乐的活动,以居民参与、居民共建为前提引言 思 路 决定出路市场要素市场定位项目背景概述外部条件地块要素开发商要素产品定位营销推广一切从地块出发一切从地块出发一切从地块出发一切从地块出发N371.4亩298.95亩82.8亩旺旺旺旺310亩亩千叶千叶429亩亩淮工东港学院化工公司地块先天不足,决定我们地块先天不足,决定我们非高端产品!非高端产品!规模优势、集中开盘、亦敌亦友!规模优势、集中开盘、亦敌亦友!后天魅力
3、型定位主题!后天魅力型定位主题!外向型个性!外向型个性!有形价值缺乏,充分发挥无形价值和附加值!有形价值缺乏,充分发挥无形价值和附加值!配套功能需要自给自足!配套功能需要自给自足!思考的延续思考的延续地块策略思考发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考阅阅 读读 连云港连云港Reading lianyungv名胜古迹 花果山、明朝鼓楼、东海第一温泉v传世瑰宝 吴承恩的西游记、李汝珍的镜花缘v人杰地灵之邦 孔子、秦始皇、陶渊明、李白、苏东坡、石曼卿、沈括、李清照、吴敬梓、林则徐、朱自清等诸多遗迹。v连云港历史人文p连云港秦设
4、朐县,唐建海洲,素有“东海名郡”之美誉 发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考连云港连云港 地地 位位Lianyung status v新亚欧大陆桥东桥头堡、国家首批沿海开放城市、全国十大海港城市、中国优秀旅游城市 v在2004年底,GDP总值达到416.36亿元,同比去年增长了13.9,创历史新高,增长比例排全省第七,但其总值排名十二,位居倒数第二名。v连云港市2004年城镇居民的可支配收入达到8872元,排名全省第九,低于全省平均水平10482元,同比上年增长14,增幅排名第七v城镇固定资产增长幅度缓慢,增幅排末位,
5、投资总值也只是全省倒数第三 发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考连云港连云港 发发 展展LianyunG ADVANCE江苏省未来经济增长极:江苏省未来经济增长极:承托城市未来希望的承托城市未来希望的滨海新城滨海新城支撑城市经济腾飞的支撑城市经济腾飞的产业基地产业基地带动区域经济发展的带动区域经济发展的枢纽大港枢纽大港 发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考连云港连云港 发发 展展LianyunG ADVANCE整体空间结构整体空间结构:“一体两
6、翼、组团递进、三极拉动、重点突破一体两翼、组团递进、三极拉动、重点突破”一体:围绕北固山形成城市功能主体 两翼:柘汪、海头、灌河口 三极:新海城、滨海新城、赣榆县城 重点突破:建设滨海新城发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考连云港连云港 发发 展展LianyunG ADVANCE向东开发桥头堡向东开发桥头堡新海城新增长极新海城新增长极城市的精英领地城市的精英领地未来的宜居新城未来的宜居新城 新医药产业基地新医药产业基地高新技术产业区高新技术产业区宋跳项目宋跳项目临港产业区临港产业区出口加工区出口加工区发展前景发展前景整
7、体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考连云港房地产市场概况2003年6月,央行121号文件关于进一步加强房地产信贷业务的通知2004年4月,国家开始宏观调控;房地产开发自有资金比率提高到35。2004年8月,国土资源部发文要求所有经营性土地必须招拍挂。2004年10月,中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率。2005年起,中央长达九年的积极财政政策转为稳健的财政政策2005年3月,央行调整个人住房贷款政策,3月国务院颁布国八条,5月七部委颁布铁八条,6月江苏颁布省八条楼市急涨转停炒房客基本灭绝,投资客减少,市场房炒房客基本灭绝,投资客
8、减少,市场房产价格暴涨现象已不复存在产价格暴涨现象已不复存在发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考2002年“建筑年”2003年“环境年”2004年“大盘年”2005年“概念年”连云港房地产市场概况房地产市场渐趋理性,理性的购房客群将更注重房产的性价比以及开发商的品牌和信誉,在现实说服力还没有到来前,房地产市场已经进入了概念时代。发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考连云港房地产指标分析供需关系:目前供需基本平衡、需求略大于供应的发展 阶段价格关系
9、:价格已趋平稳,上涨空间不足;土地供应呈几何数增长开发区短期将供应空缺开发区长期将供大于求发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考整体市场供应情况分析表(源于实地市场调研)国中观点:国中观点:近半年内的房产市场仍然集中在新浦市区内半年至一年半内,房产市场重心将向开发区转移一年半后,东部房产市场将引领整个连市房地产的发展连云港整体市场分析发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考整体市场吸纳情况分析表(源于实地市场调研)国中观点:国中观点:随着东部开发,连
10、市第二波开发热潮即将启动,本案应快速开发,抢占先机;对于本案,建议契合概念时代,以品质包装概念,打造宜居城市,从而引领市场。连云港整体市场分析发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考整体市场j价格情况分析表(源于实地市场调研)国中观点:国中观点:价格涨幅过快,高品质支撑价格走高;价高楼盘销售趋缓,价格涨幅将趋缓;宋跳虚沟板块开发,楼盘价差会拉大;快步开发策略有效抵挡未来竞争风险;目前来看,26002800元/平米左右产品市场最畅销,参考久和,其价格的上升空间非产有限,加上旺旺的现房销售策略,强势概念包装将更具备竞争力价格跟
11、随策略,低开高走将有利竞争连云港整体市场分析发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考整体市场j户型总价情况分析表(源于实地市场调研)国中观点:国中观点:参考未来的价格预计和市场情况,35万以内的总价是本案介入最佳区域;二房市场的需求仍处于上升空间,从市场角度出发,本案可以选择的空间不超过30,并与高层住宅结合,总价可以降低到30万元以内。连云港整体市场分析发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考国中观点:国中观点:2005年上半年,连云港市市区二手房交
12、易总面积为38.85万平方米,3198宗,交易金额为7.96亿元,成交量分别比2004年上半年同期增加53.38%,比2004年下半年同期增加26.29%二三级市场联动理想。连云港整体市场分析发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考项目客群特征:本土情结、迁移量少项目客群特征:本土情结、迁移量少发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考3200元/平米40万元25003200元/平米3040万元20002500元/平米2030万元中端客群 中高端客群高端
13、客群总价和单价总价和单价 在售楼盘客群体量在售楼盘客群体量发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考对总房价的需求在3040万的接受度最高,未来将会回落到35万以下;客群主力:商业贸易类、金融保险类、政府机关部门等高收入群体;单价2600-3000元/平米是主要承受范围,3000元/平米以上将是一个价格的分水岭;目前面积需求集中在120-140平米,未来将会回落100120平米;小高层的抗性普遍存在,目前接受度是多层的一半投资趋势加强,改善型购房仍居首位价格和房型是高敏感度区 未来的客群普遍特征:未来的客群普遍特征:发展前景
14、发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考SWOT分析Strength Opportunity Threat 优势机会风险 居住氛围未成 环境有待改善 高层抗性存在 外地客群偏少 现实配套不足 整体板块前景 市场短期空缺 切入时机领先 适宜跟随策略 土地推盘量大 宏观政策调控 长期竞争激烈Weakness 劣势 山水景观优越 占据发展前沿 企业发展支撑 规模开发拢市 大盘开发优势项目发展策略项目发展策略 发挥优势、规避劣势、抓住机会、避免威胁发挥优势、规避劣势、抓住机会、避免威胁树立项目形象,从产品和营销两方面确立本项目的市场地位;
15、把握楼盘推出时机,在市场上扬之时推案,在结案前完成预定目标;以宜居城市的国际形象入市,注重展示,营造氛围,提升楼盘价值。整合项目资源,全面树立项目差异化形象。发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考 引领区域市场,全面提升新海城中引领区域市场,全面提升新海城中产阶层生活品质,国际宜居人文社区产阶层生活品质,国际宜居人文社区项目市场定位定位阐释以客户的需求为导向满足中产生活为目标以高性价比为优势、精致产品为卖点以新产品主义企业品牌形象为依托,全面树立区域领导者的市场形象发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群分析宏观背景
16、宏观背景项目定位项目定位营销策略营销策略地块思考地块思考客群定位 客群特征:年客群特征:年收入在60000元以上的核心家庭;非体力劳动者,主要是大中企业及小型私营企业的管理层、政府部门公务员、教师、金融、贸易、传媒、高科技、咨询服务业等行业的从业人员,追求居住环境、追求生活品位的城市精英阶层及中高收入阶层“城市中坚、精英阶层城市中坚、精英阶层”偶得客户群偶得客户群 游离客户群游离客户群重点客户群重点客户群核心客户群核心客户群新浦的中高收入群体(50 65%)下级县市的富裕群体(10%-15%)外来投资兼自主客群(510)开发区企业员工和(1520%)发展前景发展前景整体市场整体市场客群分析客群
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 中原 连云港 项目 策划
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【可****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【可****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。