转租合同中次承租人如何规避风险模板.doc

转租协议中次承租人怎样规避风险

案情回放: 10月5日, 黄某与航洋企业签署场地租赁协议, 租期三年年, 协议期限自10月5日至10月5日, 双方未对转租条款作出约定。5月1日, 黄某将该场地转租给第三方徐某, 并签署了租赁协议, 租期到10月5日止。1月, 航洋企业以黄某私自转租协议为由欲解除与其租赁协议, 并要求徐某搬出租赁场地, 故产生纠纷。
法律剖析:
一、     出租人要求单方解除协议理据:
承租人要转租协议必需经出租人同意, 不然出租人能够单方解除协议, 要求承租人负担违约责任并要求次承租人返还租赁物。依据《协议法》第224条第一款“承租人经出租人同意, 能够将租赁物转租给第三人。承租人转租, 承租人与出租人之间租赁协议继续有效, 第三人对租赁物造成损失, 承租人应该赔偿损失。”及第二款“承租人未经出租人同意转租, 出租人能够解除协议。”之要求, 承租人转租协议必需经出租人同意, 不然, 承租人私自转租行为属于无权处分, 该协议处于效力待定中, 只有事先经过出租人同意或事后得到出租人追认该转租协议才有效。就出租人与次承租人关系而言, 次承租人租赁权不得对抗出租人, 在出租人终止租赁关系时, 出租人能够直接向次承租人请求返还租赁物。
    二、 相关次承租人提出抗辩理据。
1、 转租协议不含有协议法中协议无效条款, 也不违反协议法中严禁性要求, 应该属于有效协议。
中国协议法第五十二条明确要求, 有下列情形之一, 协议无效: “（一）一方以欺诈、 胁迫手段签订协议, 损害国家利益; （二）恶意串通, 损害国家、 集体或者第三人利益; （三）以正当形式掩盖非法目; （四）损害社会公共利益; （五）违反法律、 行政法规强制性要求。”转租协议由平等民事主体签署, 系双方意思真是意思表示, 也不属于协议无效情形及不违反法律、 行政法规严禁性要求, 而中国协议法将协议无效情形明确限制在上述几项条款之中, 能够是严格限制协议无效组成, 故转租协议除非违反法律、 行政法规强制性要求, 不然是正当有效。
2、 承租人未经出租人同意转租, 依据协议相对性, 出租人只能向承租人主张违约责任, 而不能把租赁协议认定为无效, 也不能认定转租协议无效。
     《协议法》第二百二十四条要求: “承租人经出租人同意, 能够将租赁物转租给第三人。承租人转租, 承租人与出租人之间租赁协议继续有效, 第三人对租赁物造成损失, 承租应该赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租, 出租人能够解除协议。”由该条法律要求能够看出, 承租人转租租赁物时需经出租人同意, 但如未经出租人同意而转租, 出租人只能行使单方解除权, 而不能当然把租赁协议归于无效。此时形成是两个法律关系, 即承租人与出租人之间协议、 承租人与次承租人之间租赁协议。在转租情况下, 次承租人如组成违约, 依据协议相对性, 出租人只能向承租人主张违约责任, 而承租人若组成对出租人违约, 当然也有出租人向承租人主张, 而不能向次承租人主张。故出租人不能主张租赁协议、 转租协议无效, 当然也没有协议归于无效返还财产、 赔偿损失等后果了。
3、 出租人未提出异议也是转租协议有效法定依据。
依据《最高人民法院相关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》第十六条要求: “出租人知道或者应该知道承租人转租, 但在六个月内未提出异议, 其以承租人未经同意为由请求解除协议或者认定转租协议无效, 人民法院不予支持。”能够看出, 出租人若在法定除斥期间6个月内对转租协议未提出异议, 不能请求解除租赁协议或要求法院认定转租协议无效。即使退一万步来讲, 出租人在6个月内对转租协议提出异议了, 也只能是要求承租人负担违约责任, 并不能以此对抗第三方。
三、     未经出租人同意, 次承租人怎样规避掉协议风险？
即使上述当事人理据怎样正当合理, 转租协议效力在现实中还是存有争议, 若出租人已经在协议中明确不能转租或未约定转租条款, 该怎样规避掉这其中风险呢？笔者认为签署《企业经营承包协议》或《铺面经营权转让协议》较为稳妥。
承包经营与租赁关系有着显著区分。承包经营是指在不改变企业性质条件下, 实施全部权与经营权相分离, 发包人将企业有期限和有条件交给承包人经营, 承包人向发包人交付结果并依据协议要求实施自主经营模式。经营权转让行为因为与技术任务与利润相挂钩, 是债券行为, 受协议法调整。同时, 因为承保经营权是在她人之物上设定定限物权, 因其权能不完整, 只有占有、 使用、 收益权能, 而不含有处分经营财产权利, 所以, 受《物权法》中第117条“用益物权人对她人全部动产或不动产, 依法享受占有、 使用、 收益权利。”调整, 承包经营权内容是对是对承包客体占有、 使用、 收益权利。承保经营权因为是在她人之物上建立起来权利, 因为不包含处分她人不动产, 所以无需经全部权人同意。同时, 承包经营权是以一定生产经营任务为目标, 对象是经营结果, 承租人将经营权交给次承租人, 双方目标都在经营结果上, 与出租人目标并不违反。
综上考虑, 在出租人严禁转租情况下, 次承租人与承租人签署经营权转让协议较为稳妥。

                                    律师: 滕彩云
                                  10月29日